Immobilienbewertungssoftware im Vergleich: Anbieter, Daten, Preise

Der Markt für Software zur Immobilienbewertung ist heterogen: Er reicht vom kostenlosen Online-Rechner für private Eigentümer über Akquise-Werkzeuge für Makler bis zur bankfähigen Bewertungsplattform für Kreditinstitute und Sachverständige. Wer Immobilienbewertungssoftware im Vergleich sucht, muss deshalb zuerst klären, welches Verfahren, welche Datengrundlage und welches Preismodell zum eigenen Anwendungsfall passt. Dieser Marktüberblick stellt fünf Anbieter gegenüber: Sprengnetter, PriceHubble, VALUE Marktdaten beziehungsweise die VALUE AG, on-geo und das iib-Institut. Er ordnet Verfahren, Datenherkunft, Bankfähigkeit, Report- und Schnittstellenfragen sowie die Preismodelle ein und zeigt, für welche Zielgruppe sich welche Lösung eignet. Alle Preisangaben beziehen sich auf den Stand Juli 2026; wo Anbieter grundsätzlich nur auf Anfrage kalkulieren, ist das im Text vermerkt.

Das Wichtigste in Kürze:

• AVM ersetzt kein Gutachten: Automatisierte Bewertungsmodelle liefern schnelle Wertindikationen, aber kein Gutachten nach ImmoWertV – ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt weiterhin ein Sachverständiger.
• Fünf Anbieter im Vergleich: Sprengnetter, PriceHubble, VALUE Marktdaten, on-geo und das iib-Institut – Letzteres ist ein Marktforschungsinstitut, keine Bewertungssoftware für Einzelobjekte.
• Preise kaum öffentlich: Die einzige öffentlich kalkulierbare Zahl ist der PriceHubble Property Advisor über den onOffice-Marketplace ab 19 Euro pro Monat und Nutzer (laut Testbericht, Stand Juli 2026); die übrigen Anbieter arbeiten mit individuellen Angeboten beziehungsweise Guthabenmodellen ohne veröffentlichte Preisliste.
• Die Zielgruppe entscheidet: Private Eigentümer kommen häufig mit kostenlosen Rechnern aus, Makler benötigen belastbare Marktwerteinschätzungen, Banken und Gutachter bankfähige Verfahren mit Dokumentation.
• Größte Fallstricke: Datenlücken in ländlichen Lagen und fehlende Informationen zum Objektzustand verzerren automatisierte Ergebnisse.

Was Immobilienbewertungssoftware heute leistet

Rechtlicher Rahmen der professionellen Immobilienbewertung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie definiert drei standardisierte Verfahren. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab und gilt als bevorzugtes Verfahren, sofern genügend Vergleichsdaten vorliegen – typischerweise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in homogenen Lagen. Das Ertragswertverfahren kommt bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zum Einsatz; es kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen unter Berücksichtigung von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Das Sachwertverfahren bewertet Boden und Gebäude getrennt über Herstellungskosten, Bodenwert und Alterswertminderung; es greift dort, wo weder Vergleichspreise noch ein Marktertrag aussagekräftig sind, etwa bei eigengenutzten Häusern oder Sonderbauten.

Für Kreditinstitute kommt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) hinzu: Der Beleihungswert bildet einen vorsichtig geschätzten, langfristig nachhaltigen Wert ab und liegt bewusst unterhalb kurzfristiger Marktspitzen. Er ist die Basis für Kreditentscheidungen und für die regulatorische Behandlung von Immobilienfinanzierungen.

Parallel dazu arbeiten automatisierte Bewertungsmodelle – Automated Valuation Models, kurz AVM. Solche Systeme schätzen Werte statistisch, etwa über Regressionsmodelle, die aus Millionen von Datenpunkten zu Lage, Objektmerkmalen und Transaktionen Preiszusammenhänge ableiten. Das Ergebnis ist eine rechnerische Wertindikation in Sekundenschnelle. Ein Gutachten nach ImmoWertV geht einen anderen Weg: Ein Sachverständiger prüft das Objekt, wählt das Verfahren, dokumentiert Datenquellen und begründet das Ergebnis nachvollziehbar. Die Softwarelandschaft deckt beide Pole ab – von der reinen Indikation per Knopfdruck bis zur digitalen Werkbank, mit der Gutachter vollständige Verkehrswertgutachten erstellen. Für die Anbieterwahl ist diese Unterscheidung zentral: Sie entscheidet, ob das Ergebnis nur intern verwertbar ist oder auch gegenüber Banken, Behörden und Gerichten Bestand hat.

