Eigentümergemeinschaft: Rechte, Pflichten und Beschlussfassung

Die Eigentümergemeinschaft ist der rechtliche Rahmen, in dem alle Eigentümer einer Wohnanlage gemeinsam über das Gemeinschaftseigentum entscheiden. Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) ist nicht mehr der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst Trägerin der Verwaltung. Dieser Grundlagen-Ratgeber ordnet Rechtsfähigkeit, Eigentümerversammlung, Mehrheiten, bauliche Veränderungen, Verwaltung und Finanzsteuerung ein und richtet sich an Verwalter, Asset Manager, Bauträger und Investoren, die mit Wohnungseigentum professionell zu tun haben. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Fünf Punkte vorab, die für die tägliche Praxis den größten Unterschied machen:

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist rechtsfähig und handelt selbst als Vertragspartner, Klägerin und Beklagte – nicht der einzelne Eigentümer.
• Beschlüsse fasst die Eigentümerversammlung; seit der Reform gibt es kein Mindestquorum mehr für die Beschlussfähigkeit.
• Bauliche Veränderungen benötigen im Regelfall nur eine einfache Mehrheit, wobei Nutzen und Kostenlast an die zustimmenden Eigentümer gekoppelt sind.
• Fünf privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG begründen einen Anspruch auf Gestattung, seit dem 17. Oktober 2024 einschließlich Steckersolargeräten.
• Beschlüsse lassen sich nur innerhalb eines Monats nach der Versammlung gerichtlich anfechten.

Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurde 2020 in § 9a WEG klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtsfähig ist. Das bedeutet praktisch: Die Gemeinschaft selbst schließt Verträge mit Handwerkern, Versorgern und dem Verwalter, sie kann klagen und verklagt werden, und sie hält ein eigenes Verwaltungsvermögen. Für Fachleute aus der Immobilienwirtschaft ist diese Verschiebung zentral, weil Vertrags- und Haftungsfragen seither an der Gemeinschaft und nicht mehr an den einzelnen Wohnungseigentümern hängen.

Vor der Reform mussten Verträge häufig im Namen aller Eigentümer einzeln geschlossen oder zumindest so ausgelegt werden. Heute genügt der Beschluss der Versammlung, damit die GdWE als eigenständiger Rechtsträger handelt. Für Verwalter und Asset Manager folgt daraus: Rechnungen, Mahnverfahren und gerichtliche Auseinandersetzungen laufen über die Gemeinschaft, das Konto der Gemeinschaft und ihre Vermögensmasse – nicht über die Privatkonten einzelner Eigentümer.

Rechtlich ist die Anerkennung der Rechtsfähigkeit keine völlige Neuheit von 2020: Bereits vor der Reform hatte die höchstrichterliche Rechtsprechung der Gemeinschaft eine Teilrechtsfähigkeit im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuerkannt. Der Gesetzgeber hat diese Linie mit § 9a WEG in eine klare, vollumfängliche gesetzliche Grundlage überführt und dabei frühere Zweifelsfragen zur Reichweite beseitigt. Für die Haftung bedeutet das: Verbindlichkeiten der Gemeinschaft werden zunächst aus dem Verwaltungsvermögen bedient; reicht dieses nicht aus, haften die einzelnen Eigentümer im Außenverhältnis anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil, im Innenverhältnis findet ein Ausgleich nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel statt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Eigentümer für die volle Forderung besteht damit nicht mehr; sie wurde durch diese anteilige Haftung abgelöst.

Auch vor der Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann bereits eine sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft entstehen, sobald der Bauträger die Wohnungen durch notarielle Verträge verkauft und den Erwerbern Besitz, Nutzen und Lasten übertragen hat. Diese werdenden Eigentümer werden für die Anwendung wesentlicher WEG-Vorschriften bereits wie Mitglieder der Gemeinschaft behandelt, damit die Verwaltung des Objekts schon vor dem Grundbuchvollzug funktionsfähig ist – ein Aspekt, der für Bauträger bei der Projektübergabe und der Bestellung eines Erstverwalters relevant ist.

