Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was nach der Reform noch zulässig ist

Dürfen Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen? Ja – und das gilt auch nach der Grundsteuerreform: An der Umlagefähigkeit selbst hat das neue Bewertungsrecht nichts geändert. Geändert haben sich die Beträge. Seit dem 1. Januar 2025 stellen die Kommunen ihre Grundsteuerbescheide auf Basis neuer Grundsteuerwerte und angepasster Hebesätze um; viele Eigentümer sehen im Bescheid deutlich höhere Zahlen, manche niedrigere. Für die Nebenkostenabrechnung bleibt die Grundsteuer damit eine Position, bei der Form und Rechenweg stimmen müssen: Die Klausel im Mietvertrag muss greifen, der Umlageschlüssel muss zum Objekt passen und die Abrechnungsfrist muss eingehalten werden. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Umlage nach der Reform korrekt funktioniert, wo die typischen Fehler liegen und wie eine saubere Abrechnung für ein Mehrfamilienhaus aussieht.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskostenart und darf zu 100 Prozent auf die Mieter verteilt werden.
• Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB); ohne Klausel trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst.
• Bei gemischt genutzten Gebäuden ist nach BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 10. Mai 2017, Az. VIII ZR 79/16) kein zwingender Vorwegabzug des Gewerbeanteils erforderlich – maßgeblich ist der vertraglich vereinbarte Flächenmaßstab.
• Gestiegene Grundsteuerbescheide nach der Reform 2025 dürfen über die nächste Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden; eine gesonderte Ankündigung ist nicht erforderlich.
• Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB); bei nachträglich korrigierten Bescheiden kann ein nicht zu vertretendes Versäumnis der Frist vorliegen.

Grundsteuer umlagefähig – die rechtliche Grundlage

Dass die Grundsteuer umlagefähig ist, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie legt in § 2 abschließend fest, welche Kostenarten Vermieter von Wohnraum auf ihre Mieter verteilen dürfen. An erster Stelle des Katalogs steht:

„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ — § 2 Nr. 1 BetrKV (gesetze-im-internet.de)

Zwei Merkmale dieser Formulierung sind für die Praxis entscheidend. Erstens sind nur laufende Lasten umlagefähig. Einmalige Abgaben wie Erschließungsbeiträge gehören nicht dazu. Die Grundsteuer fällt dagegen jedes Jahr in gleicher Weise an und ist damit eine klassische laufende öffentliche Last. Zweitens sieht die BetrKV keinen Abzug vor: Anders als Instandhaltungskosten, die grundsätzlich beim Vermieter bleiben, darf die Grundsteuer zu 100 Prozent umgelegt werden.

Festgesetzt wird die Steuer in einem mehrstufigen Verfahren: Das Finanzamt ermittelt Grundsteuerwert und Steuermessbetrag, die Gemeinde berechnet daraus mit ihrem Hebesatz die Jahressteuer und erlässt den Grundsteuerbescheid an den Eigentümer. Schuldner gegenüber der Gemeinde bleibt immer der Eigentümer. Die Umlage auf die Mieter ist ein rein zivilrechtlicher Vorgang, der ausschließlich über die Betriebskostenabrechnung läuft.

Seit der Reform erheben einige Kommunen zusätzlich eine Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke. Auch sie ist eine laufende öffentliche Last im Sinne der BetrKV; in der Praxis scheitert ihre Umlage meist daran, dass auf unbebauten Grundstücken keine Wohnraummietverhältnisse bestehen.

Voraussetzung Mietvertrag – ohne Klausel keine Umlage

Die Umlagefähigkeit nach der BetrKV allein reicht nicht. Nach § 556 Abs. 1 BGB dürfen Vermieter Betriebskosten nur dann auf den Mieter abwälzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Fehlt eine solche Klausel, gilt die Grundsteuer als mit der Miete abgegolten. Eine spätere Forderung ist dann ausgeschlossen.

