HAG-Quartier Bremen: Wie aus der alten Kaffee-HAG-Fabrik ein Gewerbequartier mit 200 Mietern wurde

Das HAG-Quartier in Bremen zeigt, wie aus einem stillgelegten Industriedenkmal ein funktionierender Gewerbestandort werden kann. Auf dem ehemaligen Fabrikgelände der Kaffee HAG am Holz- und Fabrikenhafen in Bremen-Walle sind inzwischen mehr als 200 Unternehmen als Mieter gelistet, die vermietbare Fläche liegt bei rund 82.000 Quadratmetern (Stand: 4. Dezember 2025). Wohnungen entstehen dort bewusst keine – eine Entscheidung, die mit dem geltenden Hafenplanrecht zusammenhängt. Der folgende Überblick fasst die belegten Kennzahlen zusammen, ordnet Eigentümerstruktur und Historie ein und benennt die Konfliktlinien des Projekts.

Die wichtigsten Fakten zum HAG-Quartier im Steckbrief:

Was ist das HAG-Quartier? Lage und heutiger Stand

Das HAG-Quartier liegt im Bremer Stadtteil Walle am Holz- und Fabrikenhafen und wird als Bestandteil der Überseestadt vermarktet, dem größten Stadtentwicklungsgebiet Bremens. Die Entfernung zur Innenstadt beträgt nur wenige Kilometer; die verkehrliche Erschließung erfolgt über das Straßennetz der Überseestadt, eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist vorhanden. Schulen und Kitas gibt es am Standort nicht – mangels Wohnbevölkerung fehlt die Infrastruktur, die klassische Wohnquartiere wie das Löwitz-Quartier in Leipzig prägt.

Nach Angaben des Portals der Überseestadt Bremen umfasst das Areal rund 40.000 Quadratmeter mit mehr als 22 Gebäuden und rund 82.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche. Als Mieter sind über 200 Unternehmen aus Gewerbe, Handel, Medien, Gastronomie und Kultur gelistet (Stand: 4. Dezember 2025). Betreiber ist die HAG-QUARTIER GmbH, die auf dem Gelände Büro-, Lager-, Archiv- und Gewerbeflächen anbietet.

Von Ludwig Roselius zur Kaffee-HAG-Fabrik: die Geschichte des Areals

Die industrielle Geschichte des Geländes beginnt mit dem Bremer Kaufmann Ludwig Roselius. Er gründete 1906 die Kaffee-Handels-Aktiengesellschaft, kurz Kaffee HAG, und nahm 1907 die Produktion auf. Das Unternehmen gilt als erste Firma weltweit, die koffeinfreien Kaffee industriell herstellte und vermarktete. Mehr als 100 Jahre wurde am Standort Walle produziert; das Fabrikensemble wuchs in mehreren Bauabschnitten.

Zu den prägenden Bauten zählt der 1914 eröffnete Marmorsaal, den Roselius auf eigene Initiative mit Carrara-Marmor auskleiden ließ. Seit 2008 steht das Ensemble unter Denkmalschutz; die Bremer Denkmalpflege führt das Kaffee-HAG-Werk I als geschütztes Ensemble. Dieser Status begrenzt spätere Eingriffe in die Substanz, sichert aber die Backsteinarchitektur, die das heutige Erscheinungsbild des Quartiers bestimmt. Vergleichbare denkmalgeschützte Ensembles wie das Ludwig-Hoffmann-Quartier in Berlin-Buch zeigen, dass sich dieser Schutz mit einer wirtschaftlichen Weiternutzung vereinbaren lässt.

Kauf und Neuausrichtung: Wie das HAG-Quartier ab 2018/2019 entstand

Nach dem Ende der Kaffeeproduktion ging das Areal in die Verwaltung institutioneller Immobilienakteure über. 2018 wurde die HAG Gewerbepark GmbH gegründet; erster Geschäftsführer war Abdullah Uenal. Anfang 2019 erwarb die Gesellschaft das rund vier Hektar große Gelände. Verkäuferseitig war die niederländische Marba Hag BV als Eigentümerin involviert; die Immobilien Zeitung berichtete am 14. Februar 2019, dass der Asset-Manager Sirius die Transaktion abwickelte. Medienberichte beziffern den Kaufpreis auf rund 3,8 Millionen Euro – eine amtliche Bestätigung der Summe liegt nicht vor, die Größenordnung ist daher mit Vorsicht zu behandeln.

