Mietspiegel Regensburg: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Regensburg 2026 ist am 1. März 2026 in Kraft getreten und weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,92 Euro je Quadratmeter aus – ein Plus von 11,3 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2022 (9,81 Euro) und von 12,2 Prozent gegenüber der Fortschreibung 2024 (9,73 Euro). Dieser Daten-Ratgeber fasst die aktuellen Werte des amtlichen Mietspiegels zusammen: die ortsübliche Vergleichsmiete nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße, die Zu- und Abschläge für einzelne Stadtteile, den Geltungsbereich und die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen. Alle Angaben stammen, sofern nicht anders gekennzeichnet, aus dem Mietspiegel 2026 der Stadt Regensburg (Stand Februar 2026).

• Qualifizierter Mietspiegel: Regensburg führt seit 2001 regelmäßig einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, erstellt nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen auf Basis einer Mieterbefragung.
• Mietpreisbremse: gilt in Regensburg bis zum 31. Dezember 2029 – die bayerische Mieterschutzverordnung wurde per Beschluss vom 16. Dezember 2025 verlängert.
• Kappungsgrenze: 15 Prozent in drei Jahren statt der regulären 20 Prozent, weil Regensburg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist; die Ausweisung gilt bis Ende 2029.
• Durchschnittsmiete: 10,92 €/m² Nettokaltmiete (Bestandsmieten, Erhebungsstichtag 1.8.2025).
• Gültigkeit: in Kraft seit 1.3.2026; qualifizierte Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren fortgeschrieben und spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden.

Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze auf einen Blick

Drei Fragen entscheiden über die praktische Verwertbarkeit des Mietspiegels – und alle drei lassen sich für Regensburg klar beantworten.

Qualifiziert statt einfach. Der Regensburger Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Er wurde nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen erstellt und ist – wie schon die Vorjahrgänge – von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter sowie vom Regensburger Stadtrat anerkannt worden. Damit genießt er im Streitfall eine höhere Beweiskraft als ein einfacher Mietspiegel: Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB wird die darin ausgewiesene Vergleichsmiete vermutungsweise als ortsüblich behandelt. Der Mietspiegel dient dabei nicht der Preisfestsetzung, sondern soll die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern und Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien vermeiden helfen.

Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Regensburg liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und ist in der Anlage 1 der bayerischen Mieterschutzverordnung aufgeführt. Danach darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift (etwa die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung oder ein Neubau). Die bayerische Staatsregierung hat die Geltungsdauer der Verordnung mit Beschluss vom 16. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; für Regensburg gilt die Mietpreisbremse damit bis Ende 2029.

Kappungsgrenze von 15 Prozent bis Ende 2029. Für Mieterhöhungen im Bestand gilt in Regensburg die verschärfte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 15 Prozent steigen statt der regulären 20 Prozent. Auch diese Ausweisung beruht auf der Mieterschutzverordnung und ist mit deren Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029 gesichert; läuft die Verordnung ohne erneute Verlängerung aus, greift wieder die bundesgesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent.

Mietspiegel Regensburg 2026: ortsübliche Vergleichsmiete nach Baualter und Wohnungsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gesetzlich definiert: Sie wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit – vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2, § 558c Abs. 1 BGB). Der Regensburger Mietspiegel ermittelt diese Vergleichsmiete mit einem Zu- und Abschlagssystem: Ausgangspunkt ist eine Basismiete je Quadratmeter, die allein von der Wohnfläche abhängt – dem Merkmal mit dem größten Einfluss auf den Mietpreis. Auf diese Basismiete werden prozentuale Korrekturen für Baujahr, Lage, Sanitärausstattung, Wohnungsausstattung und Modernisierungen angewendet.

Die folgende Tabelle kombiniert die Basismieten (Tabelle 1 des Mietspiegels) mit den Baujahres-Zu- und Abschlägen (Tabelle 2). Alle Werte sind errechnete Richtwerte in Euro je Quadratmeter netto kalt; Lage- und Ausstattungsmerkmale kommen rechnerisch noch hinzu.

