Immobilien-Rechner
Haus kaufen oder mieten – Rechner
Vergleiche fair, ob sich der Kauf oder das Mieten für dich mehr lohnt. Der Rechner stellt das Vermögen beider Szenarien nach deinem Zeithorizont gegenüber – inklusive Finanzierung, Nebenkosten, Wertentwicklung und Geldanlage des Eigenkapitals.
Mieten und die Differenz am Kapitalmarkt anlegen führt zu einem um 83.466 € höheren Vermögen als der Kauf.
Vermögen Kauf
436.669 €
Immobilienwert − Restschuld
Vermögen Miete
520.135 €
angelegtes Kapital
Das Wichtigste in Kürze
- Vermögensvergleich statt Bauchgefühl: Der Rechner vergleicht das Endvermögen nach N Jahren – Kauf (Immobilienwert − Restschuld) gegen Miete (angelegtes Kapital).
- Faire Annahme: Beim Mieten werden Eigenkapital und die monatliche Ersparnis am Kapitalmarkt angelegt (Opportunitätskosten).
- Break-even meist 10–15 Jahre: Je länger du bleibst, desto eher lohnt sich der Kauf.
- Stellschrauben: Zins, Wertsteigerung und Kapitalmarktrendite haben den größten Einfluss auf das Ergebnis.
Wie funktioniert der Kaufen-oder-Mieten-Rechner?
Der Rechner simuliert zwei Wege parallel über deinen Zeithorizont und vergleicht am Ende das Vermögen. Entscheidend ist, dass beide Szenarien mit demselben Startkapital und einem fairen Maßstab rechnen: Wer mietet, bindet sein Eigenkapital nicht in einer Immobilie, sondern legt es an – diese sogenannten Opportunitätskosten machen den Vergleich erst aussagekräftig.
Szenario Kauf
Aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital ergibt sich der Darlehensbetrag. Die konstante Jahresannuität setzt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Jahr für Jahr wird der Zins auf die Restschuld berechnet, der Rest tilgt das Darlehen – dadurch sinkt die Restschuld immer schneller. Zusätzlich fallen laufende Kosten für Instandhaltung an. Der Immobilienwert wird mit der angenommenen Wertsteigerung fortgeschrieben. Das Endvermögen ist der Immobilienwert minus Restschuld am Ende des Zeitraums.
Szenario Miete
Das Eigenkapital wird sofort am Kapitalmarkt angelegt und mit der gewählten Rendite verzinst. Ist die Wohnkostenbelastung beim Kauf (Annuität plus Instandhaltung) höher als die Miete, wird die monatliche Differenz zusätzlich investiert. Die Miete steigt jedes Jahr um die angenommene Mietsteigerung. Das Endvermögen ist das angelegte Kapital am Ende des Zeitraums.
Welche Werte solltest du ansetzen?
Die folgenden Richtwerte stammen aus verbreiteten Faustregeln und dienen als Startpunkt – passe sie an deine Region und Situation an:
- Kaufnebenkosten:9–15 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar & Grundbuch ~1,5 %, Makler optional ~3,57 %).
- Instandhaltung: 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr (oder rund 1 € je m² und Monat).
- Wertsteigerung: langfristig vorsichtig ~2 % p. a. – lageabhängig deutlich mehr oder auch weniger.
- Mietsteigerung: ~2 % p. a. als langjähriger Durchschnitt.
- Kapitalmarktrendite: 4–7 % p. a. (global gestreute Aktien-ETF historisch ~7 %, Festgeld deutlich weniger).
Beispielrechnung
Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten 12 % (48.000 €), Eigenkapital 80.000 €. Daraus ergibt sich ein Darlehen von 368.000 €. Bei 3,6 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Jahresannuität rund 20.608 € (etwa 1.717 € pro Monat). Dem steht eine Startmiete von 1.300 € pro Monat gegenüber. Angesetzt sind 2 % Wertsteigerung, 2 % Mietsteigerung, 1,5 % Instandhaltung und 5 % Kapitalmarktrendite über 20 Jahre.
- Kauf: Der Immobilienwert wächst in 20 Jahren von 400.000 € auf rund 594.000 €, die Restschuld sinkt auf etwa 157.710 € – Endvermögen rund 436.669 €.
- Miete: Das angelegte Eigenkapital plus die investierten monatlichen Differenzen wachsen auf rund 520.135 €.
- In diesem Beispiel liegt das Mieten vorn – rund 83.466 € mehr Vermögen. Kleine Änderungen bei Zins, Rendite oder Wertsteigerung können das Ergebnis aber drehen. Probiere die Regler aus.
Wann lohnt sich Kaufen, wann Mieten?
