Grundsteuer A und B: Unterschiede, Berechnung und wer was zahlt (Grundsteuer C im Überblick)

Grundsteuer A und B unterscheiden sich vor allem darin, welche Grundstücke sie betreffen: Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke des privaten und gewerblichen Grundvermögens. Ergänzend können Kommunen seit der Grundsteuerreform eine Grundsteuer C auf baureife, aber unbebaute Grundstücke erheben – eine Option, von der bislang nur wenige Städte und Gemeinden Gebrauch gemacht haben. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit auf der Grundlage neuer Grundsteuerwerte berechnet, und fünf Bundesländer nutzen über die Länderöffnungsklausel eigene Bewertungsmodelle. Dieser Artikel ordnet die drei Grundsteuerarten ein, erklärt die Berechnungskette aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz mit einem durchgerechneten Beispiel und beantwortet die praktischen Fragen zu Zahlungspflicht und Einspruch.

Das Wichtigste in Kürze:

• Grundsteuer A: für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft; Bemessungsgrundlage ist der Ertragswert, die Steuermesszahl beträgt 0,55 Promille.
• Grundsteuer B: für bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens, also Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke; im Bundesmodell gelten Steuermesszahlen von 0,31 Promille (Wohngrundstücke) beziehungsweise 0,34 Promille (Nichtwohngrundstücke).
• Grundsteuer C: freiwilliger kommunaler Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke aus städtebaulichen Gründen; bislang haben nur wenige Kommunen einen solchen Hebesatz beschlossen.
• Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz; Grundsteuerwert- und Messbescheid erlässt das Finanzamt, den eigentlichen Grundsteuerbescheid die Gemeinde.
• Länderöffnungsklausel: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen bewerten die Grundsteuer B mit eigenen Modellen; Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen an.

Damit ist die grundsätzliche Zuordnung klar. Die folgenden Abschnitte vertiefen die Unterschiede, zeigen die Berechnung Schritt für Schritt und erklären, warum sich die Belastung nach der Reform bei vergleichbaren Objekten teilweise deutlich verschoben hat.

Grundsteuer A und B im Vergleich: Was unterscheidet die Grundsteuerarten?

Die Buchstaben A, B und C stehen für die drei Grundsteuerarten, die das Grundsteuergesetz kennt. „A“ steht für agrarisch, „B“ für baulich, und „C“ bezeichnet den seit der Reform möglichen Hebesatz für baureifes Bauland. Entscheidend für die Einordnung ist allein die Art des Grundstücks beziehungsweise des Betriebs – nicht die Person des Eigentümers und nicht die Höhe des Hebesatzes. Die folgende Tabelle stellt die drei Arten mit ihren zentralen Merkmalen gegenüber.

Zwei Punkte aus der Tabelle verdienen eine genauere Einordnung. Erstens folgt jede Grundsteuerart einem eigenen kommunalen Hebesatz: Eine Gemeinde kann also für die Grundsteuer A einen anderen Satz beschließen als für die Grundsteuer B, und die Grundsteuer C setzt einen dritten, separat beschlossenen Hebesatz voraus. Zweitens läuft die Erhebung bei allen drei Arten über dieselbe Amtskette: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert beziehungsweise den Ertragswert fest und erlässt auf dieser Grundlage den Grundsteuermessbescheid. Erst die Gemeinde setzt mit dem Grundsteuerbescheid die tatsächlich zu zahlende Jahresgrundsteuer fest, indem sie ihren Hebesatz anwendet.

Für die Immobilienwirtschaft ist die Grundsteuer B die mit Abstand relevanteste Art: Sie trifft nahezu das gesamte vermietete und eigengenutzte Grundvermögen, von der Eigentumswohnung über das Bürogebäude bis zum Logistikgrundstück. Die Grundsteuer A bleibt ein Spezialfall der Agrar- und Forstwirtschaft, und die Grundsteuer C ist gegenwärtig vor allem ein politisches Instrument im Kampf gegen die Spekulation mit Bauland.

Auch wenn die Grundsteuer A für die klassische Immobilienwirtschaft meist nur am Rande relevant ist, lohnt ein genauerer Blick auf ihre Bewertung. Der Grundsteuerwert land- und forstwirtschaftlicher Betriebe ist ein Ertragswert: Er wird aus dem Reinertrag abgeleitet, den ein ordentlich geführter Betrieb nachhaltig erzielen kann, wobei die Finanzverwaltung auf typisierende Durchschnittssätze zurückgreift und diesen Ertrag mit einem gesetzlich festgelegten Faktor kapitalisiert. Zum Betrieb gehören regelmäßig auch die Wohngebäude des Betriebsinhabers; sie unterliegen daher ebenfalls der Grundsteuer A und nicht der Grundsteuer B. Zwei Abgrenzungen sind praktisch wichtig: Erstens gilt die Länderöffnungsklausel nur für die Grundsteuer B – die Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe ist bundesweit einheitlich. Zweitens ändert sich die Einordnung, wenn aus einer landwirtschaftlichen Fläche Bauland wird: Das Grundstück wechselt dann grundsätzlich aus der Grundsteuer A in das Grundvermögen und damit zur Grundsteuer B.

Was ist Grundsteuer B?

Die Grundsteuer B ist die Grundsteuer für das Grundvermögen, also für alle Grundstücke, die nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören. Sie gilt gleichermaßen für bebaute und unbebaute Grundstücke: Ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, ein Büro- oder Industriegebäude und ein noch unbebautes Baugrundstück fallen alle unter die Grundsteuer B. Auch Teileigentum und Wohnungseigentum werden als eigenständige wirtschaftliche Einheiten bewertet und jeweils mit einem eigenen Grundsteuerwert festgestellt.

Schuldner der Grundsteuer B ist der Eigentümer des Grundstücks. Das Grundsteuergesetz knüpft die Steuerpflicht an das Eigentum zu Beginn des Kalenderjahres. Wer eine Immobilie vermietet, darf die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Betriebskostenvereinbarung enthält. Zivilrechtlich trägt dann der Mieter die Grundsteuer über die Nebenkosten, steuerrechtlich bleibt der Eigentümer Schuldner gegenüber der Gemeinde.

Im Bundesmodell, das sieben Bundesländer unverändert anwenden, bemisst sich die Grundsteuer B an einem wertabhängigen Grundsteuerwert: Er berücksichtigt unter anderem den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, das Alter des Gebäudes, die Art der Nutzung und bei Wohngrundstücken eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete einschließlich der Mietniveaustufe der Kommune. Auf diesen Wert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl an – 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke – und errechnet so den Grundsteuermessbetrag. Die Höhe der tatsächlichen Jahressteuer legt schließlich der kommunale Hebesatz fest. Fünf Bundesländer bewerten die Grundsteuer B abweichend mit eigenen Modellen; dazu folgt weiter unten eine eigene Übersicht.

Für die Umstellung auf das neue System mussten Eigentümer im Jahr 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 abgeben; die ursprünglich auf den 31. Oktober 2022 terminierte Abgabefrist wurde bundesweit bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Wer keine Erklärung abgegeben hat, muss mit einer Schätzung durch das Finanzamt und möglicherweise mit Zwangsgeldern rechnen – die Abgabe lässt sich grundsätzlich nachholen. Für Portfolios über mehrere Liegenschaften hinweg bedeutet das: Jede wirtschaftliche Einheit durchläuft ihren eigenen Erklärungs-, Feststellungs- und Bescheidvorgang, der jeweils separat geprüft werden sollte.

Grundsteuer C: Die kommunale Option für unbebaute Grundstücke

Die Grundsteuer C ist keine eigenständige Steuerart im engeren Sinn, sondern ein zusätzlicher kommunaler Hebesatz, den das Grundsteuergesetz seit der Reform ausdrücklich zulässt. Danach können Gemeinden „aus städtebaulichen Gründen“ für unbebaute Grundstücke, die baureif sind, einen von der Grundsteuer B abweichenden – in der Praxis höheren – Hebesatz beschließen. Der Hebesatz C gilt dann ausschließlich für diese baureifen Baulücken, nicht für bebaute Grundstücke und nicht für Flächen, für die keine Bebaubarkeit feststeht.