Wirksam ist die Vereinbarung in zwei Varianten:

• Ausdrückliche Nennung: „Der Mieter trägt die Grundsteuer als Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 1 BetrKV.“
• Verweisungsklausel: „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung.“

Beide Formen erfassen die Grundsteuer. Zwei Fallstricke führen in der Praxis regelmäßig zu Streit:

• Betriebskostenpauschale: Wer eine Pauschale vereinbart hat, kann die Grundsteuer nicht zusätzlich abrechnen. Steigt der Bescheid, geht die Differenz zu Lasten des Vermieters.
• Unklare Formulierungen: Klauseln wie „Der Mieter trägt alle Nebenkosten“ ohne Bezug zur BetrKV oder ohne Aufzählung der Kostenarten sind angreifbar. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders – also des Vermieters.

Eine nachträgliche Einführung der Umlage in Bestandsverträgen ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Für Bestandshalter und Hausverwaltungen lohnt daher ein Klauselcheck vor der nächsten Abrechnungsrunde, spätestens vor der nächsten Neuvermietung.

Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung – korrekte Position

In der Nebenkostenabrechnung erscheint die Grundsteuer als eigene Position, üblicherweise als erste Zeile der Betriebskostenaufstellung. Damit die Position formell sauber ist, gehören vier Angaben dazu:

• Gesamtkosten: der Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid für das abgerechnete Objekt
• Verteilerschlüssel: etwa „nach Wohnfläche“, mit Angabe der Gesamtfläche
• Anteil der Einheit: Wohnfläche der Wohnung und der daraus folgende Kostenanteil
• Abrechnungszeitraum: er muss zum Bescheidzeitraum passen

Gerade der letzte Punkt wird seit der Reform häufiger zum Problem. Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Läuft der Abrechnungszeitraum abweichend, etwa von Juli bis Juni, muss der Bescheid zeitanteilig umgerechnet werden. Weitere typische Fehler: Der Bescheid betrifft das gesamte Grundstück, abgerechnet wird aber nur eines von zwei Gebäuden; Anteile für leerstehende oder selbstgenutzte Flächen werden mitverteilt; die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters fehlen in der Verrechnung.

Mieter dürfen die Abrechnungsbelege einsehen – einschließlich des Grundsteuerbescheids. Wer verwaltet, sollte den Bescheid daher zum Objekt ablegen und auf Anfrage vorlegen können.

Umlageschlüssel bei gemischt genutzten Objekten

Für die Grundsteuer ist der Flächenmaßstab der in der Praxis übliche Umlageschlüssel: Jede Einheit trägt den Anteil, der ihrer Wohn- oder Nutzfläche an der Gesamtfläche entspricht. Bei reinen Wohnhäusern ist das unproblematisch.

Anders sieht es aus, wenn ein Gebäude Wohnungen und Gewerbeflächen kombiniert. Dann muss die Gesamtfläche, auf die verteilt wird, auch die Gewerbeflächen einschließen. Der kritische Fehler: Ein Vermieter setzt die Grundsteuer des gesamten Hauses an, verteilt sie aber nur auf die Wohnflächen. Die Wohnmieter zahlen so faktisch den Gewerbeanteil mit – eine solche Abrechnung ist angreifbar und führt zu berechtigten Einwendungen.

Bewährt hat sich die Trennung in zwei Abrechnungseinheiten: Gewerbemieter erhalten eine eigene Abrechnung auf Basis ihres Mietvertrags, Wohnmieter eine Abrechnung, in der die Grundsteuer nur für den Wohnungsanteil des Objekts angesetzt wird. Gewerbemietverträge lassen ohnehin mehr Gestaltungsspielraum; dort sind Nettomieten mit individuell vereinbarten Nebenkosten üblich.

Sonderfall Wohn- und Geschäftshaus – Vorwegabzug bei Mehrbelastung

In vielen Ratgebern kursiert die pauschale Aussage, bei einem Wohn- und Geschäftshaus müsse die Grundsteuer stets vorweg um den Gewerbeanteil bereinigt werden, wenn dieser die Wohnmieter erheblich belastet. Für die Grundsteuer trifft das so nicht zu.

Der Bundesgerichtshof hat die Frage ausdrücklich entschieden (Urteil vom 10. Mai 2017, Az. VIII ZR 79/16): Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten. Maßgeblich ist der vertraglich vereinbarte Flächenmaßstab (vgl. die Einordnung des Urteils beim Berliner Mieterverein).

