CO2 Abgabe Vermieter: CO2-Kostenaufteilung nach dem Zehn-Stufen-Modell

Seit dem 1. Januar 2023 beteiligt der Gesetzgeber Vermieter an den Kohlendioxidkosten des Heizens. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), häufig verkürzt als CO2-Kostenaufteilungsgesetz bezeichnet, legt verbindlich fest, welchen Anteil der CO2 Abgabe Vermieter und Mieter jeweils tragen müssen. Entscheidend ist der energetische Zustand des Gebäudes: Je höher der Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, desto größer der Anteil, den der Vermieter selbst tragen muss. Für Hausverwaltungen, Asset Manager und Bestandshalter gehört die korrekte Einstufung damit zu den Pflichtaufgaben jeder Heizkostenabrechnung. Dieser Ratgeber erklärt das Zehn-Stufen-Modell, rechnet ein typisches Beispiel Schritt für Schritt durch und ordnet Sonderfälle sowie die aktuelle Gesetzesänderung ein.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die CO2-Kosten für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen werden seit 2023 nach dem CO2KostAufG zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Maßgeblich ist die Fassung mit der Änderung durch Artikel 5 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit dem 29. Juli 2026).
• Bei Wohngebäuden hängt der Vermieteranteil vom spezifischen Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter und Jahr ab – gestaffelt in zehn Stufen von 0 bis 95 Prozent (Anlage zum CO2KostAufG).
• Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Das Gesetz setzt damit gezielt einen Anreiz zur energetischen Sanierung.
• Für Nichtwohngebäude gilt weiterhin die pauschale hälftige Aufteilung (§ 8 Abs. 1 CO2KostAufG); ein angekündigtes Stufenmodell ist bislang nicht in Kraft getreten.
• Nimmt der Vermieter die Aufteilung in der Abrechnung nicht vor, darf der Mieter seinen Kostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Was ist die CO2-Abgabe für Vermieter und wie funktioniert die Aufteilung?

Die CO2-Abgabe ist keine klassische Steuer, sondern Ergebnis des nationalen Emissionshandels nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG): Wer fossile Brennstoffe wie Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas in Verkehr bringt, muss für die damit verbundenen Emissionen Zertifikate erwerben und gibt die Kosten über den Brennstoffpreis an seine Kunden weiter. Für die Heizkostenabrechnung ist dieser Preisbestandteil seit 2023 nicht mehr allein Sache der Mieter: Bis Ende 2022 trug bei Gebäuden mit Zentralheizung der Mieter die Kohlendioxidkosten vollständig – obwohl er weder Dämmung noch Heiztechnik beeinflussen kann. Genau an dieser Stelle setzt die Aufteilungspflicht des CO2KostAufG an.

Das CO2KostAufG ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Zweck des Gesetzes ist nach § 1 die Aufteilung der Kohlendioxidkosten „entsprechend der Verantwortungsbereiche und Einflussmöglichkeiten“ beider Seiten: Der Mieter steuert sein Heiz- und Lüftungsverhalten, der Vermieter die energetische Qualität des Gebäudes. Durch Artikel 5 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 wurde das Gesetz geändert und unter anderem um Regelungen zur Kostenverteilung beim Einbau neuer, mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickter Heizungsanlagen erweitert; der Gesetzestitel wurde entsprechend angepasst.

Der Geltungsbereich umfasst Wohngebäude mit zentraler Brennstoffversorgung sowie Wärmelieferungen. Besondere Konstellationen – etwa Gasetagenheizungen oder Kaminöfen, bei denen der Mieter den Brennstoff selbst beschafft – folgen den Einzelfallregeln des § 6 CO2KostAufG.

CO2 Abgabe Vermieter: Das Zehn-Stufen-Modell im Überblick

Herzstück der Aufteilung ist der spezifische Kohlendioxidausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Die konkreten Stufen stehen ausdrücklich nicht in einem Paragraphen, sondern in der Anlage zum CO2KostAufG (Stufenmodell zu den §§ 5 bis 7). Dort ist geregelt:

Quelle: Anlage zum CO2KostAufG (gesetze-im-internet.de), Fassung mit Änderung durch Art. 5 G v. 23.7.2026, Abruf 2026.

