Mietspiegel Dortmund: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Dortmund ist das zentrale Rechenwerk des Dortmunder Mietwohnungsmarkts: Er legt die ortsübliche Vergleichsmiete nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Lage fest und bildet damit die Grundlage für Mieterhöhungen im Bestand und für die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Seit dem 1. Januar 2025 gilt der Jahrgang 2025/2026 – ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB mit dem Erhebungsstichtag 1. Mai 2024. Dieser Ratgeber fasst die aktuelle Datenlage, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die wichtigsten Spannen für Vermieter, Eigentümer, Asset Manager und Mieter zusammen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Dortmund führt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 (Erhebungsstichtag 1. Mai 2024).
• Die Mietpreisbremse gilt in Dortmund: Die Stadt ist in der Mieterschutzverordnung des Landes NRW (in Kraft seit dem 1. März 2025) als angespannter Wohnungsmarkt gelistet – bei Neuvermietungen sind maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
• Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen ist seit dem 1. März 2025 auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt (statt 20 Prozent).
• Sieben Mietspiegel-Gebiete erhalten Zuschläge von 0,00 bis +0,91 €/m² auf den Basiswert; Hörde (+0,64 €/m²) liegt nahe an Dortmund-Süd (+0,65 €/m²).
• Die Phoenix-See-Entwicklung hat Hörde aufgewertet; die Nordstadt bleibt mit +0,09 €/m² am unteren Ende der Lagenzuschläge.

Was der Mietspiegel Dortmund regelt: qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB

Dortmund führt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde 2023 auf Basis einer Haupterhebung neu erstellt – das Erstellungsgutachten stammt von der InWIS Forschung & Beratung GmbH im Auftrag der Stadt – und für den Zeitraum 2025/2026 fortgeschrieben. Veröffentlicht wurde der aktuelle Jahrgang in den Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 53 vom 20. Dezember 2024; er gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Erstellt wurde er von der Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, unter Mitwirkung von Haus & Grund Dortmund und dem DMB Mieterbund Dortmund (Mieterschutzverein); die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel erfolgte durch die Stadt. Für die Praxis zählt vor allem die gesetzliche Vermutungswirkung: Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. Das gibt Vermietern bei der Begründung von Mieterhöhungen und beiden Seiten im Streitfall eine belastbare Grundlage.

Der Anwendungsbereich ist klar abgegrenzt: Erfasst werden nicht preisgebundene Wohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und einer Wohnfläche von 20 bis 145 m². Nicht anwendbar ist der Mietspiegel auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Neubauten ab Baujahr 2020, möblierte Wohnungen und Wohnungen mit Substandard ohne eigenes WC.

Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW

In Dortmund gilt die Mietpreisbremse: Die Stadt ist in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen; die Verordnung ist am 1. März 2025 in Kraft getreten (Quelle: Mietrecht-Seite der Stadt Dortmund). Bei Neuvermietungen darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Gesetzliche Ausnahmen, etwa für den erstmaligen Neubau oder nach umfassender Modernisierung, bleiben unberührt. Auch das benachbarte Bochum ist als angespannter Wohnungsmarkt gelistet; die dortige Vergleichsmiete weist der Mietspiegel Bochum aus.

Kappungsgrenze: 15 Prozent in drei Jahren

Auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand ist seit dem 1. März 2025 von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt, weil Dortmund in der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung gelistet ist. Zusätzlich verlängert die Verordnung die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von drei auf acht Jahre. Für Bestandshalter heißt das: Erhöhungsspielräume sind enger, die Planung von Mieterhöhungen braucht einen längeren Vorlauf.

Ortsübliche Vergleichsmiete Dortmund: die Mietspiegeltabelle nach Baualter und Größe

Das Kernstück des Mietspiegels ist die Basistabelle. Sie weist für neun Baualtersklassen die mittlere Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter aus – jeweils als Mittelwert mit einer Zwei-Drittel-Spanne, die den üblichen Marktkorridor abbildet. Referenzgröße ist eine Wohnung mit 60,01 bis 80,00 m²; für kleinere und größere Wohnungen sieht der Mietspiegel Zu- und Abschläge vor. Die Werte stammen aus der Fortschreibung mit dem Erhebungsstichtag 1. Mai 2024.

Die vollständige Wertematrix je Baualtersklasse veröffentlicht die Stadt Dortmund im amtlichen Mietspiegel (PDF, Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 53) sowie als maschinenlesbaren Open-Data-Datensatz. Die einzelnen Klassenwerte sind der Primärquelle zu entnehmen; maßgeblich ist allein das amtliche Dokument. Wie die Tabelle gelesen wird, rechnet das amtliche Dokument an einer Beispielwohnung vor: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt dort 7,10 €/m², die Spanne reicht von 6,04 €/m² bis 8,22 €/m².

Zu- und Abschläge: wie aus dem Basiswert die individuelle Vergleichsmiete wird

Der Tabellenwert ist nur der Ausgangspunkt. Auf den Basiswert der Baualtersklasse werden Zu- und Abschläge für Ausstattungs- und Lagemerkmale angewendet: Wohnungsgröße und Wohnungstyp, Bad und Bodenbelag, Heizung und Verglasung, Außenflächen wie Balkon oder Terrasse, Aufzug und Barrierefreiheit, der Modernisierungsstand sowie das Wohngebiet. Erst diese Korrektur macht aus dem Mittelwert die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung – und entscheidet damit über die zulässige Höhe einer Mieterhöhung oder die Obergrenze bei der Neuvermietung.