Für den Kauf spricht ein langer Zeithorizont, eine moderate Bewertung (niedriger Kaufpreis im Verhältnis zur Miete), niedrige Zinsen, eine solide Wertsteigerung der Lage und der Wunsch nach Sicherheit und Gestaltungsfreiheit. Für das Mieten sprechen Flexibilität, hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete, eine hohe erwartete Kapitalmarktrendite und ein kurzer Planungshorizont. Die hohen, „verlorenen" Kaufnebenkosten müssen erst durch Wertentwicklung und Tilgung wieder eingespielt werden – deshalb liegt der Break-even oft erst nach 10 bis 15 Jahren.
Grenzen des Rechners
Das Modell rechnet vereinfacht auf Jahresbasis. Nicht berücksichtigt werden unter anderem Steuern (z. B. auf Kapitalerträge), die Inflationsbereinigung der Endwerte, Sondertilgungen, Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, Umzugs- und Renovierungskosten sowie nicht-finanzielle Faktoren wie Lebensqualität und Flexibilität. Nutze das Ergebnis als Orientierung, nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage.
Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen oder Mieten?+
Das hängt vor allem vom Zeithorizont, dem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, dem Zins und der erzielbaren Kapitalmarktrendite ab. Faustregel: Je länger die Haltedauer, desto eher lohnt sich der Kauf. Der Break-even liegt in der Praxis häufig bei 10 bis 15 Jahren. Unser Rechner vergleicht beide Szenarien und zeigt, in welchem du nach N Jahren mehr Vermögen hast.
Wie funktioniert der Kaufen-oder-Mieten-Rechner?+
Der Rechner simuliert Jahr für Jahr zwei Wege. Beim Kauf werden Kaufpreis und Nebenkosten finanziert, die Restschuld über Zins und Tilgung abgebaut und der Immobilienwert fortgeschrieben – Endvermögen ist Immobilienwert minus Restschuld. Beim Mieten wird das Eigenkapital am Kapitalmarkt angelegt und die monatliche Differenz zwischen Kaufrate und Miete zusätzlich investiert. Endvermögen ist das angelegte Kapital.
Warum wird das Eigenkapital beim Mieten mitgerechnet?+
Das ist der entscheidende Punkt für einen fairen Vergleich. Wer mietet, bindet sein Eigenkapital nicht in der Immobilie und kann es stattdessen anlegen (Opportunitätskosten). Ein Vergleich, der nur Miete gegen Kreditrate stellt, ignoriert diesen Vorteil und benachteiligt das Mieten systematisch.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?+
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz typischerweise zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 %) und gegebenenfalls der Maklerprovision (ca. 3,57 %) zusammen. Diese Kosten sind beim Kauf verloren und fehlen als Startvorteil.
Welche Kapitalmarktrendite sollte ich ansetzen?+
Üblich sind 4 % bis 7 % pro Jahr vor Steuern. Ein global gestreutes Aktien-Portfolio (ETF) hat historisch rund 7 % p. a. erzielt, sicherere Anlagen wie Festgeld deutlich weniger. Wähle einen Wert, der zu deiner geplanten Anlagestrategie passt. Je höher die angesetzte Rendite, desto attraktiver wird das Mieten.
Welche Wertsteigerung ist realistisch?+
Langfristig sind etwa 2 % pro Jahr ein vorsichtiger Durchschnitt; in gefragten Lagen kann es mehr sein, in strukturschwachen Regionen auch Wertverlust. Die Wertsteigerung wirkt stark auf das Ergebnis: Schon 1 Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt das Endvermögen beim Kauf um Zehntausende Euro.
Welche Kosten fallen beim Eigentum laufend an?+
Neben Zins und Tilgung musst du Instandhaltung und Rücklagen einplanen. Eine gängige Faustregel sind 1 % bis 1,5 % des Gebäude- bzw. Kaufpreises pro Jahr (oder rund 1 € je Quadratmeter und Monat). Diese laufenden Kosten berücksichtigt der Rechner als jährlichen Posten im Kauf-Szenario.
Ist das Ergebnis eine verbindliche Empfehlung?+
Nein. Der Rechner liefert eine vereinfachte, jährliche Modellrechnung zur Orientierung. Steuern, Inflationsbereinigung der Endwerte, Sondertilgungen, Umzugskosten oder die persönliche Lebenssituation bleiben außen vor. Für eine fundierte Entscheidung solltest du eine individuelle Beratung hinzuziehen.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Steuer-/Rechtsberatung. Die tatsächliche Entwicklung hängt von Marktbedingungen und deiner individuellen Situation ab. Stand: Juni 2026.
Autor: Immobilien Heute Redaktion