Heizungsgesetz gekippt: Was für neue Heizungen tatsächlich gilt (Stand GModG)

Heizungsgesetz gekippt – was monatelang als politische Ankündigung durch die Schlagzeilen ging, ist seit dem 29. Juli 2026 geltendes Recht. Ein rechtsfreier Raum ist daraus allerdings nicht entstanden: An die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit seiner 65-Prozent-Regel ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) getreten. Für Eigentümer, Vermieter, Asset Manager und Projektentwickler ändert sich damit die Planungsgrundlage bei jedem Heizungstausch. Dieser Artikel trennt strikt drei Ebenen: was tatsächlich gilt, was entfallen ist und was weiterhin nur diskutiert wird. Alle Angaben gelten mit Stand Juli 2026; maßgebliche Quelle ist das amtliche GModG-Infoportal des Bundes.

Das Wichtigste in Kürze:

• Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die 65-Prozent-Regel des alten GEG ist gestrichen und durch ein Optionsmodell mit der sogenannten Bio-Treppe ersetzt (Quelle: gmodg.bund.de, Stand: Juli 2026).
• Neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, müssen aber ab 2029 stufenweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einhalten.
• Die frühere Kopplung der Heizungspflichten an die kommunale Wärmeplanung ist entfallen.
• Bestehende Heizungen dürfen unbegrenzt weiterlaufen und repariert werden; ein Betriebsverbot gibt es nicht mehr.
• Die BEG-Förderung bleibt mit angepassten Konditionen bestehen; für Anträge ab dem 21. Juli 2026 gilt die neue Richtlinie.

Heizungsgesetz gekippt: Der Rechtsstand seit dem 29. Juli 2026

Bundestag und Bundesrat haben die Neuregelungen des Energieeinsparrechts im Gebäudebereich am 10. Juli 2026 beschlossen. Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und trat am darauffolgenden Tag in Kraft. Mit dem Inkrafttreten ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz die bisherigen Heizungsvorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (Quelle: Neuregelungen mit dem GModG auf gmodg.bund.de, Stand: Juli 2026).

Mit der Reform fallen die zentralen Heizungsvorgaben des alten GEG weg, die in § 71, in den §§ 71b bis 71p sowie in § 72 GEG in der bis dahin geltenden Fassung verankert waren: die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, die dazugehörige Beratungspflicht sowie das Betriebsverbot für bestimmte ältere Heizkessel. An die Stelle der starren Erneuerbaren-Quote tritt ein Optionsmodell: § 42 GModG listet die zulässigen Heiztechniken, § 43 GModG definiert mit der Bio-Treppe die Auflagen für den Betrieb mit fossilen Brennstoffen. Für die Praxis heißt das: Es gibt kein Rechtsvakuum. Die alte Pflicht ist ersetzt worden, nicht ersatzlos gestrichen.

Bundestag und Bundesrat haben die Neuregelungen des Energieeinsparrechts im Gebäudebereich am 10. Juli 2026 beschlossen. Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am darauffolgenden Tag in Kraft. Mit dem Inkrafttreten ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz die bisherigen Heizungsvorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (Quellen: Neuregelungen mit dem GModG auf gmodg.bund.de sowie die Verkündung im Bundesgesetzblatt, jeweils Stand: Juli 2026).

Was weggefallen ist – und was jetzt stattdessen für neue Heizungen gilt

Weggefallen sind also drei Pflichten des alten GEG: die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch, die Beratungspflicht vor dem Einbau und das Betriebsverbot für alte Kessel. Neu ist das Optionsmodell. Wer seit dem 29. Juli 2026 eine Heizungsanlage in ein Gebäude oder ein Gebäudenetz einbaut, muss eine der in § 42 Abs. 2 GModG genannten Optionen erfüllen – oder eine Kombination daraus. Die Anforderungen an die einzelnen Optionen spezifizieren die §§ 43 bis 47 GModG (Quelle: gmodg.bund.de, „Optionen beim Heizungseinbau“, Stand: Juli 2026).