Die Logik dahinter ist einfach: Die Stufen springen jeweils in 5-Kilogramm-Schritten, und mit jeder Stufe wächst der Vermieteranteil um 10 Prozentpunkte. Ein Gebäude mit 35 Kilogramm CO2 je Quadratmeter liegt in Stufe 6 (hälftige Teilung); senkt eine Sanierung den Ausstoß auf 25 Kilogramm, rutscht es in Stufe 4 – der Vermieteranteil sinkt von 50 auf 30 Prozent. Energetisch hochwertige Gebäude unter 12 Kilogramm bleiben vollständig beim Mieter, weil der Vermieter seinen Beitrag bereits über die Bausubstanz erbracht hat.

Beispielrechnung: CO2-Kosten für ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit Gasheizung

Ausgangslage: ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit 1.000 Quadratmetern Wohnfläche, Gaszentralheizung und einem Jahresverbrauch von 150.000 Kilowattstunden Erdgas – das entspricht 150 Kilowattstunden je Quadratmeter, eine typische Größenordnung für unsanierten Bestand. Preisstand: 2026, gerechnet mit 60 Euro je Tonne Kohlendioxid als Mittelwert des gesetzlichen Preiskorridors. Die Berechnung läuft in sechs Schritten:

• Brennstoffmenge aus der Rechnung übernehmen: Die Gasrechnung des Versorgers weist den Verbrauch im Abrechnungszeitraum aus – hier 150.000 Kilowattstunden (§ 3 Abs. 1 CO2KostAufG).
• Emissionsfaktor Erdgas bestimmen: Der Standardwert beträgt nach Anlage 2 (Teil 5) der Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 (EBeV 2030) 55,8 Kilogramm CO2 je Gigajoule. Umgerechnet auf die Kilowattstunde (1 kWh = 0,0036 Gigajoule) ergeben sich 0,2009, gerundet 0,201 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde. Maßgeblich ist stets der auf der Rechnung ausgewiesene Faktor; je nach Abrechnungspraxis auf Brennwert- oder Heizwertbasis kann er leicht abweichen.
• Kohlendioxidausstoß des Gebäudes berechnen: 150.000 kWh × 0,201 kg/kWh = 30.150 Kilogramm, also 30,15 Tonnen CO2 pro Jahr.
• Spezifischen Ausstoß ermitteln und einstufen: 30.150 Kilogramm geteilt durch 1.000 Quadratmeter ergeben 30,15 Kilogramm je Quadratmeter und Jahr. Damit fällt das Gebäude in Stufe 5 (27 bis unter 32 Kilogramm).
• Kohlendioxidkosten berechnen: 30,15 Tonnen × 60 Euro je Tonne = 1.809 Euro (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG; Preisstand 2026).
• Aufteilen: Stufe 5 bedeutet 40 Prozent Vermieteranteil und 60 Prozent Mieteranteil. Der Vermieter trägt 723,60 Euro, die Mieter gemeinsam 1.085,40 Euro, verteilt nach dem vereinbarten Umlagemaßstab.

Zwei Hinweise zur Einordnung: Der CO2-Preis wird seit 2026 nicht mehr als Festpreis gesetzt, sondern innerhalb eines Korridors von 55 bis 65 Euro je Tonne versteigert (§ 10 Abs. 2 BEHG). Für die Abrechnung maßgeblich ist der sich daraus ergebende Mittelwert, den das Umweltbundesamt (Deutsche Emissionshandelsstelle) bekannt gibt (§ 4 Abs. 2 CO2KostAufG); der tatsächliche Wert kann daher über oder unter den hier angesetzten 60 Euro liegen. Bei Heizöl- und Flüssiggasheizungen läuft die Rechnung analog, jeweils mit dem brennstoffspezifischen Emissionsfaktor aus der Anlage 2 der EBeV 2030; bei Wärmelieferungen sind die Emissionen des Wärmelieferanten maßgeblich.