Die Gesellschaft firmiert inzwischen als HAG-QUARTIER GmbH; Geschäftsführer ist derzeit Peter Menning. Die Strategie des neuen Eigentümers: schrittweise Sanierung des Bestands und Vermietung an Gewerbe, Manufakturen und Medienunternehmen. Ein Abriss oder eine Neuentwicklung des Geländes stand nicht zur Debatte. Bereits 2019 machte die Eigentümerseite zudem deutlich, dass auf dem Areal weder Lofts noch Wohnungen entstehen würden – eine Ansage, die den rechtlichen Rahmen des Standorts widerspiegelt.

Nutzungsmix und Ankermieter im HAG-Quartier

Der Vermietungsansatz kombiniert klassische Gewerbeflächen mit Sondernutzungen in denkmalgeschützter Substanz. Neben Büro-, Lager- und Archivräumen vermietet die HAG-QUARTIER GmbH Veranstaltungsflächen. Die wichtigsten Nutzungen im Überblick:

• KABA-Eventhalle: bis zu 880 m² auf zwei Ebenen für Tagungen, Messen und Veranstaltungen
• Marmorsaal: rund 230 m², denkmalgeschützt, 1914 mit Carrara-Marmor ausgestattet
• Hörsaal: rund 190 m² für Vorträge und Präsentationen
• Gastronomie und Manufakturen: Lloyd Caffee als Ankermieter, dazu die Manufakturen Nusswahn, Brotrausch sowie Lebkuchen Manke & Coledewey
• Medienproduktion: Bremedia Produktion (Drehort des Radio-Bremen-Tatorts) und Constantin Film
• Freizeit: Kartbahn BB Kart im Parkhaus des Quartiers

Für die Vermietungsentwicklung ist der Mix aus produzierendem Gewerbe und publikumswirksamen Nutzungen zentral: Gastronomie und Eventflächen schaffen Frequenz, während Manufakturen und Medienunternehmen langfristige Mietverhältnisse stützen. Das Überseestadt-Portal dokumentiert den Vermietungsstand zuletzt mit über 200 Unternehmen (Stand: 4. Dezember 2025).

Kein Wohnen im HAG-Quartier: Hafenplanrecht und Nutzungskonflikt

Der Begriff „Quartier“ suggeriert eine Mischung inklusive Wohnen, wie sie etwa das Havelufer-Quartier in Berlin-Spandau realisiert; im HAG-Quartier ist Wohnnutzung jedoch rechtlich ausgeschlossen. Grundlage ist das Hafenplanrecht für das Gebiet am Holz- und Fabrikenhafen: Das Verwaltungsgericht Bremen bestätigte mit Beschluss vom 18. Mai 2016 (Az. 5 V 366/16) die hafenrechtlichen Festsetzungen, die Wohnnutzung auf dem Areal nicht zulassen. Die Eigentümerseite zog daraus 2019 die Konsequenz und stellte klar, dass weder Lofts noch Wohnungen geplant sind. Für die Immobilienwirtschaft ist das die zentrale Besonderheit des Projekts: ein reines Gewerbequartier im planungsrechtlichen Umfeld eines Hafengebiets.

Den Spannungsbogen des Standorts zeigt der Nutzungskonflikt zwischen Kultur und Hafenwirtschaft. Der Verein Initiative für ein Zentrum für Kollektivkultur e. V. forderte seit etwa 2018/2019 Raum für ein gemeinnütziges Kulturzentrum auf dem Gelände. Am 17. Juni 2022 unterzeichneten Senat, Eigentümer und Verein einen Letter of Intent; nach mehrjährigen Verhandlungen einigten sich die Beteiligten im Juni 2023 auf die Überlassung von drei Gebäuden an der Cuxhavener Straße (Bericht des Weser-Kurier vom 5. Juni 2023). Die Einigung belegt, dass kulturelle Nutzungen mit dem Hafenstandort vereinbar sind – Wohnnutzung bleibt dagegen ausgeschlossen.