Quelle: eigene Berechnung auf Basis des Mietspiegels 2026 (Tabelle 1 und 2), Stand Februar 2026. Die Werte verstehen sich ohne Lage-, Ausstattungs- und Modernisierungszu- oder -abschläge; im Einzelfall können weitere Merkmale die Vergleichsmiete erhöhen oder senken.

Abzulesen ist das Grundmuster des Regensburger Markts: Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter die höchsten Werte, und der Baualterszuschlag für Neubauten der Jahre 2020 bis 2025 treibt die Vergleichsmiete einer 30-m²-Wohnung auf gut 16 Euro je Quadratmeter. Für eine 70-m²-Wohnung aus den Jahren 2010 bis 2015 in durchschnittlicher Lage liegt der Richtwert bei 10,44 Euro je Quadratmeter – vor Lage- und Ausstattungsmerkmalen.

Bestandsmiete laut Mietspiegel vs. Angebotsmiete auf Immobilienportalen

Die 10,92 Euro je Quadratmeter aus dem Mietspiegel beschreiben Bestandsmieten – das tatsächlich gezahlte Entgelt aller erfassten Mietverhältnisse zum Stichtag 1.8.2025. Immobilienportale weisen dagegen Angebotsmieten aus, also die geforderten Preise neu inserierter Wohnungen: ImmoScout24 nennt für Regensburg im zweiten Quartal 2026 rund 12,22 Euro je Quadratmeter, Engel & Völkers 14,77 Euro je Quadratmeter. Die Abweichung ist methodisch bedingt und kein Widerspruch: Angebotsmieten enthalten die aktuelle Marktspanne bei Neuvermietung, der Mietspiegel bildet das gesamte Vertragsvolumen inklusive langjährig bestehender, günstiger Mietverhältnisse ab. Für die rechtliche Bemessung von Mieterhöhungen ist allein die Bestandsmiete des Mietspiegels maßgeblich.

Mietspiegel-Spannen nach Wohnlage: Altstadt, Kumpfmühl, Konradsiedlung, Burgweinting

Die zweite Stellschraube ist die Wohnlage. Der Mietspiegel 2026 teilt das Stadtgebiet in Lagezonen mit Zuschlägen und Abschlägen auf die Basismiete. Eine Zone namens „Altstadt“ existiert im amtlichen System nicht; das historische Zentrum ist in der Zone „Innenstadt, Stadtamhof (ohne Gebiet nördlich des Europakanals)“ erfasst. Zusätzlich gilt die Spannbreitenregelung: Die ortsübliche Vergleichsmiete darf um bis zu 16 Prozent über oder unter dem Mittelwert liegen, ohne die Zwei-Drittel-Spanne der üblichen Marktmieten zu verlassen.

Quelle: Mietspiegel 2026 der Stadt Regensburg, Tabelle 3 und Kapitel 6 (Spannbreitenregelung), Stand Februar 2026.

Zwischen der teuersten und der günstigsten dieser vier Zonen liegen 16 Prozentpunkte. Für die Beispielwohnung mit 70 m², Baujahre 2010 bis 2015, ergibt das rechnerisch eine Spanne von etwa 9,50 Euro (Konradsiedlung) bis 11,17 Euro (Innenstadt) je Quadratmeter – ein Unterschied von rund 117 Euro im Monat. Zuschläge und Abschläge aus Lage, Baujahr und Ausstattung werden kombiniert; erst danach greift die ±16-Prozent-Spannbreite als Plausibilitätsrahmen.

