Havelufer Quartier Berlin-Spandau: 1.800 Mietwohnungen am Wasser in Haselhorst

Das Havelufer Quartier in Berlin-Spandau zählt ebenso wie das Segelflieger Quartier zu den größten Wohnungsbauprojekten der Hauptstadt: Auf dem rund 130.000 Quadratmeter großen ehemaligen Hertlein-Areal im Spandauer Nordosten entwickeln der Projektentwickler KAURI CAB und der Investmentmanager PATRIZIA ein Mietwohnungsquartier, das 2021 mit rund 1.800 Wohnungen kommuniziert wurde. Ergänzend hat die landeseigene HOWOGE auf einem Teilareal 231 geförderte Wohnungen errichtet. Dieser Überblick bündelt Lage, Akteure und Baustand 2025/2026 und ordnet Förderanteil, Mietniveau und Namensverwechslungen kritisch ein.

Das Wichtigste in Kürze:

• Lage: Streitstraße 5–19, 13587 Berlin-Spandau, an der Grenze der Ortsteile Haselhorst und Hakenfelde, direkt am Havelufer.
• Volumen: rund 130.000 m² Areal; 2021 wurden rund 1.800 Mietwohnungen kommuniziert, laut Projektsteuerer Drees & Sommer umfasst das Quartier nun rund 1.700 Mietwohnungen (Stand: Juni 2025).
• Baustand: Alle 16 Neubauten mit rund 1.300 Wohnungen sind seit Mitte 2025 fertiggestellt; der HOWOGE-Baustein mit 231 Wohnungen folgte planmäßig Ende Januar 2026.
• Akteure: KAURI CAB (Entwicklung), PATRIZIA (Investmentmanagement), Drees & Sommer (Projektsteuerung), HOWOGE (geförderter Baustein).
• Förderanteil: 231 mietpreisgebundene Wohnungen – rund 13 Prozent des Gesamtvolumens.

Steckbrief: Das Havelufer Quartier im Überblick

Wo Plan- und Ist-Zahlen auseinanderlaufen – etwa beim Gesamtvolumen –, weist der Artikel an der jeweiligen Stelle darauf hin.

Lage und Vorgeschichte: Vom Industrieareal zum Wohnquartier

Das Quartier liegt im Nordosten des Bezirks Spandau an der Grenze der Ortsteile Haselhorst und Hakenfelde, unmittelbar am Havelufer. Das rund 130.000 Quadratmeter große Gelände ist das historische, teils denkmalgeschützte Hertlein-Areal – ein gewerblich geprägter Industriestandort, dessen Konversion nach Angaben der Projektbeteiligten deutlich komplexer war als eine klassische Neubauentwicklung. Insgesamt umfasst das Quartier 19 Neubau- und Bestandsgebäude.

Ein Teil der Substanz bleibt erhalten: Das ehemalige Flugzeugteilwerk („Hammerstiel“) wird nach Plänen von JWA Jan Wiese Architekten zu rund 245 Wohneinheiten im Bestand umgebaut und erhält ein Staffelgeschoss mit 20 weiteren Einheiten. Das ebenfalls denkmalgeschützte ehemalige Offizierskasino wurde bereits modernisiert und beherbergt eine Kita sowie Gastronomie- und Coworking-Flächen. Nach Fertigstellung sollen im Quartier bis zu 4.000 Menschen leben (Quelle: Drees & Sommer, 27.06.2025).

Wer baut das Havelufer Quartier? KAURI CAB, PATRIZIA und die HOWOGE

Entwickler ist die KAURI CAB Development Berlin GmbH; Bauherren sind KAURI CAB und der global agierende Investmentmanager PATRIZIA. Drees & Sommer verantwortete als Projektmanager und Berater alle Leistungsphasen der Quartiersentwicklung; die Architektur stammt von JWA Jan Wiese Architekten, zur Bauausführung gehörten unter anderem die Zech Bau SE und PORR. Die Vermietung des freifinanzierten Bestands läuft laut Projektwebsite über Stuck Immobilien Consult.

Für das Fachpublikum ist das Abwicklungsmodell relevant: Nach Angaben der Projektbeteiligten ist das Havelufer Quartier das erste Multi-IPA-Projekt Deutschlands – alle Neubauvorhaben wurden in vier Mehrparteienverträgen nach dem Modell der Integrierten Projektabwicklung (IPA) realisiert, bei der Bauherren, Planer und Ausführende Risiko und Verantwortung gemeinsam tragen.

Der dritte Akteur ist die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH: Die landeseigene Gesellschaft hat auf einem Teilareal (Marius-Carpentier-Straße 14+16 / Streitstraße 5) drei eigene Gebäude errichtet, die vollständig aus gefördertem Wohnraum bestehen.

