Maklervertrag: Arten, Provision und was Eigentümer beachten müssen

Ein Maklervertrag legt fest, unter welchen Bedingungen ein Immobilienmakler für Sie tätig wird und wann er dafür Geld verlangen darf. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, unterschreibt diesen Vertrag häufig nebenbei – und bindet sich damit womöglich monatelang an einen einzigen Makler oder verpflichtet sich zur Provisionszahlung, obwohl am Ende ein Bekannter die Immobilie kauft. Die drei gängigen Vertragsarten unterscheiden sich deutlich bei Bindung, Eigenverkaufsrecht und Provisionsfolgen. Seit der Gesetzesreform vom Dezember 2020 gelten außerdem strengere Regeln für die Form des Vertrags und für die Verteilung der Maklerprovision. Dieser Ratgeber erklärt, welche Arten von Maklerverträgen es gibt, wann der Provisionsanspruch entsteht, was das Teilungsprinzip bedeutet und was ein guter Vertrag regeln sollte. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, gibt Eigentümern aber eine belastbare Orientierung.

Das Wichtigste in Kürze

• Es gibt drei Vertragsarten: den einfachen Maklerauftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag – mit spürbar unterschiedlicher Bindung für Eigentümer.
• Ein Provisionsanspruch entsteht nur bei wirksamem Vertrag, echter Nachweis- oder Vermittlungsleistung und Kausalität zum Kaufvertragsabschluss.
• Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 das Teilungsprinzip nach den §§ 656c und 656d BGB.
• Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB); fehlt diese Form, ist der Vertrag unwirksam.
• Wird der Vertrag online, telefonisch oder an der Haustür geschlossen, besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber – beim Immobilienverkauf dem Eigentümer – und einem Immobilienmakler. Der Makler verpflichtet sich, dem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachzuweisen oder einen solchen Vertrag zu vermitteln. Der Auftraggeber verspricht im Gegenzug eine Vergütung, die je nach Region Maklerprovision, Courtage oder Maklerlohn genannt wird.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in den §§ 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Zentral ist der Erfolgsgrundsatz: Der Makler verdient sein Geld erst, wenn seine Tätigkeit tatsächlich zum Abschluss des Hauptvertrags führt – beim Immobilienverkauf also zum notariellen Kaufvertrag. Bleibt der Erfolg aus, schuldet der Auftraggeber grundsätzlich keinen Lohn. Aufwendungen etwa für Anzeigen oder Fotos darf der Makler nur ersetzt verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde.

Zustande kommt der Vertrag durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Früher genügte in der Praxis häufig schlüssiges Verhalten, etwa wenn ein Eigentümer ein Exposé entgegennahm und Besichtigungen zuließ. Seit der Reform von 2020 ist dieser Spielraum bei Wohnimmobilien deutlich enger, weil der Gesetzgeber die Textform zur Wirksamkeitsvoraussetzung gemacht hat.

Die drei Arten des Maklervertrags im Vergleich

Nicht jeder Maklervertrag bindet Sie gleich stark. In der Praxis haben sich drei Vertragsarten etabliert, die sich vor allem in vier Punkten unterscheiden: ob Sie selbst weiterverkaufen dürfen, ob Sie weitere Makler beauftragen können, ob der Makler zum aktiven Tätigwerden verpflichtet ist und wem am Ende die Provision zusteht. Die Wahl der Vertragsart bestimmt damit, wie flexibel Sie während des Verkaufsprozesses bleiben – und welches Kostenrisiko entsteht, wenn der Verkauf anders verläuft als geplant.

Der einfache Maklerauftrag lässt Ihnen die größte Freiheit: Sie können mehrere Makler parallel beauftragen und jederzeit selbst verkaufen, ohne dass Provision fällig wird. Der Nachteil liegt auf der Hand: Kein Makler fühlt sich wirklich verantwortlich, und wenn mehrere Anbieter denselben Interessenten ansprechen, entsteht schnell Streit darüber, wer den Käufer zuerst nachgewiesen hat.

Der Alleinauftrag ist in der Verkaufspraxis der Standard. Sie verpflichten sich, während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler einzuschalten, behalten aber das Recht, selbst einen Käufer zu finden. Im Gegenzug muss der Makler aktiv werden – etwa mit Vermarktung, Besichtigungen und der gezielten Ansprache geprüfter Kaufinteressenten aus seinem Kundenbestand. Finden Sie den Käufer privat, etwa im Bekannten- oder Familienkreis, wird grundsätzlich keine Provision fällig. Für viele Eigentümer ist diese Vertragsart ein ausgewogener Kompromiss: Der Makler hat die Sicherheit, dass sich sein Aufwand lohnen kann, und Sie behalten ein Hintertürchen für den eigenen Verkauf.

