Abrechnungsspitze statt Abrechnungssaldo: Worüber die WEG seit dem WEMoG wirklich beschließt

Die Abrechnungsspitze ist der Betrag, über den eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach Ablauf des Kalenderjahres tatsächlich beschließt – beschlossen wird also nicht, wie in der Verwaltungspraxis vielfach noch angenommen, die Jahresabrechnung als Ganzes. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 stellt § 28 Abs. 2 WEG dies ausdrücklich klar: Beschlussgegenstand ist allein die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Wer als Verwalter, Beirat oder Eigentümer mit der Jahresabrechnung arbeitet, muss die Abrechnungsspitze sauber vom Abrechnungssaldo trennen – sonst riskiert die Gemeinschaft anfechtbare Beschlüsse. Dieser Beitrag erklärt die Rechtsgrundlage, grenzt beide Größen voneinander ab, rechnet ein Beispiel mit einem säumigen Eigentümer durch und ordnet die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein.

Das Wichtigste in Kürze

• Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze: die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse, nicht die Jahresabrechnung insgesamt (§ 28 Abs. 2 WEG).
• Berechnung: Abrechnungsspitze = auf den Eigentümer entfallende Kosten laut Abrechnung abzüglich der für das Jahr beschlossenen Vorschüsse (Soll).
• Abgrenzung: Der Abrechnungssaldo enthält zusätzlich die tatsächlichen Zahlungsrückstände oder Überzahlungen (Ist-Abweichung).
• Rückstände macht die Gemeinschaft gesondert geltend; sie werden nicht in der Abrechnung verrechnet.
• Aktuelle Rechtsprechung: Seit dem BGH-Urteil vom 11. April 2025 (Az. V ZR 96/24) kann ein Beschluss über die Abrechnungsspitze auch nur teilweise für ungültig erklärt werden.

Was ist die Abrechnungsspitze? Definition nach § 28 Abs. 2 WEG

Die Abrechnungsspitze bezeichnet im deutschen Wohnungseigentumsrecht den Betrag, der sich als Differenz zwischen dem auf ein Sondereigentum entfallenden Kostenanteil laut Jahresabrechnung und den für dasselbe Kalenderjahr beschlossenen Vorschüssen ergibt. Sie ist damit der juristisch entscheidende Betrag der Jahresabrechnung: Sie beziffert die konkrete Nachzahlung oder das Guthaben des einzelnen Eigentümers. Ist der Kostenanteil höher als die Vorschüsse, entsteht eine positive Abrechnungsspitze: Der Eigentümer muss einen Nachschuss zahlen. Liegt der Kostenanteil unter den Vorschüssen, ergibt sich eine negative Spitze, die in der Abrechnung als Guthaben des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft ausgewiesen wird.

Entscheidend ist der Bezug auf das Soll. Maßgeblich sind die beschlossenen Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan – nicht die Beträge, die der Eigentümer tatsächlich überwiesen hat. Ob jemand sein Hausgeld vollständig, verspätet oder gar nicht gezahlt hat, verändert die Abrechnungsspitze nicht. Sie bildet ausschließlich ab, ob die veranschlagten Vorschüsse die tatsächlich angefallenen Kosten decken.

Der Begriff ist älter als das WEMoG. Bereits im Jahr 1988 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze ist – also der Unterschiedsbetrag zwischen Kostenanteil und Vorschuss-Soll. Mit der Reform von 2020 hat der Gesetzgeber diese Linie in § 28 Abs. 2 WEG übernommen und präzisiert: Die Jahresabrechnung selbst ist Grundlage der Entscheidung, ihr Gegenstand ist jedoch nur der Nachschuss beziehungsweise die Vorschussanpassung.

Die Rechtsgrundlage: Was § 28 Abs. 2 WEG seit dem WEMoG wirklich regelt

§ 28 WEG bündelt die jährlichen Pflichten der Gemeinschaft rund um die Wirtschaftsführung: den Wirtschaftsplan mit den Vorschüssen (Abs. 1), die Jahresabrechnung mit dem Beschluss über Nachschüsse oder Vorschussanpassungen (Abs. 2) und den Vermögensbericht (Abs. 4). Ergänzend können die Eigentümer nach Abs. 3 beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Der maßgebliche Absatz 2 lautet:

„Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.“ — § 28 Abs. 2 WEG

Aus dem Wortlaut folgt: Über die Jahresabrechnung als solche wird nicht abgestimmt. Sie ist Rechenwerk und Nachweis – beschlossen wird ausschließlich über ihr Ergebnis, also die Abrechnungsspitze. Ein Beschluss, mit dem die Eigentümer die Jahresabrechnung „genehmigen“ oder „feststellen“, entspricht nicht mehr der gesetzlichen Kompetenzverteilung.