Der HOWOGE-Baustein: 231 geförderte Wohnungen

Die HOWOGE hat ihre drei Gebäude mit insgesamt 231 mietpreisgebundenen Wohnungen Ende Januar 2026 planmäßig fertiggestellt; die Vermietung läuft. Nach eigener Darstellung übernimmt die Gesellschaft damit den Großteil der im städtebaulichen Vertrag vereinbarten geförderten Wohnungen im Quartier (Quelle: HOWOGE-Pressemitteilung vom 26.01.2026). Sämtliche Einheiten werden als geförderter Wohnraum angeboten; für die Anmietung ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS) erforderlich.

Kennzahlen laut HOWOGE-Projektseite; architektonisch setzt der Baustein unter anderem auf einen Laubengang an der Südseite und ein gestalterisches Souterrain.

Wohnungsmix und Ausstattung im Gesamtquartier

Der freifinanzierte Teil des Quartiers ist über drei eigens entwickelte Wohnkonzepte (bloom, VIVIFY und LEBEGUT) organisiert, die sich an unterschiedliche Zielgruppen richten – von Naturliebhabern und Sportlern bis zu Senioren. Das Angebot im Gesamtquartier umfasst:

• Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen sowie Townhouses
• barrierefreie Seniorenwohnungen und Co-Living-Apartments
• Kita, Wochenmarkt und Einzelhandel im Quartier
• Cafés, Restaurants, Wellness- und Coworking-Angebote
• Community-Flächen wie Erlebnisküchen, Urban-Farming-Gärten sowie Bike- und DIY-Werkstätten, ergänzt um eine Quartiers-App

Erklärtes Ziel der Bauherren ist laut PATRIZIA eine bewusste Mischung aus Wohnungen für Singles und Familien, altersgerechtem Wohnen, Co-Living und sozial gefördertem Wohnungsbau.

Baufortschritt Stand 2025/2026: Was ist fertig?

Der tatsächliche Baufortschritt ist weiter, als die eigene Vermarktung vermuten lässt. Wie Drees & Sommer am 27. Juni 2025 mitteilte, sind alle 16 Neubauten mit insgesamt rund 1.300 Wohnungen fertiggestellt – termingerecht innerhalb von vier Jahren, obwohl der Baustart mitten in die Corona-Pandemie fiel. Der Technische Niederlassungsleiter der Zech Bau SE, Jörg Richter, erklärte dazu, es habe im gesamten Planungs- und Bauzeitraum „keine einzige Behinderungsanzeige oder Verzögerungsmeldung“ gegeben. Bis Ende 2025 liefen noch Arbeiten an zwei denkmalgeschützten Bestandsgebäuden, der unterirdischen Infrastruktur und den Außenanlagen; Ende Januar 2026 folgte der HOWOGE-Baustein mit 231 bezugsfertigen Wohnungen. Auch außerhalb Berlins wurden zuletzt größere Quartiere fertiggestellt, etwa ein neues Stadtquartier in Essen mit 236 barrierefreien Wohnungen.

Auffällig ist die Diskrepanz zur Projektwebsite: Dort waren zum Abrufzeitpunkt (Juli 2026) „aktuell 144 Wohnungen zur Miete verfügbar“ inseriert. Diese Zahl beschreibt den momentanen Vermarktungsstand freier Einheiten – nicht den Baufortschritt. Gemessen an den rund 1.300 fertiggestellten Neubauwohnungen plus 231 HOWOGE-Wohnungen ist das Quartier weitgehend realisiert; die Website-Kommunikation hinkt dem Projektstand deutlich hinterher.

Auch beim Zeitplan ergibt die Presselage ein differenziertes Bild: Ursprünglich war eine Fertigstellung bis 2026 kommuniziert worden. Die Neubauten wurden bereits Mitte 2025 abgeschlossen – von einem klassischen Bauverzug kann angesichts der belegten Fertigstellungsmeldungen keine Rede sein.

Verkehrsanbindung: U7 und Busse

Der nächstgelegene U-Bahnhof ist Haselhorst an der Linie U7, eröffnet am 1. Oktober 1984 im Zuge der Verlängerung zum Rathaus Spandau. Die U7 verbindet den Standort mit dem Spandauer Zentrum, der City West und dem Süden Berlins. Am U-Bahnhof halten zudem die Buslinien M36, X33 und 133 sowie Nachtbusse; die Haltestelle Havelschanze (Linien M36 und 136) liegt laut HOWOGE-Projektseite unmittelbar am Quartier. Eine darüber hinausgehende Verlängerung der U7 Richtung Staaken ist Teil der aktuellen verkehrspolitischen Debatte im Bezirk.

