Maklervertrag kündigen: Fristen, Widerruf und Provisionsrisiko

Einen Maklervertrag zu kündigen, ist möglich – welcher Weg der richtige ist, hängt von der Vertragsart, der Laufzeit und dem Anlass ab. Je nach Situation kommen drei Wege infrage: der Widerruf innerhalb der gesetzlichen Frist, die ordentliche Kündigung nach Ablauf oder bei unbefristeten Verträgen und die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Entscheidend ist dabei weniger die Kündigung selbst als das, was danach bleibt: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Makler auch nach dem Vertragsende noch eine Provision verlangen. Dieser Ratgeber ordnet die drei Beendigungswege, die typischen Fristen und das Provisionsrisiko sachlich ein – er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze:

• Widerruf: Bei Fernabsatz- oder Haustürgeschäften beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage. Sie beginnt erst, wenn der Makler korrekt über das Widerrufsrecht belehrt hat.
• Ordentliche Kündigung: Ein unbefristeter Maklervertrag oder einfacher Maklerauftrag ist jederzeit ohne Begründung kündbar (§ 627 BGB).
• Befristeter Alleinauftrag: Die Bindung dauert meist drei bis sechs Monate; überlange Bindungsfristen können AGB-rechtlich unwirksam sein.
• Außerordentliche Kündigung: Nur aus wichtigem Grund, etwa bei Untätigkeit oder Pflichtverletzung – in der Regel nach vorheriger Abmahnung.
• Provisionsrisiko: Eine Nachwirkungsfrist kann den Provisionsanspruch des Maklers trotz Kündigung erhalten, wenn ein von ihm nachgewiesener Interessent später kauft.

Drei Wege, einen Maklervertrag zu beenden – der Überblick

Nicht jeder Maklervertrag ist gleich aufgebaut, und genau daran hängt, wie schnell und wie einfach die Beendigung gelingt. In der Praxis sind drei Vertragsarten zu unterscheiden, die sich vor allem in ihrer Bindungswirkung unterscheiden:

Auch die Geschäftsmodelle der Makler unterscheiden sich in der Praxis deutlich voneinander – über Wachstum, Profitabilität und Maklermodelle spricht Homeday-Geschäftsführer Benjamin Lorenz im Interview.

Unabhängig von der Vertragsart gibt es drei Wege, das Vertragsverhältnis zu beenden. Der Widerruf ist der schnellste Ausweg, setzt aber einen Fernabsatz- oder Haustürvertrag und eine laufende Frist voraus. Die ordentliche Kündigung ist der Regelfall bei unbefristeten Verträgen und nach Ablauf einer vereinbarten Bindungsdauer. Die außerordentliche Kündigung bleibt die Ausnahme und setzt einen wichtigen Grund voraus, etwa eine schwere Pflichtverletzung des Maklers.

Die folgende Übersicht stellt die drei Beendigungswege mit Voraussetzung, Frist und Begründungspflicht kompakt gegenüber:

Welcher Weg im Einzelnen offensteht und welche Folgen er hat, zeigen die folgenden Abschnitte.

Widerruf des Maklervertrags – der stärkste Hebel

Der Widerruf ist der stärkste Hebel, weil er den Vertrag rückwirkend beseitigt: Der Maklervertrag gilt als nicht geschlossen, ein Provisionsanspruch entfällt grundsätzlich. Voraussetzung ist, dass der Vertrag als Fernabsatz- oder Haustürgeschäft zustande gekommen ist – etwa per E-Mail, über ein Onlineformular, am Telefon oder am eigenen Küchentisch. Für diese Verbraucherverträge gewährt das Gesetz eine Widerrufsfrist von 14 Tagen (§§ 312g, 355, 356 BGB). Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich bestätigt, dass auch Grundstücksmaklerverträge, die im Fernabsatz geschlossen wurden, widerrufbar sind (Urteil vom 7. Juli 2016, Az. I ZR 68/15).