Das Ziel ist die Aktivierung von Bauland: Wer ein erschlossenes, baureifes Grundstück über Jahre unbebaut hält, soll durch eine höhere laufende Steuerbelastung einen Anreiz erhalten, zu bauen oder das Grundstück zu veräußern. Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten sehen darin ein Instrument gegen Spekulation mit Wohnbauland.

Die rechtliche Grundlage ist § 25 Absatz 5 des Grundsteuergesetzes: Gemeinden dürfen für baureife, unbebaute Grundstücke einen von der Grundsteuer B abweichenden Hebesatz festlegen, sofern städtebauliche Gründe dafür sprechen – etwa der Wohnungsbedarf in angespannten Märkten. Diese Möglichkeit besteht in allen Bundesländern, also auch in den fünf Ländern mit eigenem Bewertungsmodell, denn die Länderöffnungsklausel betrifft nur die Bewertung der Grundsteuer B, nicht den kommunalen Hebesatz. Zu den frühen Nutzerinnen des Instruments gehört Frankfurt am Main, das als eine der ersten Großstädte zum 1. Januar 2025 einen Hebesatz C eingeführt hat. Wo bei besonders hohen Sätzen die Grenze der Verhältnismäßigkeit liegt, ist fachlich umstritten; Eigentümer baureifer Baulücken sollten deshalb die kommunale Grundsteuersatzung und deren städtebauliche Begründung im Einzelfall prüfen.

Entscheidend für die Praxis: Die Grundsteuer C ist eine Option, keine Pflicht. Bislang haben nur wenige Kommunen einen Hebesatz C tatsächlich beschlossen; die große Mehrheit der Städte und Gemeinden erhebt weiterhin nur die Grundsteuerarten A und B. Wer ein unbebautes Grundstück besitzt oder erwerben will, sollte daher im Einzelfall prüfen, ob die jeweilige Kommune einen Hebesatz C in ihrer Grundsteuersatzung festgelegt hat. Pauschale Aussagen, die Grundsteuer C gelte überall oder sei flächendeckend eingeführt, sind unzutreffend.

Wie wird die Grundsteuer berechnet? Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz

Die Berechnung der Grundsteuer folgt in allen Bundesländern derselben dreistufigen Logik, auch wenn sich die Wertermittlung in den Ländern mit eigenem Modell unterscheidet:

• Schritt 1 – Grundsteuerwert: Das Finanzamt stellt den Wert des Grundstücks beziehungsweise des Betriebs fest (Grundsteuerwertbescheid). Die aktuell gültigen Werte beruhen auf der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 und gelten grundsätzlich für sieben Jahre, bis zur nächsten Hauptfeststellung.
• Schritt 2 – Steuermessbetrag: Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und erlässt den Grundsteuermessbescheid.
• Schritt 3 – Jahresgrundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und erlässt den Grundsteuerbescheid.

Als Kurzformel gilt: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die beiden ersten Stufen sind Aufgabe der Finanzverwaltung, die dritte Stufe liegt bei der Kommune. Deshalb können zwei ansonsten identische Grundstücke in benachbarten Gemeinden unterschiedlich hoch besteuert werden – allein wegen abweichender Hebesätze. Ein systematischer Vergleich der Hebesätze einzelner Kommunen ist ein eigenes Thema und wird in einem separaten Artikel behandelt; hier geht es um die Berechnungslogik.

Durchgerechnetes Beispiel im Bundesmodell: Ein Einfamilienhaus mit einem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert von 300.000 Euro liegt in einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 450 Prozent für die Grundsteuer B.

• Steuermessbetrag: 300.000 Euro × 0,31 Promille = 93,00 Euro
• Jahresgrundsteuer: 93,00 Euro × 450 Prozent = 418,50 Euro
• Die Jahresgrundsteuer ist grundsätzlich in vier gleichen Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig – im Beispiel also rund 104,63 Euro je Rate.

Zum Vergleich ein Beispiel im baden-württembergischen Bodenwertmodell: Ein Wohngrundstück mit 400 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 350 Euro pro Quadratmeter hat dort einen Grundsteuerwert von 140.000 Euro (Fläche × Bodenrichtwert). Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille, der Messbetrag liegt damit bei 182,00 Euro. Für Wohngrundstücke ermäßigt sich die Messzahl um 30 Prozent, sodass 127,40 Euro verbleiben. Bei einem Hebesatz von 400 Prozent ergibt das eine Jahresgrundsteuer von 509,60 Euro.

Die Beispiele zeigen, warum Modell und Hebesatz zusammenwirken: Ein niedriges Bewertungsniveau kann durch einen hohen Hebesatz aufgehoben werden und umgekehrt. Für die Prüfung des eigenen Bescheids ist deshalb jede Stufe einzeln nachzuvollziehen – Fehler entstehen am häufigsten bereits in der ersten Stufe, der Feststellung des Grundsteuerwerts.

Für die Bescheidprüfung sind zwei weitere Punkte zu kennen. Erstens sind Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid sogenannte Grundlagenbescheide: Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde baut auf ihnen auf. Wer die Höhe der Jahresgrundsteuer angreifen will, weil der Wert falsch ist, muss daher gegen den Wertbescheid beziehungsweise den Messbescheid vorgehen – ein Einspruch allein gegen den Bescheid der Gemeinde erfasst die Wertermittlung regelmäßig nicht. Zweitens ist der Grundsteuerwert nicht für die gesamten sieben Jahre in Stein gemeißelt: Änderungen am Grundstück – etwa Neubau, Abriss, wesentliche Erweiterung, Grundstücksteilung oder eine Änderung der Nutzungsart – werden über Fortschreibungen oder neue Feststellungen in der Bewertung abgebildet. Die nächste turnusmäßige Hauptfeststellung ist auf den 1. Januar 2029 terminiert.

Warum hat sich die Belastung durch die Grundsteuerreform teils stark verändert?

Die Grundsteuerreform war mit dem politischen Ziel der Aufkommensneutralität verbunden: Insgesamt sollten die Kommunen nach der Umstellung nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Dieses Ziel bezieht sich ausdrücklich auf das Gesamtaufkommen einer Gemeinde – nicht auf das einzelne Grundstück. Auf Objektebene waren Verschiebungen von Anfang an unausweichlich, und genau sie erklären die sehr unterschiedlichen Erfahrungen der Eigentümer.

Mehrere Faktoren wirken dabei zusammen. Erstens beruhten die bisherigen Einheitswerte auf Verhältnissen der Jahre 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise 1935 (neue Bundesländer); das Bundesverfassungsgericht hatte diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil sie längst nichts mehr mit den tatsächlichen Wertverhältnissen zu tun hatte. Grundstücke, deren Wert in den vergangenen Jahrzehnten überdurchschnittlich gestiegen ist – etwa Wohnlagen in wachsenden Städten –, werden im neuen System spürbar höher bewertet als bisher, während strukturschwächere Lagen relativ entlastet werden.

Zweitens gewichten die Modelle die Wertfaktoren unterschiedlich. Das Bundesmodell ist wertabhängig und berücksichtigt neben dem Bodenrichtwert auch Mietniveau und Gebäudealter. Das bayerische Flächenmodell ignoriert den Bodenwert vollständig und zählt nur Flächen. Das baden-württembergische Bodenwertmodell dagegen stellt fast allein auf den Boden ab. Dasselbe Grundstück kann daher je nach Bundesland eine sehr unterschiedliche Steuerbasis erhalten.

Drittens legen die Kommunen ihre Hebesätze neu fest. Viele Städte und Gemeinden haben ihre Hebesätze zur Umstellung deutlich angehoben – teils, um das bisherige Aufkommen zu sichern, teils darüber hinaus. Selbst ein unveränderter oder niedrigerer Grundsteuerwert schützt dann nicht vor einer höheren Jahresgrundsteuer. Berichte von Eigentümerverbänden deuten darauf hin, dass zahlreiche Eigentümer nach der Reform mehr zahlen als zuvor; belastbare, bundesweit einheitliche Prozentwerte zur Belastungsentwicklung liegen bislang nicht vor. Klar ist nur: Die Reform hat die Steuerlast innerhalb jeder Gemeinde neu verteilt, zwischen Objektarten, zwischen Lagen und zwischen Alt- und Neubewertungen.

Die Länderöffnungsklausel: Bundesmodell und eigene Landesmodelle im Überblick

Die Länderöffnungsklausel ist das föderale Element der Grundsteuerreform: Das Grundgesetz erlaubt den Bundesländern, vom Bundesmodell abzuweichende Regelungen für die Bewertung bei der Grundsteuer B zu erlassen. Wichtig ist die Begrenzung: Die Klausel betrifft nur die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird dagegen bundesweit einheitlich nach dem Bundesrecht bewertet.

Sieben Bundesländer wenden das wertabhängige Bundesmodell unverändert an: Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Fünf Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Bewertungsmodell eingeführt. Die folgende Tabelle ordnet diese erste Gruppe ein.

Allen fünf Landesmodellen ist gemeinsam, dass sie die Bewertung stärker an Flächen und Lagen ausrichten als das Bundesmodell und auf individuelle Gebäudemerkmale weitgehend verzichten. Bayern geht am weitesten, weil dort auch der Bodenwert vollständig außen vor bleibt. Baden-Württemberg setzt umgekehrt nahezu vollständig auf den Bodenwert.

Daneben existiert eine zweite, häufig übersehene Gruppe: Vier Länder nutzen weiterhin das Bundesmodell, weichen aber bei den Steuermesszahlen davon ab. Das ist rechtlich und praktisch etwas anderes als ein eigenes Bewertungsmodell, weil die Wertermittlung selbst dem Bundesmodell folgt.

Die saubere Trennung dieser beiden Gruppen ist für die Praxis relevant: Eigentümer in Berlin, Bremen, im Saarland oder in Sachsen müssen dieselben Erklärungsdaten liefern wie Eigentümer in den übrigen Bundesmodell-Ländern – nur die Umrechnung des Werts in den Messbetrag erfolgt mit anderen Zahlen. In Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen dagegen unterscheiden sich bereits die abgefragten Daten und die Rechenlogik grundlegend. Für Portfolios, die über mehrere Bundesländer verteilt sind, bedeutet das: Der Grundsteuerwert ist nicht bundesweit vergleichbar, und eine Benchmark anhand der Messbeträge oder Jahresgrundsteuer muss immer modellspezifisch erfolgen.

Zum modifizierten Bodenwertmodell stellt das Finanzministerium Baden-Württemberg ausführliche FAQ bereit. Für die Transaktionspraxis ergibt sich eine klare Konsequenz: Die Grundsteuerlast eines Zielobjekts ist immer modell- und hebesatzspezifisch zu prüfen; pauschale Annahmen aus anderen Bundesländern oder aus den alten Einheitswert-Verhältnissen taugen für die Due Diligence nicht.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid: Wann sinnvoll und welche Fristen gelten?

Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts ist ein Einspruch möglich. Die Frist beträgt einen Monat und beginnt mit der Bekanntgabe des Bescheids; bei postalischer Zustellung gilt in der Regel der dritte Tag nach Aufgabe zur Post als Bekanntgabetag. Der Einspruch ist bei dem Finanzamt einzulegen, das den Bescheid erlassen hat – nicht bei der Gemeinde. Wer dagegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde angreifen will, muss ebenfalls innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, richtet diesen aber an die Gemeinde.