Die Begründung liegt in der Natur der Steuer: Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Objektsteuer. Sie knüpft an das Grundstück an, nicht an die Nutzungsart oder den Ertrag einer Einheit. Die Vorwegabzugspflicht, die die Rechtsprechung für verbrauchs- und verursachungsabhängige Kosten entwickelt hat, lässt sich auf sie nicht übertragen.

Für die Praxis folgt daraus:

• Bestandsverträge mit Flächenmaßstab: Die Grundsteuer wird nach Fläche auf alle Einheiten verteilt, der Gewerbeanteil fließt regulär in die Gesamtfläche ein.
• Freiwilliger Vorwegabzug: Vertraglich dürfen die Parteien einen Vorwegabzug vereinbaren. Das kann sinnvoll sein, wenn die Gewerbeflächen erheblich zur Steuerlast beitragen oder wenn der Vermieter Diskussionen mit den Wohnmietern von vornherein vermeiden will.
• Transparenz: Wer einen Vorwegabzug praktiziert, muss ihn in der Abrechnung nachvollziehbar ausweisen.

Bei Neuverträgen für gemischt genutzte Bestände empfiehlt sich eine klare Regelung im Vertragstext – sie ersetzt spätere Auslegungsstreitigkeiten.

Grundsteuer Mieter – was nach der Reform 2025 gilt

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit auf neuer Bewertungsgrundlage erhoben. Die Finanzämter haben die Grundsteuerwerte zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu ermittelt; die Bundesländer nutzen dafür teils das Bundesmodell, teils eigene Modelle. Den Endbetrag bestimmt die Kommune über ihren Hebesatz – und viele Kommunen haben diesen zum Übergang angehoben.

Das Ergebnis sind Belastungsverschiebungen: Für manche Objekte hat sich die Jahressteuer deutlich erhöht, in Einzelfällen nahezu verdoppelt, andere Eigentümer zahlen weniger als bisher. Für Mieter gilt bei der Grundsteuer ein einfacher Grundsatz: Die Reform ändert nichts an der Umlagefähigkeit. Auch die neue, höhere Grundsteuer darf in voller Höhe über die nächste Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Eine Ankündigung oder Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Mieter können die Erhöhung nicht mit dem Hinweis auf ihre Höhe abwehren. Gegen den Grundsteuerbescheid kann ohnehin nur der Eigentümer vorgehen. Was Mieter prüfen können und sollten, ist die formelle Korrektheit der Abrechnung: wirksame Klausel, passender Schlüssel, richtiges Objekt im Bescheid, eingehaltene Frist.

Für Vermieter und Verwaltungen heißt das: Bescheide zentral zum Objekt erfassen, Sprünge früh erkennen und die Betriebskostenvorauszahlungen im Blick behalten. Eine geeignete Software für die Nebenkostenabrechnung hilft dabei, Fristen, Schlüssel und Bescheide fehlerfrei zu verwalten. Nach einer Abrechnung darf die Vorauszahlung einseitig auf eine angemessene Höhe angehoben werden (§ 560 Abs. 4 BGB) – das vermeidet hohe Nachforderungen im Folgejahr.

Beispielrechnung – Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten

Wie die Umlage konkret aussieht, zeigt ein Rechenbeispiel. Ausgangslage: ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 480 m² Gesamtwohnfläche. Der Grundsteuerbescheid für 2025 lautet auf 2.400 Euro im Jahr – nach der Reform erhöht von zuvor 1.900 Euro. Vereinbarter Umlageschlüssel ist die Wohnfläche. Daraus ergibt sich ein Satz von 5,00 Euro je Quadratmeter und Jahr (2.400 € ÷ 480 m²).

In der Abrechnung wird der Jahresanteil jeder Wohnung mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet. Hat der Mieter von Wohnung 1 monatlich 30 Euro für die Grundsteuer vorausgezahlt, ergibt sich eine Nachforderung von 90 Euro (450 € minus 360 €). Die Steigerung des Bescheids um 500 Euro verteilt sich nach demselben Schlüssel: Wohnung 1 trägt 18,75 Prozent der Gesamtfläche und damit 93,75 Euro der Erhöhung.

Stünde eine der sechs Wohnungen leer, trüge der Vermieter deren Anteil selbst – bei Wohnung 3 wären das 400 Euro im Jahr. Eine Verteilung auf die übrigen fünf Mieter wäre unzulässig.