Der entscheidende Punkt: Die 14-tägige Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Makler den Auftraggeber ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Eine wirksame Widerrufsbelehrung muss mehrere Voraussetzungen erfüllen:

• Klare Information über das Widerrufsrecht und die Frist von 14 Tagen
• Angabe des Fristbeginns, also ab welchem Zeitpunkt die Frist läuft
• Erklärung der Widerrufsfolgen und der Art, wie der Widerruf zu erklären ist (Textform genügt)
• Vollständige Kontaktdaten des Unternehmens, an das der Widerruf zu richten ist
• Bereitstellung des Muster-Widerrufsformulars, soweit gesetzlich vorgeschrieben

Fehlt die Belehrung ganz oder ist sie fehlerhaft – etwa weil der Fristbeginn falsch beschrieben wird oder die Belehrung in unklaren Klauseln untergeht –, beginnt die Frist gar nicht erst. Das Widerrufsrecht besteht dann über Wochen und Monate fort; es erlischt grundsätzlich erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, wenn nicht nachträglich korrekt belehrt wird. In der Praxis scheitern viele Maklerverträge, die aus Online-Exposés oder E-Mail-Anfragen entstanden sind, genau an diesem Punkt – für Auftraggeber ist das oft der einfachste Ausstieg.

Zwei praktische Hinweise runden den Widerruf ab: Er sollte aus Beweisgründen schriftlich erklärt werden, per E-Mail mit Zugangsnachweis oder per Brief. Und wer den Makler ausdrücklich gebeten hat, schon vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden, kann im Widerrufsfall einen angemessenen Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen schulden – die Details hängen vom Einzelfall ab.

Ordentliche Kündigung nach Ablauf oder bei unbefristetem Vertrag

Die ordentliche Kündigung ist der Regelfall, wenn kein Widerrufsrecht besteht. Für den einfachen Maklerauftrag und jeden unbefristeten Maklervertrag gilt: Er kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Grundlage ist § 627 BGB: Dienstverhältnisse, die auf besonderem Vertrauen beruhen und nicht in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen stehen, sind frei kündbar. Der Maklervertrag als freier Dienstvertrag fällt unter diese Vorschrift.

Anders liegt der Fall beim befristeten Alleinauftrag. Hier vereinbaren Makler und Auftraggeber eine Bindungsdauer, in der Praxis meist drei bis sechs Monate. Während dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen; der Vertrag endet mit Ablauf der Frist oder wird zum Laufzeitende gekündigt. Läuft der Vertrag nach dem Fristende einfach weiter, wandelt er sich regelmäßig in einen unbefristeten Vertrag um – und ist dann wieder jederzeit ordentlich kündbar.

Wichtig ist die AGB-rechtliche Grenze der Bindungsdauer: Klauseln, die den Auftraggeber unangemessen lange binden, können nach § 307 BGB unwirksam sein. Die Rechtsprechung wertet Bindungsfristen, die deutlich über sechs Monate hinausgehen, regelmäßig als überzogen, weil sie den Auftraggeber einseitig benachteiligen. Wer einen Vertrag mit einer Laufzeit von zwölf Monaten oder mehr unterschrieben hat, sollte die Klausel prüfen lassen – oft lässt sich der Vertrag dann früher beenden als gedacht.

Formell ist die ordentliche Kündigung anspruchslos: Gesetzliche Formvorschriften bestehen nicht, selbst eine mündliche Kündigung wäre wirksam. Aus Beweisgründen ist die Textform dennoch der richtige Weg – per E-Mail oder Brief, mit Datum, Vertragsnummer und der Bitte um schriftliche Bestätigung. Ein Einschreiben oder ein Versand mit Zugangsnachweis schafft zusätzliche Sicherheit, falls der Zugang später bestritten wird.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Wer vorzeitig aus einem befristeten Alleinauftrag aussteigen will, braucht einen wichtigen Grund. Die außerordentliche, also fristlose Kündigung folgt den Grundsätzen des § 626 BGB, der beim Maklervertrag entsprechend anwendbar ist: Danach kann das Vertragsverhältnis beendet werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Eine allgemeine Unzufriedenheit mit dem Makler reicht dafür nicht.

In der Praxis werden vor allem drei Konstellationen als wichtiger Grund anerkannt:

• Untätigkeit über einen längeren Zeitraum: Der Makler unternimmt über Monate nichts – keine Vermarktung, keine Besichtigungen, keine Nachweise –, obwohl die Tätigkeit vertraglich geschuldet ist.
• Unerlaubte Doppeltätigkeit: Der Makler vertritt ohne Offenlegung und Zustimmung beide Seiten, also Verkäufer und Käufer zugleich, und verletzt damit seine Pflicht zur Interessenwahrung.
• Vertrauensbruch: Falschangaben etwa über Interessenten, Kaufpreise oder den Marktwert, verschleierte Interessenkonflikte oder die Weitergabe vertraulicher Informationen an Dritte.

