Einheitswert und Grundsteuerwert: Was nach der Reform gilt

Der Einheitswert war bis Ende 2024 die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Deutschland. Er basierte auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern und wurde vom Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seit dem 1. Januar 2025 tritt an seine Stelle im Bundesmodell der Grundsteuerwert. Für Eigentümer, Asset Manager und Verwalter in der Immobilienwirtschaft stellt sich damit eine praktische Frage: Welcher Bescheid gilt heute noch, welcher ist neu, und wo laufen beide Systeme parallel weiter? Dieser Beitrag ordnet den Übergang vom Einheitswert zur Grundsteuer nach der Reform ein, erklärt die Bescheid-Kette und zeigt, in welchen Bundesländern das Bundesmodell überhaupt greift.

Der Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für konkrete Bescheide, Fristen und Einsprüche ist die Rücksprache mit dem zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater notwendig. Einen ersten Überblick zu häufigen Fragen bietet auch das Bundesfinanzministerium mit seinen Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Einheitswert war bis 2024 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer und beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost).
• Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig; seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer.
• Im Bundesmodell ersetzt der Grundsteuerwert den Einheitswert; fünf Länder nutzen jedoch eigene Landesmodelle ohne Grundsteuerwert im Sinne des Bundesmodells.
• Drei Bescheide sind zu unterscheiden: der Grundsteuerwertbescheid (bzw. früher der Einheitswertbescheid), der Grundsteuermessbescheid und der Grundsteuerbescheid der Kommune.
• Der Einheitswert spielt vereinzelt noch eine Rolle, etwa bei der Zweitwohnungsteuer mancher Kommunen.

Einheitswert und Grundsteuerwert einfach erklärt

Der Einheitswert war ein steuerlicher Wert für Grundstücke und Gebäude, der als einheitliche Bemessungsgrundlage für mehrere Steuerarten diente, vor allem für die Grundsteuer. Ermittelt wurde er nach dem Bewertungsgesetz auf Basis der Jahresrohmiete, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach Gebäudeart, Baujahr und Lage richtete. Problematisch war der zugrunde liegende Stichtag: In den alten Bundesländern wurden die Wertverhältnisse von 1964 fortgeschrieben, in den neuen Bundesländern galten sogar noch die Wertverhältnisse von 1935. Über Jahrzehnte hinweg wichen diese historischen Werte immer weiter von den tatsächlichen Grundstücks- und Immobilienwerten ab, ohne dass eine flächendeckende Neubewertung erfolgte.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis mit Urteil vom 10. April 2018 (Aktenzeichen 1 BvL 11/14 u. a.) für verfassungswidrig. Die Begründung: Durch die über Jahrzehnte unterbliebene Hauptfeststellung verstößt die Bewertung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Artikel 3 Grundgesetz, weil gleichartige Grundstücke je nach Zeitpunkt der letzten Bewertung unterschiedlich besteuert wurden. Der Gesetzgeber erhielt eine Frist zur Neuregelung, die in der Grundsteuerreform mündete. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer, und der Einheitswert wurde für die laufende Grundsteuerberechnung durch neue Bewertungsverfahren abgelöst.

Im sogenannten Bundesmodell, das die Mehrheit der Bundesländer anwendet, heißt der neue Bewertungswert Grundsteuerwert. Er wird auf Basis eines aktuellen Hauptfeststellungszeitpunkts (1. Januar 2022) ermittelt und soll die tatsächlichen Wertverhältnisse realitätsnäher abbilden als der alte Einheitswert. Wichtig für die Einordnung: Nicht jedes Bundesland verwendet den Begriff Grundsteuerwert. Fünf Länder haben eigene Bewertungsmodelle mit anderen Bezeichnungen und anderen Bemessungsgrundlagen entwickelt, dazu später mehr.

Was zählte beim Einheitswert – und was zählt beim Grundsteuerwert?

Die beiden Bewertungssysteme unterscheiden sich deutlich in den Größen, die in die Berechnung einfließen. Der Einheitswert basierte im Kern auf einer fiktiven Jahresrohmiete zu einem historischen Stichtag, der Grundsteuerwert im Bundesmodell orientiert sich dagegen an aktuellen Bodenrichtwerten und statistischen Ertragsdaten. Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Bewertungsgrößen gegenüber.

Der zentrale Unterschied liegt also nicht nur im Namen, sondern in der Datengrundlage: Während der Einheitswert eine über Jahrzehnte eingefrorene Mietfiktion fortschrieb, verwendet der Grundsteuerwert im Bundesmodell aktuelle amtliche Bodenrichtwerte und pauschalierte Ertragsdaten, die auf statistischen Mietniveaustufen beruhen. Für viele Grundstücke bedeutet das eine höhere Bewertung als unter dem alten System, was in der öffentlichen Diskussion um die Reform immer wieder zu Kritik an möglichen Belastungsverschiebungen geführt hat. Eine ausführliche Analyse der Hintergründe und Auswirkungen der Reform liefert der Monatsbericht des Bundesfinanzministeriums zur Grundsteuerreform. Ob die konkrete Grundsteuerzahlung am Ende steigt oder sinkt, hängt jedoch zusätzlich vom kommunalen Hebesatz ab, den die Gemeinden im Zuge der Reform anpassen konnten. Für Vermieter stellt sich in diesem Zusammenhang oft auch die Frage, ob die Grundsteuer steuerlich absetzbar ist – diese Betrachtung ist von der reinen Bewertungsfrage unabhängig zu sehen.

Die drei Bescheide: Wertbescheid, Messbescheid, Grundsteuerbescheid

Eigentümer, die ihre Grundsteuer nachvollziehen wollen, stoßen auf drei unterschiedliche Bescheide, die von zwei verschiedenen Behörden stammen und in einer festen Reihenfolge aufeinander aufbauen. Wer nur einen dieser Bescheide kennt, versteht die Grundsteuerhöhe oft nicht vollständig.

Der erste Bescheid ist der Grundsteuerwertbescheid, unter dem alten System der Einheitswertbescheid. Er wird vom zuständigen Finanzamt auf Basis der eingereichten Feststellungserklärung erlassen und stellt den Wert des Grundstücks fest. Der zweite Bescheid ist der Grundsteuermessbescheid, ebenfalls vom Finanzamt ausgestellt. Er wendet auf den festgestellten Grundsteuerwert die gesetzliche Steuermesszahl an und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Der dritte Bescheid ist der eigentliche Grundsteuerbescheid, den die Kommune erlässt. Sie multipliziert den vom Finanzamt übermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem örtlichen Hebesatz und legt damit die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest.

Wichtig für die Praxis ist, dass Wertbescheid und Messbescheid als sogenannte Grundlagenbescheide für den Grundsteuerbescheid der Kommune bindend sind. Die Gemeinde prüft im Regelfall nicht erneut, ob der zugrunde liegende Wert korrekt ermittelt wurde, sondern übernimmt die Zahlen aus den Finanzamtsbescheiden unverändert. Eigentümer finden ihren Grundsteuerwertbescheid und ihren Grundsteuermessbescheid im Regelfall postalisch vom zuständigen Finanzamt oder über das jeweilige Elster-Konto beziehungsweise das Landesportal, sofern dieses digitale Bescheide bereitstellt. Der Grundsteuerbescheid selbst kommt separat von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Zeitlich liefen die drei Bescheide in der Praxis nicht parallel: Die Feststellungserklärungen zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwerts mussten Eigentümer bereits 2022 einreichen, die daraus folgenden Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide gingen überwiegend zwischen 2022 und 2024 gestaffelt zu. Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit der ab 2025 zu zahlenden Summe folgte erst, nachdem die Kommunen ihre neuen, an das reformierte System angepassten Hebesätze festgelegt hatten. Wer heute einen älteren Grundsteuerwertbescheid aus dem Jahr 2022 oder 2023 mit einem aktuellen Grundsteuerbescheid vergleicht, sollte deshalb prüfen, ob inzwischen ein geänderter Grundsteuerwert- oder Messbescheid ergangen ist, der den älteren ersetzt. Gerade bei größeren Portfolios lohnt sich ein Abgleich, welcher Bescheidstand jeweils aktuell gültig ist, bevor Rückschlüsse auf die korrekte Höhe der Grundsteuer gezogen werden.