Ob ein Einspruch sinnvoll ist, hängt vom Anlass ab. Gute Erfolgsaussichten bestehen bei konkreten, nachweisbaren Bewertungsfehlern, etwa:

• falsche Grundstücks- oder Gebäudeflächen,
• eine falsche Zuordnung der Nutzung, etwa Wohn- statt Nichtwohngrundstück oder umgekehrt,
• ein unzutreffendes Baujahr oder eine falsche Gebäudeart,
• ein offensichtlich falscher Bodenrichtwert oder eine falsche Bodenrichtwertzone,
• eine falsche Mietniveaustufe im Bundesmodell.

Solche Fehler lassen sich anhand der eigenen Unterlagen, des Grundbuchs, von Bauunterlagen oder der veröffentlichten Bodenrichtwertkarten überprüfen. Wer einen konkreten Fehler benennen kann, sollte die Frist ernst nehmen, denn nach deren Ablauf wird der Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig; eine Änderung ist dann nur noch in engen gesetzlichen Ausnahmefällen möglich.

Anders sieht es bei rein grundsätzlichen, verfassungsrechtlichen Einsprüchen aus. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass das Bundesmodell der Grundsteuer mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar ist; die typisierenden Durchschnittswerte seien verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. In der Folge hat der Bundesfinanzhof auch das baden-württembergische Landesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Viele frühere Einsprüche, die auf die Verfassungswidrigkeit der Reform gestützt waren, ruhten bis zu diesen Entscheidungen und wurden danach von der Finanzverwaltung aufgegriffen und überwiegend zurückgewiesen. Einsprüche, die allein die Reform als solche angreifen, haben nach dieser Rechtsprechung geringe Aussicht auf Erfolg. Einsprüche wegen konkreter Fehler im eigenen Bescheid bleiben dagegen unverändert sinnvoll.

Die Monatsfrist folgt aus der Abgabenordnung; den genauen Fristbeginn und das zuständige Finanzamt weist die Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des jeweiligen Bescheids aus. Die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zur Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsmodelle sind über die Website des Bundesfinanzhofs abrufbar. Für die Dokumentation empfiehlt es sich, Einsprüche schriftlich und nachweisbar einzulegen und eine Begründung zeitnah nachzureichen, falls sie nicht sofort vollständig vorliegt – für den Fristablauf genügt zunächst der förmlich korrekte Einspruch selbst.

Zwei praktische Hinweise runden die Einordnung ab. Erstens entbindet ein Einspruch nicht automatisch von der Zahlung: Die Gemeinde kann die Grundsteuer auch während eines laufenden Verfahrens festsetzen und einfordern; wer die Vollziehung vermeiden will, muss einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen. Zweitens ersetzt dieser Artikel keine Steuerberatung: In komplexen Fällen – etwa bei gemischt genutzten Grundstücken, Betriebsaufgaben landwirtschaftlicher Flächen oder hohen Streitwerten – ist die Prüfung durch einen Steuerberater oder einen auf Steuerrecht spezialisierten Anwalt der sichere Weg.

Wer zahlt die Grundsteuer – Eigentümer oder Mieter?

Steuerschuldner der Grundsteuer ist stets der Eigentümer. Maßgeblich ist das Eigentum zu Beginn des Kalenderjahres; ein Eigentümerwechsel im Laufe des Jahres ändert an der Steuerpflicht für das laufende Jahr grundsätzlich nichts. Bei der Grundsteuer A zahlt der Eigentümer des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs, bei der Grundsteuer B der Eigentümer des Grundstücks beziehungsweise der Wohnungs- oder Teileigentumseinheit.

Über die Nebenkostenabrechnung wird die Grundsteuer in der Wohnungswirtschaft allerdings häufig auf die Mieter umgelegt. Die Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag eine Betriebskostenvereinbarung enthält. In der gewerblichen Vermietung ist die Umlage der Grundsteuer ebenfalls üblich und wird typischerweise im Mietvertrag geregelt. Wirtschaftlich tragen damit viele Mieter die Grundsteuer B mit, ohne jemals einen Bescheid zu sehen: Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist für sie das entscheidende Dokument. Eigentümer und Verwalter sollten Hebesatzänderungen der Kommune deshalb frühzeitig in die Nebenkostenkalkulation einpreisen.

Zwei Sonderfälle sind für die Praxis relevant. Erstens ist Steuerschuldner, wem die wirtschaftliche Einheit steuerlich zuzurechnen ist: Bei einem Erbbaurecht ist das in der Regel der Erbbauberechtigte, nicht der Eigentümer des belasteten Grundstücks. Zweitens zählt die Grundsteuer bei der Umlage auf Wohnraummieter zu den „öffentlichen Lasten des Grundstücks“ im Sinne von § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung – sie ist damit die klassische erste Position jeder Betriebskostenabrechnung. Nach einer Abrechnungsperiode mit gestiegener Grundsteuer sollten die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden, um größere Nachforderungen auf Mieterseite und Liquiditätslücken auf Vermieterseite zu vermeiden.

Häufige Fragen zur Grundsteuer A, B und C

Was ist Grundsteuer B?

Die Grundsteuer B ist die Grundsteuer für das Grundvermögen, also für alle bebauten und unbebauten Grundstücke, die nicht zur Land- oder Forstwirtschaft gehören. Sie betrifft Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke und wird aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz berechnet.

Wer zahlt die Grundsteuer A?

Die Grundsteuer A zahlt der Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Bemessungsgrundlage ist der Ertragswert des Betriebs; die Steuermesszahl beträgt 0,55 Promille. Der kommunale Hebesatz für die Grundsteuer A liegt in der Regel unter dem Hebesatz für die Grundsteuer B derselben Gemeinde.

Was ist Grundsteuer C?

Die Grundsteuer C ist ein zusätzlicher kommunaler Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke, den Gemeinden seit der Reform aus städtebaulichen Gründen beschließen können. Sie soll Anreize schaffen, Bauland tatsächlich zu bebauen. Bislang haben nur wenige Kommunen einen Hebesatz C eingeführt; die Grundsteuer C ist eine Option und keine allgemeine Pflicht.

Lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid?

Ein Einspruch lohnt sich, wenn der Bescheid konkrete Fehler enthält, etwa bei Flächen, Nutzungsart, Baujahr oder Bodenrichtwert. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Rein grundsätzliche Einsprüche gegen die Reform haben nach den Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 zum Bundesmodell und den späteren Entscheidungen zum baden-württembergischen Landesmodell kaum noch Erfolgsaussichten, weil der Bundesfinanzhof beide Modelle für verfassungsgemäß erklärt hat.

Welche Bundesländer haben ein eigenes Grundsteuermodell?

Fünf Bundesländer bewerten die Grundsteuer B mit eigenen Modellen: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, nutzen aber abweichende Steuermesszahlen. Die übrigen sieben Länder folgen dem Bundesmodell vollständig.

Fazit: Grundsteuerarten richtig einordnen und Bescheide prüfen

Grundsteuer A und B lassen sich klar voneinander abgrenzen: agrarische und forstwirtschaftliche Betriebe auf der einen Seite, das gesamte übrige Grundvermögen auf der anderen. Die Grundsteuer C ergänzt dieses System als kommunale Option für baureifes Bauland, bleibt aber bislang ein selten genutztes Instrument. Für die Praxis zählen drei Schritte: den Grundsteuerwertbescheid auf konkrete Fehler prüfen, die Monatsfrist für einen etwaigen Einspruch beachten und bei der Kalkulation laufender Kosten stets das Modell des jeweiligen Bundeslands und den Hebesatz der Kommune berücksichtigen. Nach den Entscheidungen des Bundesfinanzhofs ist die grundsätzliche Verfassungsfrage der Reform weitgehend geklärt – die individuelle Bescheidprüfung bleibt der Hebel, mit dem sich überhöhte Festsetzungen im Einzelfall korrigieren lassen.