Wie stark das Ergebnis schwanken kann, zeigen zwei Varianten desselben Gebäudes. Preiskorridor: Liegt der maßgebliche Mittelwert am unteren Rand bei 55 Euro je Tonne, ergeben sich Gesamtkosten von 1.658,25 Euro und ein Vermieteranteil von 663,30 Euro; am oberen Rand bei 65 Euro sind es 1.959,75 Euro beziehungsweise 783,90 Euro. Sanierung: Senkt eine energetische Maßnahme – etwa ein Fenstertausch im Bestand – den Verbrauch beispielhaft um 20 Prozent auf 120.000 Kilowattstunden, sinken die Emissionen auf 24,12 Tonnen und der spezifische Ausstoß auf 24,12 Kilogramm je Quadratmeter – das Gebäude rutscht in Stufe 4 mit 30 Prozent Vermieteranteil. Bei 60 Euro je Tonne trägt der Vermieter dann 434,16 Euro statt 723,60 Euro, die Mieter gemeinsam 1.013,04 Euro statt 1.085,40 Euro. Die Gegenüberstellung verdeutlicht die doppelte Anreizwirkung des Gesetzes: Mit dem energetischen Zustand sinken sowohl die Gesamtkosten als auch der prozentuale Vermieteranteil.

Pflichtangaben auf der Energierechnung – und was bei fehlenden Angaben zu tun ist

Damit Vermieter die Aufteilung überhaupt vornehmen können, verpflichtet § 3 Abs. 1 CO2KostAufG die Brennstoff- und Wärmelieferanten, auf der Rechnung in allgemein verständlicher Form insbesondere folgende Angaben auszuweisen:

• die Brennstoffart,
• die im Abrechnungszeitraum gelieferte Brennstoffmenge,
• den Abrechnungszeitraum und den Energiegehalt der gelieferten Menge,
• den Emissionsfaktor des Brennstoffs,
• die Kohlendioxidemissionen der gelieferten Brennstoffmenge,
• den Preisbestandteil der Kohlendioxidkosten.

Fehlen diese Angaben, sollte der Vermieter sie zunächst schriftlich beim Lieferanten anfordern. Bleibt die Auskunft aus, ist eine Ersatzermittlung anhand der gesetzlichen Standardwerte der EBeV 2030 zulässig; der Rechenweg sollte in beiden Fällen dokumentiert werden, damit die Abrechnung nachvollziehbar bleibt. Ergänzend sieht § 3a CO2KostAufG vor, dass das Bundeskartellamt die sachliche Rechtfertigung des ausgewiesenen Preisbestandteils prüfen und bei Missbrauch Abstellungsverfügungen erlassen kann.

Praktisch gilt: Ohne belastbare Rechnungsangaben gibt es keine belastbare Einstufung in das Stufenmodell – und damit ein vermeidbares Risiko fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen.

Nichtwohngebäude: die pauschale 50/50-Aufteilung

Für Nichtwohngebäude – etwa Büro-, Handels- oder Praxisgebäude – gilt nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG eine deutlich einfachere Regel: Vermieter und Mieter tragen die Kohlendioxidkosten jeweils zur Hälfte, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Hintergrund ist die heterogene Nutzungs- und Datenlage im Gewerbebereich, die eine stufenweise Einstufung bislang erschwert.

§ 8 Abs. 4 CO2KostAufG kündigt an, die pauschale Aufteilung durch ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude ab dem Jahr 2025 abzulösen. Im aktuell abrufbaren Gesetzestext (Fassung mit Änderung vom 23. Juli 2026, Abruf 2026) ist weiterhin nur die hälftige Aufteilung in Kraft; ein in Kraft getretenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude ist derzeit nicht nachweisbar. Vermieter von Gewerbeimmobilien sollten den Gesetzesstand daher vor jeder Abrechnung erneut prüfen und die Pauschalregel nicht als endgültig verstehen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Anteile zu trennen: Der Wohnanteil folgt dem Zehn-Stufen-Modell, der Gewerbeanteil der hälftigen Aufteilung. Voraussetzung ist eine sachgerechte Zuordnung der Flächen und Verbräuche.

