Mietspiegel Bremen: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Bremen ist die amtliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete in der Stadtgemeinde – seit dem 1. Januar 2026 in fortgeschriebener Fassung, gültig bis zum 31. Dezember 2027. Für Vermieter entscheidet er, ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung rechtssicher ist; für Mieter, ob ein Erhöhungsverlangen oder eine Neuvermietungsmiete im zulässigen Rahmen bleibt. Dieser Daten-Ratgeber bündelt die Werte des Jahrgangs 2026: die Grundtabelle nach Baualter und Wohnungsgröße, die Wohnlagen-Zuschläge, den Stand von Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sowie die Entwicklung gegenüber dem Erstjahrgang 2024.

Das Wichtigste in Kürze:

• Status: Bremen führt seit dem 1. Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Der Jahrgang 2026 gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2027 (Erhebungsstand 1. März 2023, fortgeschrieben auf den 1. März 2025).
• Mietpreisbremse: Sie gilt in der gesamten Stadtgemeinde Bremen. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen; die Verordnung läuft bis 31. Dezember 2029.
• Kappungsgrenze: in Bremen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gesenkt (bundesgesetzlich 20 Prozent). Die Verordnung gilt seit dem 1. September 2024 für fünf Jahre.
• Amtliches Mietniveau: Die mittlere Nettokaltmiete liegt laut Mietspiegel bei rund 7,69 Euro je Quadratmeter (Stand März 2026). Viele Online-Portale nennen dagegen 10 Euro und mehr – das sind Angebotsmieten, die für Mieterhöhungen keine Rolle spielen.
• Bremerhaven ist eine eigenständige Stadtgemeinde mit einem einfachen Mietspiegel; die Bremer Werte gelten dort nicht.

Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Bremen im Überblick

Drei Fragen entscheiden über die praktische Verwertbarkeit des Mietspiegels – und alle drei sind für Bremen klar beantwortet.

Qualifizierter Mietspiegel. Die Stadtgemeinde Bremen hat zum 1. Januar 2024 erstmals einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB veröffentlicht und ihn zum 1. Januar 2026 fortgeschrieben. Qualifiziert bedeutet: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt. Datenerhebung und Auswertung übernahmen die InWIS Forschung & Beratung GmbH (Bochum) und die Neitzel Consultants GmbH; die Projektkoordination liegt bei der BAB, der Förderbank für Bremen und Bremerhaven (Quelle: Impressum der Mietspiegelbroschüre 2026). Für die Praxis zählt vor allem: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass die ausgewiesenen Beträge die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Das erleichtert Mieterhöhungen nach § 558 BGB und die Anwendung der Mietpreisbremse.

Mietpreisbremse. In der Stadtgemeinde Bremen gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Bei der Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Grundlage ist die Mietenbegrenzungsverordnung vom 18. November 2025, die bis zum 31. Dezember 2029 gilt; den angespannten Wohnungsmarkt bestätigte zuletzt ein Gutachten vom Juni 2025. Gesetzliche Ausnahmen, etwa für Neubauten, bleiben unberührt.

Kappungsgrenze. Für Mieterhöhungen im Bestand ist die Kappungsgrenze in Bremen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt – bundesgesetzlich wären 20 Prozent zulässig. Die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 6. August 2024 gilt seit dem 1. September 2024 und ist auf fünf Jahre befristet (Quelle: Bremer Transparenzportal).

Ortsübliche Vergleichsmiete Bremen: Grundtabelle nach Baualter und Wohnungsgröße

Der Mietspiegel 2026 besteht aus einer Grundtabelle und einem Katalog von Zu- und Abschlagsmerkmalen. Die Grundtabelle weist je Wohnfläche eine Basismiete in Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete aus; Referenz ist die Baujahresklasse 1975 bis 1983 in der Wohnlageklasse 3. Bei der Einordnung darf auf volle Quadratmeter gerundet werden. Auszug aus der Grundtabelle: 30 Quadratmeter Wohnfläche ergeben 8,05 Euro je Quadratmeter, 60 Quadratmeter 6,58 Euro, 90 Quadratmeter 6,08 Euro und 120 Quadratmeter 5,85 Euro. Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis.

