Immobilien-Rechner
Mietrendite-Rechner
Berechne in Sekunden die Brutto- und Nettomietrendite deiner Immobilie – inklusive Kaufnebenkosten, laufenden Kosten und optionalem Cashflow aus der Finanzierung.
Bruttomietrendite
4,20 %
Nettomietrendite
3,06 %
Solide: Eine Bruttomietrendite ab 4 % gilt nach gängiger Einschätzung als gut.
Das Wichtigste in Kürze
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100 – schnelle, grobe Orientierung.
- Nettomietrendite: berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Kosten und ist die realistischere Kennzahl.
- Gut ab ca. 4 %: Eine Bruttomietrendite ab vier Prozent gilt als solide – je nach Lage variiert der Maßstab.
- Cashflow: Miete − laufende Kosten − Finanzierungsrate zeigt, ob die Immobilie sich selbst trägt.
Wie funktioniert der Mietrendite-Rechner?
Der Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Jahreskaltmiete und laufenden Kosten sofort die Brutto- und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite rechnet zusätzlich die Erwerbsnebenkosten in die Gesamtinvestition ein und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete ab. Optional berücksichtigt der Rechner deine monatliche Darlehensrate und zeigt den daraus resultierenden Cashflow pro Monat und Jahr. Alle Eingaben werden live neu berechnet.
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Sie eignet sich, um Objekte schnell zu vergleichen, blendet aber sämtliche Nebenkosten aus.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Beispiel: Bei einer Jahreskaltmiete von 12.600 € und einem Kaufpreis von 300.000 € ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,2 %.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger, weil sie die Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten einbezieht. Sie liegt typischerweise ein bis drei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten fallen einmalig beim Erwerb an und gehören in die Gesamtinvestition:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (z. B. NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland).
- Notar & Grundbuch: zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: regional 3–7 % (häufig hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer).
Als Faustwert solltest du je nach Bundesland und Maklereinsatz mit rund 10–15 % des Kaufpreises rechnen.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten trägt der Eigentümer selbst – sie mindern die Nettomietrendite:
- Hausverwaltung (rund 3–6 % der Jahreskaltmiete)
- Instandhaltungsrücklage (etwa 1–1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr)
- Mietausfall- und Leerstandsreserve (ca. 2–5 %)
- Kontoführung, Versicherungen und Steuerberatung
In der Praxis werden für diese Posten oft 15–25 % der Jahreskaltmiete angesetzt.
Cashflow und Finanzierung
Während die Mietrendite das Objekt unabhängig von der Finanzierung bewertet, zeigt der Cashflow, was nach Abzug der Darlehensrate tatsächlich auf deinem Konto bleibt:
Cashflow = Jahreskaltmiete − laufende Kosten − Finanzierungsrate
Ist der Darlehenszins höher als die Nettomietrendite, entsteht häufig ein negativer Cashflow – die Immobilie kostet dann monatlich Geld. Steuervorteile aus AfA und absetzbaren Zinsen sind in dieser klassischen Betrachtung noch nicht enthalten und können den realen Cashflow verbessern.
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen 11 % (33.000 €), die Jahreskaltmiete liegt bei 12.600 €, die nicht umlagefähigen Kosten bei 2.400 € pro Jahr.
- Bruttomietrendite = 12.600 / 300.000 × 100 = 4,20 %
- Gesamtinvestition = 300.000 + 33.000 = 333.000 €
- Netto-Mieteinnahmen = 12.600 − 2.400 = 10.200 €
- Nettomietrendite = 10.200 / 333.000 × 100 = 3,06 %
- Kaufpreisfaktor = 300.000 / 12.600 = 23,8×
Mit einer Darlehensrate von 1.000 €/Monat (12.000 €/Jahr) ergibt sich ein Cashflow von 12.600 − 2.400 − 12.000 = −1.800 € pro Jahr bzw. −150 € pro Monat.
Häufige Fehler bei der Mietrendite
- Kaufnebenkosten vergessen: Wer nur die Bruttorendite betrachtet, überschätzt die Rentabilität deutlich.
- Warmmiete statt Kaltmiete: Für die Rendite zählt ausschließlich die Kaltmiete, nicht die umlagefähigen Nebenkosten.
- Laufende Kosten unterschätzen: Rücklagen und Verwaltung schmälern die Rendite spürbar.
- Rendite mit Cashflow verwechseln: Eine gute Rendite kann bei teurer Finanzierung trotzdem zu negativem Cashflow führen.
Häufige Fragen
Was ist die Mietrendite einfach erklärt?+
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine vermietete Immobilie jährlich an Mieteinnahmen abwirft. Sie ist die wichtigste Kennzahl, um die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage-Immobilie schnell einzuschätzen und mehrere Objekte zu vergleichen.
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?+
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Beispiel: 12.600 € Jahreskaltmiete / 300.000 € Kaufpreis × 100 = 4,2 %. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten und dient nur als grobe erste Orientierung.
Wie wird die Nettomietrendite berechnet?+
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie berücksichtigt Erwerbsnebenkosten und laufende Kosten und liefert damit ein deutlich realistischeres Bild als die Bruttomietrendite.
Welche Mietrendite ist gut?+
Als solide gilt eine Bruttomietrendite ab etwa 4 %. In gefragten Großstädten sind die Renditen oft niedriger (2–3 %), dafür ist das Wertsteigerungspotenzial höher. In strukturschwächeren Regionen sind 5–7 % möglich, allerdings bei höherem Leerstands- und Wertrisiko.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?+
Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 %) sowie eine eventuelle Maklerprovision (3–7 %). In Summe sind das je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 10–15 % des Kaufpreises.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?+
Nicht auf Mieter umlegbar sind unter anderem die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage, die Mietausfallreserve, Kontoführung und Steuerberatung für die Vermietung. Als Faustwert werden 15–25 % der Jahreskaltmiete für diese Bewirtschaftungskosten angesetzt.
Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?+
Der Cashflow ist der Betrag, der nach Abzug aller Kosten und der Finanzierungsrate (Zins + Tilgung) übrig bleibt: Jahreskaltmiete − laufende Kosten − Darlehensrate. Ein positiver Cashflow bedeutet monatlichen Überschuss, ein negativer einen Zuschuss aus eigener Tasche.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?+
Der Kaufpreisfaktor (Mietpreismultiplikator) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %; je niedriger der Faktor, desto rentabler die Immobilie.
Berücksichtigt die Mietrendite die Steuer?+
Nein, die klassische Mietrendite betrachtet keine Steuern. Für die persönliche Nachsteuer-Betrachtung spielen Abschreibung (AfA), absetzbare Zinsen und der individuelle Steuersatz eine Rolle. Diese Effekte können den tatsächlichen Cashflow spürbar verbessern.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Steuer-/Rechtsberatung. Die tatsächliche Rendite hängt von deiner individuellen Situation, der Lage und der Finanzierung ab. Stand: Juni 2026.
Autor: Immobilien Heute Redaktion