Beispiel: Ein Gebäude mit 800 Quadratmetern Wohnfläche und 200 Quadratmetern Bürofläche verursacht insgesamt 30,15 Tonnen Kohlendioxid. Bei flächenproportionaler Zuordnung entfallen 80 Prozent der Emissionen (24,12 Tonnen) auf den Wohnanteil; der spezifische Ausstoß von 30,15 Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche führt zu Stufe 5, der Vermieter trägt hier 40 Prozent von 1.447,20 Euro, also 578,88 Euro. Auf den Büroanteil entfallen 6,03 Tonnen beziehungsweise 361,80 Euro, die hälftig geteilt werden – je Seite 180,90 Euro. Der Gesamtanteil des Vermieters liegt damit bei 759,78 Euro. Welche Zuordnungsmethode gewählt wurde, sollte in der Abrechnung offengelegt werden, damit Mieter beider Nutzungsarten die Verteilung nachvollziehen können.

Sonderfälle: Denkmalschutz, Milieuschutz, Härtefall und neue Heizungsanlagen

§ 9 CO2KostAufG begrenzt den Vermieteranteil, wenn rechtliche Vorgaben eine energetische Sanierung faktisch verhindern. Stehen denkmalrechtliche Auflagen, eine Erhaltungssatzung (Milieuschutz) oder ein Anschluss- und Benutzungszwang an ein Wärmenetz der Sanierung entgegen, halbiert sich der Vermieteranteil; bei kumulierten Hindernissen kann er ganz entfallen. Die Voraussetzungen gehören der Nachvollziehbarkeit halber in die Abrechnungsunterlagen.

Neu hinzugekommen ist mit der Änderung vom 23. Juli 2026 die Härtefallregelung des § 5d CO2KostAufG. Sie betrifft kleine Vermieter mit bis zu sechs Wohnungen und setzt unter anderem voraus, dass die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Schwellen von 85 beziehungsweise 70 Prozent) und das Gebäude eine schlechte energetische Einstufung (Effizienzklasse G oder H) aufweist. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird der erhöhte Vermieteranteil auf die reguläre Stufenregelung zurückgestuft. Für die Prüfung beider Sonderregeln empfiehlt sich eine lückenlose Dokumentation: Bescheide der Denkmalbehörde, die Erhaltungssatzung oder der Nachweis des Anschluss- und Benutzungszwangs bei § 9 sowie Energieausweis und die Herleitung der Vergleichsmiete bei § 5d.

Ebenfalls neu sind die §§ 5a und 5b CO2KostAufG: Sie regeln eine eigene Kostenverteilung beim Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GEG – ab dem 1. Januar 2028 für Netzentgelte und ab dem 1. Januar 2029 für Brennstoffkosten, abweichend von der regulären Stufentabelle und teils differenziert nach Bestands- und Neubauten. Für Bestandshalter ist das ein Planungsfaktor: Wer einen Heizungstausch erwägt, sollte die künftige Verteilungslogik in die Investitionsrechnung einbeziehen.

Umsetzung in der Betriebskostenabrechnung – Folgen bei Unterlassung

Die Aufteilung ist keine einmalige Aufgabe: Nach § 5 Abs. 1 und 2 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter Verbrauch, Emissionen, Kohlendioxidkosten und Gebäudeeinstufung jährlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. § 7 Abs. 1 bis 3 verlangt den transparenten Ausweis in der Heizkostenabrechnung – Gesamtkosten, Einstufung des Gebäudes, die prozentualen Anteile und den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag. Zu beachten ist die zwölfmonatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB.