Für die Praxis bedeutet das eine klare Beschlussformulierung: Die Eigentümerversammlung beschließt die Einforderung der aus der Jahresabrechnung resultierenden Nachschüsse je Eigentümer oder die Anpassung der künftigen Vorschüsse – oder beides. Die inhaltliche Richtigkeit einzelner Abrechnungspositionen bleibt davon unberührt; sie kann im Rahmen einer Anfechtungsklage gerichtlich überprüft werden, ohne dass die Abrechnung selbst jemals „beschlossen“ worden wäre.

Die Anpassung der Vorschüsse ist dabei mehr als eine Formsache: Sie wirkt ausschließlich auf kommende Wirtschaftsjahre und verändert rückwirkend nichts an der Abrechnungsspitze des abgelaufenen Jahres. Gerade bei dauerhaft gestiegenen Kosten – etwa für Energie, Versicherungen oder Instandhaltung – ist sie das zentrale Instrument, um wiederkehrende hohe Nachschüsse zu vermeiden. Bleibt die Anpassung aus, wiederholt sich die Spitze im Folgejahr mit hoher Wahrscheinlichkeit, und die Gemeinschaft muss erneut einfordern. In der Praxis kombinieren Versammlungen beide Varianten daher häufig: Sie fordern den Nachschuss für das abgelaufene Jahr ein und passen zugleich die Vorschüsse an das erkannte Kostenniveau an. Das stabilisiert die Liquidität der Gemeinschaft, macht das Hausgeld für die Eigentümer planbarer und verhindert, dass sich kleine Fehlbeträge über Jahre zu nennenswerten Nachforderungen summieren.

Abrechnungsspitze vs. Abrechnungssaldo: Der entscheidende Unterschied

Der Abrechnungssaldo geht einen Schritt weiter als die Abrechnungsspitze: Er berücksichtigt zusätzlich die Zahlungsdifferenz, also die Abweichung zwischen den beschlossenen und den tatsächlich geleisteten Vorschüssen. Hat ein Eigentümer sein Hausgeld nur teilweise gezahlt, erhöht sich sein Saldo um den Rückstand. Hat er mehr gezahlt als beschlossen, vermindert er sich entsprechend.

Vereinfacht gilt: Abrechnungssaldo = Abrechnungsspitze + Zahlungsdifferenz. Die Spitze misst das Verhältnis von Kosten zu Soll, der Saldo das Verhältnis von Kosten zu Ist. Für einen Eigentümer, der alle Vorschüsse vollständig gezahlt hat, sind beide Werte identisch. Sobald Rückstände oder Überzahlungen ins Spiel kommen, laufen die Größen auseinander.

Die Vermischung beider Werte ist ein häufiger Fehler in der Beschlusspraxis – und rechtlich brisant. Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nach § 28 Abs. 2 WEG erstreckt sich nur auf die Abrechnungsspitze. Bereits entstandene, aber nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen können die Eigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss erneut begründen: Diese Forderungen bestehen kraft Gesetzes und des Beschlusses über die Vorschüsse, unabhängig von der Jahresabrechnung. Wer in den Beschluss den Saldo einstellt, beschließt über etwas, wofür keine Kompetenz besteht.

Die Folge: Ein solcher Beschluss ist regelmäßig anfechtbar, weil es an der Beschlusskompetenz fehlt. Im Anfechtungsverfahren prüft das Gericht, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht; ein Beschluss außerhalb der gesetzlichen Kompetenz hält dieser Prüfung nicht stand. Deshalb gehört in die Beschlussvorlage die Abrechnungsspitze – und nur diese.

Beispielrechnung: Abrechnungsspitze und Abrechnungssaldo bei einem säumigen Eigentümer

Der Unterschied wird am deutlichsten an einem Zahlenbeispiel. Eine WEG hat für das Kalenderjahr Vorschüsse von monatlich 300 Euro je Eigentümer beschlossen. Für die Wohnung des Eigentümers Müller weist die Jahresabrechnung einen Kostenanteil von 4.200 Euro aus. Müller hat allerdings nur acht Monate lang gezahlt und ist danach in Rückstand geraten. Die Gegenüberstellung zeigt alle vier Ausgangsgrößen und die daraus abgeleiteten Werte:

Die Abrechnungsspitze beträgt 600 Euro: Müllers Kostenanteil übersteigt die beschlossenen Vorschüsse um diesen Betrag. Genau über diese 600 Euro beschließt die Eigentümerversammlung nach § 28 Abs. 2 WEG – etwa als einzufordernden Nachschuss. Der Rückstand von 1.200 Euro ist davon strikt zu trennen: Er resultiert nicht aus der Abrechnung, sondern aus Müllers unterbliebenen Zahlungen auf den beschlossenen Wirtschaftsplan.

Der Abrechnungssaldo von 1.800 Euro fasst beides zusammen und beschreibt, was Müller der Gemeinschaft wirtschaftlich insgesamt schuldet. Er ist für Verwaltung und Kontoführung eine wichtige Information, aber kein Beschlussgegenstand. Würde die Versammlung über die 1.800 Euro als Nachschuss beschließen, läge darin auch ein Beschluss über den bereits fälligen Rückstand – dafür fehlt die Kompetenz, der Beschluss wäre anfechtbar. Korrekt ist ein Beschluss über 600 Euro Nachschuss; die 1.200 Euro fordert die Gemeinschaft gesondert ein.

Zahlungsrückstände: Warum die WEG sie nicht einfach verrechnet

Hausgeldrückstände sind Individualforderungen der Gemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer. Sie entstehen bereits mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Vorschüsse – unabhängig davon, ob und wann eine Jahresabrechnung erstellt wird. Für ihre Durchsetzung bedarf es daher keines erneuten Beschlusses; die Gemeinschaft kann den Rückstand unmittelbar einfordern.

In der Praxis läuft das über den Verwalter, der die Gemeinschaft gesetzlich vertritt: zunächst außergerichtlich per Mahnung, bei ausbleibender Zahlung im Klageweg. Erwirkt die Gemeinschaft einen Titel, kann sie daraus die Zwangsvollstreckung betreiben – notfalls bis in das Sondereigentum des säumigen Eigentümers hinein. Diese Durchsetzung ist ein eigenständiges Verfahren und hat in der Jahresabrechnung nichts zu suchen.

Wer Rückstände stattdessen in die Abrechnung einbezieht und über den Saldo beschließen lässt, vermischt zwei rechtlich getrennte Ebenen: die Verteilung der Jahreskosten (Abrechnungsspitze) und die Durchsetzung bereits bestehender Forderungen (Rückstand). Genau diese Vermischung macht Beschlüsse angreifbar. Für Verwalter ist die Konsequenz einfach: Die Abrechnung weist Soll- und Ist-Werte transparent aus, beschlossen wird nur über die Spitze, offene Posten werden separat angemahnt und nötigenfalls eingeklagt.

Aktuelle Rechtsprechung: Teilanfechtung nach dem BGH-Urteil vom 11. April 2025

Mit Urteil vom 11. April 2025 (Az. V ZR 96/24) hat der Bundesgerichtshof seine bisherige, restriktive Linie zur Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen aufgegeben. Danach kann ein Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auch nur teilweise für ungültig erklärt werden.

Voraussetzungen sind zwei Dinge: Erstens muss eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition in die Abrechnungsspitze eingeflossen sein. Zweitens muss feststehen, dass die übrigen Eigentümer den Beschluss auch ohne diese Position gefasst hätten. Im entschiedenen Fall ging es um eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, die fehlerhaft nicht neutralisiert worden war.

Zudem stellt der BGH klar: Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. Werden Rücklagenmittel für Erhaltungsmaßnahmen verwendet, muss die Jahresabrechnung diesen Vorgang rechnerisch ausgleichen – andernfalls verzerrt sie die Kostenverteilung zwischen den Eigentümern.

Für die Praxis verändert das Urteil die Risikolage deutlich. Nach der zuvor herrschenden Auffassung erfasste ein Fehler regelmäßig den gesamten Beschluss – mit der Folge, dass die Gemeinschaft nach einer erfolgreichen Anfechtung komplett neu beschließen musste und Nachschüsse lange blockiert waren. Jetzt genügt die gezielte Korrektur der fehlerhaften Position; der Rest des Beschlusses bleibt wirksam. Bereits mit Urteil vom 20. September 2024 (Az. V ZR 195/23) hatte der BGH entschieden, dass ein Beschluss nicht angefochten werden kann, wenn sich ein Abrechnungsfehler gar nicht auf die Abrechnungsspitze auswirkt. Beide Entscheidungen zusammen geben Verwaltern und Beiräten eine klarere Linie für die Fehlerkorrektur an die Hand.

Darstellung in Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG enthält die Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Kalenderjahres und weist für jeden Eigentümer dessen Kostenanteil, die beschlossenen Vorschüsse und die daraus resultierende Abrechnungsspitze aus. Zahlungsrückstände sind transparent als Soll-Ist-Abgleich darzustellen, fließen aber nicht in die Spitze ein.

Davon zu trennen ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Er enthält den Stand der Rücklagen – insbesondere der Erhaltungsrücklage – sowie die wesentlichen Verbindlichkeiten, Forderungen und sonstigen wirtschaftlichen Vorgänge der Gemeinschaft. Der Verwalter muss ihn jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Der Vermögensbericht informiert damit über die Vermögenslage der Gemeinschaft als Ganzes; die detaillierte Abrechnung der individuellen Kostentragung bleibt Sache der Jahresabrechnung. Beide Unterlagen zusammen ergeben das vollständige Bild der wirtschaftlichen Situation der Gemeinschaft.

Für Käufer einer Eigentumswohnung haben beide Dokumente unterschiedliche Aussagekraft: Die Jahresabrechnung zeigt, ob die Gemeinschaft kostendeckend wirtschaftet und mit welchen Nachschüssen oder Sonderumlagen zu rechnen ist; der Vermögensbericht zeigt, wie gut die Gemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen gerüstet ist. Wer eine Wohnung erwirbt, sollte beide Unterlagen der vergangenen Jahre einsehen – üblicherweise stellt sie der Verkäufer über den Verwalter bereit.

Häufige Fragen zur Abrechnungsspitze

Wann ist die Nachzahlung aus der Abrechnungsspitze fällig?

Grundsätzlich wird der beschlossene Nachschuss mit der Beschlussfassung fällig. Die Eigentümer können jedoch nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind – etwa als Rate oder mit einem späteren Fälligkeitsdatum. Ohne einen solchen Beschluss gilt: Der Nachschuss ist sofort zu zahlen. Für Eigentümer lohnt daher der Blick in den Beschlusstext: Dort steht, bis wann der Nachschuss auf dem Konto der Gemeinschaft sein muss.

Was passiert beim Verkauf einer Wohnung im laufenden Wirtschaftsjahr?

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung, nicht der Zeitraum, in dem die Kosten entstanden sind. Wer zum Zeitpunkt des Beschlusses als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, schuldet die Abrechnungsspitze in voller Höhe – auch wenn er die Wohnung erst im Laufe des abgerechneten Jahres erworben hat. Eine zeitanteilige Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer sieht das Gesetz nicht vor; die Parteien können eine solche Regelung aber im Kaufvertrag vereinbaren. Käufer sollten daher vor der Unterschrift prüfen, ob Abrechnungen noch ausstehen und mit welchen Nachschüssen sie rechnen müssen.

Kann ein Beschluss über die Abrechnungsspitze teilweise angefochten werden?

Ja. Seit dem BGH-Urteil vom 11. April 2025 (Az. V ZR 96/24) ist die Teilanfechtung möglich, wenn eine rechnerisch abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition eingeflossen ist und die übrigen Eigentümer den Beschluss auch ohne sie gefasst hätten. Zu beachten ist die Anfechtungsfrist: Die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).

Was passiert mit Rückständen eines säumigen Eigentümers?

Rückstände werden nicht über die Jahresabrechnung verrechnet oder neu beschlossen. Die Gemeinschaft macht sie gesondert geltend – in der Regel über den Verwalter, zunächst per Mahnung und nötigenfalls im Klageweg. Nur die Abrechnungsspitze, also der reine Nachschuss aus der Kostenverteilung, ist Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 2 WEG.

Fazit: Präzision schützt vor Anfechtung

Die Abrechnungsspitze ist seit dem WEMoG der einzige Beschlussgegenstand der jährlichen Abrechnungsentscheidung – klar definiert, klar begrenzt. Wer Spitze und Saldo sauber trennt, Rückstände gesondert geltend macht und Rücklagenentnahmen verteilungsneutral behandelt, beschließt auf der sicheren Seite. Die BGH-Entscheidung vom April 2025 sorgt zudem dafür, dass einzelne Rechenfehler nicht mehr automatisch den gesamten Beschluss zu Fall bringen.

Für Verwalter, Beiräte und Bestandshalter lohnt der Blick in die eigene Beschlussvorlage: Steht dort noch die „Genehmigung der Jahresabrechnung“ oder gar der Abrechnungssaldo, sollte die Formulierung angepasst werden. Wie ein Beschluss im Einzelfall zu fassen ist und welche Korrekturen nötig sind, klären Betroffene am besten mit der Verwaltung und gegebenenfalls mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, sondern ordnet die Rechtslage ein.