Auf die Basismiete schlägt der Mietspiegel je Baujahresklasse einen prozentualen Zuschlag auf. Die folgende Tabelle kombiniert beide amtlichen Tabellen der Broschüre und zeigt die resultierende Vergleichsmiete je Quadratmeter:

Angaben in Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete in der Referenz-Wohnlageklasse 3. Die Referenzzeile (1975 bis 1983) stammt direkt aus der Grundtabelle; die übrigen Werte sind aus der Basismiete multipliziert mit dem Baujahreszuschlag (Tabelle 3 der Broschüre) berechnet und auf zwei Nachkommastellen gerundet. Maßgeblich ist allein die amtliche Broschüre. Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Stadtgemeinde Bremen 2026, Erhebungsstand 1. März 2023, Fortschreibung auf den 1. März 2025.

Zweiter Hebel ist die Wohnlage. Der Mietspiegel unterscheidet fünf Wohnlageklassen mit folgenden Zu- und Abschlägen auf die Basismiete:

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Stadtgemeinde Bremen 2026, Abschnitt Zu- und Abschläge zur Lage.

Hinzu kommen Ausstattungsmerkmale – etwa Zuschläge für eine verbesserte Trittschalldämmung (+ 8,9 Prozent) oder eine Baderneuerung in Gebäuden vor 1975 (+ 1,7 Prozent bei Maßnahmen ab 2017) sowie Abschläge, etwa für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (− 8,9 Prozent). Von diesen mietspiegelrechtlichen Zu- und Abschlägen zu unterscheiden ist die Mieterhöhung nach Modernisierung; sie folgt eigenen gesetzlichen Vorgaben. Wer den exakten Wert für eine konkrete Wohnung benötigt, nutzt am schnellsten den Online-Rechner auf der Mietspiegel-Programmseite der Stadtgemeinde oder den Berechnungsvordruck in der Broschüre.

Wohnlage und Stadtteil-Spannen: Schwachhausen, Neustadt, Findorff, Gröpelingen

Die Wohnlage vergibt der Bremer Mietspiegel nicht pauschal pro Stadtteil, sondern straßen- und abschnittsgenau. Das Wohnlagenverzeichnis in Abschnitt 7 der Broschüre weist jeder Straße – teilweise je Hausnummernbereich – eine der fünf Klassen zu. Eine Aussage wie „Schwachhausen ist durchgehend gute Lage“ ist damit nicht zulässig; verbindlich ist allein der Eintrag zur konkreten Adresse beziehungsweise das Ergebnis des Online-Rechners.

Zur groben Einordnung der vier häufig nachgefragten Stadtteile lassen sich Daten aus dem Mietpreis-Monitoring des Bremer Bauressorts heranziehen. Wichtig: Es handelt sich um beobachtete Bestands- und Angebotsmieten aus dem Markt, nicht um die amtliche ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel.

Quelle: Mietpreis-Monitoring des Bauressorts, Berichtsjahr 2024 und erste Auswertung 2025, berichtet vom Weser-Kurier.

Stadtweit ermittelte das Bauressort eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,81 Euro je Quadratmeter für 2024 und von 11,17 Euro in der ersten Auswertung für 2025; die höchste Bestandsmiete wies der Stadtteil Mitte mit 9,53 Euro auf. Der Abstand zur amtlichen mittleren Nettokaltmiete von rund 7,69 Euro erklärt sich aus der Methodik: Angebotsmieten spiegeln vor allem aktuelle Neuvermietungsangebote und Neubauten, der Mietspiegel bildet den Bestand ab. Für Mieterhöhung, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze zählt ausschließlich der amtliche Wert.

Bremerhaven: eigener, einfacher Mietspiegel

Das Land Bremen besteht aus zwei Stadtgemeinden – und der hier behandelte Mietspiegel gilt nur für eine davon. Bremerhaven wird vom Mietspiegel der Stadtgemeinde Bremen nicht erfasst und erstellt stattdessen einen einfachen Mietspiegel, der weder nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen des § 558d BGB erarbeitet noch von den Interessenverbänden anerkannt ist (Quelle: FAQ auf der Mietspiegel-Programmseite der BAB). Damit entfaltet er nicht die gesetzliche Vermutungswirkung des Bremer Modells; bei Streitigkeiten können Vergleichswohnungen oder Gutachten nötig werden. Umgekehrt gilt ebenso: Für Wohnungen in Bremerhaven lässt sich aus dem Bremer Mietspiegel kein verbindlicher Wert ableiten.

