Miet-Rechner
Indexmiete-Rechner: neue Miete nach VPI berechnen
Berechne in Sekunden, wie stark deine Miete mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) steigt – mit Erhöhungsbetrag in Prozent und Euro, jährlichen Mehrkosten und allen Regeln nach § 557b BGB.
Das Wichtigste in Kürze
- Formel: neue Miete = alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Die Steigerung in Prozent entspricht der Veränderung des Verbraucherpreisindex.
- Mindestabstand 1 Jahr: Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens 12 Monate unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
- Keine Kappungsgrenze: Die Indexmiete unterliegt nicht der Kappungsgrenze – eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen.
- Nur Nettokaltmiete: Indexiert wird allein die Nettokaltmiete; Betriebs- und Heizkosten bleiben außen vor.
Wie funktioniert der Indexmiete-Rechner?
Der Rechner setzt die vereinbarte Nettokaltmiete ins Verhältnis zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Du gibst die aktuelle Miete, den Basis-VPI (Indexstand bei Mietbeginn oder bei der letzten Erhöhung) und den aktuellen VPI ein. Daraus berechnet das Tool den Anpassungsfaktor, die prozentuale Steigerung, die neue Miete, den Erhöhungsbetrag in Euro und die jährlichen Mehrkosten – alles live bei jeder Eingabe. So siehst du sofort, ob eine Mieterhöhungserklärung rechnerisch korrekt ist.
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist die Höhe der Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben; sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Die Indexmiete muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Sie ist eine Alternative zur Staffelmiete und zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Formel zur Berechnung der Indexmiete
Die Anpassung folgt einer einfachen Verhältnisrechnung:
- Faktor = aktueller VPI ÷ Basis-VPI
- Neue Miete = alte Nettokaltmiete × Faktor
- Steigerung in % = (Faktor − 1) × 100
- Erhöhungsbetrag = neue Miete − alte Miete
Wichtig: Beide Indexwerte müssen aus derselben Index-Reihe stammen (derzeit Basis 2020 = 100). Der prozentuale Anstieg der Miete entspricht exakt dem prozentualen Anstieg des VPI – die Indexmiete wird also „eins zu eins“ an die Inflation gekoppelt.
Aktueller Verbraucherpreisindex (VPI)
Der VPI wird vom Statistischen Bundesamt (Destatis) monatlich veröffentlicht, aktuell mit der Basis 2020 = 100. Für Mai 2026 lag der Gesamtindex bei rund 125,0 Punkten, im Januar 2026 bei 122,8 Punkten. Für die Berechnung deiner Indexmiete nimmst du den Indexstand des Monats, auf den sich der Mietvertrag bzw. die letzte Erhöhung bezieht (Basis-VPI), und den Indexstand des aktuellen bzw. vereinbarten Monats (aktueller VPI). Die jeweils gültigen Werte findest du auf der Website von Destatis.
Beispielrechnung
Eine Wohnung wird zu einer Nettokaltmiete von 850 € vermietet. Bei Mietbeginn lag der VPI bei 116,4 Punkten, aktuell liegt er bei 125,0 Punkten.
- Faktor = 125,0 ÷ 116,4 = 1,0739
- Steigerung = (1,0739 − 1) × 100 = 7,39 %
- Neue Miete = 850 € × 1,0739 = 912,80 €
- Erhöhungsbetrag = 912,80 € − 850 € = 62,80 € pro Monat
- Mehrkosten pro Jahr = 62,80 € × 12 = 753,61 €
Welche Regeln gelten bei der Indexmiete?
Mindestabstand von einem Jahr
Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete – abgesehen von Modernisierungs- und Betriebskostenanpassungen (§§ 559–560 BGB) – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung ist somit frühestens zwölf Monate nach der letzten Anpassung möglich.
Keine Kappungsgrenze
Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist bei der Indexmiete ausgeschlossen. Damit gilt die sonst übliche Kappungsgrenze (15 bzw. 20 Prozent in drei Jahren) hier nicht. Die Miete kann allein durch den Indexanstieg auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen.
Erklärung in Textform und Fälligkeit
Die Mieterhöhung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die neue Miete (oder den Erhöhungsbetrag) ausweisen. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Ausblick: Mietrecht II 2026
Mit der geplanten Reform „Mietrecht II“ (Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026) soll die Indexmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gedämpft werden: VPI-Steigerungen oberhalb von 3 Prozent pro Jahr sollen nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Das Gesetz befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft – der Rechner bildet daher die aktuell geltende „eins zu eins“-Kopplung ab.
Indexmiete oder Staffelmiete – was ist besser?
Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Mieterhöhungen schon bei Vertragsschluss in fixen Beträgen fest – unabhängig von der Inflation. Die Indexmiete folgt dagegen flexibel dem Verbraucherpreisindex. In Phasen hoher Inflation steigt die Indexmiete stärker, in ruhigen Phasen langsamer. Beide Modelle schließen eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Welches Modell günstiger ist, hängt von der tatsächlichen Preisentwicklung ab.
Häufige Fragen
Wie berechne ich eine Indexmiete?+
Die neue Miete ergibt sich aus: alte Nettokaltmiete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Der Basis-VPI ist der Indexstand bei Mietbeginn oder bei der letzten Erhöhung, der aktuelle VPI der Wert im Monat der Erhöhung. Die prozentuale Steigerung entspricht der Veränderung des Verbraucherpreisindex.
Welcher Verbraucherpreisindex (VPI) gilt für die Indexmiete?+
Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte). Aktuell gilt die Basis 2020 = 100. Der Indexstand lag im Mai 2026 bei rund 125,0 Punkten.
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?+
Nach § 557b BGB muss die Miete zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr (12 Monate) unverändert bleiben. Theoretisch ist also eine Anpassung pro Jahr möglich – Voraussetzung ist eine Veränderung des VPI seit dem letzten Stichtag.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei der Indexmiete?+
Nein. Bei der Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen, deshalb gilt die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 Prozent in drei Jahren hier nicht. Die Miete steigt allein im Takt des Verbraucherpreisindex – auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?+
Die Erhöhung muss in Textform (z. B. Brief oder E-Mail) erklärt werden und den alten sowie neuen VPI-Wert und die neue Miete enthalten. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Geht die Erklärung im März zu, gilt die neue Miete ab Mai.
Kann die Indexmiete auch sinken?+
Ja. Fällt der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Basiswert, kann der Mieter eine entsprechende Senkung der Miete verlangen. In der Praxis ist das selten, weil der VPI langfristig steigt – möglich ist es jedoch.
Was ändert sich 2026 bei der Indexmiete (Mietrecht II)?+
Mit der geplanten Mietrechtsreform „Mietrecht II“ (Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026) sollen Indexmieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gedämpft werden: VPI-Steigerungen über 3 Prozent pro Jahr sollen nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Das Gesetz ist noch im parlamentarischen Verfahren und nicht in Kraft.
Welche Miete ist Grundlage der Indexmiete?+
Indexiert wird ausschließlich die Nettokaltmiete. Betriebs- und Heizkosten (Nebenkosten) bleiben unberücksichtigt und werden separat über die jährliche Betriebskostenabrechnung abgerechnet.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Steuer-/Rechtsberatung. Maßgeblich sind die im Mietvertrag vereinbarten VPI-Werte und die aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes. Stand: Juni 2026.
Autor: Immobilien Heute Redaktion