Die fünf Anbieter im Überblick

Die folgenden Kurzprofile fassen zusammen, woher die Anbieter kommen, welche Verfahren sie abdecken und für wen sie gebaut sind. Die Vertiefung nach einzelnen Kriterien liefert der anschließende Vergleich.

Sprengnetter

Sprengnetter gehört zu den etablierten Marktdaten- und Softwareanbietern der deutschen Immobilienwirtschaft und blickt nach eigener Angabe auf rund 50 Jahre Erfahrung zurück. Die Produktsuite umfasst Sprengnetter Value für Kurzbewertungen, Sprengnetter Report für Marktanalysen sowie die Module Maps, Lead und Index für Lageanalysen, Akquise und Marktentwicklung. Zielgruppen sind Banken, Sachverständige und Makler; für Kreditinstitute bildet das Unternehmen mit Gutachten-Software, AVM und Marktdaten die Kette von der Ersteinschätzung bis zur vollständigen Bewertung ab. Die Nutzung der einzelnen Bewertungs-Apps erfolgt nach einem Pay-per-Use-Modell über ein Coin-System ohne Mindestabrufe; konkrete Preise veröffentlicht Sprengnetter nicht, größere Angebote werden individuell erstellt.

PriceHubble

PriceHubble ist ein 2016 in Zürich gegründetes PropTech-Unternehmen, das Bewertungs- und Analysesoftware für die Wohnimmobilienwirtschaft entwickelt. Kern ist ein automatisiertes Bewertungsmodell auf Basis der Multi-Spline-Regression, das laut Anbieter transparent aufgebaut und erklärbar ist, also keine Blackbox bleibt. Das Modell ist nach ISAE 3000 durch eine Big-Four-Gesellschaft geprüft, konform zu den EBA-Leitlinien (GLoM) und nach ISO/IEC 27001:2022 zertifiziert. Seit April 2026 deckt der Property Advisor neben dem hauseigenen AVM auch Sachwert- und Ertragswertverfahren ab; insgesamt stehen vier Verfahren zur Verfügung. Zielgruppen sind Makler, Banken, Kreditgeber, Versicherer und Investoren.

VALUE AG und VALUE Marktdaten

Die VALUE Marktdaten GmbH und ihre Schwestergesellschaft, die VALUE AG, decken zwei Seiten ab: softwarebasierte Wertermittlung und klassische Gutachtenerstellung. Die VALUE AVM bildet Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren ImmoWertV- und BelWertV-konform ab. Laut Whitepaper liegt die mittlere absolute Abweichung des Vergleichswertmodells gegenüber mehr als 50.000 Validierungstransaktionen unter zehn Prozent; die Modellgüte im Q20-Bereich beziffert das Unternehmen auf rund 85 Prozent, gestützt auf 649 regional optimierte Einzelmodelle. Die Marktdatenbank bündelt Daten aus über 100 Quellen und wird ab Kreisebene lizenziert. Die VALUE AG selbst erstellt Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ist seit 2008 am Markt.

on-geo

Die on-geo GmbH bündelt ihre Bewertungslösungen in der Produktsuite Lora und der Plattform Accumate. Lora deckt Vollgutachten, Kurzgutachten und eine Maklerbewertung im Pay-per-Use-Modell ab; die Lora Immo Data Base liefert institutsübergreifend Kaufpreisdaten für Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Privatbanken. Accumate ist eine KI-gestützte Bewertungs- und Analyseplattform für Einzelobjekte und Portfolios. Unterstützt werden Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren sowie die Beleihungswertermittlung nach BelWertV. Das eingesetzte AVM ist von der European AVM Alliance (EAA) zertifiziert – ein externes Qualitätssiegel, das in diesem Vergleich nur on-geo vorweist. Zielgruppen sind Banken, Sparkassen, Makler, Gutachter, Investoren und Fondsmanager.