Fristen – Abrechnung und nachträglich korrigierte Bescheide

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Entscheidend ist der Zugang, nicht die Absendung. Nach Ablauf der Frist sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen – es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Genau dieser Vorbehalt ist bei der Grundsteuer relevant. Bescheide werden nachträglich geändert, etwa nach einem Einspruch des Eigentümers, einer Hebesatzkorrektur oder einer Neufestsetzung des Messbetrags. Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

• Höherer Bescheid nach bereits versandter Abrechnung: Der Vermieter darf eine korrigierte Abrechnung erstellen. War die Frist wegen des späten Bescheids nicht einzuhalten, liegt regelmäßig ein nicht zu vertretendes Versäumnis vor.
• Niedrigerer Bescheid: Die Differenz ist den Mietern zu erstatten. Zugunsten des Mieters darf auch nach Fristablauf korrigiert werden.

Auf der Gegenseite gilt eine zweite Zwölfmonatsfrist: Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung sind grundsätzlich nur innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang möglich. Beide Fristen zusammen sorgen dafür, dass Grundsteuer-Korrekturen nicht über Jahre offenbleiben.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: häufige Fragen

Wer zahlt die Grundsteuer bei einem Mieterwechsel während des Jahres?

Die Umlage folgt dem Mietverhältnis, nicht dem Kalenderjahr des Bescheids. Wer im Abrechnungszeitraum Mieter war, zahlt zeitanteilig. Bei einem unterjährigen Wechsel erhält der ausgezogene Mieter eine Abrechnung für seine Nutzungszeit, der neue Mieter eine Abrechnung für die Zeit ab seinem Einzug.

Muss der Vermieter die Grundsteuer bei Leerstand anteilig selbst tragen?

Ja. Anteile, die auf leerstehende oder vom Eigentümer selbst genutzte Flächen entfallen, dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden. Der Vermieter trägt diesen Anteil – auch in der Zeit zwischen zwei Mietverhältnissen.

Können Mieter gegen die Umlage der Grundsteuer Widerspruch einlegen?

Gegen die Abrechnung ja: Einwendungen sind bis zwölf Monate nach Zugang möglich. Geprüft werden sollten die Vertragsklausel, der Umlageschlüssel, das abgerechnete Objekt und die Frist. Gegen die Höhe der kommunalen Festsetzung selbst können Mieter nicht vorgehen; Einspruch gegen den Bescheid steht nur dem Eigentümer zu.

Gilt die Umlage auch für Gewerbemieter?

Im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit: Die BetrKV muss nicht in Anspruch genommen werden, üblich sind Nettomieten mit individuell vereinbarten Nebenkosten. Maßgeblich ist allein der Vertragstext – die Grundsteuer sollte dort ausdrücklich aufgeführt sein.

Ist der Werbungskostenabzug beim Vermieter für die Umlage relevant?

Nein. Die Umlage ist eine zivilrechtliche Frage zwischen Vermieter und Mieter, der Abzug als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung eine steuerrechtliche Frage des Eigentümers. Praktisch relevant wird die Steuerseite vor allem für Anteile, die nicht umgelegt werden dürfen – etwa bei Leerstand oder Eigennutzung. Die Details dazu behandelt der separate Ratgeber „Grundsteuer steuerlich absetzbar“ hier auf im heute.

Fazit: Umlagefähig bleibt umlagefähig – aber die Form entscheidet

An der Umlagefähigkeit der Grundsteuer hat die Reform nichts geändert, wohl aber an den Beträgen – und damit an der Aufmerksamkeit, mit der Mieter diese Position prüfen. Wer die Grundsteuer auf Mieter umlegen will, braucht eine wirksame Vertragsklausel, einen zum Objekt passenden Umlageschlüssel, eine saubere Zuordnung von Bescheid und Abrechnungszeitraum und die Einhaltung der Zwölfmonatsfrist. Bei gemischt genutzten Beständen lohnt ein Blick auf die vertraglich vereinbarten Maßstäbe. Dieser Artikel ordnet die Praxis ein und ersetzt keine Rechtsberatung; im Einzelfall unterstützen Fachanwälte für Mietrecht oder die Hausverwaltung.