Immobilienbewertung: Warum das Verfahren über die Aussagekraft des Werts entscheidet

Ein Immobilienwert ist keine Zahl, die unabhängig vom Anlass und vom betrachteten Zeitpunkt gilt. Für eine Verkaufsvorbereitung kann eine erste Markteinschätzung hilfreich sein; bei einer formellen Wertermittlung sind Verfahren, Datengrundlage und Dokumentation genauer zu bestimmen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt dafür einen methodischen Rahmen vor. Sie zeigt zugleich, weshalb ein Ergebnis erst dann aussagekräftig wird, wenn seine Herleitung nachvollziehbar ist.

Warum Immobilienbewertung mehr ist als ein Richtwert

Ein Richtwert kann eine erste Orientierung bieten. Er beantwortet aber noch nicht, welche Eigenschaften einer konkreten Immobilie berücksichtigt wurden und auf welchen Marktdaten die Zahl beruht. Wer einen Wert für eine Transaktion einordnet, benötigt andere Informationen als jemand, der zunächst nur über die weitere Nutzung eines Objekts entscheiden will.

Für Eigentümer kann ein kompetenter Immobilienmakler in Kaarst eine Anlaufstelle sein, um eine erste Vermarktungsperspektive und relevante Objektinformationen zu besprechen. Bei einer Bilanzierung kommen zudem Anforderungen des jeweiligen Rechnungslegungsrahmens hinzu; ein nach der ImmoWertV ermittelter Verkehrswert beantwortet nicht automatisch jede bilanzielle Frage.

Für die fachliche Bewertung ist deshalb zuerst der Zweck zu klären: Welches Objekt wird zu welchem Stichtag betrachtet, und welche Aussage soll das Ergebnis tragen? Ebenso wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem rechnerisch abgeleiteten Wert und einem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis. Letzterer entsteht in einer konkreten Verhandlung. Eine Wertermittlung soll dagegen ihre Annahmen und die verwendeten Informationen offenlegen, damit das Ergebnis überprüft und sachgerecht eingeordnet werden kann.

Der rechtliche Rahmen ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung nachzulesen. Die novellierte Verordnung trat am 1. Januar 2022 in Kraft. Nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zur Novellierung des Wertermittlungsrechts soll sie unter anderem die Grundsätze für Bodenrichtwerte und erforderliche Wertermittlungsdaten bundesweit vereinheitlichen.

Drei Verfahren, unterschiedliche Blickwinkel

Die ImmoWertV nennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Nach § 6 kann eines dieser Verfahren oder eine Kombination angewendet werden. Die Auswahl richtet sich unter anderem nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der Eignung der verfügbaren Daten. Sie ist zu begründen. Schon deshalb greift die Vorstellung zu kurz, für jede Immobilie gebe es ein grundsätzlich überlegenes Standardverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt, was für hinreichend vergleichbare Objekte am Markt erzielt wurde. Die Aussagekraft hängt davon ab, ob geeignete Vergleichsdaten vorliegen und Unterschiede zum Bewertungsobjekt angemessen berücksichtigt werden können. Ähnliche Wohnfläche allein macht zwei Immobilien noch nicht vergleichbar: Lage, Grundstück, Zustand und weitere Merkmale können die Einordnung verändern.

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Erträge, die mit einer Immobilie erzielt werden können. Es ist insbesondere dort naheliegend, wo die Ertragsfähigkeit für die Preisbildung wesentlich ist. Dafür reichen pauschale Angaben zur möglichen Miete nicht aus. Nutzung, tatsächliche Erträge und die für das Verfahren benötigten Marktdaten müssen zusammenpassen. Andernfalls vermittelt ein präzise wirkender Rechenwert mehr Sicherheit, als seine Grundlage trägt.

Das Sachwertverfahren setzt bei den baulichen Anlagen und dem Bodenwert an. Auch hier bleibt das Ergebnis nicht bei einer Betrachtung der Herstellungskosten stehen; der Marktbezug ist Teil der Wertermittlung. Welcher Ansatz im Einzelfall geeignet ist, lässt sich daher weder aus dem Immobilientyp allein noch aus der Vorliebe für eine bestimmte Rechenmethode entscheiden. Entscheidend ist, ob Verfahren und Daten die tatsächliche Marktsituation des Objekts plausibel abbilden.

Welche Objekt- und Marktdaten das Ergebnis prägen

Eine Methode kann nur so belastbar sein wie ihre Eingabedaten. Die ImmoWertV sieht vor, zunächst die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und anschließend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Damit werden zwei Ebenen getrennt: Was sagt der relevante Markt grundsätzlich aus, und wodurch unterscheidet sich das einzelne Grundstück oder Gebäude von den Objekten, auf denen die verwendeten Daten beruhen?

Bei der Prüfung eines Bestandsobjekts können beispielsweise Bauzustand, Modernisierungen, Nutzung und rechtliche Gegebenheiten Fragen aufwerfen. Ein dokumentierter Umbau lässt sich anders beurteilen als eine bloße Vermutung über seinen Umfang. Ebenso kann eine bekannte Instandhaltungsmaßnahme anders eingeordnet werden als ein Schaden, dessen Folgen noch ungeklärt sind. Solche Merkmale sollten weder pauschal übergangen noch ohne nachvollziehbare Grundlage in einen Geldbetrag übersetzt werden.

