Steuer-Rechner
Mieteinnahmen versteuern: Rechner
Berechne in Sekunden dein steuerpflichtiges Ergebnis aus Vermietung – inklusive AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten. Auch ein steuerlicher Verlust mit Steuerersparnis wird sofort sichtbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur der Überschuss zählt: Versteuert wird die Kaltmiete abzüglich Werbungskosten, AfA und Schuldzinsen – nicht die Bruttomiete.
- Persönlicher Steuersatz: Der Überschuss wird mit deinem individuellen Einkommensteuersatz (14–45 %) versteuert, ggf. zuzüglich Soli und Kirchensteuer.
- AfA senkt die Steuer: 2 %, 2,5 % oder 3 % linear, alternativ 5 % degressiv für Neubauten – ohne dass Geld abfließt.
- Verlust ist möglich: Übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen, mindert der Verlust dein übriges Einkommen und spart Steuern (§ 21 EStG).
Wie funktioniert der Mieteinnahmen-versteuern-Rechner?
Der Rechner ermittelt dein steuerpflichtiges Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Zunächst werden die Mieteinnahmen aufs Jahr hochgerechnet. Aus Kaufpreis, Gebäudeanteil und AfA-Satz berechnet er automatisch die jährliche Abschreibung. Davon werden die laufenden Werbungskosten und die Schuldzinsen abgezogen. Das Ergebnis – ein Überschuss oder ein Verlust – wird mit deinem persönlichen Steuersatz bewertet. Alle Eingaben werden sofort live neu berechnet.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes. Versteuert wird nicht die vereinnahmte Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Formel lautet:
- Mieteinnahmen (kalt, pro Jahr)
- − Werbungskosten (Hausgeld, Instandhaltung, sonstige Kosten)
- − AfA (Gebäudeabschreibung)
- − Schuldzinsen (Darlehen, ohne Tilgung)
- = zu versteuerndes Ergebnis aus Vermietung
Dieses Ergebnis wird deinem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und unterliegt deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Ist das Ergebnis negativ, entsteht ein steuerlicher Verlust, der die Steuerlast senkt.
Welche Kosten kann ich absetzen?
Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG
Die AfA bildet den Wertverlust des Gebäudes ab. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Die linearen Sätze betragen 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (Baujahr vor 1925) und 3 % (Fertigstellung ab 2023). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG möglich. Die AfA ist besonders attraktiv, weil sie die Steuer mindert, ohne dass tatsächlich Geld abfließt.
Schuldzinsen
Zinsen für ein Darlehen zur Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung der vermieteten Immobilie sind voll absetzbar. Wichtig: Nur der Zinsanteil zählt – die Tilgung ist keine Werbungskostenposition, da sie lediglich Vermögen umschichtet.
Weitere Werbungskosten
Dazu gehören unter anderem nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung, Fahrtkosten zum Objekt sowie Steuer- und Rechtsberatung im Zusammenhang mit der Vermietung.
Beispielrechnung
Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt 900 € Kaltmiete pro Monat (10.800 € im Jahr). Der Kaufpreis betrug 300.000 €, der Gebäudeanteil 80 % (240.000 €), AfA-Satz 2 %. An Schuldzinsen fallen 6.000 € an, Hausgeld und Verwaltung 1.200 €, Instandhaltung 800 €. Persönlicher Steuersatz 42 %, kein Soli.
- AfA = 240.000 × 2 % = 4.800 €
- Werbungskosten = 6.000 + 1.200 + 800 = 8.000 €
- Ergebnis = 10.800 − 4.800 − 8.000 = −2.000 € (Verlust)
- Steuerersparnis = 2.000 × 42 % = 840 €
In diesem Fall entsteht ein steuerlicher Verlust von 2.000 €. Er senkt das übrige zu versteuernde Einkommen und spart bei einem Steuersatz von 42 % rund 840 € Steuern.
Steuern bei Vermietung legal senken
- AfA voll ausschöpfen: Den Gebäudeanteil korrekt – und möglichst hoch – ansetzen und die passende AfA-Methode wählen.
- Erhaltungsaufwand verteilen: Größere Reparaturen können auf bis zu fünf Jahre verteilt werden, um den Steuersatz zu glätten.
- Schuldzinsen optimieren: Bei gemischter Nutzung das Darlehen gezielt dem vermieteten Teil zuordnen.
- Anlage V sorgfältig führen: Alle Belege sammeln – jeder absetzbare Euro mindert den steuerpflichtigen Überschuss.
Häufige Fragen
Wie viel Steuer zahle ich auf meine Mieteinnahmen?+
Versteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss: Mieteinnahmen (kalt) minus Werbungskosten, AfA und Schuldzinsen. Dieser Überschuss wird deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 %) versteuert, zuzüglich ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Ab welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?+
Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören grundsätzlich ab dem ersten Euro zu den steuerpflichtigen Einkünften nach § 21 EStG. Eine eigene Freigrenze gibt es nicht. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Überschuss und vom Grundfreibetrag (12.348 € im Jahr 2026) deines Gesamteinkommens ab.
Was kann ich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen?+
Absetzbar sind unter anderem die AfA (Gebäudeabschreibung), Schuldzinsen für die Finanzierung, Hausgeld bzw. Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten sowie Kontoführungs- und Beratungskosten. Nicht absetzbar ist die Tilgung des Darlehens.
Wie hoch ist die AfA bei vermieteten Immobilien?+
Die lineare Gebäude-AfA beträgt 2 % pro Jahr für Gebäude mit Baujahr 1925–2022, 2,5 % für Baujahr vor 1925 und 3 % für eine Fertigstellung ab 2023. Für neue Wohngebäude (Baubeginn ab 1.10.2023) ist alternativ eine degressive AfA von 5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG möglich. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – Grund und Boden nicht.
Sind Schuldzinsen bei Vermietung steuerlich absetzbar?+
Ja. Schuldzinsen für ein Darlehen, das der Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung der vermieteten Immobilie dient, sind in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt. Die Tilgung selbst zählt jedoch nicht zu den Werbungskosten.
Was passiert, wenn die Kosten höher sind als die Mieteinnahmen?+
Dann entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust mindert dein übriges zu versteuerndes Einkommen und senkt damit deine Steuerlast. Vor allem in den ersten Jahren mit hohen Schuldzinsen und voller AfA ist ein solcher Verlust häufig – die Vermietung spart dann zunächst Steuern.
Muss ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben?+
Ja. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erklärt. Dort trägst du die Mieteinnahmen und alle Werbungskosten einschließlich AfA ein. Das Finanzamt ermittelt daraus den steuerpflichtigen Überschuss oder den Verlust.
Wie wird der Gebäudeanteil für die AfA ermittelt?+
Da nur das Gebäude, nicht aber Grund und Boden abgeschrieben werden darf, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Üblich ist eine Aufteilung nach Bodenrichtwert und Gebäudesachwert; häufig liegt der Gebäudeanteil zwischen 70 % und 85 %. Das BMF stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt von deiner individuellen Situation ab. Für eine verbindliche Einschätzung wende dich bitte an einen Steuerberater. Stand: Juni 2026.
Autor: Immobilien Heute Redaktion