Wichtig bleibt die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Sondereigentum ist der Bereich, über den ein Eigentümer allein bestimmt – typischerweise die eigene Wohnung inklusive nicht tragender Innenwände, Bodenbeläge und Sanitärinstallationen innerhalb der Wohnung. Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig ist oder von mehreren Einheiten genutzt wird: Fassade, Dach, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung sowie Außenanlagen. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer.

Die Eigentümerversammlung: Einberufung, Frist und Stimmprinzipien

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter beruft sie mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG) und hat die Einladung spätestens drei Wochen vorher unter Angabe von Ort, Zeitpunkt und Gegenständen der Beschlussfassung (Tagesordnung) zu übermitteln, damit sich die Eigentümer vorbereiten können (§ 24 Abs. 4 WEG). Seit der WEMoG-Reform ist auch die rein virtuelle oder hybride Teilnahme an Versammlungen zulässig, wenn die Gemeinschaft dies beschlossen hat.

Eine wesentliche Änderung der Reform betrifft die Beschlussfähigkeit: Es existiert kein Mindestquorum mehr. Früher musste ein bestimmter Anteil der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein, damit überhaupt wirksam beschlossen werden konnte. Heute ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Das beschleunigt Entscheidungen erheblich, erhöht zugleich aber die Bedeutung einer sorgfältigen Tagesordnung und einer nachvollziehbaren Beschlussfassung.

Eigentümer, die nicht persönlich teilnehmen können, dürfen sich in aller Regel durch eine schriftliche Vollmacht vertreten lassen; viele Gemeinschaftsordnungen beschränken die Bevollmächtigung auf den Ehegatten, andere Eigentümer oder den Verwalter, um die Meinungsbildung nicht durch außenstehende Dritte zu verzerren. Neben der Präsenzversammlung erlaubt § 23 Abs. 3 WEG seit der Reform auch Beschlussfassungen im Umlaufverfahren außerhalb einer Versammlung: Waren dafür früher grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer und die Schriftform erforderlich, genügt heute die Textform, wenn die Versammlung dieses erleichterte Verfahren zuvor mit einfacher Mehrheit beschlossen hat. Das erleichtert insbesondere eilbedürftige Einzelentscheidungen zwischen zwei Versammlungen.

Über jede Versammlung ist unverzüglich eine Niederschrift zu fertigen, die der Verwalter unterzeichnet (§ 24 Abs. 6 WEG); zusätzlich führt er eine fortlaufende Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), in der alle gefassten und rechtskräftig gewordenen Beschlüsse chronologisch dokumentiert werden. Für Erwerber einer Wohnung ist diese Sammlung eine wichtige Informationsquelle, weil sie sich daraus einen Überblick über die beschlossene Verwaltungspraxis der letzten Jahre verschaffen können, ohne sämtliche Versammlungsprotokolle einzeln anfordern zu müssen.

Für die eigentliche Abstimmung gelten unterschiedliche Stimmprinzipien, je nachdem, was Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festlegen. Die folgende Übersicht zeigt die drei gängigen Modelle:

Welches Prinzip konkret gilt, steht in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Anlage. Für Verwalter und Asset Manager lohnt sich ein Blick in dieses Dokument vor jeder größeren Beschlussvorlage, weil Mehrheitsverhältnisse je nach Prinzip erheblich variieren können.

Beschlusskompetenzen: bauliche Veränderungen und Kostentragung

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen – etwa der Anbau eines Balkons, die Umgestaltung der Außenanlage oder der nachträgliche Einbau einer Aufzugsanlage. Nach § 20 Abs. 1 WEG können solche Maßnahmen beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer per Beschluss gestattet werden. Seit der Reform genügt dafür in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht mehr der gesetzliche Regelfall.

