Projektentwicklung von Immobilien: Phasen, Akteure und Kalkulation

Die acht Phasen der Immobilien-Projektentwicklung auf der Zeitachse – mit Dauer, