Immobilien-Rechner
Kaufnebenkosten-Rechner
Berechne in Sekunden die kompletten Nebenkosten deines Immobilienkaufs – Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar, Grundbuch und optionale Maklerprovision, inklusive Anteil am Kaufpreis und Gesamtkosten.
Gesamte Kaufnebenkosten
48.280 €
entspricht 12,07 % des Kaufpreises
Hinweis: Notar- und Grundbuchkosten sind im GNotKG gestaffelt – die Prozentwerte sind übliche Richtwerte und können je nach Beurkundungsaufwand und Finanzierung leicht abweichen.
Das Wichtigste in Kürze
- 9–15 % vom Kaufpreis: So viel betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklereinsatz zusätzlich zum Kaufpreis.
- Vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und optionale Maklerprovision.
- Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %: Der Satz hängt vom Bundesland ab – Bayern ist mit 3,5 % am günstigsten.
- Eigenkapital nötig: Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis – die Nebenkosten musst du selbst aufbringen.
Wie funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner?
Du gibst den Kaufpreis ein und wählst das Bundesland – den passenden Grunderwerbsteuer-Satz hinterlegt der Rechner automatisch. Notar (1,5 %) und Grundbuch (0,5 %) sind mit üblichen Richtwerten voreingestellt, lassen sich aber anpassen. Optional berücksichtigst du die Maklerprovision. Der Rechner schlüsselt jeden Posten in Euro auf, zeigt die Gesamtnebenkosten, deren Anteil am Kaufpreis in Prozent und die Gesamtkosten inklusive Kaufpreis. Alle Eingaben werden sofort live neu berechnet.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie machen einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition aus und müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da Banken meist nur den Kaufpreis finanzieren. Wer die Nebenkosten in der Budgetplanung unterschätzt, gerät schnell in eine Finanzierungslücke.
Die einzelnen Posten im Detail
Grunderwerbsteuer (3,5 – 6,5 %)
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenposten. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. 2026 reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag wirksam ist; erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nötig ist.
Notarkosten (ca. 1,5 %)
Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt und nach Geschäftswert gestaffelt. Als Richtwert gelten rund 1,5 % des Kaufpreises – darin enthalten sind die Beurkundung, die Betreuung der Kaufabwicklung und die Auflassungsvormerkung.
Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)
Für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. der Grundschuld im Grundbuch fallen Gerichtsgebühren an – ebenfalls nach GNotKG. Üblich sind etwa 0,5 % des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten werden häufig gemeinsam mit rund 1,5–2,0 % angesetzt.
Maklerprovision (optional)
War ein Makler beteiligt, kommt die Maklerprovision (Courtage) hinzu. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern das Gesetz zur hälftigen Teilung der Maklerkosten: Beauftragt der Verkäufer den Makler, trägt der Käufer höchstens die Hälfte. Üblich ist dann ein Käuferanteil von rund 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer. Bei provisionsfreien Objekten entfällt der Posten ganz – im Rechner einfach das Häkchen entfernen.
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen kostet 400.000 €. Der Käufer plant mit den Standardwerten und einer Maklerprovision von 3,57 %.
- Grunderwerbsteuer (6,5 %) = 26.000 €
- Notar (1,5 %) = 6.000 €
- Grundbuch (0,5 %) = 2.000 €
- Maklerprovision (3,57 %) = 14.280 €
- Kaufnebenkosten gesamt = 26.000 + 6.000 + 2.000 + 14.280 = 48.280 € (12,07 % des Kaufpreises)
- Gesamtkosten = 400.000 + 48.280 = 448.280 €
Wie lassen sich Kaufnebenkosten senken?
- Provisionsfrei kaufen: Ohne Makler entfällt der größte beeinflussbare Posten.
- Bundesland beachten: Bei einem Neubau- oder Grundstückskauf nahe einer Landesgrenze kann der Grunderwerbsteuer-Satz mehrere Tausend Euro ausmachen.
- Inventar getrennt ausweisen: Auf mitgekaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Sauna) fällt keine Grunderwerbsteuer an – wenn sie im Vertrag separat und realistisch bewertet aufgeführt sind.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?+
Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen rund 9 % und 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und einer optionalen Maklerprovision (üblicherweise 3,57 % Käuferanteil) zusammen.
Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?+
Die Kaufnebenkosten umfassen vier Hauptposten: die Grunderwerbsteuer (Satz je Bundesland), die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 1,5 %), die Grundbuchkosten für die Eintragung (ca. 0,5 %) und – wenn ein Makler beteiligt war – die Maklerprovision.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?+
Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und reicht 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Bremen und Hamburg liegen bei 5,5 %, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bei 6,0 %.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?+
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die hälftige Teilung: Beauftragt der Verkäufer den Makler, müssen sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen. Der Käufer zahlt also höchstens die Hälfte – üblich sind dann rund 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer.
Können Kaufnebenkosten finanziert werden?+
In der Regel nicht. Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten müssen Käufer üblicherweise aus dem Eigenkapital aufbringen. Wer wenig Eigenkapital hat, sollte die Nebenkosten daher früh in die Budgetplanung einbeziehen.
Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?+
Bei selbst genutzten Immobilien sind die Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien zählen sie zu den Anschaffungskosten und können – wie der Gebäudeanteil des Kaufpreises – über die AfA abgeschrieben werden. Die Grunderwerbsteuer auf den Grund und Boden ist dagegen nicht abschreibbar.
Wie kann ich Kaufnebenkosten sparen?+
Spielraum gibt es vor allem bei der Maklerprovision (provisionsfreie Objekte) und beim Bundesland (die Grunderwerbsteuer ist regional sehr unterschiedlich). Außerdem lässt sich der Kaufpreis von mitgekauftem, beweglichem Inventar (z. B. Einbauküche) separat ausweisen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?+
Die Notar- und Grundbuchkosten werden nach der Beurkundung in Rechnung gestellt. Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt per Bescheid angefordert (meist wenige Wochen nach dem Notartermin); erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Maklerprovision ist mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Notar- und Grundbuchkosten sind im GNotKG gestaffelt und können im Einzelfall abweichen. Stand: Juni 2026.
Autor: Immobilien Heute Redaktion