Die Tabelle zeigt die Richtung der Reform: Statt einer einzigen Technologievorgabe eröffnet das GModG ein Wahlsystem. Gas und Öl bleiben darin ausdrücklich wählbar – allerdings unter den Auflagen der Bio-Treppe. Für Planung, Beratung und Bestandsmanagement in der Immobilienwirtschaft heißt das: Die Technologieentscheidung wird wieder stärker zur Wirtschaftlichkeitsfrage, bleibt aber an die gesetzlichen Brennstoff-Fahrpläne gebunden.

Gasheizung einbauen? Was die Bio-Treppe für neue Öl- und Gasheizungen bedeutet

Wer sich jetzt für eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, kauft eine Anlage mit gesetzlich festgelegtem Brennstoff-Fahrplan. Nach § 43 Abs. 1 GModG muss die Anlage ab bestimmten Stichtagen einen Mindestanteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugen (Quelle: gmodg.bund.de, „Gas- und Ölheizungen“, Stand: Juli 2026):

• ab dem 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
• ab dem 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
• ab dem 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
• ab dem 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Für die Planung bedeutet das: Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss den Brennstoffbezug ab 2029 entsprechend umstellen – oder eine der Ersatzoptionen nutzen. Ab dem Jahr 2045 dürfen nach § 42a GModG zur Wärmeversorgung von Gebäuden nur noch klimaneutrale Brennstoffe in Verkehr gebracht werden. Ist der Eigentümer des Gebäudes nicht zugleich Betreiber der Heizungsanlage, trägt der Betreiber die Verantwortung für die Einhaltung der Bio-Treppe.

Die Quote muss nicht allein über den Brennstoff erfüllt werden. Vollständig oder teilweise können drei Ersatzoptionen angerechnet werden: der Betrieb einer solarthermischen Anlage (§ 43 Abs. 3 GModG), der Einsatz einer raumlufttechnischen Anlage mit Wärmerückgewinnung (§ 43 Abs. 4 GModG) oder der Einbau einer Wärmepumpen-Hybridheizung (§ 43 Abs. 5 GModG).

Zwei Sonderfälle kommen hinzu: Fällt die bestehende Heizung irreparabel aus (Havarie), gilt für die Ersatzanlage eine Übergangsfrist von zwölf Monaten, bevor die Bio-Treppe greift. Und auf der Lieferantenseite hat die Bundesregierung angekündigt, bis zum 1. Dezember 2026 ein separates Gesetz für eine Grüngas- und Grünheizölquote vorzulegen; diese Regelung ist derzeit eine Ankündigung, noch kein beschlossenes Gesetz (Stand: Juli 2026).

Kommunale Wärmeplanung und Heizungswahl: Was früher galt – und was jetzt nicht mehr gilt

Viele aktuell kursierende Artikel beschreiben noch den veralteten Stand: Nach dem ursprünglichen GEG sollte die Pflicht zum Einbau klimafreundlicher Heizungen im Bestand an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sein. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern hätten ihre Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen müssen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Genau diese Kopplung hat das GModG gestrichen; die genannten Fristen sind für die Heizungswahl damit hinfällig (Stand: Juli 2026).

Die kommunale Wärmeplanung ist also keine Vorbedingung mehr für den Heizungstausch im Bestand. Das Wärmeplanungsgesetz bleibt als eigenständiges Planungsinstrument der Kommunen bestehen – Städte und Gemeinden entwickeln ihre Wärmepläne weiter. Wer heute eine Heizung austauscht, muss jedoch nicht mehr auf den Planungsstand seiner Kommune warten oder prüfen, ob dort ein Wärmenetzanschluss vorgesehen ist. Maßgeblich sind allein die Optionen des § 42 GModG.

Bestandsschutz: Was mit vorhandenen Heizungen passiert

Für vorhandene Anlagen bringt das GModG eine deutliche Entlastung. Das Betriebsverbot für ältere Heizkessel (§ 72 GEG in der bisherigen Fassung) ist gestrichen: Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen ohne zeitliche Begrenzung weiterlaufen, und die Reparaturmöglichkeit bleibt uneingeschränkt erhalten. Eine Zwangsstilllegung nach Baujahr oder Betriebsjahren gibt es nicht mehr (Stand: Juli 2026). Damit entfällt auch der Druck, funktionierende Anlagen vorzeitig zu tauschen; die Entscheidung über eine neue Heiztechnik wird erst relevant, wenn ohnehin ein Neueinbau ansteht.