Entscheidend ist das Abmahnungserfordernis: In der Regel muss der Auftraggeber dem Makler den Verstoß zunächst schriftlich abmahnen und eine angemessene Frist zur Verhaltensänderung setzen. Erst wenn nichts passiert, ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Nur bei besonders schweren Verstößen – wenn das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört ist – kann auf die Abmahnung ausnahmsweise verzichtet werden.

Zwei formale Punkte sollten beachtet werden: Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen, nachdem der Berechtigte von den für die Kündigung maßgeblichen Tatsachen Kenntnis erlangt hat (§ 626 Abs. 2 BGB). Und sie wird mit Zugang beim Makler wirksam – der Vertrag endet dann sofort, ohne Einhaltung einer Laufzeit. Auch hier gilt: schriftlich kündigen, die Gründe konkret benennen und den Zugang dokumentieren.

Das Provisionsrisiko – Nachwirkungsfrist nach der Kündigung

Die Kündigung beendet den Maklervertrag – aber nicht automatisch jeden Provisionsanspruch. Nach § 652 BGB hat der Makler Anspruch auf seine Provision, sobald der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Kauft also ein Interessent, den der Makler vor der Kündigung nachgewiesen oder vermittelt hat, die Immobilie später, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen – auch wenn der Maklervertrag längst beendet ist.

Viele Maklerverträge verschärfen dieses Risiko zusätzlich durch sogenannte Nachwirkungsklauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Solche Klauseln sichern dem Makler die Provision für einen Zeitraum nach Vertragsende ab, typischerweise für einige Monate. Sie sollen verhindern, dass Auftraggeber und Interessent die Kündigung nur nutzen, um die Courtage zu umgehen.

Das Risiko lässt sich jedoch begrenzen. Nachwirkungsklauseln sind nur wirksam, wenn sie angemessen befristet und klar formuliert sind; unbegrenzte oder unangemessen lange Nachwirkungsfristen können nach § 307 BGB unwirksam sein. Und ohne Kausalität gibt es keine Provision: Wer den Käufer nachweislich unabhängig vom Makler gefunden hat – etwa über ein eigenes Inserat oder persönliche Kontakte –, kann den Provisionsanspruch bestreiten. Der Makler muss darlegen, dass seine Tätigkeit für den Abschluss ursächlich war; ein bloßer Erstkontakt genügt nicht immer, wenn der Verkauf erst viel später und aus anderen Gründen zustande kam.

Praktisch heißt das: Vor der Kündigung sollten Sie vom Makler eine schriftliche Liste aller bisher nachgewiesenen Interessenten anfordern. Diese Namensliste ist später der Maßstab, wenn die Frage auftaucht, ob ein Käufer aus der Tätigkeit des Maklers stammt oder nicht. Wer diesen Schritt versäumt, streitet im Zweifel über Erinnerungen statt über Belege.

Musterschreiben zur Kündigung eines Maklervertrags

Das folgende Muster deckt die drei zentralen Bausteine ab: die ordentliche Kündigung als Hauptantrag, den hilfsweisen Widerruf für den Fall, dass ein Fernabsatz- oder Haustürvertrag vorliegt, und das Bestreiten der Nachwirkungsfrist. Es muss an den konkreten Vertrag angepasst werden und ersetzt keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall.

[Vorname Nachname] [Straße Hausnummer] [PLZ Ort]

[Name des Maklerbüros] [z. Hd. Herrn/Frau Name] [Straße Hausnummer] [PLZ Ort]

[Ort], den [Datum]

Kündigung des Maklervertrags vom [Datum des Vertragsschlusses] über das Objekt [Adresse der Immobilie] – Vertragsnummer: [Nummer]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich den zwischen uns bestehenden Maklervertrag über das oben genannte Objekt ordentlich und fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt, frühestens jedoch zum Ablauf der vereinbarten Bindungsfrist am [Datum].

Hilfsweise widerrufe ich den Vertrag, soweit er als Fernabsatz- oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag zustande gekommen ist. Da mir eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nicht beziehungsweise fehlerhaft erteilt wurde, gehe ich davon aus, dass die Widerrufsfrist noch nicht zu laufen begonnen hat.

Weiter hilfsweise bestreite ich das Bestehen einer wirksamen Nachwirkungsfrist. Ich bitte Sie, mir bis zum [Datum, etwa 14 Tage ab Versand] eine vollständige schriftliche Aufstellung aller von Ihnen bislang nachgewiesenen oder vermittelten Interessenten mit Namen und Datum des Nachweises zu übersenden. Einen Provisionsanspruch für Interessenten, die nicht aus Ihrer Tätigkeit stammen, werde ich zurückweisen.