Rechtssichere Mieterhöhung ableiten: die Praxis in Kürze

Vermieter ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete aus Grundtabelle plus Baujahres-, Wohnlagen- und Ausstattungszuschlägen – am schnellsten über den Online-Rechner – und müssen im Erhöhungsschreiben in Textform auf den Mietspiegel hinweisen sowie die Bremer Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren einhalten. Unwirksam wird ein Verlangen typischerweise durch einen fehlenden Mietspiegel-Hinweis, falsch angesetzte Zu- oder Abschläge oder das Überschreiten der Kappungsgrenze. Wo die gesetzlichen Grenzen im Detail liegen, erklärt der Beitrag zur maximal zulässigen Mieterhöhung, ein prüffähiges Musterschreiben liefert die Vorlage für die Mieterhöhung – im Streitfall empfiehlt sich zudem die Beratung durch den Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht, denn dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Marktentwicklung: Fortschreibung 2026 im Vergleich zum Mietspiegel 2024

Der Sprung vom Erstjahrgang 2024 zum Jahrgang 2026 fällt moderat aus – und das hat methodische Gründe. Die Fortschreibung beruht nicht auf einer neuen Datenerhebung: Die zum Stichtag 1. März 2023 erhobenen Nettokaltmieten wurden mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland auf den 1. März 2025 hochgerechnet (Quelle: BAB Bremen). § 558d BGB sieht genau diesen Wechsel vor: eine Indexfortschreibung nach zwei Jahren, eine vollständige Neuerstellung mit frischer Erhebung spätestens nach vier Jahren. Die nächste Datenerhebung ist für 2027 vorgesehen; die Neuerstellung des Mietspiegels mit frisch erhobenem Datenstand soll planmäßig zum 1. Januar 2028 veröffentlicht werden (Quelle: Pressestelle des Senats).

In Zahlen: Die mittlere Nettokaltmiete stieg von 7,37 Euro je Quadratmeter im Mietspiegel 2024 (Quelle: Haus & Grund Bremen) auf rund 7,69 Euro im Jahrgang 2026 – ein Plus von etwa 30 Cent beziehungsweise rund 4,4 Prozent gegenüber dem Erstjahrgang (Stand März 2026, Quelle: buten un binnen). Deutlich dynamischer entwickelten sich parallel die Angebotsmieten. Die Schere zwischen Angebotsmiete und amtlicher Vergleichsmiete öffnet sich weiter – umso wichtiger ist es, bei jeder Mietzahl für Bremen zu prüfen, aus welcher Datenquelle sie stammt. Für andere Kommunen gelten eigene Tabellen, etwa der Mietspiegel Regensburg oder der Mietspiegel Duisburg.

FAQ: Häufige Fragen zum Mietspiegel Bremen

Ist der Mietspiegel Bremen qualifiziert oder einfach?

Qualifiziert. Die Stadtgemeinde Bremen führt seit dem 1. Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB; die Fortschreibung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2027. Damit wird gesetzlich vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Gilt die Mietpreisbremse in Bremen?

Ja, in der gesamten Stadtgemeinde Bremen. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen; die Mietenbegrenzungsverordnung gilt bis zum 31. Dezember 2029.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Bremen?

15 Prozent innerhalb von drei Jahren – statt der bundesgesetzlichen 20 Prozent. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt seit dem 1. September 2024 und ist auf fünf Jahre befristet.

Gilt der Bremer Mietspiegel auch für Bremerhaven?

Nein. Bremerhaven ist eine eigenständige Stadtgemeinde und erstellt einen einfachen Mietspiegel ohne die Vermutungswirkung des qualifizierten Bremer Modells. Die Bremer Tabellenwerte sind dort nicht anwendbar.

Für die eigene Wohnung führt der Weg über die adressgenaue Berechnung: Der Online-Rechner zum qualifizierten Mietspiegel auf inwis.de liefert eine adressgenaue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive aller Zu- und Abschläge; bei Streitfragen helfen der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.