Erst beim Neueinbau greifen die Vorgaben. Fällt eine Heizung irreparabel aus, muss die Ersatzanlage eine der Optionen des § 42 GModG erfüllen – etwa die Umrüstung auf eine Wärmepumpe im Bestandsgebäude; für diesen Havariefall räumt das Gesetz die genannte Übergangsfrist von zwölf Monaten ein, bevor eine neue fossile Anlage die Bio-Treppe einhalten muss.

Unverändert bestehen bleiben dagegen die allgemeinen Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung von Rohrleitungen. Diese Pflichten waren bislang in den §§ 46 bis 51 GEG geregelt und finden sich jetzt in den §§ 34 bis 39 GModG. Sie betreffen die Gebäudehülle und die Anlagentechnik, nicht die Wahl des Wärmeerzeugers.

Härtefall- und Übergangsregelungen im Überblick

Neben der Havariefrist sieht das Gesetz weitere Härtefall- und Übergangsregelungen vor (Stand: Juli 2026):

• § 5d CO2KostAufG: Härtefallregelung bei der Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern.
• § 5a CO2KostAufG: Übergangsfristen bei Heizungshavarie für die Kostenteilung im Mietverhältnis.
• Ausnahmen für Militärgebäude.
• Ausnahmefrist für Flüchtlingsunterkünfte bis zum 31. Dezember 2030.

Für den Einzelfall lohnt der Blick in die Detailregelungen des Gesetzes, da die Ausnahmen an konkrete Voraussetzungen geknüpft sind – vergleichbar mit den Ausnahmen von der Sanierungspflicht für Erben, die ebenfalls an enge Bedingungen gebunden sind.

Mieter und Vermieter: Wer die Mehrkosten der Bio-Treppe trägt

Für Vermieter und Asset Manager ist die wirtschaftlich entscheidende Frage, wer die Zusatzkosten der Brennstoffquote zahlt. Das GModG ändert dazu das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Ab dem 1. Januar 2028 teilen sich Vermieter und Mieter die Gasnetzentgelte und die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe jeweils hälftig. Ab dem 1. Januar 2029 gilt dieselbe hälftige Teilung für die Mehrkosten, die durch die Bio-Treppe entstehen – befristet bis zum Jahr 2039 und begrenzt auf Mehrkosten für höchstens 30 Prozent des Brennstoffverbrauchs (Quelle: gmodg.bund.de, „Mieterschutz“, Stand: Juli 2026).

Zusätzlich sieht § 559e BGB vor, dass bei einem Heizungseinbau nach § 43 GModG der bislang übliche Pauschalabzug von 15 Prozent für Erhaltungsaufwendungen bei der Modernisierungsumlage entfällt. Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung von Bestandsobjekten verändert das die Umlagefähigkeit eines Heizungstauschs spürbar: Der umlagefähige Betrag steigt, weil der Abzug für fiktive Erhaltungskosten wegfällt. Vermieter sollten diese Änderung in ihre Sanierungskalkulationen ab 2026 einpreisen – auch mit Blick auf den Werterhalt durch Sanierung ihrer Objekte.

Wie das Heizungsgesetz gekippt wurde: Debatte vor dem Beschluss (Stand Juli 2026)

Vom geltenden Recht klar abzugrenzen ist die politische Debatte, die dem Beschluss vorausging. Das Gesetzgebungsverfahren war umstritten: Vor der Entscheidung hatten mehrere Fachverbände Kritik geäußert – zur ersten Lesung im Bundestag am 11. Juni 2026 unter anderem der BSB, die Bundesingenieurkammer und der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW). Die Einwände betrafen die grundsätzliche Ausgestaltung der Bio-Treppe, die Verfügbarkeit biogener Brennstoffe und die Planungssicherheit für die Branche (Stand: Juli 2026).