Wohnlagen im Vergleich: Kreuzviertel, Hörde, Hombruch und Nordstadt

Für die Lage differenziert der Mietspiegel sieben Gebiete mit Zuschlägen zwischen 0,00 und +0,91 €/m² auf den Basiswert (Punkt 5.7 des Mietspiegels). Die Zuschläge gelten für den gesamten Geltungszeitraum 2025/2026.

Das deutlichste Gefälle zeigt sich zwischen der Nordstadt und Hörde. Hörde war jahrzehntelang vom Stahlstandort Phoenix-Ost geprägt und galt nach der Stilllegung des Hochofenwerks als strukturschwach. Seit der Umwandlung des Geländes in den Phoenix-See in den 2010er-Jahren zählt der Stadtbezirk zu den Quartieren mit der stärksten Aufwertung im Stadtgebiet: Mit +0,64 €/m² liegt der Gebietszuschlag heute nahe an Dortmund-Süd (+0,65 €/m²) und damit in der Nähe des Kreuzviertel-Niveaus. Die Nordstadt steht als Innenstadt-Nord mit +0,09 €/m² dagegen am unteren Ende. Zwischen dem Spitzengebiet Innenstadt-Mitte und der Nordstadt liegt ein Unterschied von 0,82 €/m² beim Gebietszuschlag – bei einer 70-m²-Wohnung macht das mehr als 57 Euro im Monat aus, allein über die Lagekomponente.

Ein wichtiger Hinweis zur Zuordnung: Die Grenzen der sieben Mietspiegel-Gebiete folgen nicht immer den gefühlten Stadtteilgrenzen. Die exakte Zuordnung einzelner Adressen lässt sich über das offizielle Kartentool der Stadt Dortmund (geoweb1.digistadtdo.de) prüfen, das auf der amtlichen Mietspiegel-Seite verlinkt ist. Eine abschließende amtliche Zuordnung einzelner Straßenzüge konnte die Redaktion nicht verifizieren; im Zweifel gilt die Auskunft des Kartentools und des Amts für Wohnen.

Vom Mietspiegel zur rechtssicheren Mieterhöhung

Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ermitteln Vermieter zunächst den Basiswert aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße, korrigieren ihn über die Zu- und Abschläge für Ausstattung und Wohngebiet und prüfen anschließend die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren – dasselbe Vorgehen gilt übrigens auch bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel. Form- und Begründungsfehler wie die falsche Baualtersklasse, eine fehlende Spanne oder ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze machen das Erhöhungsverlangen unwirksam; ein sauber aufgebautes Musterschreiben liefert die „mieterhöhung vorlage“. Im Streitfall lohnt die Prüfung durch den Mieterverein Dortmund oder einen Fachanwalt für Mietrecht – dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Marktentwicklung: Was sich gegenüber dem vorherigen Mietspiegel-Jahrgang verändert hat

Der Jahrgang 2025/2026 ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2023. Gegenüber der Haupterhebung 2022/2023 (Stichtag Mai 2022) stiegen die Mieten bis zum Stichtag Mai 2024 um durchschnittlich 5,01 Prozent; das entspricht 2,47 Prozent pro Jahr. Grundlage der Fortschreibung waren 2.443 Wohnungen; der Anpassungsfaktor wurde nach Baualtersklassen differenziert angewendet (Quelle: Dokumentation zur Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels, Amt für Wohnen, Januar 2025; Datensatz: Open Data Portal Ruhr). Damit steigen zugleich die Referenzwerte, an denen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gemessen werden.

Die nächste Neuerstellung läuft bereits: Die Stadt Dortmund befragt derzeit rund 13.000 Haushalte zu ihren Wohnungen; die Auswertung übernimmt das EMA-Institut Regensburg. Der neue Mietspiegel soll den Jahrgang 2025/2026 zum 1. Januar 2027 ablösen, wie die Stadt auf ihrer Mietspiegel-Seite mitteilt. Für Eigentümer und Asset Manager ist das der Stichtag, an dem sämtliche Referenzwerte, Spannen und Gebietszuschläge neu zu prüfen sind.

Dieser Beitrag wird mit jedem neuen Mietspiegel-Jahrgang aktualisiert. Alle genannten Werte beziehen sich auf den Mietspiegel Dortmund 2025/2026 (Erhebungsstichtag 1. Mai 2024); maßgeblich ist allein die amtliche Veröffentlichung der Stadt Dortmund.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Dortmund

Ist der Dortmunder Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?

Ja. Der Mietspiegel Dortmund wurde 2023 nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen des § 558d BGB erstellt und für 2025/2026 fortgeschrieben. Als qualifizierter Mietspiegel genießt er die gesetzliche Vermutung, die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abzubilden.

Gilt in Dortmund die Mietpreisbremse?

Ja. Dortmund ist in der Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit dem 1. März 2025) als angespannter Wohnungsmarkt gelistet; bei Neuvermietungen darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Welche Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen in Dortmund?

Seit dem 1. März 2025 gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren statt der regulären 20 Prozent. Die Grenze bezieht sich auf Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wie lange gilt der aktuelle Mietspiegel Dortmund?

Der Mietspiegel 2025/2026 gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Die Neuerstellung für 2027 ist bereits angelaufen; Grundlage ist eine Befragung von rund 13.000 Haushalten mit Auswertung durch das EMA-Institut Regensburg.