Nachhaltigkeit: DGNB Gold und Photovoltaik

Nach Angaben der Projektbeteiligten ist das Havelufer Quartier mit dem Gold-Siegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ausgezeichnet. Laut Drees & Sommer soll das Quartier künftig einen Großteil seines Strombedarfs lokal über Photovoltaikanlagen auf den Dächern decken.

Kritische Einordnung: Name, Mietniveau und Förderanteil

Doppelt belegter Name – inklusive lokaler Verwechslungsgefahr. Das Havelufer Quartier in Berlin-Spandau ist nicht mit dem Havel Quartier in Potsdam zu verwechseln, einem eigenständigen Projekt in einer anderen Stadt. Hinzu kommt seit März 2026 eine lokale Namensähnlichkeit: Mit den BUWOG HAVELLICHTER entsteht ebenfalls am Spandauer Havelufer ein unabhängiges Quartier eines anderen Entwicklers mit rund 284 Wohneinheiten (Baustart 2026). Wer das Projekt recherchiert, sollte die drei Namenswelten sauber trennen.

Förderanteil von rund 13 Prozent. Von den rund 1.700 bis 1.800 Wohnungen sind die 231 HOWOGE-Einheiten vollständig mietpreisgebunden – das entspricht rund 13 Prozent des Gesamtvolumens. Der städtebauliche Vertrag sieht einen Förderanteil von 25 Prozent des Gesamtvolumens vor; die HOWOGE übernimmt mit ihren 231 Wohnungen nach eigener Aussage den Großteil dieser vertraglichen Verpflichtung. In einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin ist das für ein Vorhaben dieser Größenordnung ein überschaubarer Anteil. Zum Vergleich: Auch in anderen deutschen Städten entstehen derzeit große Wohnquartiere, darunter das Quartier 21 in Hamburg-Barmbek.

Mietniveau des freifinanzierten Teils bleibt intransparent. Für den überwiegenden, freifinanzierten Bestand kommuniziert die Projektwebsite keine Mietpreise; Interessenten werden auf ein Vermietungsportal verwiesen. Belastbare öffentliche Aussagen zum tatsächlichen Mietniveau sind damit nicht möglich – für eine Quartiersbewertung im Berliner Neubaumarkt bleibt diese Größe offen.

Website-Kommunikation hinkt hinterher. Die Differenz zwischen 144 inserierten Wohnungen und mehr als 1.500 tatsächlich fertiggestellten Einheiten ist weniger ein Bau- als ein Kommunikationsproblem. Für Mieter wie für Branchenbeobachter vermittelt die nicht aktualisierte Website ein verzerrtes Bild des Projektstands.

FAQ zum Havelufer Quartier

Ist das Havelufer Quartier dasselbe wie das Havel Quartier in Potsdam?

Nein. Das Havelufer Quartier liegt an der Streitstraße 5–19 in Berlin-Spandau (Haselhorst/Hakenfelde) und wird von KAURI CAB und PATRIZIA entwickelt. Das Havel Quartier in Potsdam ist ein eigenständiges Projekt. Auch die ab 2026 entstehenden BUWOG HAVELLICHTER am Spandauer Havelufer sind ein unabhängiges Nachbarprojekt eines anderen Entwicklers.

Wie viele Wohnungen im Havelufer Quartier sind schon fertig?

Nach Angaben von Drees & Sommer (Stand: 27.06.2025) sind alle 16 Neubauten mit rund 1.300 Wohnungen fertiggestellt; im Januar 2026 kamen 231 geförderte HOWOGE-Wohnungen hinzu. Das Quartier umfasst insgesamt rund 1.700 Mietwohnungen – ursprünglich kommuniziert wurden etwa 1.800. Die auf der Projektwebsite genannten 144 Wohnungen bezeichnen lediglich aktuell inserierte freie Einheiten (Stand: Juli 2026).

Wie hoch ist der Anteil geförderter Wohnungen im Havelufer Quartier?

Die 231 mietpreisgebundenen HOWOGE-Wohnungen entsprechen rund 13 Prozent des Gesamtvolumens. Sie werden als geförderter Wohnraum mit Warmmieten ab 352 Euro angeboten (Stand: Juli 2026); erforderlich ist ein Wohnberechtigungsschein. Die HOWOGE übernimmt damit nach eigener Angabe den Großteil der städtebaulich vereinbarten geförderten Wohnungen im Quartier.

Wie ist das Havelufer Quartier an den ÖPNV angebunden?

Über die U-Bahn-Linie U7 (U-Bahnhof Haselhorst) sowie die Buslinien M36 und 136 (Haltestelle Havelschanze). Am U-Bahnhof Haselhorst verkehren außerdem die Linien X33 und 133 sowie Nachtbusse (Quelle: BVG).