Warum ein Einspruch gegen den falschen Bescheid ins Leere läuft

Weil drei unterschiedliche Behörden und drei unterschiedliche Bescheidarten beteiligt sind, ist die naheliegende Reaktion vieler Eigentümer bei einer als zu hoch empfundenen Grundsteuer oft falsch adressiert: Sie legen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune ein, obwohl der eigentliche Fehler im Grundsteuerwert oder im Messbetrag liegt.

Das Prinzip der Grundlagenbescheide bedeutet, dass Einwände gegen die Wertermittlung oder die Steuermesszahl grundsätzlich gegen den Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise den Grundsteuermessbescheid gerichtet werden müssen, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann in der Regel nur Fehler betreffen, die die Gemeinde selbst zu verantworten hat, etwa einen falsch angewandten Hebesatz oder eine fehlerhafte Übernahme des Messbetrags. Wer stattdessen die Höhe des zugrunde liegenden Werts anzweifelt, muss dies gegenüber dem Finanzamt tun, und zwar innerhalb der jeweils geltenden Rechtsbehelfsfrist des betroffenen Bescheids.

Für Steuerbescheide gilt in der Regel eine Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids. Diese Frist ist keine pauschale Garantie für jeden Einzelfall, sondern hängt von der korrekten Zustellung und eventuellen Fristverlängerungen ab; im Zweifel lohnt ein Blick in die Rechtsbehelfsbelehrung des konkreten Bescheids oder eine Rückfrage beim Finanzamt beziehungsweise einem Steuerberater. Wer 2022 im Rahmen der ersten Feststellungswelle bereits Einspruch gegen den ursprünglichen Feststellungsbescheid eingelegt und eine Verfahrensruhe erhalten hatte, sollte diesen Vorgang nicht als erledigt betrachten: Mit dem Erlass der endgültigen Grundsteuerwert- und Messbescheide für die laufenden Bewertungszeiträume ist es sinnvoll, aktiv zu prüfen, ob der neue Bescheid den ursprünglichen Einwand noch enthält oder ob eine erneute Reaktion innerhalb der laufenden Frist erforderlich ist.

Die rechtliche Bewertung des reformierten Bundesmodells ist zudem noch nicht endgültig abgeschlossen. Instanzgerichte haben sich bereits mit der Frage befasst, ob die pauschalierten Bewertungsansätze des Bundesmodells verfassungsgemäß sind; entsprechende Verfahren wurden auch höchstrichterlich geprüft, und Kläger sowie Interessenverbände haben angekündigt, einzelne Fragen dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Für Eigentümer bedeutet das: Eine abschließende gerichtliche Klärung auf höchster Ebene steht in Teilen noch aus, ohne dass sich daraus bereits eine sichere rechtliche Handlungsempfehlung für den Einzelfall ableiten lässt.

Wo der Einheitswert heute noch eine Rolle spielt

Für die laufende Grundsteuer ab 2025 ist der Einheitswert grundsätzlich abgelöst. Dennoch taucht der Begriff in der Praxis weiterhin auf, weil einzelne Kommunen ihn als Bemessungsgrundlage für andere kommunale Abgaben herangezogen haben, insbesondere für die Zweitwohnungsteuer. Neben der Zweitwohnungsteuer taucht der Einheitswert mitunter auch am Rande auf, wenn beim Verkauf im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer beim Grundstück auf ältere Wertansätze zurückgegriffen wird. Ob und in welcher Form eine Gemeinde den Einheitswert für die Zweitwohnungsteuer nutzt, regelt die jeweilige kommunale Satzung; es gibt hierzu kein bundesweit einheitliches Verfahren.

Die Ausgestaltung reicht dabei von einem festen Prozentsatz des zuletzt festgestellten Einheitswerts bis zu hybriden Modellen, die den Einheitswert nur als Übergangsgröße bis zur Anpassung der Satzung heranziehen. Einige Kommunen haben ihre Satzungen bereits auf die jährliche Nettokaltmiete oder einen vergleichbaren aktuellen Maßstab umgestellt, andere prüfen eine Anpassung erst mittelfristig. Eigentümer einer Zweitwohnung sollten deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass mit dem Wegfall des Einheitswerts für die Grundsteuer auch die Zweitwohnungsteuer neu berechnet wird; ein Blick in die aktuelle Satzung der jeweiligen Gemeinde schafft hier Klarheit.

Darüber hinaus kann der Einheitswert in Einzelfällen noch für rückwirkende Veranlagungszeiträume vor 2025 relevant sein, etwa wenn Bescheide für zurückliegende Jahre nachträglich korrigiert oder Rechtsbehelfsverfahren aus der Zeit vor der Reform noch abschließend bearbeitet werden. Für die Zukunft der Grundsteuer selbst hat der Einheitswert dagegen keine Bedeutung mehr.

Häufige Fehlerquellen in der Feststellungserklärung

Die Grundlage für den neuen Grundsteuerwert bildet die Feststellungserklärung, die Eigentümer im Rahmen der Grundsteuerreform beim Finanzamt einreichen mussten. Weil viele Angaben aus älteren Unterlagen, Grundbuchauszügen oder der Erinnerung übernommen wurden, sind Übertragungsfehler in der Praxis keine Seltenheit. Fehlerhafte Angaben wirken sich direkt auf den Grundsteuerwert und damit auf alle nachgelagerten Bescheide aus.

Zu den häufigsten Fehlerquellen zählen:

• Falsch angegebene Wohnfläche, etwa weil Dachschrägen, Balkone oder Kellerräume nicht korrekt nach den Berechnungsvorschriften der Wohnflächenverordnung berücksichtigt wurden.
• Falsches Baujahr, insbesondere bei sanierten oder erweiterten Gebäuden, bei denen unklar ist, ob das ursprüngliche Baujahr oder das Jahr einer Kernsanierung anzusetzen ist.
• Fehlerhafte Grundstücksfläche, wenn Angaben aus veralteten Katasterunterlagen statt aus dem aktuellen Grundbuchauszug übernommen wurden.
• Falsche oder unvollständige Angaben zur Nutzungsart, etwa bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeanteilen.
• Fehlende Angaben zu Garagen, Nebengebäuden oder weiteren wirtschaftlichen Einheiten auf demselben Grundstück.

Wird ein solcher Fehler nach Erhalt des Grundsteuerwertbescheids entdeckt, ist der richtige Ansatzpunkt in der Regel ein Einspruch gegen genau diesen Bescheid innerhalb der laufenden Rechtsbehelfsfrist. Alternativ kommt bei bereits bestandskräftigen Bescheiden ein Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung in Betracht, mit dem eine spätere Korrektur der tatsächlichen Verhältnisse beim Finanzamt beantragt wird. In beiden Fällen ist es sinnvoll, die berichtigten Angaben mit Nachweisen wie Grundrissen, Bauunterlagen oder einem aktuellen Grundbuchauszug zu belegen, um das Verfahren zu beschleunigen.

Bundesmodell oder Landesmodell: Was in welchem Bundesland gilt

Ein zentraler Punkt, der in vielen allgemeinen Erklärungen zum Einheitswert und zur Grundsteuer zu kurz kommt, ist die Länderabweichung. Der Begriff Grundsteuerwert im hier beschriebenen Sinn gilt nicht bundesweit einheitlich. Der Bund hat den Ländern im Rahmen der Föderalismusreform eine Abweichungsbefugnis eingeräumt, von der fünf Länder Gebrauch gemacht haben. Diese Länder wenden vollständig eigene Bewertungsmodelle an, die keinen Grundsteuerwert im Sinne des Bundesmodells kennen: Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg ein Bodenwertmodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Verfahren, Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell und Hamburg ein Wohnlagemodell. In diesen Ländern gibt es entsprechend auch keinen Grundsteuerwertbescheid im Sinne des Bundesmodells, sondern eigene, landesspezifisch benannte Bescheide.

Vier weitere Länder – Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen – wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, weichen aber bei der Höhe der Steuermesszahlen vom bundesweiten Standard ab. Thüringen hat angekündigt, ab 2027 ebenfalls von § 15 GrStG abweichende Steuermesszahlen einzuführen; bis dahin gilt dort das reine Bundesmodell. In den Ländern mit abweichenden Messzahlen existiert also ein Grundsteuerwert im Sinne des Bundesmodells, jedoch mit angepassten Messzahlen bei der Berechnung des Grundsteuermessbetrags. Alle übrigen Länder wenden das Bundesmodell ohne Abweichungen an. Die folgende Tabelle fasst die Einordnung zusammen.

Die fünf Landesmodelle unterscheiden sich auch untereinander deutlich in ihrer Berechnungslogik. Bayern verwendet ein reines Flächenmodell: Maßgeblich sind ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudeflächen, multipliziert mit gesetzlich festgelegten Äquivalenzzahlen für Grund und Gebäude; der tatsächliche Verkehrswert oder Bodenrichtwert spielt dabei keine Rolle. Baden-Württemberg setzt dagegen auf ein Bodenwertmodell, das ausschließlich Grundstücksfläche und amtlichen Bodenrichtwert multipliziert – anders als bei der Frage, wie man den Verkehrswert berechnen kann – und die Bebauung des Grundstücks bei der Wertermittlung unberücksichtigt lässt. Hessen und Niedersachsen kombinieren die Flächenlogik Bayerns mit einem zusätzlichen Lage- beziehungsweise Faktorzuschlag: Im hessischen Flächen-Faktor-Verfahren wird die reine Flächenberechnung um einen Lagefaktor ergänzt, der das Verhältnis des Bodenrichtwerts eines Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde abbildet; das niedersächsische Flächen-Lage-Modell folgt einem vergleichbaren Prinzip. Hamburg schließlich unterscheidet in seinem Wohnlagemodell zwischen normalen und guten Wohnlagen und setzt je nach Einstufung unterschiedliche Äquivalenzzahlen an. Für Eigentümer in diesen fünf Ländern ist deshalb wichtig: Größen wie der Bodenrichtwert oder die Nettokaltmiete, die im Bundesmodell zentral für die Bewertung sind, spielen bei der eigenen Feststellungserklärung keine oder nur eine stark abgewandelte Rolle.

Für die Praxis bedeutet diese Aufteilung, dass sich Aussagen zum Grundsteuerwert nicht ohne Weiteres auf ein Objekt in Bayern oder Baden-Württemberg übertragen lassen. Wer ein Immobilienportfolio über mehrere Bundesländer hinweg verwaltet, sollte für jedes Objekt gesondert prüfen, ob am Standort das Bundesmodell, das Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen oder ein eigenständiges Landesmodell gilt, weil sich Bewertungsgrößen, Bescheidbezeichnungen und teils auch Rechtsbehelfswege unterscheiden. Für aktuelle Detailfragen zur Umsetzung in einzelnen Ländern lohnt sich der Blick auf die Informationsseiten der jeweiligen Landesfinanzverwaltungen, etwa die Übersichtsseite des Bundesfinanzministeriums zur Grundsteuerreform.

FAQ zum Einheitswert und Grundsteuerwert

Was war der Einheitswert?

Der Einheitswert war bis Ende 2024 die steuerliche Bewertungsgrundlage für Grundstücke und Gebäude, die vor allem für die Grundsteuer genutzt wurde. Er basierte auf einer fiktiven Jahresrohmiete zu den Wertverhältnissen von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland.

Ist der Einheitswert dasselbe wie der Grundsteuerwert?

Nein. Der Grundsteuerwert ist im Bundesmodell der Nachfolgewert des Einheitswerts, basiert aber auf aktuellen Bodenrichtwerten und einem neueren Hauptfeststellungszeitpunkt. In Ländern mit eigenem Landesmodell gibt es überhaupt keinen Grundsteuerwert in diesem Sinne.

Wo finde ich meinen Grundsteuerwertbescheid?

Der Grundsteuerwertbescheid wird vom zuständigen Finanzamt erlassen und postalisch oder digital über das jeweilige Elster-Konto beziehungsweise Landesportal zugestellt. Er ist von dem später folgenden Grundsteuerbescheid der Kommune zu unterscheiden.

Muss ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen, wenn der Wert falsch ist?

Nein. Bei einem fehlerhaften Grundsteuerwert oder Messbetrag richtet sich der Einspruch gegen den entsprechenden Bescheid des Finanzamts, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune. Die genaue Frist und das Vorgehen im Einzelfall sollten mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater abgestimmt werden.

Gilt der Grundsteuerwert in allen Bundesländern?

Nein. Fünf Länder – Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg – nutzen eigene Landesmodelle ohne Grundsteuerwert im Sinne des Bundesmodells. Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen an (Thüringen ab 2027), alle übrigen Länder das unveränderte Bundesmodell.