Die Kostentragungsregel nach § 20 Abs. 3 WEG koppelt Kosten und Nutzung an die Zustimmung: Wer einer baulichen Veränderung zugestimmt hat und von ihr profitiert, trägt in der Regel auch deren Kosten und darf die Maßnahme allein nutzen. Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, müssen sich weder an den Kosten beteiligen, noch haben sie automatisch ein Nutzungsrecht. Ausnahmen bestehen, wenn die Versammlung mit einer qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile umfasst, die Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer beschließt, oder wenn sich die Kosten voraussichtlich innerhalb von zehn Jahren amortisieren – dann tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig und dürfen die Maßnahme auch nutzen.

In der praktischen Abgrenzung bereitet vor allem die modernisierende Instandsetzung Schwierigkeiten: Wird beispielsweise eine veraltete Heizungsanlage durch eine dem aktuellen Stand der Technik entsprechende Anlage ersetzt, handelt es sich in der Regel um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG, für die die einfache Mehrheit genügt, ohne dass die Kostenregeln des § 20 Abs. 3 WEG greifen. Wird dagegen eine völlig neue Anlage mit deutlich erweitertem Funktionsumfang eingebaut, etwa eine Wärmepumpe mit zusätzlicher Kühlfunktion, kann dies als bauliche Veränderung einzuordnen sein. Weitergehende Praxishinweise zur Abgrenzung normaler baulicher Veränderungen liefert der Fachbeitrag zur technischen Verwaltung und baulichen Maßnahmen bei Haufe. Verwalter sollten diese Abgrenzung in der Beschlussvorlage transparent begründen, weil sie unmittelbar darüber entscheidet, welcher Kostenverteilungsschlüssel greift.

Ein wichtiger Grenzwert bleibt der Schutz vor unbilliger Benachteiligung: Maßnahmen, die die Rechte anderer Eigentümer über das bei einem verständigen Wohnungseigentümer übliche Maß hinaus beeinträchtigen, und solche, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten würden, dürfen weder beschlossen noch von einem einzelnen Eigentümer verlangt werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Diese Grenze schützt einzelne Eigentümer vor Mehrheitsentscheidungen, die ihre Nutzung des Sondereigentums oder das Erscheinungsbild der Anlage grundlegend verändern würden.

Privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG

Neben dem allgemeinen Beschlusserfordernis kennt das WEG einen Katalog privilegierter Maßnahmen. Bei diesen fünf Maßnahmen hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm die bauliche Veränderung gestattet wird – die Gemeinschaft kann die Maßnahme als solche nicht verweigern, sondern entscheidet nur noch über das „Wie“ der Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Seit der Ergänzung durch den Gesetzgeber zum 17. Oktober 2024 umfasst § 20 Abs. 2 WEG fünf statt vormals vier Nummern:

• Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (Barrierefreiheit)
• das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Ladeinfrastruktur)
• den Einbruchsschutz
• den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaseranschluss)
• die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

Für die Praxis der Immobilienverwaltung bedeutet die fünfte Nummer, dass Steckersolargeräte – umgangssprachlich Balkonkraftwerke – seit Herbst 2024 denselben privilegierten Status genießen wie Ladeinfrastruktur oder Glasfaseranschluss. Verwalter, die noch mit dem älteren Vier-Punkte-Katalog arbeiten, sollten ihre Vorlagen und internen Leitfäden entsprechend aktualisieren, weil Anträge zu Balkonkraftwerken sonst fälschlich als nicht privilegiert behandelt werden könnten.

Wichtig für die Einordnung: Der Anspruch bezieht sich auf das Ob der Maßnahme, nicht auf eine beliebige Ausführung. Die Gemeinschaft bleibt zuständig für Fragen der konkreten Umsetzung – etwa Kabelführung, Optik der Ladestation oder Befestigung des Steckersolargeräts – und kann hierzu im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung angemessene Vorgaben beschließen, solange diese die Maßnahme nicht faktisch verhindern.

Auch wenn der Anspruch auf Gestattung der fünf privilegierten Maßnahmen dem Grunde nach nicht verweigert werden kann, bleibt der Weg dorthin an einen Beschluss gebunden: Der Eigentümer muss die Maßnahme bei der Gemeinschaft beantragen, die Versammlung entscheidet über die Art der Durchführung und kann etwa Auflagen zur Optik, zum Rückbau bei Auszug oder zur technischen Ausführung machen. Bleibt die Versammlung untätig oder verweigert sie die Gestattung vollständig, kann der Eigentümer die Durchführung gerichtlich einklagen. Für Verwalter empfiehlt es sich, entsprechende Anträge zeitnah auf die Tagesordnung zu setzen, da unangemessene Verzögerungen selbst einen Anspruch auf Schadensersatz begründen können.

Verwaltungsbeirat, Verwaltervertrag und zertifizierter Verwalter

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und kontrolliert den Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft (§ 29 WEG). Er besteht aus Eigentümern, die von der Versammlung gewählt werden, prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor, gibt Empfehlungen zu größeren Vergaben und dient als erste Ansprechinstanz zwischen Verwalter und Eigentümern. Eine Pflicht zur Bestellung eines Beirats besteht nicht, in der Praxis erleichtert er jedoch größeren Gemeinschaften die laufende Kommunikation erheblich.

Seit der WEG-Reform ist die Zusammensetzung des Beirats flexibler geregelt: Während früher in der Regel drei Mitglieder üblich waren, kann der Beirat heute aus einer einzelnen Person oder einer beliebigen anderen Anzahl von Eigentümern bestehen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorschreibt; auch Vorsitz und dessen Vertretung werden von der Versammlung bestimmt. Zugleich hat der Gesetzgeber das Haftungsrisiko für ehrenamtlich tätige Beiratsmitglieder deutlich begrenzt: Nach § 29 Abs. 3 WEG haften sie der Gemeinschaft gegenüber nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, nicht für einfache Fahrlässigkeit. Diese Haftungsprivilegierung soll die Bereitschaft erhöhen, sich neben dem hauptamtlichen Verwalter ehrenamtlich zu engagieren, ohne ein unkalkulierbares persönliches Risiko einzugehen.

Der Verwaltervertrag regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft: Vergütung, Laufzeit, Aufgabenumfang und Kündigungsmodalitäten. Bestellung als Verwalter und Abschluss des Verwaltervertrags sind rechtlich zu unterscheiden – die Versammlung kann die Bestellung mehrheitlich beschließen, während der Vertrag im Namen der rechtsfähigen Gemeinschaft geschlossen wird. Für Bauträger und Asset Manager, die selbst als Erstverwalter auftreten oder externe Verwalter beauftragen, ist die klare vertragliche Abgrenzung der Leistungen ein praktischer Ansatzpunkt, um spätere Auseinandersetzungen über Zusatzvergütungen zu vermeiden.

Seit der Reform können Eigentümer zudem einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 26a WEG). Dieser hat vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt, die theoretische und praktische Kenntnisse im Wohnungseigentumsrecht, Vertragsrecht und in der Immobilienverwaltung nachweist. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht grundsätzlich, sobald mehr als ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt oder es sich um eine werdende Gemeinschaft handelt; für kleinere Gemeinschaften und unter bestimmten Übergangsvoraussetzungen gelten Erleichterungen. Für institutionelle Auftraggeber ist die Zertifizierung ein nachprüfbares Qualitätsmerkmal bei der Verwalterauswahl.