Zum Ablauf der Einbringung des Gesetzes gab es zudem ein Organstreitverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 9. Juli 2026 – 2 BvE 3/26). Das Gesetz wurde regulär im Bundesgesetzblatt verkündet und ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft (Stand: Juli 2026).

Förderung: Was der Heizungstausch jetzt noch bringt

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bestehen, allerdings mit angepassten Konditionen. Für Anträge ab dem 21. Juli 2026 gilt eine neue Richtlinie (Quelle: gmodg.bund.de, „Neue Förderkonditionen“, Stand: Juli 2026):

Der Klimageschwindigkeitsbonus gilt für den Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtstromspeicherheizung beziehungsweise einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung. Bereits erteilte Zusagen der KfW behalten ihre Gültigkeit; Anträge, die bis zum 20. Juli 2026 eingereicht wurden, werden zu den damals geltenden Förderbedingungen zugesagt. Wer den Tausch plant, sollte die halbjährliche Abschmelzung des Bonus in die Terminplanung einbeziehen – je später der Antrag gestellt wird, desto geringer fällt der Zuschuss aus.

Ausblick: Was als Nächstes kommt

Das GModG setzt außerdem schrittweise Vorgaben der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Anforderungen an die Ökobilanzierung und Mindeststandards für Nichtwohngebäude. Ab dem 1. Januar 2028 müssen neue behördliche Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden, ab dem 1. Januar 2030 gilt dieser Standard für alle Neubauten. Eine Solarpflicht für Neubauten greift gestaffelt. Für Bauträger und Projektentwickler gehören diese Stufen in die mittelfristige Planung; die Heizungswahl im Bestand betreffen sie nicht. Für die Immobilienwirtschaft heißt das: Auch wenn das Heizungsgesetz gekippt wurde, bleiben die europäischen Vorgaben ein verbindlicher Rahmen – die Stichtage gehören in jede mittelfristige Projekt- und Sanierungsplanung (Stand: Juli 2026).

Häufige Fragen zum Heizungsgesetz

Ist die 65-Prozent-Regel wirklich weg?

Ja. Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, ist mit dem Inkrafttreten des GModG am 29. Juli 2026 gestrichen worden. An ihre Stelle treten das Optionsmodell des § 42 GModG und die Bio-Treppe für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen (Stand: Juli 2026).

Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für ältere Heizkessel ist entfallen. Bestehende Anlagen dürfen unbegrenzt weiterbetrieben und repariert werden. Pflichten entstehen erst beim Einbau einer neuen Heizungsanlage (Stand: Juli 2026).

Was passiert, wenn meine Heizung plötzlich ausfällt?

Bei einem irreparablen Ausfall (Havarie) muss die Ersatzanlage eine der Optionen des § 42 GModG erfüllen. Entscheiden Sie sich für eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, gilt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten, bevor die Anlage die Bio-Treppe einhalten muss (Stand: Juli 2026).

Gilt die kommunale Wärmeplanung noch für die Heizungswahl?

Nein. Die Kopplung der Heizungspflichten an die kommunale Wärmeplanung hat das GModG gestrichen. Die Wärmeplanung bleibt ein kommunales Planungsinstrument, ist aber keine Vorbedingung mehr für den Heizungstausch im Bestand (Stand: Juli 2026).

Was bedeutet die Bio-Treppe konkret für die Heizkosten?

Neue Gas- und Ölheizungen benötigen ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe; deren Preise und Verfügbarkeit bestimmen die künftigen Heizkosten. In Mietverhältnissen teilen sich Vermieter und Mieter die Mehrkosten ab dem 1. Januar 2029 hälftig, begrenzt auf Mehrkosten für bis zu 30 Prozent des Brennstoffverbrauchs (Stand: Juli 2026).

Merksatz: Das Heizungsgesetz ist gekippt: Seit dem 29. Juli 2026 gilt mit dem GModG ein Optionsmodell mit Bio-Treppe anstelle der 65-Prozent-Regel; bestehende Heizungen laufen ohne Betriebsverbot weiter, Pflichten entstehen erst beim Neueinbau. Dieser Artikel ordnet den Rechtsstand ein (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall.