Kündigung wegen Eigenbedarf: Voraussetzungen, Begründung und Risiken

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist der häufigste Grund, mit dem Eigentümer ein vermietetes Wohnobjekt wieder selbst nutzen wollen – und zugleich einer der Kündigungsgründe, die vor Gericht besonders oft an formalen Fehlern scheitern. Gesetzlich ist Eigenbedarf in § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB als berechtigtes Interesse anerkannt: Wer die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, darf grundsätzlich ordentlich kündigen. An diesen Grundsatz ist jedoch ein Geflecht aus formalen und inhaltlichen Anforderungen geknüpft. Der begünstigte Personenkreis ist eng begrenzt, das Kündigungsschreiben muss konkret begründet sein, die Fristen staffeln sich nach der Mietdauer, und frei werdender Wohnraum im selben Haus ist dem Mieter anzubieten. Mieter können sich auf die Sozialklausel berufen, und wer Eigenbedarf nur vortäuscht, riskiert Schadensersatzansprüche. Dieser Ratgeber ordnet Voraussetzungen, Begründungspflichten und Risiken aus Vermietersicht ein, stellt die Rechte der Mieter fair dar und schließt mit einer Checkliste für das Kündigungsschreiben. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze:

• Eigenbedarf darf nur für den Vermieter selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des eigenen Haushalts geltend gemacht werden; leibliche Nichten und Neffen zählen nach BGH-Rechtsprechung dazu, entferntere Verwandte nur mit enger persönlicher Bindung.
• Das Kündigungsschreiben muss die begünstigte Person namentlich benennen und den Nutzungswunsch konkret und nachvollziehbar darlegen; pauschale Begründungen machen die Kündigung unwirksam.
• Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer und beträgt gestaffelt drei, sechs oder neun Monate.
• Vermieter müssen vergleichbaren freien Wohnraum im selben Haus oder derselben Wohnanlage anbieten; ein Verstoß kann Schadensersatz auslösen.
• Mieter können der Kündigung nach der Sozialklausel widersprechen; vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter schadensersatzpflichtig machen.

Was bedeutet die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Anders als die fristlose Kündigung setzt sie kein Fehlverhalten des Mieters voraus, sondern ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Das Gesetz nennt drei Fallgruppen: vertragswidriges Verhalten des Mieters, Eigenbedarf und eine wirtschaftliche Verwertung, die durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses erheblich beeinträchtigt würde. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

„Benötigen“ heißt dabei nicht „dringend angewiesen sein“. Nach ständiger Rechtsprechung genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe – etwa der Wunsch, selbst in die eigene Wohnung zu ziehen, dem erwachsenen Kind Wohnraum nahe der Ausbildungsstätte zu verschaffen oder die pflegebedürftigen Eltern in unmittelbarer Nähe unterzubringen. Eine Notlage muss der Vermieter nicht nachweisen; ein bloßer Wunsch ohne nachvollziehbaren Grund reicht umgekehrt nicht aus. Wer kündigt, um anschließend teurer neu zu vermieten oder die leer stehende Wohnung besser verkaufen zu können, handelt nicht wegen Eigenbedarf.

Die Abgrenzung zur Verwertungskündigung wird von den Gerichten genau geprüft. Zuletzt hat sich der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. September 2025 (VIII ZR 289/23) mit dem Fall eines Vermieters befasst, der im selben Haus wohnte und seine eigene Wohnung baulich verändern sowie anschließend verkaufen wollte; für diese Phase wollte er auf die vergleichbare vermietete Wohnung im Haus ausweichen. Die Entscheidung zeigt: Schon die Frage, ob Eigenbedarf oder eine Verwertungsabsicht vorliegt, hängt von den Details des Einzelfalls ab. Für Vermieter folgt daraus, den Kündigungsgrund sauber zu wählen und die tatsächliche Nutzungsabsicht von Anfang an zu dokumentieren.

Für wen gilt Eigenbedarf? Der berechtigte Personenkreis

Das Gesetz begrenzt Eigenbedarf auf drei Gruppen: den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts. Diese Abgrenzung ist der Punkt, an dem Eigenbedarfskündigungen inhaltlich am häufigsten scheitern, denn nicht jede entfernte Verwandtschaft reicht aus.

Familienangehörige

Zum unstrittig privilegierten Kern gehören Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder einschließlich Stief- und Adoptivkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister und Enkel. Über diesen engsten Kreis hinaus hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27. Januar 2010 (VIII ZR 159/09) entschieden, dass auch leibliche Nichten und Neffen kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses Familienangehörige im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB sind; der BGH führte damit seine frühere Linie aus dem Jahr 2003 fort.

Mit Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) hat der BGH den Kreis der engen Familienangehörigen weiter konkretisiert. Die Rechtsprechung beurteilt entferntere Verwandtschaftsgrade dabei fallabhängig: Für solche entfernteren Verwandten ist Eigenbedarf nicht von vornherein ausgeschlossen, setzt aber eine besonders enge persönliche Beziehung voraus, die im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden muss – etwa eine frühere gemeinsame Haushaltsführung oder eine tatsächliche Pflege- und Fürsorgebindung.

Vorsicht ist bei Schwiegereltern geboten. Ratgeber und Rechtsprechung behandeln sie nicht einheitlich; eine pauschale Privilegierung lässt sich nicht belegen. Maßgeblich ist der Einzelfall, insbesondere die tatsächliche persönliche Bindung und eine mögliche Zugehörigkeit zum Haushalt des Vermieters. Praktisch relevant ist die Konstellation, in der das Objekt beiden Ehegatten gemeinsam gehört: Sollen die Eltern eines Ehepartners einziehen, handelt es sich für diesen um die eigenen Eltern – der Kündigungsgrund lässt sich dann über das unmittelbare Verwandtschaftsverhältnis begründen statt über die Schwiegerschaft.

Angehörige des Haushalts

Eine eigenständige Gruppe bilden die Angehörigen des Haushalts. Gemeint sind Personen, die mit dem Vermieter auf Dauer angelegt einen gemeinsamen Haushalt führen und mit ihm eine wirtschaftliche und organisatorische Einheit bilden. Typische Beispiele sind der nichteheliche Lebensgefährte, eine im Haushalt beschäftigte Pflegekraft oder eine langjährige Haushaltshilfe. Entscheidend ist die Dauerhaftigkeit: Wer nur vorübergehend einzieht oder lose mitwohnt, gehört nicht dazu. Auch hier gilt, dass die Haushaltszugehörigkeit und der konkrete Bedarf im Kündigungsschreiben nachvollziehbar beschrieben werden müssen.

Sonderfall Gesellschaften und mehrere Vermieter

Für professionell strukturierte Eigentümer ist der Personenkreis ebenfalls relevant: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nach der Rechtsprechung des BGH Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen; entschieden wurde dies im Zusammenhang mit der Anbietpflicht (Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15). Juristische Personen wie eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft können Eigenbedarf dagegen regelmäßig nicht geltend machen, weil ihnen weder Familie noch Haushalt zur Seite stehen. Gehört die Wohnung mehreren Privatpersonen, kommt Eigenbedarf für jeden Miteigentümer und dessen begünstigte Angehörige in Betracht.

Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Das Kündigungsschreiben entscheidet über die Wirksamkeit. Nach § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter den Kündigungsgrund im Schreiben angeben. Für die Eigenbedarfskündigung bedeutet das: Das Schreiben muss die Person, für die der Bedarf besteht, namentlich benennen und das Verwandtschafts- oder Haushaltsverhältnis offenlegen. Formulierungen wie „für nahe Angehörige“ ohne Namen genügen nicht.

Zweitens muss der Nutzungswunsch nachvollziehbar dargelegt werden. Der Mieter muss erkennen können, warum die Wohnung gerade jetzt und gerade für diese Person benötigt wird. Belastbare Begründungen nennen den Auslöser – etwa Familienzuwachs, einen beruflich bedingten Umzug, den Abschluss einer Ausbildung oder die Pflegebedürftigkeit der Eltern – und skizzieren den Nutzungsplan. Pauschale Begründungen wie „mein Sohn möchte die Wohnung übernehmen“ oder in sich widersprüchliche Angaben machen die Kündigung unwirksam. Da der Grund bereits im Kündigungsschreiben stehen muss, lässt sich eine lückenhafte Begründung im späteren Rechtsstreit grundsätzlich nicht nachholen. Der Bundesgerichtshof hat sich zuletzt in seinem Urteil vom 24. September 2025 (VIII ZR 289/23) erneut mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst.

Drittens gelten formale Regeln: Die Kündigung bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB); bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen, eine Vollmacht ist im Original beizufügen. Das Schreiben muss allen Mietern zugehen, und der Zugang sollte nachweisbar dokumentiert werden – etwa per Einwurfeinschreiben oder durch einen Boten in Gegenwart eines Zeugen. Für den Fristbeginn ist nicht das Absendedatum maßgeblich, sondern der Zugang beim Mieter.

Checkliste für ein rechtssicheres Kündigungsschreiben

Die folgende Checkliste bündelt die Punkte, die vor dem Versand geprüft werden sollten:

• Begünstigte Person mit vollständigem Namen und Verwandtschafts- beziehungsweise Haushaltsverhältnis benannt
• Nutzungswunsch konkret begründet: Auslöser, aktuelle Wohnsituation der Person und geplanter Einzug nachvollziehbar beschrieben
• Mietverhältnis eindeutig bezeichnet: Anschrift der Wohnung, Namen der Mieter und Mietvertragsdatum
• Schriftform gewahrt: eigenhändige Unterschrift aller Vermieter, bei Vertretung die Vollmachtsurkunde im Original
• Kündigungsfrist passend zur Mietdauer berechnet und der Kündigungstermin im Schreiben genannt
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB aufgenommen
• Anbietpflicht geprüft: freien vergleichbaren Wohnraum im selben Haus oder derselben Wohnanlage angeboten
• Zugang nachweisbar dokumentiert, zum Beispiel per Einwurfeinschreiben mit Zugangsnachweis

Fehlt einer dieser Punkte, ist die Kündigung im Streitfall angreifbar; insbesondere Begründungsmängel führen regelmäßig zur Unwirksamkeit. Eine geprüfte Vorlage für die Kündigung des Mietvertrags hilft zusätzlich, formale Fehler zu vermeiden.

Kündigungsfristen nach Mietdauer

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573c BGB bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zulässig; wirksam wird sie zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Berechnung im Detail, einschließlich Zugangsbeispielen und Sonderfällen, erläutert der Beitrag zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.

Anbietpflicht für vergleichbaren freien Wohnraum

Steht in demselben Haus oder derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung leer, darf der Vermieter sie dem gekündigten Mieter nicht vorenthalten. Die Anbietpflicht steht nicht ausdrücklich im Gesetz, sondern folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: In der Entscheidung vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15) hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter vergleichbaren freien Wohnraum im selben Objekt anbieten muss – auch dann, wenn die Wohnung erst während der laufenden Kündigungsfrist frei wird.

Vergleichbar ist eine Wohnung, wenn sie in Größe, Ausstattung, Lage und Miete der bisherigen im Wesentlichen entspricht; eine deutlich teurere oder wesentlich kleinere Wohnung muss nicht angeboten werden. Wichtig ist die zeitliche Komponente: Die Pflicht endet nicht mit dem Zugang des Kündigungsschreibens, sondern läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist fort. Wer also drei Monate nach der Kündigung eine frei werdende Wohnung im Haus anderweitig vergibt, ohne sie dem gekündigten Mieter anzubieten, verletzt die Anbietpflicht.

Die Verletzung macht die Kündigung nicht automatisch unwirksam, begründet aber einen Schadensersatzanspruch des Mieters in Geld – etwa Ersatz der Umzugskosten, die bei einem Angebot der Alternativwohnung nicht entstanden wären. Für Vermieter und Verwalter empfiehlt sich deshalb ein dokumentierter Prozess: Belegungsplan des Hauses prüfen, Angebote schriftlich machen und auch während der Frist frei werdende Einheiten im Blick behalten.

Widerspruch des Mieters: Die Sozialklausel

Mieter können der Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellt – typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder die fehlende Möglichkeit, zumutbaren Ersatzwohnraum zu beschaffen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen. Was Betroffene tun können, wenn trotz Widerspruch keine Ersatzwohnung gefunden wird, beschreibt der Ratgeber „Kündigung wegen Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung“.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Risiken und Schadensersatz

Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der angegebene Nutzungswunsch bei Zugang der Kündigung tatsächlich gar nicht besteht oder die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht wie angekündigt genutzt wird. Typische Indizien: Die Wohnung wird kurz nach dem Auszug erneut vermietet, leer stehend zum Verkauf angeboten, aufwendig renoviert oder die benannte Person zieht nie ein. Je kürzer die tatsächliche Nutzung durch die benannte Person ausfällt, desto näher liegt der Verdacht der Vortäuschung.

Eine gesetzlich fixierte Mindestdauer, wie lange der Eigenbedarf genutzt werden muss, existiert nicht. Die Rechtsprechung verlangt, dass der Nutzungswille ernsthaft vorhanden war und verwirklicht wird; eine sehr kurze Nutzung ist jedoch ein starkes Indiz dafür, dass es am ernsthaften Willen fehlte. Ob ein Verstoß vorliegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls: Ändert sich die Lebensplanung des Angehörigen aus nachvollziehbaren Gründen – etwa ein beruflicher Wechsel in eine andere Stadt oder eine Trennung –, liegt regelmäßig keine Vortäuschung vor, sondern ein nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs. Entfällt der Eigenbedarf bereits während der laufenden Kündigungsfrist, trifft den Vermieter nach einer Entscheidung des BGH (VIII ZR 339/04, Urteil vom 9. November 2005) die Pflicht, den Mieter hierüber unverzüglich zu informieren.

Die Folgen einer Vortäuschung sind erheblich: Der frühere Mieter kann Schadensersatz verlangen, regelmäßig Ersatz der Umzugskosten und der Mehrkosten für eine teurere Ersatzwohnung; je nach Fall kommen weitere Aufwendungen hinzu. Besteht ein begründeter Verdacht, trifft den Vermieter eine gesteigerte Darlegungslast: Er muss substantiiert vortragen, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wurde und warum die Nutzung gegebenenfalls endete. Wer den Eigenbedarf von Anfang an dokumentiert – Nutzungsplan, Einzug der benannten Person, Meldung beim Einwohnermeldeamt –, reduziert sein Risiko spürbar.

Häufige Fragen zur Kündigung wegen Eigenbedarf (FAQ)

Wie lange muss der Eigenbedarf tatsächlich genutzt werden?

Eine feste Mindestnutzungsdauer sieht das Gesetz nicht vor. Entscheidend ist, dass der im Kündigungsschreiben angegebene Nutzungswille ernsthaft bestand und verwirklicht wird. Zieht die benannte Person nur wenige Wochen ein oder gar nicht, spricht das stark für eine Vortäuschung; wird der Eigenbedarf über einen längeren Zeitraum tatsächlich gelebt und endet er aus nachvollziehbaren Gründen, spricht dies für ein rechtmäßiges Vorgehen. Die Bewertung bleibt einzelfallabhängig.

Was zählt als vorgetäuschter Eigenbedarf?

Vorgetäuscht ist der Eigenbedarf, wenn der angegebene Nutzungswunsch von Anfang an nicht ernsthaft bestand oder die Wohnung entgegen der Ankündigung anderweitig verwendet wird – etwa durch sofortige Neuvermietung, Leerstand bei Verkaufsabsicht oder den Einzug einer anderen als der benannten Person. Die Folgen sind Schadensersatzansprüche des früheren Mieters, regelmäßig mindestens in Höhe der Umzugskosten und möglicher Mietdifferenzen für eine teurere Ersatzwohnung.

Kann der Vermieter die Wohnung nach dem Einzug des Angehörigen wieder verkaufen?

Ein Verkauf ist nicht verboten, denn Eigentümer dürfen grundsätzlich jederzeit veräußern. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf ernsthaft bestand und verwirklicht wurde: Solange die benannte Person die Wohnung tatsächlich nutzt, steht ein späterer Verkauf der Kündigung nicht entgegen. Verkauft der Vermieter dagegen unmittelbar nach dem Auszug des Mieters, ohne dass der angekündigte Eigenbedarf je verwirklicht wurde, kann das ein Indiz für Vortäuschung sein. Wo die Grenze zwischen Eigenbedarf und Verwertungsabsicht verläuft, beurteilen die Gerichte im Einzelfall.

Muss der Vermieter den Kündigungsgrund beweisen?

Im Streitfall trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Kündigungsgrund. Er muss vortragen, wer die Wohnung aus welchem Grund benötigt, und diese Umstände im Zweifel beweisen. Der Mieter muss den Eigenbedarf nicht widerlegen; es genügt, substantiiert zu bestreiten. Behauptet der Mieter nach seinem Auszug eine Vortäuschung, muss er zunächst Umstände darlegen, die den Verdacht begründen – dann obliegt es dem Vermieter, die tatsächliche Nutzung darzulegen.

Fazit: Gründlichkeit schützt vor teuren Fehlern

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein wirksames, aber streng formalisiertes Instrument. Wer den Personenkreis sauber prüft, die Begründung konkret formuliert, Fristen und Schriftform einhält, die Anbietpflicht ernst nimmt und die tatsächliche Nutzung sicherstellt, minimiert das Risiko teurer Verfahren und Schadensersatzansprüche. Mieter wiederum sollten ein Kündigungsschreiben auf genau diese Punkte hin prüfen, bevor sie ausziehen. Wollen beide Seiten das Mietverhältnis dagegen einvernehmlich beenden, kann ein Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag eine Alternative zur Kündigung sein. In jedem Streitfall – sei es eine Zweifelsfrage beim Personenkreis, ein Widerspruch nach der Sozialklausel oder der Verdacht vorgetäuschten Eigenbedarfs – empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.