Der qualifizierte Alleinauftrag geht einen Schritt weiter: Hier schränken Sie auch Ihr eigenes Verkaufsrecht ein. Wird die Immobilie während der Vertragslaufzeit verkauft, steht dem Makler die Provision grundsätzlich zu – selbst dann, wenn Sie den Käufer privat gefunden haben. Manche Vertragsentwürfe sehen für den Eigenverkauf lediglich eine reduzierte Provision vor; ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt von ihrer konkreten Formulierung ab. Wegen dieser weitreichenden Bindung sollten Eigentümer einen qualifizierten Alleinauftrag nur mit klar begrenzter Laufzeit und nach sorgfältiger Prüfung eingehen.

Welche Vertragsart sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Wer Zeit hat und den Verkauf weitgehend selbst steuern möchte, fährt mit dem einfachen Auftrag oft gut. Wer den Prozess vollständig delegieren will, wählt in der Regel den Alleinauftrag – und sollte in jedem Fall auf eine überschaubare Laufzeit von drei bis sechs Monaten achten.

Voraussetzungen des Provisionsanspruchs

Nicht jede Maklertätigkeit führt automatisch zur Provision. Damit der Makler überhaupt Geld verlangen kann, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein – und der Anspruch entsteht erst mit dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags.

Erstens: ein wirksamer Maklervertrag. Es muss ein gültiger Vertrag vorliegen. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher setzt das seit der Reform von 2020 die Textform voraus. Ein Vertrag, der nur mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kam, ist in diesen Fällen unwirksam – und ein unwirksamer Vertrag begründet keinen Provisionsanspruch, selbst wenn der Makler tatsächlich gearbeitet hat.

Zweitens: Nachweis oder Vermittlung. Der Makler muss eine der beiden gesetzlich vorgesehenen Leistungen erbracht haben. Er weist dem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags nach – etwa indem er einen konkreten, kaufbereiten Interessenten mit Namen und Kontaktdaten benennt – oder er vermittelt den Vertrag, indem er aktiv zwischen den Parteien verhandelt und den Abschluss fördert. Eine bloße Erstkontaktaufnahme ohne konkreten Nachweis genügt regelmäßig nicht.

Drittens: Kausalität zum Kaufvertragsschluss. Der Kaufvertrag muss auf die Tätigkeit des Maklers zurückgehen. Kauft ein Interessent die Immobilie aus völlig anderen Gründen oder auf einem Weg, der mit der Maklerleistung nichts zu tun hat, fehlt es an der Kausalität. Umgekehrt bleibt der Anspruch bestehen, wenn die Maklertätigkeit mitursächlich war – selbst wenn der Vertrag erst Monate später oder zu veränderten Konditionen zustande kommt.

Maßgeblich für den Erfolg ist der notariell beurkundete Kaufvertrag; erst mit dessen Abschluss wird die Provision fällig. Für Aufwendungen wie Anzeigen, Fotos oder Fahrten darf der Makler nur dann Ersatz verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Ein pauschaler Aufwendungsersatz ohne Verkaufserfolg bleibt die Ausnahme.

Maklervertrag BGB: gesetzliche Grundlagen

Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt: Die §§ 652 bis 656d BGB bilden den rechtlichen Rahmen für die Maklertätigkeit. Wer den Maklervertrag im BGB nachschlägt, findet dort sowohl den Erfolgsgrundsatz als auch die Verbraucherschutzregeln, die mit der Reform vom 23. Dezember 2020 eingeführt wurden.

§ 652 BGB enthält den Grundsatz des Maklerrechts: Wer für den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, muss diesen nur zahlen, wenn der Vertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Provision gibt es also für Erfolg, nicht für bloße Bemühung. Die Höhe des Maklerlohns ist grundsätzlich frei vereinbar und orientiert sich an marktüblichen Sätzen, die je nach Region variieren.

Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber 2020 drei Schutzvorschriften ergänzt, die beim Verkauf an Verbraucher greifen: § 656a BGB schreibt die Textform für den Maklervertrag vor, § 656c BGB regelt die hälftige Teilung des Maklerlohns, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird, und § 656d BGB stellt sicher, dass der Käufer niemals einen höheren Anteil tragen muss als der Verkäufer. Verträge, die gegen diese Vorschriften verstoßen, sind ganz oder teilweise unwirksam; Umgehungsversuche verbietet das Gesetz ausdrücklich.

Wichtig ist die Begrenzung des Anwendungsbereichs: Die Schutzvorschriften gelten nur, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft wird. Beim Verkauf an Unternehmer sowie bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder unbebauten Grundstücken bleibt die Provisionsvereinbarung weitgehend frei – hier gelten weiterhin die allgemeinen Regeln der §§ 652 ff. BGB ohne die verschärften Vorgaben zum Verbraucherschutz.

Teilungsprinzip bei der Maklerprovision (§ 656c BGB)

Das Teilungsprinzip ist die zentrale Neuerung der Reform von 2020. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher darf der Käufer nicht stärker zur Kasse gebeten werden als der Verkäufer. § 656c BGB und § 656d BGB lassen drei zulässige Modelle zu:

• Doppelauftrag mit hälftiger Teilung: Der Makler wird von beiden Seiten beauftragt und verlangt von Verkäufer und Käufer jeweils die Hälfte der Gesamtprovision. § 656c BGB erlaubt diese Doppeltätigkeit ausdrücklich, verlangt aber zwingend die gleiche Höhe auf beiden Seiten.
• Innenprovision: Der Eigentümer beauftragt und bezahlt den Makler allein; für den Käufer ist die Leistung dann provisionsfrei. Dieses Modell ist vor allem in Märkten mit hoher Nachfrage verbreitet.
• Aufteilung mit höherem Verkäuferanteil: Der Käufer darf auch weniger als die Hälfte tragen, etwa ein Drittel – sofern der Verkäufer mindestens denselben Anteil vertraglich übernimmt.

Unzulässig ist dagegen jedes Modell, bei dem der Käufer mehr zahlt als der Verkäufer. Ein Maklervertrag, der den Käufer zu einem höheren Lohn verpflichtet als den Verkäufer, ist unwirksam. Ebenso wenig darf die Regel umgangen werden, etwa indem der Verkäufer formal keine Provision übernimmt, dafür aber auf einen Teil des Kaufpreises verzichtet und der Käufer die volle Provision trägt.

Nach übereinstimmenden Berichten von Fachverlagen, darunter MTR Legal und der Verlag Haus & Grund, hat der Bundesgerichtshof mit Urteilen vom 6. März 2025 (unter anderem Aktenzeichen I ZR 32/24) bestätigt, dass solche Umgehungskonstruktionen unwirksam sind – mit der Folge, dass der Käufer im Streitfall gar keine Provision zahlen muss. Ein weiteres Urteil des BGH vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) zeigt nach Einschätzung von MTR Legal, dass die Rechtsprechung zum Halbteilungsgrundsatz weiter in Bewegung ist. Eigentümer und Käufer sollten diese Entwicklung im Blick behalten und Provisionsvereinbarungen im Einzelfall prüfen lassen; eine abschließende rechtliche Bewertung ersetzt dieser Überblick nicht.

Textformpflicht für den Maklervertrag (§ 656a BGB)

§ 656a BGB schreibt vor, dass ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Textform geschlossen werden muss, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Textform nach § 126b BGB bedeutet: Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger genügt. E-Mail, Brief oder Fax erfüllen die Anforderung; eine handschriftliche Unterschrift oder eine qualifizierte elektronische Signatur ist nicht erforderlich. In der Praxis kommt der Vertrag daher häufig per E-Mail-Wechsel oder durch ein bestätigtes Exposé zustande – umso wichtiger ist es, Formulare und Bestätigungen aufmerksam zu lesen, bevor man zustimmt.

Die Folge eines Formverstoßes ist gravierend: Ein Maklervertrag, der die Textform nicht einhält, ist unwirksam. Der Makler kann dann keine Provision verlangen – auch nicht, wenn seine Tätigkeit tatsächlich zum Kaufvertrag geführt hat. Bereits gezahlte Beträge können unter Umständen zurückgefordert werden. Für Eigentümer ist die Textform damit kein bürokratisches Detail, sondern ein wirksamer Schutzmechanismus gegen überraschende Provisionsforderungen. Für gewerbliche Objekte und Unternehmer als Käufer gilt die Textformpflicht dagegen nicht.

Widerrufsrecht bei Fernabsatz- und Haustürgeschäften

Wird der Maklervertrag per E-Mail, über ein Online-Formular, am Telefon oder bei einem Gespräch an der Haustür geschlossen, handelt es sich regelmäßig um einen Fernabsatzvertrag oder einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag. Dann steht Ihnen als Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach den §§ 312g und 355 BGB zu. Die Frist beginnt allerdings erst, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Frist deutlich – im Extremfall um bis zu zwölf Monate. Für Makler kann das teuer werden, für Eigentümer ist es ein wichtiges Schutzinstrument. Wie Sie den Vertrag in einem solchen Fall widerrufen oder ordentlich beenden, erklärt der Vertiefungsartikel „Maklervertrag kündigen“ hier auf im heute.

