FOUR Frankfurt: Vier Türme, eine Milliarde Euro und der lange Weg zur Fertigstellung

Das FOUR Frankfurt ist das größte innerstädtische Hochhausprojekt Deutschlands: Auf dem ehemaligen Deutsche-Bank-Areal im Bankenviertel hat der Frankfurter Projektentwickler Groß & Partner vier Türme mit bis zu 233 Metern Höhe errichtet. Allein der Verkauf des Büroturms T1 für rund 1,4 Milliarden Euro im Juli 2021 zählte zu den größten Einzeltransaktionen der deutschen Immobilienwirtschaft. Während drei Türme weitgehend fertiggestellt sind und das Quartier seit 2025 schrittweise eröffnet, steht der Wohnturm T2 nach Jahren ohne gesicherte Anschlussfinanzierung nun im Endspurt. Dieser Überblick ordnet Zahlen, Akteure und offene Punkte ein – Stand Juli 2026.

FOUR Frankfurt im Überblick: Steckbrief

Vom Deutsche-Bank-Areal zum Hochhausquartier: die Vorgeschichte

Das Grundstück im Herzen des Bankenviertels gehörte jahrzehntelang zur Deutschen Bank und war für die Öffentlichkeit weitgehend geschlossen. Geprägt war das Areal vom 93 Meter hohen IBCF-Gebäude, das Anfang 2018 abgerissen wurde. Groß & Partner hatte das Grundstück bereits 2015 erworben, wie die offizielle Projektwebsite in ihrer Chronik dokumentiert. 2017 gingen UNStudio und HPP Architekten als Gewinner aus dem Wettbewerb für die Neubebauung hervor. Seit dem Abriss vergeht eine Bauzeit, die das Factsheet von Groß & Partner mit 2018 bis 2026 beziffert – deutlich länger als ursprünglich kommuniziert.

Vier Türme, vier Funktionen: Kennzahlen und Nutzungsmix

Jeder der vier Türme hat eine klar zugewiesene Hauptnutzung. Die Übersicht zeigt Höhen, Funktionen und Eigentumsverhältnisse.

Mit 233 Metern ist der T1 nach Commerzbank Tower und Messeturm das dritthöchste Hochhaus Deutschlands. Auf 228 Metern liegen die höchstgelegenen Büroetagen des Landes. Bei der Etagenzahl gibt es abweichende Angaben: Der Fachdienst Skyline Atlas nennt 59 oberirdische Etagen, die Projektwebsite spricht von rund 55 Stockwerken. Der kleinste Turm T4 ging als Erster in Betrieb; zu den Mietern zählen die Kanzlei Baker McKenzie mit rund 8.400 Quadratmetern sowie Sanofi Consumer Healthcare. Die Flächenverteilung des rund 210.000 Quadratmeter großen Ensembles zeigt den angestrebten Mix:

Die Akteure hinter FOUR Frankfurt: Bauherr und Investoren

Entwickelt wird das Quartier von Groß & Partner; die Bauleistungen stemmt das Unternehmen über eigene Töchter wie GP Con (Rohbau), GP Log (Baustellenlogistik) und GP Sales (Vermarktung). Diese Bündelung erklärt, warum der Entwickler auch nach den Verkäufen einzelner Türme die operative Kontrolle über das Gesamtprojekt behält. Der wirtschaftlich bedeutendste Deal war der Forward Deal für den T1: Im Juli 2021 erwarb ein Joint Venture aus Allianz-Gesellschaften und der Bayerischen Versorgungskammer den Büroturm für rund 1,4 Milliarden Euro – nach Angaben der Beteiligten die größte Einzelobjekt-Transaktion in Deutschland jenes Jahres. Bereits vier Jahre vor Fertigstellung waren damals zwei Drittel der Büroflächen vorvermietet; das Asset Management übernimmt PIMCO Prime Real Estate. Den T4 hatte Union Investment bereits 2018 gekauft. Der T3 ging nach Projektangaben an die Commerz Real; Details des Deals wurden nicht öffentlich. Der T2 verbleibt im Bestand von Groß & Partner.

Wohnen im FOUR: rund 600 Wohnungen zwischen T2 und T3

Insgesamt entstehen im Quartier rund 600 Wohnungen. Nach Projektangaben sind davon rund 30 Prozent gefördert. Für den T2 nennt der Entwickler konkrete Zahlen: Von den rund 355 geplanten Mietwohnungen sind 78 öffentlich gefördert. Die Vermarktung der Mietwohnungen blieb lange ausgesetzt, weil die Anschlussfinanzierung des Turms nicht gesichert war. Im T3 positioniert Groß & Partner Eigentumswohnungen im oberen Preissegment. Beim Richtfest 2023 waren nach Projektangaben gut 60 Prozent der Einheiten verkauft; einen aktuelleren, unabhängig bestätigten Verkaufsstand veröffentlicht das Projekt nicht.