Ich bitte um schriftliche Bestätigung des Zugangs dieser Kündigung und des Vertragsendes.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift] [Vorname Nachname]

Wichtig ist der Versandnachweis: Das Schreiben sollte per Einschreiben oder zumindest per E-Mail mit Empfangsbestätigung verschickt werden. Alle Platzhalter sind vor dem Versand auszufüllen; insbesondere das Datum des Vertragsschlusses und die Objektadresse müssen stimmen, damit die Kündigung eindeutig zugeordnet werden kann.

Maklervertrag kündigen: Häufige Fragen (FAQ)

Die folgenden Antworten greifen die Fragen auf, die in der Praxis am häufigsten auftauchen – von der allgemeinen Kündbarkeit bis zum Privatverkauf nach der Kündigung.

Kann ich einen Maklervertrag jederzeit kündigen?

Das hängt von der Vertragsart ab. Einen einfachen Maklerauftrag und jeden unbefristeten Maklervertrag können Sie jederzeit und ohne Begründung ordentlich kündigen. Ein befristeter Alleinauftrag bindet Sie dagegen für die vereinbarte Laufzeit; ein vorzeitiger Ausstieg ist dann nur aus wichtigem Grund möglich – oder über den Widerruf, wenn die Frist noch läuft.

Was passiert mit der Provision nach der Kündigung?

Der Provisionsanspruch kann bestehen bleiben. Kauft ein Interessent, den der Makler vor der Kündigung nachgewiesen oder vermittelt hat, die Immobilie später, schuldet der Auftraggeber grundsätzlich trotzdem die Provision. Viele Verträge enthalten zusätzlich Nachwirkungsklauseln, die diesen Anspruch für einige Monate nach Vertragsende absichern. Prüfen Sie deshalb vor der Kündigung, welche Interessenten bereits nachgewiesen wurden.

Wie lange dauert die Widerrufsfrist beim Maklervertrag?

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und gilt nur bei Fernabsatz- oder Haustürgeschäften – etwa bei einem Vertragsschluss per E-Mail, online oder am Telefon. Entscheidend ist der Fristbeginn: Die Frist läuft erst ab einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung. Ist die Belehrung fehlerhaft oder fehlt sie, beginnt die Frist nicht, und der Widerruf ist oft noch Monate später möglich.

Muss ich einen Alleinauftrag begründen, wenn ich kündige?

Bei der ordentlichen Kündigung zum Laufzeitende oder nach Ablauf der Bindungsfrist ist keine Begründung erforderlich. Anders bei der außerordentlichen Kündigung: Hier müssen Sie den wichtigen Grund – etwa Untätigkeit oder eine Pflichtverletzung des Maklers – konkret darlegen und sollten zuvor schriftlich abgemahnt haben.

Maklervertrag kündigen und privat verkaufen – geht das?

Grundsätzlich ja. Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie ohnehin jederzeit selbst verkaufen. Nach einer wirksamen Kündigung des Alleinauftrags steht dem Privatverkauf ebenfalls nichts im Weg. Während eines laufenden qualifizierten Alleinauftrags löst dagegen auch der Eigenverkauf eine Provision aus. Und Vorsicht: Verkaufen Sie privat an einen Interessenten, den der Makler zuvor nachgewiesen hat, kann der Provisionsanspruch trotz Kündigung bestehen bleiben. Dokumentieren Sie deshalb, woher Ihr Käufer tatsächlich stammt. Wer etwa ein Haus in Emmendingen verkaufen möchte, profitiert dabei zudem von regionaler Marktkenntnis.

Zum Abschluss ein praktischer Hinweis: Dokumentieren Sie jede Kündigung schriftlich, behalten Sie Fristen und Bindungsdauern im Blick und fordern Sie vor dem Vertragsende die Liste der nachgewiesenen Interessenten an. Bei strittigen Provisionsforderungen oder unklaren Vertragsklauseln ist eine fachkundige Beratung sinnvoll – dieser Artikel dient der allgemeinen Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Einen Blick auf die Perspektive der Maklerseite bietet das Gespräch mit Jürgen Michael Schick über Marktchancen, Off-Market-Deals und Reformbedarf im Maklerberuf.