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Seit rund 18 Jahren gestaltet Carolin Dose einen Bereich der Immobilienwirtschaft mit, der in den vergangenen Jahren einen bemerkenswerten Wandel erlebt hat. Als Managing Director Asset Management betont sie, dass trotz aller digitalen Entwicklungen der Kern des Berufs erhalten geblieben ist: Immobilien wirklich zu verstehen und im Sinne der Nutzer weiterzuentwickeln. In unserem Interview spricht sie darüber, wie sich der Markt verändert, welche Chancen im Fachkräftemangel liegen und welche Fähigkeiten heute entscheidend sind, um Immobilien erfolgreich durch herausfordernde Zeiten zu steuern.
Frau Dose, Sie sind seit 18 Jahren bei der HIH Real Estate. Was hat Sie am Asset Management so gereizt, dass Sie dem Feld so lange treu geblieben sind?
Besonders gereizt hat mich immer, dass man wirklich Verantwortung für ein Objekt übernimmt. Man arbeitet nicht abstrakt, sondern an konkreten Gebäuden und mit konkreten Menschen, mit Mietern, Dienstleistern und Investoren. Auch wenn heute vieles digital abläuft und wir uns immer stärker auf technische Lösungen verlassen, darf man nicht vergessen, dass eine Immobilie nicht nur aus Datenpunkten besteht. Entscheidend ist, nah am Objekt zu bleiben, es wirklich zu verstehen und den Mieter einzubeziehen. Wenn auf beiden Seiten Vertrauen vorhanden ist, funktioniert eine Immobilie langfristig. Und zwar nicht nur, weil gut gerechnet wurde, sondern weil sie genutzt und geschätzt wird.
Was ist aus Ihrer Sicht der wichtigste Hebel in einem Markt, der sich spürbar verändert?
Wir bewegen uns in einem Markt, in dem einfache Rezepte nicht mehr funktionieren. Vieles, was früher Standard war, braucht heute eine deutlich präzisere Prüfung. Man muss sehr genau hinschauen, welche Flächen in welcher Lage mit welchem Konzept künftig noch überzeugen. Ein aktives und vorausschauendes Asset Management ist deshalb wichtiger denn je.
Wenn die klassische Nutzung nicht mehr trägt, rückt zudem die Frage nach Alternativen stärker in den Fokus. Umnutzungen von Büro in Wohnen sind möglich, aber wirtschaftlich tragfähige Umwandlungen sind bislang eher rar. Entscheidend ist deshalb, nicht reflexartig zu handeln, sondern die Perspektive der Nutzer mitzudenken und ein Konzept zu entwickeln, das langfristig angenommen wird.
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Viele in der Branche spüren den Fachkräftemangel sehr deutlich. Was hilft aus Ihrer Sicht dabei, trotzdem handlungsfähig zu bleiben und welche positiven Impulse kann diese Situation sogar auslösen?
Viele Unternehmen merken gerade sehr konkret, wie schwer qualifiziertes Personal im Property Management zu finden ist. Genau diese Situation kann aber auch ein hilfreicher Impuls sein, das eigene Setup konsequent zu verbessern. Denn gerade zwischen Property, Facility und Asset Management gibt es häufig unnötige Doppel- und Dreifachstrukturen, die wertvolle Kapazitäten binden. Diese Ineffizienzen gilt es abzubauen.
Um tiefgreifend etwas zu verändern, braucht es meiner Meinung nach aber eine gemeinsame Initiative der gesamten Branche. Alle Beteiligten, auch die Verbände, müssen bereit sein, Silos aufzubrechen und statt in Leistungsbildern stärker in Prozessen und einzelnen Prozessschritten zu denken. Genau darin liegt die Chance: Wenn Aufgaben sinnvoll verteilt und Strukturen wirksam verschlankt werden, entsteht mehr Wirkung pro Kopf, ohne dass die Qualität leidet.
Wenn wir über effizientere Prozesse sprechen: Wo kann KI aus Ihrer Sicht ganz konkret dazu beitragen, Teams zu entlasten und dabei die Qualität zu sichern?
KI bietet heute schon konkrete Entlastung. Angebote können automatisch auf Marktgerechtigkeit geprüft, Mietverträge digital ausgelesen und Mieterlisten erstellt werden. Auch automatisierte Erinnerungs- und Freigabeprozesse oder das Übernehmen von Stammdaten werden zunehmend praxiserprobt. Viele kleine Schritte also, die in der Summe wertvolle Zeit freisetzen.
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Gerade im Property Management lassen sich damit Routinetätigkeiten reduzieren, die viel Aufwand verursachen, aber wenig Wertschöpfung bringen. Wenn solche Aufgaben automatisiert werden, entsteht Freiraum für das, was wirklich zählt: Kommunikation, Konfliktlösung und strategisches Denken. So kann KI nicht nur Prozesse effizienter machen, sondern auch das Berufsbild insgesamt aufwerten und auf diese Weise wieder mehr Fachkräfte anziehen.
Was wird aus Ihrer Sicht gutes und erfolgreiches Asset Management im Jahr 2026 ausmachen
Der Markt wird auch 2026 ein herausfordernder bleiben. Erfolgreiches Asset Management wird vor allem davon leben, früh zu erkennen, welche Entwicklungen auf ein Objekt wirken, und daraus realistische Strategien abzuleiten. Das gilt besonders für Gebäude, die mehr Aufmerksamkeit brauchen, sei es wegen höherer Betriebskosten, notwendiger technischer Investitionen oder veränderter Nachfrage.
Entscheidend ist, solche Themen nicht aufzuschieben, sondern strukturiert anzugehen. Ein guter Asset Manager ist immer auch ein Problemlöser. Und gerade herausfordernde Objekte eröffnen oft die größten Gestaltungsspielräume. Denn dort können wir wirklich managen, nicht nur verwalten. 2026 wird also mit Sicherheit ein interessantes Jahr.
Vielen Dank für das Gespräch.