Hotels im Quartier: Kimpton eröffnet, Radisson kommt 2027

Zwei Hotelmarken prägen das Quartier. Das Kimpton Main Frankfurt im T3 mit 155 Zimmern eröffnete im März 2025; das Design stammt vom Londoner Büro Waldo Works und greift Bauhaus-Elemente auf. Für den T2 ist die Hotellerie neu aufgestellt: Im Juni 2026 gaben Groß & Partner einen langfristigen Pachtvertrag mit der Radisson Hotel Group bekannt. Das Radisson Collection Hotel erhält 189 Zimmer und Suiten auf den Etagen 11 bis 19 und soll im dritten Quartal 2027 eröffnen. Die Ankündigung ersetzt die frühere Planung mit Hyatt House, die nicht umgesetzt wurde.

T2 im Endspurt: Finanzierung, Vermietung und offene Baustellen

Die kritische Projektphase betrifft vor allem den T2. In der Immobilienkrise hing der Turm jahrelang ohne gesicherte Anschlussfinanzierung fest – ein Schicksal, das er mit dem Elbtower in Hamburg teilt. Erst Anfang Februar 2026 meldete Groß & Partner den Abschluss der Finanzierung. Zwei weitere Punkte verdienen eine nüchterne Einordnung: Beim Richtfest 2023 waren nach Projektangaben über 70 Prozent der Büroflächen in T1 und T4 vermietet; Berichte von Anfang 2025 beziffern den Stand auf rund 73 Prozent, ein unabhängig bestätigter aktueller Gesamtstand liegt nicht vor. Viele Erdgeschossflächen standen bei der Quartierseröffnung leer, darunter die für Ende 2025 angekündigte Foodhall DISTRIKT MARQUET der Compass Group, die laut einem Bericht vom Juni 2026 noch nicht eröffnet war. Der Frankfurter Büromarkt verzeichnete Ende 2025 einen Rekord-Leerstand von rund zwölf Prozent, während das Bankenviertel mit der Innenstadt als stärkster Teilmarkt mit rund einem Drittel des Flächenumsatzes galt.

Öffentlicher Raum und Verkehrsanbindung

Städtebaulich relevant ist die Öffnung des Grundstücks: Erstmals führen öffentliche Wege über das früher geschlossene Bankenareal, ähnlich wie zuvor im Gerling Quartier in Köln. Ein neuer Stadtplatz und ein Dachgarten ergänzen das Angebot, die denkmalgeschützten Fassaden in der Junghofstraße wurden ins Ensemble integriert. Die Hauptwache mit ihrem S- und U-Bahn-Knoten ist fußläufig erreichbar.

Nachhaltigkeit: was belegt ist und was offen bleibt

Belegt ist das ECARF-Qualitätssiegel für allergikerfreundliches Bauen, das dem Quartier Anfang 2024 verliehen wurde. Für den T1 hatten Allianz Real Estate und Groß & Partner 2021 eine DGNB-Platin-Zertifizierung als Ziel formuliert; ob und in welcher Stufe diese oder eine LEED-Zertifizierung erreicht wurde, ist öffentlich nicht dokumentiert. Aussagen dazu bleiben vorsichtig als angestrebtes Ziel zu lesen, nicht als gesicherter Status.

Häufige Fragen zu FOUR Frankfurt

Wie hoch sind die Türme des FOUR Frankfurt?

Der T1 ist mit 233 Metern der höchste Turm, gefolgt vom T2 mit 173 bis 178 Metern, dem T3 mit 120 bis 128 Metern und dem T4 mit 100 bis 104 Metern.

Wem gehören die Türme des FOUR Frankfurt?

Den T1 hält ein Joint Venture aus Allianz und Bayerischer Versorgungskammer, den T4 Union Investment und den T3 die Commerz Real. Der T2 verbleibt bei Entwickler Groß & Partner.

Wann ist FOUR Frankfurt fertiggestellt?

Große Teile des Quartiers sind seit 2025 fertiggestellt und eröffnet. Der T2 befindet sich nach dem Finanzierungsabschluss Anfang Februar 2026 im Endspurt; das dortige Hotel soll erst im dritten Quartal 2027 eröffnen.

Welche Hotels gibt es im FOUR Frankfurt?

Das Kimpton Main Frankfurt im T3 ist seit März 2025 geöffnet. Im T2 entsteht ein Radisson Collection Hotel mit 189 Zimmern, die Eröffnung ist für das dritte Quartal 2027 geplant.

Einordnung und Ausblick

Das FOUR Frankfurt ist im Sommer 2026 ein Quartier im Übergang: Türme, Nutzungen und Eigentümerstruktur stehen, der städtebauliche Gewinn durch die Öffnung des Areals ist sichtbar. Offen bleiben der Endspurt beim T2, die Belebung der Sockelflächen und der Nachweis, dass sich die Bürovermietung auch in einem leerstandsgeplagten Gesamtmarkt auf Topniveau hält. Für die Branche bleibt das Projekt damit der härteste Praxistest dafür, ob gemischte Hochhausquartiere dieser Größenordnung in Deutschland wirtschaftlich funktionieren.