Für Bestandsverwalter, die bereits vor der Reform tätig waren, sah das Gesetz eine Übergangsfrist vor: Innerhalb dieser Frist mussten sie auf Verlangen eines Drittels der Eigentümer die Zertifizierung nachholen, andernfalls konnte die Bestellung mit dieser Begründung beendet werden. Seit Ablauf dieser Übergangsfrist ist die Zertifizierung endgültig als Qualifikationsmaßstab etabliert.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage

Der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) ist die Vorausschau auf die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres. Er weist die Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Hausmeisterdienste und Verwaltervergütung aus und legt fest, welche Vorschüsse die einzelnen Eigentümer monatlich zu leisten haben. Die Versammlung beschließt den Wirtschaftsplan üblicherweise vor Beginn des Wirtschaftsjahres; ohne aktuellen Beschluss gilt der bisherige Plan fort, bis ein neuer beschlossen wird.

Die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) stellt im Nachhinein dar, welche Einnahmen und Ausgaben tatsächlich angefallen sind, und errechnet daraus Nachzahlungen oder Guthaben je Eigentümer. Seit der Reform beschließt die Versammlung nicht mehr über die Abrechnung selbst als Gesamtwerk, sondern über die daraus resultierenden Zahlungspflichten – ein Detail, das insbesondere bei Anfechtungsklagen relevant wird, weil sich der Streitgegenstand dadurch verengt hat.

Reicht die Erhaltungsrücklage für eine konkrete Maßnahme nicht aus oder tritt ein unvorhergesehener Finanzbedarf auf, kann die Versammlung eine Sonderumlage beschließen: eine einmalige zusätzliche Zahlungspflicht der Eigentümer, die üblicherweise nach demselben Kostenverteilungsschlüssel wie die laufenden Vorschüsse verteilt wird. Der Wirtschaftsplan selbst gliedert sich in einen Gesamtwirtschaftsplan, der alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft abbildet, und in Einzelwirtschaftspläne, die daraus den jeweiligen Vorschussanteil pro Eigentümer ableiten. Ergänzend verlangt § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht, der den Stand der Erhaltungsrücklage sowie des sonstigen Gemeinschaftsvermögens zum Ende des Wirtschaftsjahres darstellt und damit auch für Kaufinteressenten und finanzierende Banken eine wichtige Orientierung liefert.

Die Erhaltungsrücklage, häufig noch unter ihrem früheren Namen Instandhaltungsrücklage bekannt, ist gesetzlich in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung verankert. Sie dient dazu, größere Erhaltungsmaßnahmen wie Dachsanierungen, Fassadenarbeiten oder den Austausch der Heizungsanlage zu finanzieren, ohne dass Eigentümer kurzfristig hohe Sonderumlagen tragen müssen. Für Investoren und Bauträger ist die Höhe der Rücklage ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie, weil eine unzureichende Rücklage künftige Sonderumlagen wahrscheinlicher macht.

Beschlussanfechtung und die Monatsfrist

Nicht jeder Beschluss der Eigentümerversammlung ist automatisch rechtmäßig. Das WEG unterscheidet zwischen nichtigen und lediglich anfechtbaren Beschlüssen. Nichtige Beschlüsse verstoßen gegen zwingendes Recht oder überschreiten die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft grundlegend; sie sind von Anfang an unwirksam und können grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden. Anfechtbare Beschlüsse hingegen sind zunächst wirksam, weisen aber formelle oder inhaltliche Mängel auf, etwa eine fehlerhafte Einladung oder eine Verletzung ordnungsmäßiger Verwaltung.

Für anfechtbare Beschlüsse gilt nach § 45 WEG eine strenge Monatsfrist: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, die Klagebegründung muss innerhalb von zwei Monaten nachgereicht werden. Wird diese Frist versäumt, gilt der Beschluss als bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; Klagen richten sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst, nicht gegen einzelne Miteigentümer.

Anders als die fristgebundene Anfechtungsklage kann eine Nichtigkeitsfeststellungsklage gegen einen von Anfang an nichtigen Beschluss grundsätzlich unbefristet erhoben werden, da hier lediglich die bereits bestehende Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt wird. In beiden Verfahren ist seit der Reform die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richtige Klagegegnerin; der Verwalter vertritt die Gemeinschaft im Prozess und ist gesetzlicher Zustellungsvertreter für die Klage. Unterliegt die Gemeinschaft im Rechtsstreit, werden die Prozesskosten grundsätzlich aus dem gemeinschaftlichen Vermögen beglichen und im Rahmen der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umgelegt – mit Ausnahme des obsiegenden Klägers, der insoweit von der Kostenlast freigestellt wird.

Für Verwalter und Beiräte folgt daraus ein klarer organisatorischer Auftrag: Beschlussprotokolle müssen zeitnah und präzise erstellt werden, damit Eigentümer die Monatsfrist tatsächlich nutzen können und im Streitfall der genaue Beschlusswortlaut nachweisbar ist.

Übersicht: Welche Entscheidung braucht welche Mehrheit?

Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Mehrheit für die wichtigsten Entscheidungstypen in der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Sie ersetzt keine Prüfung der konkreten Gemeinschaftsordnung, bietet aber eine schnelle Orientierung für die Vorbereitung von Versammlungen:

In der Praxis lohnt sich diese Übersicht besonders bei der Vorbereitung von Tagesordnungen: Wird eine Maßnahme fälschlich als einfache Mehrheitsentscheidung behandelt, obwohl eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit nötig wäre, ist der Beschluss anfechtbar und kann die gesamte Umsetzung verzögern.

Häufige Fragen zur Eigentümergemeinschaft

Ist die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig?

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG rechtsfähig. Sie tritt als eigenständiger Rechtsträger auf, schließt Verträge, hält Vermögen und kann klagen oder verklagt werden.

Gibt es ein Mindestquorum für Beschlüsse?

Nein. Seit der Reform ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl anwesender oder vertretener Eigentümer beschlussfähig, sofern sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Ein Mindestanteil an anwesenden Miteigentumsanteilen ist nicht mehr erforderlich.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

Grundsätzlich tragen die Eigentümer, die einer baulichen Veränderung zugestimmt haben, deren Kosten und dürfen die Maßnahme allein nutzen. Bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG entscheidet die Gemeinschaft nur über die Durchführung, nicht über das Ob der Maßnahme. Bei Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit oder Amortisation innerhalb von zehn Jahren tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig.

Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?

Ein anfechtbarer Beschluss muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden (§ 45 WEG). Die Klagebegründung ist innerhalb von zwei Monaten nachzureichen. Nach Ablauf der Frist gilt der Beschluss als bestandskräftig.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudeteile, die für Bestand und Sicherheit notwendig sind oder von mehreren Einheiten genutzt werden, etwa Fassade, Dach, tragende Wände, Treppenhaus, zentrale Leitungen und Außenanlagen. Sondereigentum umfasst dagegen die Bereiche innerhalb einer Wohnung, über die der jeweilige Eigentümer allein entscheidet.

Muss die Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellen?

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats besteht nicht. Die Versammlung entscheidet frei, ob und mit wie vielen Mitgliedern sie einen Beirat einrichtet. In größeren Gemeinschaften hat sich die Bestellung jedoch bewährt, um den Verwalter laufend zu begleiten und Beschlussvorlagen vorzubereiten.

Was ist eine werdende Eigentümergemeinschaft?

Als werdende Eigentümergemeinschaft bezeichnet man den Zustand, in dem Käufer bereits einen notariellen Kaufvertrag über eine Einheit geschlossen haben und Besitz, Nutzen und Lasten übergegangen sind, die Wohnungsgrundbücher aber noch nicht vollständig angelegt sind. Für die Anwendung wesentlicher Vorschriften des WEG werden diese Erwerber bereits wie Mitglieder der Gemeinschaft behandelt, damit die Verwaltung des Objekts von Beginn an funktionsfähig ist.