GEG Sanierungspflicht: Alle Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz im Überblick

Die GEG Sanierungspflicht betrifft seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr das Gebäudeenergiegesetz in seiner bisherigen Form, sondern das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bundestag und Bundesrat haben die Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, am 28. Juli 2026 wurde sie im Bundesgesetzblatt verkündet. Eine allgemeine Pflicht, ein Bestandsgebäude komplett energetisch zu sanieren, gibt es weiterhin nicht. Stattdessen bestehen drei klar abgegrenzte Pflichtblöcke, die für Eigentümer, Vermieter und Asset Manager unterschiedlich relevant sind. Dieser Überblick fasst die aktuell geltenden Regelungen zusammen, ordnet sie den jeweiligen Paragrafen zu und benennt, wo Ausnahmen und Befreiungen greifen. Heizungsvorgaben für den Neueinbau von Anlagen und die frühere Kopplung an die kommunale Wärmeplanung sind mit der Novelle entfallen und werden hier bewusst nicht behandelt.

• Zwei Nachrüstpflichten gelten unabhängig von geplanten Sanierungen: die Dämmung der obersten Geschossdecke (U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)) und die Dämmung bislang ungedämmter Rohrleitungen.
• Bei ohnehin durchgeführten Sanierungen an Außenbauteilen greifen Bauteil-Kennwerte erst, wenn mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind (Bagatellgrenze).
• Nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden unterliegen ab 2029 der sogenannten Bio-Treppe mit stufenweise steigendem Anteil klimafreundlicher Brennstoffe; bereits zuvor installierte Heizungen sind davon nicht betroffen.
• Eine Wirtschaftlichkeits- und Härtefallklausel kann von einzelnen Anforderungen befreien, führt in der Praxis aber meist nur zu einer Teilbefreiung.
• Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger kontrolliert die Rohrleitungsdämmung im Rahmen der Feuerstättenschau und meldet Verstöße erst nach einer Nachfrist an die zuständige Behörde.

Was gilt aktuell: Aus GEG wird GModG

Bis Juli 2026 firmierte das Regelwerk als Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 28. Juli 2026 und dem Inkrafttreten am 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Inhaltlich hat der Gesetzgeber vor allem die Vorgaben zum Heizungstausch neu gefasst: Die frühere 65-Prozent-Regel für neue Heizungen sowie das Betriebsverbot für alte Heizkessel wurden ersatzlos gestrichen. An ihre Stelle tritt die sogenannte Bio-Treppe, die weiter unten in diesem Beitrag erläutert wird. Wer noch Artikel liest, die die frühere 65-Prozent-Regel als aktuell gültig darstellen, hat einen überholten Rechtsstand vor sich. Für Bestandsgebäude relevant bleiben dagegen die tradierten Nachrüstpflichten und die bedingten Anforderungen bei ohnehin durchgeführten Sanierungen.

Die Paragrafennummerierung hat sich im Zuge der Novelle teilweise verschoben: Aus § 47 GEG wurde § 35 GModG, aus § 48 GEG wurde § 36 GModG. Das amtliche Infoportal des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) wird nach eigener Angabe sukzessive auf die neue Zählung umgestellt; dieser Artikel verwendet durchgehend die aktuelle GModG-Nummerierung mit Hinweis auf die frühere GEG-Bezeichnung, wo das für die Einordnung hilfreich ist. Stand dieser Angaben: Ende Juli/August 2026.

Nachrüstpflichten: Diese zwei Maßnahmen sind unabhängig von Sanierungsplänen Pflicht

Seit 2002 kennt das Energieeinsparrecht ein System tradierter Nachrüstverpflichtungen. Sie gelten auch dann, wenn an dem betroffenen Bauteil gerade keine Instandhaltungsmaßnahme ansteht, und sie sind meist auch außerhalb üblicher Modernisierungszyklen wirtschaftlich, weil sie mit vergleichsweise geringem Aufwand hohe Wärmeverluste vermeiden.

Die amtliche Übersicht des GModG-Infoportals führt beide Pflichten unter dem Stichwort „tradierte Nachrüstpflichten" und weist ausdrücklich darauf hin, dass das Gesetz Ausnahmen und Befreiungsmöglichkeiten vorsieht.

Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35 GModG)

Nach § 35 Absatz 1 GModG muss die oberste Geschossdecke beheizter Räume zu einem unbeheizten Dachraum einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K) einhalten. Diese Vorschrift entspricht inhaltlich der früheren Regelung nach § 10 EnEV, die bereits eine Frist bis 31. Dezember 2015 vorsah. § 35 GModG enthält jedoch keine Übergangsfrist mehr und gilt damit unmittelbar. Die Pflicht entfällt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder die Decke bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 erfüllt. Für die Dämmung selbst gelten Anforderungen an die Wärmeleitfähigkeit: höchstens 0,035 W/(m·K) bei Dämmung im Deckenzwischenraum, höchstens 0,045 W/(m·K) bei Einblasdämmung oder Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen.

Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 2 GModG)

§ 69 Absatz 2 GModG verpflichtet dazu, bislang ungedämmte Warmwasser- und Heizungsleitungen sowie deren Armaturen in unbeheizten Räumen nachträglich zu dämmen. Betroffen sind typischerweise Leitungen in Kellern, unbeheizten Nebenräumen oder Durchgängen, die beim Bau der Anlage nicht gedämmt wurden. Die Pflicht ist unabhängig davon zu erfüllen, ob am Rest der Heizungsanlage Arbeiten anstehen.

Ausnahme für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

Beide Nachrüstpflichten gelten aufgrund von § 35 Absatz 3 GModG (Geschossdecke) beziehungsweise § 69 Absatz 3 GModG (Rohrleitung) nicht für Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, die eine Wohnung des Gebäudes bereits am Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Wechselt das Eigentum nach diesem Stichtag, greift eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang, innerhalb derer die neuen Eigentümer die Nachrüstung umsetzen müssen (§ 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 4 GModG). Für die Geschossdecke lässt sich zusätzlich eine Wirtschaftlichkeitsausnahme nach § 35 Absatz 4 GModG geltend machen; dafür ist keine Behördeneinbindung nötig, der Eigentümer beurteilt die Wirtschaftlichkeit selbst und sollte das Ergebnis dokumentieren. Weil bei dieser Nachrüstpflicht keine Kopplung an ohnehin anfallende Instandhaltung besteht, dürfen hierbei die vollen Kosten der Maßnahme angesetzt werden, nicht nur energiebedingte Mehrkosten.

Bedingte Anforderungen bei ohnehin durchgeführter Sanierung: die Bagatellgrenze

Neben den beiden Nachrüstpflichten kennt das GModG sogenannte bedingte Anforderungen: Sie greifen nur, wenn an einem Bauteil ohnehin größere Maßnahmen durchgeführt werden, etwa aus Gründen der Instandhaltung oder Verkehrssicherung. Rechtsgrundlage ist § 36 GModG (vormals § 48 GEG) in Verbindung mit Anlage 7 GModG. Betroffen sind Außenwände, Fenster und andere transparente Bauteile, Dächer sowie Decken und Wände zu unbeheizten Dachräumen und Kellerdecken beziehungsweise untere Gebäudeabschlüsse – jeweils mit eigenen Wärmedurchgangskoeffizienten aus Anlage 7.

Der Wortlaut von § 36 GModG legt eine zentrale Einschränkung fest: Die Anforderungen gelten nicht, wenn eine Änderung nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betrifft. Diese Bagatellgrenze bedeutet in der Praxis, dass der Austausch einzelner Fenster oder die Reparatur eines kleinen Fassadenabschnitts meist ohne zusätzliche energetische Anforderungen bleibt, solange die betroffene Fläche innerhalb dieser Grenze liegt.

Eine weitere Ausnahme betrifft Bauteile, die bereits nach dem 31. Dezember 1983 im Sinne der damals geltenden 2. Wärmeschutzverordnung energiesparrechtskonform errichtet oder erneuert wurden; sie sind von der Nachrüstung im Rahmen bedingter Anforderungen ausgenommen. Wer statt einzelner Bauteilanforderungen lieber eine Gesamtbetrachtung des Gebäudes vornimmt, kann alternativ den Gesamtnachweis nach § 38 GModG (vormals § 50 GEG) wählen: Dabei darf der Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes höchstens 40 Prozent über dem eines vergleichbaren Referenzgebäudes liegen, ohne dass jedes einzelne Bauteil den Anlage-7-Wert erfüllen muss.