Für die jährliche Abrechnung hat sich in Verwaltungen folgender Ablauf bewährt:

• Rechnungsdaten prüfen: Lieferantenrechnungen auf die Pflichtangaben nach § 3 Abs. 1 CO2KostAufG kontrollieren; fehlende Werte schriftlich anfordern oder über die Standardwerte der EBeV 2030 ersetzen.
• Emissionen ermitteln: Verbrauch des Abrechnungszeitraums mit dem ausgewiesenen Emissionsfaktor multiplizieren.
• Stufe festlegen: Spezifischen Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche berechnen und der Stufe der Anlage zum CO2KostAufG zuordnen.
• Kosten bewerten und aufteilen: Kohlendioxidkosten mit dem Preis nach § 4 Abs. 1 CO2KostAufG berechnen und nach der Stufentabelle zwischen Vermieter und Mietern verteilen.
• Ausweisen und dokumentieren: Anteile transparent in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 Abs. 1 bis 3), Rechenweg und Belege archivieren und die Abrechnungsfrist einhalten.

Unterlässt der Vermieter die vorgeschriebene Aufteilung oder weist er sie nicht ordnungsgemäß aus, sieht § 7 Abs. 4 CO2KostAufG ein Kürzungsrecht vor: Der Mieter darf den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 Prozent mindern. Für Verwaltungen ist das ein handfestes Haftungs- und Prozessrisiko, das sich durch saubere Dokumentation vermeiden lässt.

In der Praxis hilft der amtliche Rechner zur CO2-Kostenaufteilung des Bundeswirtschaftsministeriums, der Einstufung und Anteile auf Basis der Rechnungsdaten ermittelt. Empfehlenswert ist außerdem, die Lieferantenrechnungen mit allen Pflichtangaben zu archivieren; bei Heizöl sind wegen der Preisbildung je Lieferung die einzelnen Lieferzeitpunkte zu berücksichtigen.

Häufige Fragen zur CO2-Abgabe für Vermieter

Wie hoch ist die CO2-Abgabe im Jahr 2026?

Seit 2026 gibt es keinen Festpreis mehr. Der Preis wird innerhalb eines gesetzlichen Korridors von 55 bis 65 Euro je Tonne Kohlendioxid versteigert (§ 10 Abs. 2 BEHG). Für die Aufteilung nach dem CO2KostAufG ist der daraus resultierende Mittelwert maßgeblich (§ 4 Abs. 1 Nr. 2), dessen Bekanntgabe dem Umweltbundesamt obliegt (§ 4 Abs. 2). Zum Vergleich: Die Festpreise lagen 2021 bei 25 Euro, 2022 und 2023 bei 30 Euro, 2024 bei 45 Euro und 2025 bei 55 Euro je Tonne.

Was passiert, wenn der Vermieter die Aufteilung nicht vornimmt?

Der Mieter kann den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Unabhängig davon kann er eine sachlich und rechnerisch korrekte Abrechnung verlangen. Für Vermieter empfiehlt sich deshalb ein dokumentierter, nachvollziehbarer Rechenweg je Abrechnungszeitraum.

Gilt das Zehn-Stufen-Modell auch für Gewerbeimmobilien?

Das Gesetz gilt zwar auch für Nichtwohngebäude, das Stufenmodell jedoch nicht: Vermieter und Mieter teilen die Kohlendioxidkosten pauschal je zur Hälfte (§ 8 Abs. 1). Ein für 2025 angekündigtes eigenes Stufenmodell (§ 8 Abs. 4) ist im aktuellen Gesetzestext (Stand: Abruf 2026) noch nicht umgesetzt; die Entwicklung sollte beobachtet werden.

Wie wird der Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter berechnet?

Brennstoffmenge in Kilowattstunden multipliziert mit dem Emissionsfaktor ergibt die Jahresmenge an Kohlendioxid; geteilt durch die Wohnfläche entsteht der spezifische Ausstoß je Quadratmeter und Jahr, der die Stufe nach der Anlage zum CO2KostAufG bestimmt. Die Eingangswerte stehen auf der Lieferantenrechnung (§ 3 Abs. 1) oder lassen sich mit dem amtlichen Rechner ermitteln.

Für die individuelle Berechnung empfiehlt sich der amtliche CO2-Kostenaufteilungs-Rechner des Bundeswirtschaftsministeriums. Alle Angaben in diesem Beitrag beziehen sich auf das CO2KostAufG in der Fassung mit der Änderung durch Artikel 5 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (Stand: Abruf 2026); eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt der Artikel nicht.