Hinzu kommt die Eignung der Marktdaten. Daten aus einer anderen Objektgruppe oder aus einem unpassenden Marktumfeld werden durch eine aufwendige Rechnung nicht automatisch aussagekräftig. Die ImmoWertV behandelt deshalb auch die Anpassung von Daten und den Grundsatz der Modellkonformität. Für die Praxis bedeutet das: Verwendete Marktdaten und Berechnungsmodell müssen zueinander passen. Digitale Anwendungen können Informationen strukturieren und Berechnungen unterstützen; wie bei Software zur Immobilienbewertung ist jedoch die Prüfung der zugrunde liegenden Daten eine eigenständige fachliche Aufgabe.

Vom Bewertungsanlass zur passenden Einschätzung

Nicht jede Bewertungsfrage verlangt von Beginn an dieselbe Bearbeitungstiefe. Eigentümer, die einen möglichen Verkauf prüfen, möchten häufig zunächst wissen, in welcher Größenordnung sich eine Vermarktung bewegen könnte und welche Objektinformationen für eine genauere Einschätzung fehlen. Für eine solche Orientierung ist wichtig, dass Annahmen und Unsicherheiten benannt werden. Eine einzelne Zahl ohne Erläuterung kann gerade bei unvollständigen Unterlagen missverständlich sein.

Soll ein Wert dagegen für einen formellen Zweck verwendet werden, muss vorab geklärt werden, welche Art von Wertermittlung die empfangende Stelle benötigt und welche Anforderungen an Nachweise, Qualifikation und Dokumentation gelten. Das lässt sich nicht aus der Bezeichnung „Bewertung“ allein ableiten. Insbesondere ist eine erste Markteinschätzung nicht ohne Weiteres mit einem ausgearbeiteten Verkehrswertgutachten gleichzusetzen.

Für Makler und andere Marktteilnehmer liegt darin eine wichtige Kommunikationsaufgabe: Der Leistungsumfang sollte vor der Datenerhebung verständlich beschrieben werden. Welche Unterlagen werden geprüft? Gibt es eine Besichtigung? Auf welchen Stichtag und welchen Zweck bezieht sich die Aussage? Diese Fragen helfen, Erwartungen zu klären, bevor ein Ergebnis als Grundlage für weitreichende Entscheidungen dient. Sie schützen auch davor, eine überschlägige Orientierung nachträglich wie eine förmliche Wertermittlung zu behandeln.

Lokale Marktkenntnis als Ergänzung zur Methode

Regionale Marktkenntnis ersetzt kein geeignetes Verfahren. Sie kann aber helfen, Vergleichbarkeit und Datenqualität zu beurteilen. Selbst innerhalb eines Tätigkeitsgebiets sind Objekte nicht schon deshalb gleichartig, weil sie in benachbarten Städten liegen. Für die Bewertung kommt es darauf an, ob die herangezogenen Informationen zum konkreten Teilmarkt, zur Objektart und zum Bewertungsstichtag passen. Allgemeine Durchschnittswerte können diese Prüfung nicht übernehmen.

Wie eine lokale Beratung in diesem Zusammenhang ansetzt, zeigt Immobilien Keuter GmbH. Das Unternehmen beschreibt auf seiner Website Immobilienberatung und -bewertung sowie eine kostenfreie Bestandsaufnahme; als Tätigkeitsgebiet nennt es unter anderem Kaarst, Düsseldorf, Meerbusch, Neuss, Tönisvorst und Grevenbroich. Für Eigentümer kann eine lokale Anlaufstelle helfen, Objektmerkmale und eine erste Einschätzung für eine mögliche Vermarktung zu besprechen. Welchen Umfang die angebotene Bestandsaufnahme im Einzelfall hat, sollte dabei ausdrücklich geklärt werden. Aus dem kostenfreien Angebot folgt nicht, dass ein förmliches Gutachten erstellt wird.

Der fachliche Mehrwert lokaler Kenntnis liegt somit weniger in einer pauschalen Behauptung über regionale Preise als in präziseren Fragen: Welche Objekte sind tatsächlich vergleichbar? Welche Besonderheiten müssen untersucht werden? Und wo reichen die verfügbaren Daten für eine belastbare Aussage noch nicht aus?

Was Eigentümer vor einer Bewertung vorbereiten können

Eine Wertermittlung beginnt nicht erst mit der Wahl des Verfahrens. Sinnvoll ist zunächst eine klare Beschreibung des Anlasses: Geht es um eine erste Verkaufsorientierung, eine interne Bestandsentscheidung oder um einen Wertnachweis für einen bestimmten Empfänger? Davon hängt ab, welche Bearbeitungstiefe benötigt wird und welche offenen Punkte vor einem Ergebnis geklärt werden müssen.

Anschließend sollten vorhandene Objektunterlagen zusammengestellt werden. Dazu können Angaben zu Grundstück und Gebäude, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen sowie Informationen zu bestehenden Nutzungen und Erträgen gehören. Ebenso wichtig sind Hinweise auf bekannte Schäden, anstehende Maßnahmen oder ungeklärte rechtliche Fragen. Fehlende Unterlagen müssen nicht durch Schätzungen ersetzt werden: Wer kenntlich macht, was belegt ist und was erst geprüft werden muss, verbessert die Nachvollziehbarkeit jeder späteren Einschätzung.

Für Fachleute wie für Eigentümer gilt schließlich derselbe Prüfmaßstab: Ein Wert ist besonders dann nützlich, wenn sein Zweck, sein Stichtag und seine Grenzen erkennbar bleiben. Verfahren, Marktdaten und Objektkenntnis leisten dazu unterschiedliche Beiträge. Erst ihr nachvollziehbares Zusammenspiel macht aus einer Zahl eine belastbare Entscheidungsgrundlage.