Die Bio-Treppe: neue Vorgaben für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen in Bestandsgebäuden

Mit dem GModG entfällt die frühere Kopplung der Heizungsvorgaben an die kommunale Wärmeplanung. An ihre Stelle tritt die sogenannte Bio-Treppe: Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss ab 2029 einen stufenweise steigenden Mindestanteil klimafreundlicher, biogener Brennstoffe einhalten. Für bereits vor diesem Stichtag installierte Heizungen gilt keine solche Quote. Rechtsgrundlage ist § 43 GModG in Verbindung mit den §§ 45 und 46 GModG.

Statt die Bio-Treppe über den Brennstoffanteil zu erfüllen, lässt sich die Anforderung nach den vorgesehenen Erfüllungsoptionen auch über die Kombination der neuen Heizung mit einer Solarthermieanlage, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung erreichen. Ergänzend sieht das Gesetz vor, dass Energieversorger bis zum 1. Dezember 2026 ein separates Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen sollen; eine vollständige Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe ist nach § 42a GModG ab 2045 vorgesehen. Die konkrete Umsetzung dieser Anschlussregelung war zum Stand August 2026 noch nicht abschließend ausgestaltet.

Wirtschaftlichkeits- und Härtefallklausel: wann eine Befreiung möglich ist

§ 102 GModG räumt zwei Wege zur Befreiung von Anforderungen des Gesetzes ein: eine Befreiung wegen unbilliger Härte sowie eine Befreiung, wenn die Ziele des Gesetzes nachweislich durch andere als die vorgesehenen Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden. Eine unbillige Härte liegt nach § 102 Absatz 1 Satz 2 GModG insbesondere bei Unwirtschaftlichkeit im konkreten Einzelfall vor. Für den Nachweis der Unwirtschaftlichkeit gilt das sogenannte Kopplungsprinzip: In die Berechnung fließen nur die energetisch bedingten Mehrkosten einer Maßnahme ein, nicht die ohnehin anfallenden Instandhaltungskosten. Die Beurteilung erfolgt in der Regel über dynamische Berechnungsverfahren. Eine Befreiung wird üblicherweise nur insoweit erteilt, wie die Einhaltung der Anforderungen wirtschaftlich nicht vertretbar ist – in der Praxis bedeutet das meist eine Teilbefreiung, etwa eine geringere Dämmdicke, statt eines vollständigen Verzichts auf die Maßnahme. Der Antrag ist bei der nach Landesrecht zuständigen Stelle zu stellen; Verfahren und Zuständigkeiten können sich zwischen den Bundesländern unterscheiden. Von der Pflicht zur Ausstellung von Energieausweisen befreit § 102 GModG ausdrücklich nicht.

Kontrolle durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger

Die Einhaltung der Rohrleitungsdämmung wird nicht durch eine eigenständige Behördenprüfung, sondern im Rahmen der ohnehin regelmäßig stattfindenden Feuerstättenschau kontrolliert. Nach § 97 GModG prüft der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger als Beliehener im Rahmen der Feuerstättenschau nach § 14 des Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nach § 69 Absatz 2 GModG hätten gedämmt werden müssen, weiterhin ungedämmt sind. Stellt der Schornsteinfeger einen Verstoß fest, erfolgt zunächst ein schriftlicher Hinweis an den Eigentümer mit einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung. Wird die Pflicht innerhalb dieser Frist nicht erfüllt, meldet der Schornsteinfeger den Sachverhalt unverzüglich an die nach Landesrecht zuständige Behörde. Eigentümer können die Pflichterfüllung alternativ auch über Unternehmererklärungen nachweisen; liegt eine solche Erklärung vor, entfällt die weitere Prüfung durch den Schornsteinfeger.

Was Vermieter auf Mieter umlegen können – und was nicht

Investitionskosten für die Nachrüstpflichten der Geschossdecke und der Rohrleitungsdämmung sind zunächst reine Ausgaben des Eigentümers, tragen aber zum Werterhalt durch Sanierung als Vermieter bei. Ein Teil davon kann über die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB an die Mieter weitergegeben werden: Bei Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, wozu energetische Modernisierungen zählen, kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei gilt auch hier das Kopplungsprinzip: Reine Instandhaltungsanteile, die ohnehin angefallen wären, sind aus der umlagefähigen Summe herauszurechnen. Nicht jede Pflichtmaßnahme lässt sich also eins zu eins auf die Miete umlegen.

Für den biogenen Brennstoffanteil der Bio-Treppe gilt eine gesonderte Regelung im CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Die Mehrkosten, die durch den steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe entstehen, sollen zwischen dem 1. Januar 2029 und dem 31. Dezember 2039 hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden, gedeckelt auf maximal 30 Prozent des Brennstoffverbrauchs. Für besondere Belastungsfälle sieht § 5d CO2KostAufG eine eigene Härtefallregelung vor. Diese Kostenaufteilung betrifft ausschließlich den Brennstoffanteil der Bio-Treppe und ist von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB zu unterscheiden.

Sonderfälle: Erbe und Eigentümerwechsel

Beim Übergang eines Gebäudes durch Kauf oder Erbschaft beginnt für die Nachrüstpflichten regelmäßig eine neue Zweijahresfrist ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, sofern zuvor die Privilegierung für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser galt. Für Bestandshalter mit mehreren Objekten ist das relevant, weil sich diese Frist unabhängig von einer laufenden Sanierungsplanung neu setzt und daher bei jedem Eigentumsübergang separat dokumentiert werden sollte. Welche Ausnahmen dabei konkret greifen und wie sich die Frist im Erbfall von der beim klassischen Kauf unterscheidet, behandeln die vertiefenden Beiträge Sanierungspflicht erben: Ausnahmen im Überblick und Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Fazit für Eigentümer und Bestandshalter

Für die Praxis heißt das: Die GEG Sanierungspflicht ist mit dem GModG schlanker geworden, aber nicht verschwunden. Wer ein Bestandsgebäude hält oder verwaltet, sollte zunächst prüfen, ob die oberste Geschossdecke den Dämmwert erreicht und ob sämtliche zugänglichen Rohrleitungen gedämmt sind – diese beiden Punkte lassen sich meist mit überschaubarem Aufwand und ohne größere Bauphase umsetzen. Bei ohnehin anstehenden Sanierungen an Fassade, Fenstern oder Dach lohnt sich vorab der Blick auf die Bagatellgrenze, bevor zusätzliche Kosten für Bauteil-Kennwerte eingeplant werden. Wer eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in einem Bestandsgebäude erneuern muss, sollte die Fristen der Bio-Treppe frühzeitig in die Planung aufnehmen, da sie ab dem Einbau nach dem 29. Juli 2026 greifen, auch wenn die erste Stufe erst 2029 wirksam wird. Für Portfolios mit häufigem Eigentümerwechsel empfiehlt sich zudem ein Blick auf die verlinkten Beiträge zu Erbschaft und Eigentümerwechsel, da dort abweichende Fristen gelten können. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; im Einzelfall sollten Eigentümer die zuständige Landesbehörde, einen Energieberater oder rechtlichen Beistand einbeziehen.

Häufige Fragen zur GEG Sanierungspflicht

Muss ich meine oberste Geschossdecke in jedem Fall dämmen?

Die Pflicht nach § 35 GModG entfällt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach gedämmt ist oder die Decke bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 erfüllt. Selbstnutzende Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses seit dem 1. Februar 2002 sind zudem von der Pflicht befreit.

Was passiert, wenn Rohrleitungen entgegen der Pflicht ungedämmt bleiben?

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger stellt einen Verstoß im Rahmen der Feuerstättenschau fest, setzt schriftlich eine angemessene Frist zur Nacherfüllung und meldet den Fall bei Nichterfüllung an die zuständige Landesbehörde.

Gilt die frühere 65-Prozent-Regel für neue Heizungen noch?

Nein. Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel sind mit dem GModG zum 29. Juli 2026 ersatzlos entfallen.

Was ist die Bio-Treppe?

Die Bio-Treppe verpflichtet Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein Bestandsgebäude eingebaut werden, ab 2029 zu einem steigenden Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Bereits zuvor installierte Heizungen unterliegen keiner solchen Quote. Alternativ lässt sich die Anforderung über Solarthermie, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen.

Wann greift die Bagatellgrenze bei einer Sanierung?

Sobald bei ohnehin durchgeführten Änderungen an Außenbauteilen nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betroffen sind, entfallen die Bauteilanforderungen nach § 36 GModG in Verbindung mit Anlage 7.