Regensburgs Altstadt als Welterbe: Denkmalschutz ohne eigenen Mietspiegel-Zuschlag

Die Regensburger Altstadt ist UNESCO-Welterbe, und der Markt für denkmalgeschützte Altbauten folgt eigenen Gesetzen – hohe Instandhaltungskosten, Auflagen bei Sanierungen, charakteristische Grundrisse. Im Mietspiegel findet dieser Sondermarkt keine eigene Bepreisung: Einen Denkmalschutz- oder Welterbe-Zuschlag gibt es nicht. Historische Altbauten werden ausschließlich über die Baujahresklasse „bis 1945“ mit einem Abschlag von 7 Prozent abgebildet.

Bemerkenswert ist die Behandlung energetischer Sanierungen: In der Dokumentation zum Mietspiegel 2022 heißt es, für Regensburg sei kein zusätzlicher signifikanter Einfluss energetischer Wohnwertmerkmale auf die Nettokaltmiete festzustellen gewesen. Spürbar wird eine Sanierung damit vor allem über das Modernisierungsmodul (plus 3 bis 10 Prozent bei Gebäuden mit Baujahr vor 2010) oder über Ausstattungsmerkmale wie die Fußbodenheizung. Für Eigentümer denkmalgeschützter Häuser heißt das: Der Mietspiegel-Wert ergibt sich aus Lage, Baujahr und Ausstattung – nicht aus dem Denkmalstatus. Die Marktpraxis in der Altstadt kann davon abweichen, ist für die Begründung einer Mieterhöhung aber nicht maßgeblich.

Geltungsbereich und Erhebungsstand des Mietspiegels 2026

Der Mietspiegel gilt für freifinanzierte Mietwohnungen mit Wohnflächen zwischen 20 und 160 Quadratmetern im Stadtgebiet Regensburg. Ausgenommen sind unter anderem der öffentlich geförderte Wohnungsbau sowie Wohnraum, der nicht den gesetzlichen Anforderungen des BGB an mietspiegelrelevanten Wohnraum entspricht. Für diese Segmente liefert der Mietspiegel keine verwertbare Vergleichsmiete.

Die Datengrundlage stammt aus einer Befragung im Sommer 2025: Zufällig ausgewählte Regensburger Haushalte wurden angeschrieben und gebeten, einen standardisierten Fragebogen auszufüllen; mehr als 2.200 mietspiegelrelevante Wohnungen flossen in die regressionsanalytische Auswertung ein. Erhebungsstichtag war der 1. August 2025. Erstellt wurde der Mietspiegel 2026 wie die Vorjahrgänge vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH im Auftrag der Stadt Regensburg.

Die Druckversion ist beim Amt für Stadtentwicklung und in den Bürgerbüros gegen eine Druckkostenerstattung erhältlich; die digitale Version steht auf der amtlichen Seite „Wohnen in Regensburg“ kostenfrei bereit. Für die individuelle Berechnung einer Vergleichsmiete steht zusätzlich ein Online-Mietenrechner bereit, der Schritt für Schritt durch Wohnungsgröße, Baujahr, Adresse und Ausstattung führt.

Rechtssicher Miete erhöhen: Praxisteil für Vermieter

Die Ableitung folgt dem Rechenschema des Mietspiegels: Basismiete nach Wohnfläche, Zu- und Abschläge für Baujahr, Lage und Ausstattung verrechnen, das Ergebnis gegen die geltende Kappungsgrenze von 15 Prozent prüfen und das Verlangen mit dem Mietspiegel begründen – Details zur Obergrenze liefert der Beitrag zur Frage, wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf. Formfehler wie eine fehlende Begründung mit dem Mietspiegel, falsche Bezugsgrößen oder eine zu kurze Frist machen das Mieterhöhungsverlangen unwirksam; ein formal sauberes Gerüst bietet die Mieterhöhung-Vorlage. Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung – im Streitfall sollten sich Vermieter und Mieter an den Mieterverein Regensburg oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Marktentwicklung: Mietspiegel 2026 im Vergleich zu 2024 und 2022

Der Sprung zwischen den Jahrgängen fällt deutlich aus: Der Mietspiegel 2022 wies – auf Basis einer vollständigen Neuerhebung – noch 9,81 Euro je Quadratmeter aus; die Fortschreibung 2024 kam auf 9,73 Euro und lag damit laut Dokumentation leicht unter dem Wert von 2022. Der Mietspiegel 2026 liegt nun bei 10,92 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 12,2 Prozent gegenüber 2024 beziehungsweise 11,3 Prozent gegenüber 2022. Die verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren gilt bis Ende 2029 und begrenzt damit den Spielraum für Mieterhöhungen in vielen Bestandsverträgen spürbar, ohne den Anstieg der Vergleichsmiete selbst zu bremsen.

Methodisch unterscheiden sich die Jahrgänge: Der Mietspiegel 2024 war eine Fortschreibung des Mietspiegels 2022 auf Basis einer im Umfang reduzierten Erhebung mit rund 1.000 ausgewerteten Wohnungen und galt ab dem 1. Februar 2024. Der Mietspiegel 2026 beruht dagegen wieder auf einer vollständigen Neuerhebung mit mehr als 2.200 ausgewerteten Wohnungen. Wer noch mit Werten aus älteren Jahrgängen arbeitet, sollte auf den aktuellen Jahrgang umstellen, weil sich sowohl das Mietniveau als auch die Datengrundlage verändert haben. Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in anderen Städten entwickelt hat, zeigen etwa der Mietspiegel Freiburg und der Mietspiegel Dortmund.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Regensburg

Ist der Regensburger Mietspiegel qualifiziert oder einfach?

Qualifiziert. Regensburg erstellt seit 2001 regelmäßig einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Er beruht auf einer wissenschaftlichen Datenerhebung und -auswertung und wird von den beteiligten Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter sowie vom Stadtrat der Stadt Regensburg anerkannt.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Regensburg?

15 Prozent in drei Jahren. Weil Regensburg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, gilt die verschärfte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB statt der regulären 20 Prozent. Grundlage ist die bayerische Mieterschutzverordnung, deren Geltungsdauer die bayerische Staatsregierung mit Beschluss vom 16. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert hat; bis dahin gilt für Regensburg auch die Mietpreisbremse.

Wie lange gilt der Mietspiegel 2026?

Der Mietspiegel 2026 ist am 1. März 2026 in Kraft getreten. Qualifizierte Mietspiegel sollen nach § 558d BGB im Abstand von zwei Jahren fortgeschrieben werden; eine Neuerstellung ist spätestens vier Jahre nach der letzten Neuerhebung vorgesehen. Regensburg hat in der Vergangenheit zwischen Fortschreibung (2024) und Neuerhebung (2022, 2026) gewechselt.

Wo bekomme ich den Mietspiegel Regensburg?

Die digitale Version steht kostenfrei auf regensburg.de unter „Wohnen in Regensburg“ zum Download bereit. Die gedruckte Broschüre gibt es beim Amt für Stadtentwicklung und in den Bürgerbüros gegen eine Druckkostenerstattung. Für die individuelle Berechnung einer Vergleichsmiete steht zusätzlich ein Online-Mietenrechner zur Verfügung.

Aktualität und Einordnung dieses Artikels

Dieser Artikel bezieht sich durchgehend auf den Mietspiegel 2026 der Stadt Regensburg (Stand Februar 2026, Erhebungsstichtag 1.8.2025). Sobald ein neuer Jahrgang erscheint, werden Tabellenwerte, Lagenzuschläge und Vergleichszahlen mit den neuen amtlichen Daten aktualisiert; die Struktur des Artikels bleibt dabei unverändert. Maßgeblich ist stets die aktuelle Fassung auf der amtlichen Seite der Stadt Regensburg. Bei konkreten Streitfragen – etwa zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens oder zur Anwendung der Mietpreisbremse im Einzelfall – empfiehlt sich die Beratung durch den Mieterverein Regensburg, den Haus- und Grundbesitzerverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.