Checkliste: Was ein guter Maklervertrag regeln sollte

Bevor Sie unterschreiben, lohnt ein Blick auf fünf Punkte, die in der Praxis am häufigsten für Streit sorgen:

• Laufzeit: Der Vertrag sollte klar befristet sein; üblich sind drei bis sechs Monate. Vorsicht bei Klauseln zur automatischen Verlängerung und bei überlangen Bindungsfristen.
• Leistungsumfang: Die Aufgaben des Maklers sollten konkret aufgelistet sein – etwa Vermarktung in relevanten Portalen, Erstellung des Exposés, Durchführung von Besichtigungen, Prüfung der Käuferbonität und Begleitung bis zum Notartermin. Je genauer der Umfang beschrieben ist, desto besser lässt sich später prüfen, ob der Makler seine Pflichten erfüllt hat.
• Exposé und Fotos: Klären Sie, wer Exposé und Fotos erstellt und bezahlt, in welcher Qualität sie angefertigt werden und wem die Nutzungsrechte nach Vertragsende zustehen.
• Reservierungsgebühren: Gebühren dafür, dass ein Interessent die Immobilie „reserviert“ bekommt, werden von der Rechtsprechung sehr kritisch gesehen und häufig als unzulässig eingestuft. Solche Klauseln sollten Sie nicht ohne rechtliche Prüfung akzeptieren.
• Kündigung: Der Vertrag sollte die ordentliche Kündigungsfrist, die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bei Pflichtverletzung und die Form der Kündigung eindeutig regeln.

Darüber hinaus gehören die Provisionshöhe, die Fälligkeit und die Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer transparent in den Vertrag – ebenso der Hinweis auf die Textform und, bei Fernabsatzverträgen, die Widerrufsbelehrung. Je klarer diese Punkte formuliert sind, desto geringer das Konfliktpotenzial auf beiden Seiten.

Häufige Fragen zum Maklervertrag (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag?

Beim Alleinauftrag dürfen Sie während der Laufzeit keinen weiteren Makler beauftragen, behalten aber das Recht, selbst zu verkaufen – finden Sie den Käufer privat, wird keine Provision fällig. Beim qualifizierten Alleinauftrag verzichten Sie zusätzlich auf dieses Eigenverkaufsrecht: Die Provision steht dem Makler dann auch zu, wenn der Käufer aus Ihrem eigenen Umfeld kommt.

Muss ich Provision zahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Beim einfachen Maklerauftrag und beim gewöhnlichen Alleinauftrag grundsätzlich nicht, denn dort bleibt Ihr Eigenverkaufsrecht bestehen. Beim qualifizierten Alleinauftrag dagegen ja – hier ist die Provision auch im Falle des Eigenverkaufs geschuldet, sofern die Klausel wirksam formuliert ist. Maßgeblich ist stets der konkrete Vertragstext.

Wie lange läuft ein Maklervertrag?

Alleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge werden in der Regel befristet abgeschlossen, üblich sind drei bis sechs Monate. Einfache Makleraufträge laufen häufig unbefristet und können mit kurzen Fristen beendet werden. Achten Sie in jedem Fall auf Klauseln zur automatischen Verlängerung.

Was passiert, wenn der Maklervertrag nicht in Textform geschlossen wurde?

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher ist der Vertrag ohne Textform unwirksam – ein Provisionsanspruch entsteht dann nicht, auch wenn der Makler tatsächlich vermittelt hat. Für gewerbliche Objekte und Käufer, die als Unternehmer handeln, gilt die Textformpflicht nicht.

Kann ich einen Maklervertrag vorzeitig beenden?

Ein befristeter Alleinauftrag läuft grundsätzlich bis zum vereinbarten Ende; eine ordentliche Kündigung ist meist erst zum Laufzeitende möglich. Bei schweren Pflichtverletzungen des Maklers – etwa wenn er nachweislich untätig bleibt – kann eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht kommen. Beim einfachen Maklerauftrag sind Sie deutlich flexibler. Details zu Widerruf, Kündigungsfristen und Formulierungen finden Sie im Vertiefungsartikel „Maklervertrag kündigen“.

Unabhängig von der Vertragsart gilt: Lesen Sie jeden Vertragsentwurf vollständig, bevor Sie unterschreiben, und achten Sie besonders auf Laufzeit, Provisionshöhe und Kündigungsregelungen. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung – bei Unsicherheiten oder komplexen Vertragskonstellationen sollten Sie sich fachlich beraten lassen.