Nachhaltigkeit und Ausblick: Denkmalbestand statt Neubau

Der wichtigste Nachhaltigkeitsbeitrag des Projekts liegt in der Bauweise: Die vorhandene Denkmalsubstanz wird saniert und weitervermietet, ein Abriss fand nicht statt. Diese Umnutzung spart graue Energie und hält denkmalgeschützte Bauteile im wirtschaftlichen Gebrauch. Eine formale Gebäudezertifizierung oder ein öffentlich dokumentiertes Energiekonzept für das Gesamtareal liegen bislang nicht vor – eine Leerstelle, wenn man die Standards betrachtet, die institutionelle Investoren zunehmend einfordern. Ob der Betreiber künftig eine Zertifizierung oder ein Gesamtenergiekonzept für das Areal anstrebt, ist bislang nicht öffentlich kommuniziert.

Aktuell treibt der Betreiber die Belebung voran: Seit April 2026 öffnet der historische Marmorsaal für öffentliche Führungen (Bericht der Kreiszeitung vom 19. April 2026), und am 9. Mai 2026 stand die zweite Manufakturmeile mit Führungen und Afterparty auf dem Programm. Solche Formate erhöhen die Sichtbarkeit des Standorts und unterstützen die Vermarktung der Restflächen.

Einordnung: Was das HAG-Quartier für die Immobilienwirtschaft zeigt

Das HAG-Quartier ist ein Fallbeispiel für Bestandsentwicklung unter erschwerten Rahmenbedingungen: ein denkmalgeschütztes Industrieareal, hafenrechtlich festgelegt, ohne Wohnkomponente – und dennoch mit über 200 Mietern vermietet. Der medial bezifferte Kaufpreis von rund 3,8 Millionen Euro für vier Hektar zeigt, wie günstig der Einstieg 2019 war; der heutige Vermietungsstand belegt, dass sich die Strategie der schrittweisen Sanierung auszahlt. Ob die verbleibenden Flächen vollständig vermarktet werden, hängt an der weiteren Entwicklung der Überseestadt. Für Projektentwickler und Investoren liegt der Mehrwert dieses Falls weniger in seiner Übertragbarkeit als in dem Nachweis, dass auch planungsrechtlich festgelegte Hafenflächen mit Denkmalbestand wirtschaftlich stabil vermietet werden können. Der letzte belegte Vermietungsstand stammt vom 4. Dezember 2025; neuere Kennzahlen liegen bislang nicht vor.

Häufige Fragen zum HAG-Quartier

Wird im HAG-Quartier gewohnt?

Nein. Auf dem Areal existieren keine Wohneinheiten, und der Eigentümer stellte 2019 klar, dass auch künftig keine Lofts oder Wohnungen entstehen. Das Hafenplanrecht für das Gebiet, das das Verwaltungsgericht Bremen im Mai 2016 bestätigte, schließt Wohnnutzung aus.

Wer betreibt das HAG-Quartier?

Betreiber ist die HAG-QUARTIER GmbH, die 2018 als HAG Gewerbepark GmbH gegründet wurde und das Gelände Anfang 2019 erwarb. Gründungsgeschäftsführer war Abdullah Uenal; derzeit ist Peter Menning Geschäftsführer der Gesellschaft.

Was befand sich vorher auf dem Gelände des HAG-Quartiers?

Auf dem Areal stand das Werk I der Kaffee HAG, das Ludwig Roselius ab 1906 aufbaute; die Produktion begann 1907. Das Unternehmen war die erste Firma weltweit, die koffeinfreien Kaffee industriell produzierte. Über 100 Jahre wurde hier geröstet, seit 2008 steht das Ensemble unter Denkmalschutz.

Wie viele Unternehmen sind im HAG-Quartier ansässig?

Nach Angaben des Überseestadt-Portals sind über 200 Unternehmen als Mieter gelistet (Stand: 4. Dezember 2025). Die vermietbare Fläche beträgt rund 82.000 Quadratmeter, verteilt auf mehr als 22 Gebäude.