iib-Institut

Das iib-Institut nimmt in diesem Vergleich eine Sonderrolle ein: Es ist kein Anbieter von Bewertungssoftware für Einzelobjekte, sondern ein Forschungs- und Datenanalyse-Institut mit den Geschäftsbereichen Research, Intelligence und Value Engineering. Zum Portfolio gehören die Wohnmarktanalyse, der Wohnmarktbericht, die Wohnlagenkarte mit Lagebewertung bis auf Baublockniveau und der Sanierungsrechner ECO3. Damit liefert das Institut Markt- und Lagedaten, die in Bewertungs- und Anlageentscheidungen einfließen, aber kein Werkzeug zur automatisierten Wertermittlung einzelner Immobilien. Zielgruppen sind Projektentwickler, Bestandshalter, Wohnungsunternehmen, Makler sowie Kommunen und Gutachterausschüsse.

Immobilienbewertungssoftware im Vergleich: Verfahren, Datengrundlage und Regionalabdeckung

Bei der Anbieterwahl zählen drei Kriterien besonders: welche Verfahren abgebildet werden, woher die Daten stammen und wie gut das Modell in der jeweiligen Region abgesichert ist.

In der Verfahrensbreite liegen PriceHubble und on-geo vorn: Beide decken neben dem Vergleichswertansatz auch Sachwert- und Ertragswertverfahren ab, on-geo zusätzlich die BelWertV-konforme Beleihungswertermittlung im Gutachtenkontext, PriceHubble den Beleihungswert als eigenes Verfahren. Die VALUE AVM bildet alle drei ImmoWertV-Verfahren normkonform ab. Sprengnetter kombiniert AVM-basierte Schnellbewertung mit einer Gutachten-Software, in der Sachverständige alle Verfahren vollständig dokumentieren.

Bei der Datengrundlage unterscheiden sich die Modelle erheblich. VALUE Marktdaten aggregiert Informationen aus über 100 Quellen und reicht zu jeder Schätzung die regionalspezifische Modellgüte und den mittleren Fehler der Region aus – ein Transparenzmerkmal, das Banken bei der Plausibilisierung hilft. PriceHubble setzt auf eine selbst aufgebaute Wohnimmobilien-Datenbank mit hoher Detailtiefe in den bearbeiteten Ländern und lässt die Modellgüte extern nach ISAE 3000 prüfen. on-geo speist seine Bewertungen aus dem hauseigenen Onlinedatensatz und der institutsübergreifenden Kaufpreisdatenbank. Sprengnetter stützt sich auf über Jahrzehnte gesammelte Marktdaten und Baukosteninformationen.

Die Regionalabdeckung ist bei allen AVM-Anbietern in Ballungsräumen am stärksten. VALUE adressiert das Problem mit 649 separat optimierten Regionalmodellen. In ländlichen Lagen mit dünnen Transaktionsmärkten steigen bei jedem Anbieter die Schätzfehler – dort ersetzt kein Modell die Ortskenntnis eines Gutachters. Wer Objekte in strukturschwachen Regionen bewertet, sollte die ausgewiesene Datenlage pro Schätzung prüfen, statt sich auf bundesweite Durchschnittsgüten zu verlassen. Für die Bankfähigkeit der Ergebnisse sind zudem die Prüfnachweise relevant: Externe Zertifizierungen und dokumentierte Backtests wiegen schwerer als Eigenangaben im Vertriebsmaterial.

Vergleichstabelle: Sprengnetter, PriceHubble, VALUE, on-geo und iib-Institut

Die Tabelle stellt die zentralen Vergleichskriterien kompakt gegenüber. Alle Preisangaben verstehen sich mit Stand Juli 2026; „auf Anfrage“ bedeutet, dass der Anbieter keine öffentliche Preisliste veröffentlicht.

* Das iib-Institut ist ein Marktforschungs- und Dateninstitut und bietet keine Software zur automatisierten Bewertung einzelner Objekte an. Die Aufnahme in die Tabelle dient der vollständigen Markteinordnung.

Preise und Preismodelle (Stand Juli 2026)

Drei Preismodelle dominieren den Markt. Das Nutzer-Abo berechnet eine monatliche Gebühr je Anwender und eignet sich für Maklerbüros und kleine Verwaltungen mit planbarem Volumen. Die Abrechnung je Bewertung – Pay-per-Use – passt zu Nutzern mit unregelmäßigem Bedarf. Enterprise-Verträge bündeln Kontingente, Schnittstellen und Servicelevel für Banken, Sparkassen und Großverwaltungen; sie werden immer individuell verhandelt.

Konkret sieht das so aus: Sprengnetter rechnet seine Bewertungs-Apps nach einem Pay-per-Use-Modell über sogenannte Coins ab, die in verschiedenen Paketgrößen erhältlich sind; eine öffentliche Preisliste gibt es auch hier nicht. VALUE Marktdaten, on-geo und das iib-Institut kalkulieren grundsätzlich auf Anfrage. Bei on-geo ist zumindest das Modell transparent: Die Lora Maklerbewertung wird je Abruf bezahlt, Voll- und Kurzgutachten laufen über Lizenzen. VALUE lizenziert seine Marktdatenbank staffelbar ab Kreisebene, was kleinere regionale Nutzer nicht zum Bundeskauf zwingt. PriceHubble ist der einzige Anbieter im Vergleich mit einer öffentlichen Zahl: Der Property Advisor ist über den onOffice-Marketplace laut Testbericht ab 19 Euro pro Monat und Nutzer erhältlich; das übrige Portfolio wird über individuelle Angebote und Demotermine vertrieben.

Für die Kalkulation empfiehlt sich ein Vergleich anhand des eigenen Bewertungsvolumens: Bei wenigen Objekten pro Monat ist Pay-per-Use meist günstiger; ab einem regelmäßigen Volumen lohnt das Abo; wer Portfolios bewertet, kommt um Enterprise-Konditionen mit API-Anbindung kaum herum. Weil Anbieter ihre Konditionen laufend anpassen, sollte jedes Angebot zeitnah eingeholt und mit dem eigenen Mengengerüst gegengerechnet werden.

Welche Software passt zu welcher Zielgruppe?

Die teuerste Lösung ist selten die richtige – entscheidend ist, welche Aussagekraft das Ergebnis für den eigenen Zweck haben muss. Eine grobe Zuordnung:

• Selbstverwalter und private Eigentümer: Für eine erste Orientierung vor Verkauf oder Schenkung reichen kostenlose Online-Rechner meist aus. Sie liefern eine grobe Preisspanne, aber keine belastbare Grundlage für Verhandlungen mit Finanzamt oder Gerichten.
• Makler und kleine Verwaltungen: Hier stehen schnelle Marktwerteinschätzungen und Akquise im Vordergrund. Geeignet sind Werkzeuge wie der PriceHubble Property Advisor, Sprengnetter Value samt Lead-Modul oder die Lora Maklerbewertung von on-geo, die sich je Bewertung bezahlen lässt.
• Großverwaltungen, Banken und Bewerter: Wer Beleihungswerte, Portfolio-Monitoring oder regulatorisch verwertbare Ergebnisse braucht, ist bei den Plattformen VALUE AVM, on-geo mit Accumate beziehungsweise Lora Vollgutachten, den Bankenlösungen von PriceHubble oder dem Bankenangebot von Sprengnetter richtig. Entscheidend sind Nachvollziehbarkeit, Prüfnachweise und Schnittstellen. Für die technische Betreuung der Bestände setzen viele Verwaltungen ergänzend Instandhaltungssoftware ein.
• Sachverständige und Gutachter: Für ImmoWertV-konforme Vollgutachten kommen die Gutachten-Werkzeuge von on-geo (Lora Vollgutachten) und Sprengnetter infrage; die VALUE AVM unterstützt Gutachter zusätzlich mit bewertungsrelevanten Daten. Einen weiterführenden Vergleich von Gutachter-Software bietet Augenschein.
• Markt- und Standortanalyse: Für Fragen der Marktentwicklung, Lageeinschätzung und Sanierungsbedarfe auf Quartiersebene ergänzt das iib-Institut die Bewertungssoftware um Research-Produkte.

In der Praxis kombinieren viele Akteure beides: einen AVM-Zugang für die schnelle Indikation und einen Gutachter oder eine Gutachten-Software für die belastbare Einzelbewertung.

PriceHubble im Detail: Bewertungs- und Marktdatenmodule

PriceHubble sticht im Vergleich durch die Kombination aus Modelltransparenz und Verfahrensbreite heraus. Das Kernmodell arbeitet mit Multi-Spline-Regression: Statt eines undurchsichtigen Gesamtalgorithmus werden Preiskurven entlang einzelner Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr oder Mikrolage modelliert, sodass sich der Einfluss jedes Faktors nachvollziehen lässt. Die Prüfung nach ISAE 3000 durch eine Big-Four-Gesellschaft, die Konformität zu den EBA-Leitlinien und die Zertifizierung nach ISO/IEC 27001:2022 adressieren gezielt die Anforderungen regulierter Banken.

Seit April 2026 hat der Anbieter den Property Advisor um Sachwert- und Ertragswertverfahren erweitert; zuvor war das Modul auf das eigene AVM beschränkt. Damit stehen nun vier Verfahren aus einer Hand zur Verfügung: Sachwert, Ertragswert, Beleihungswert und das PriceHubble-AVM. Für die tägliche Arbeit erzeugt die Software Exposés im eigenen Corporate Design, exportiert Ergebnisse nach Excel und lässt sich über Schnittstellen in Makler- und Bankprozesse einbinden – vom Lead-Formular auf der Makler-Website bis zur Einbettung der Bewertung in den Kreditworkflow. Für Makler ist die kostenfreie Wertermittlung auf der eigenen Website als Lead-Generator gedacht; Banken nutzen dieselbe Datenbasis, um Kauf- und Refinanzierungsabsichten früh zu erkennen.

Fallstricke automatisierter Immobilienbewertung

So leistungsfähig die Modelle sind – vier Grenzen sollte jeder Nutzer kennen, bevor automatisierte Werte in Entscheidungen oder Kundengespräche einfließen:

• Kein Ersatz für ein ImmoWertV-Gutachten: AVM-Ergebnisse sind statistische Indikationen. Für Finanzamt, Gerichte oder die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften ist ein Sachverständigengutachten erforderlich; ein Ausdruck aus dem Bewertungstool genügt nicht.
• Datenlücken in ländlichen Lagen: Wo wenige Transaktionen stattfinden, fehlt den Modellen die statistische Basis. Die Fehlerbänder werden breiter, und die Ergebnisse können deutlich vom tatsächlich erzielbaren Preis abweichen.
• Fehlende Zustandsdaten: Modelle kennen weder die letzte Modernisierung noch Feuchteschäden oder einen verwinkelten Grundriss. Wer Zustandsmerkmale nicht manuell nachpflegt, bewertet ein Durchschnittsobjekt, nicht das reale Gebäude.
• Haftung bei der Weitergabe: Geben Makler oder Verwalter einen AVM-Wert an Kunden weiter, sollten sie ihn klar als automatisierte Indikation kennzeichnen. Wird der Wert als professionelle Bewertung dargestellt und erweist er sich als falsch, drohen Vertrauensverlust und Schadensersatzforderungen.

Gute Anbieter machen diese Grenzen transparent: VALUE weist zu jeder Schätzung die regionale Modellgüte aus, PriceHubble erklärt die Werttreiber im Report. Wo ein Anbieter keine Güteangaben liefert, ist Vorsicht geboten.

Häufige Fragen zur Software für Immobilienbewertung

Wie genau sind AVM-Werte?

Die Genauigkeit hängt von Datenlage, Region und Objekttyp ab. Als belegter Referenzpunkt: VALUE Marktdaten beziffert die mittlere absolute Abweichung seines Vergleichswertmodells gegenüber mehr als 50.000 Validierungstransaktionen auf unter zehn Prozent, mit einer Modellgüte von rund 85 Prozent im Q20-Bereich. Bei Standardwohnimmobilien in transaktionsreichen Städten liegen gute Modelle in dieser Größenordnung; bei Sonderobjekten oder dünnen Datenlagen wachsen die Abweichungen. Jeder AVM-Wert bleibt eine Spanne, kein Punktwert.

Wann ist ein Gutachten nach ImmoWertV Pflicht?

Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist erforderlich, wenn der Wert rechtliche Wirkung entfalten soll: in gerichtlichen Verfahren, bei Zwangsversteigerungen, in Erb- und Scheidungsfällen sowie gegenüber dem Finanzamt bei Erbschafts- und Schenkungsteuer, wenn das Finanzamt den pauschalen Ansatz anzweifelt. Banken benötigen für die Kreditvergabe eine Beleihungswertermittlung nach BelWertV; bei kleinen Darlehen akzeptieren viele Institute automatisierte oder verkürzte Verfahren, bei größeren Engagements Vollgutachten.

Was macht eine Immobilienbewertung bankfähig?

Bankfähig ist eine Bewertung dann, wenn ein Kreditinstitut sie im regulatorisch geforderten Beleihungsprozess verwerten kann. Dafür müssen drei Bedingungen zusammenkommen: Das Verfahren muss zur Beleihungswertermittlungsverordnung passen, die Datengrundlage muss dokumentiert und die Qualität des Modells unabhängig prüfbar sein. Genau dafür stehen die in diesem Vergleich genannten Nachweise: die ISAE-3000-Prüfung und EBA-GLoM-Konformität bei PriceHubble, die EAA-Zertifizierung des on-geo-Modells, das EBA-konforme Backtesting samt mit jeder Schätzung ausgewiesener regionaler Modellgüte bei VALUE Marktdaten sowie die in Bankprozessen etablierte Gutachten-Software von Sprengnetter. Für die Praxis heißt das: Zur internen Vorselektion und für erste Kundengespräche genügt eine schnelle AVM-Indikation. Sobald der Wert jedoch in eine Kreditentscheidung einfließt oder gegenüber Aufsicht und Revision Bestand haben muss, braucht es nachvollziehbare Verfahren mit belegter Güte. Makler und Verwalter sollten zudem bedenken, dass ein mitgebrachter AVM-Report die institutseigene Beleihungswertermittlung der Bank nicht ersetzt – er kann das Finanzierungsgespräch vorbereiten, die Bank rechnet jedoch mit ihren eigenen Systemen und Verfahren. Wer Software für den Bankeneinsatz auswählt, sollte die genannten Nachweise gezielt im Angebotsprozess abfragen und sich die Dokumentation zeigen lassen. Eine strukturierte Übersicht der Kriterien zur Auswahl einer Immobilienbewertungssoftware liefert ein Fachbeitrag von Innosirius.

Was kostet Immobilienbewertungssoftware?

Die Spanne reicht von kostenlosen Online-Rechnern für Eigentümer über Pay-per-Use-Abrufe und Nutzer-Abos bis zu Enterprise-Verträgen für Banken und Großverwaltungen. Öffentliche Preise sind die Ausnahme: Im Vergleich der fünf Anbieter nennt nur PriceHubble eine Zahl – den Property Advisor laut Testbericht ab 19 Euro pro Monat und Nutzer über den onOffice-Marketplace. Alle anderen Anbieter erstellen individuelle Angebote oder rechnen über Guthabenmodelle ab (Stand Juli 2026).

Welche Verfahren unterstützen Bewertungstools?

Professionelle Lösungen bilden die drei ImmoWertV-Verfahren ab: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Bankorientierte Plattformen ergänzen den Beleihungswert nach BelWertV, manche zusätzlich ein eigenes statistisches Modell. Gutachten-Software dokumentiert die Verfahren vollständig, AVM-Plattformen liefern rechnerische Indikationen.

Der Markt bleibt in Bewegung: Mit der Erweiterung des PriceHubble Property Advisor um klassische Verfahren im April 2026 verschwimmen die Grenzen zwischen AVM und Gutachten-Software weiter – ein Grund, diesen Vergleich regelmäßig zu aktualisieren.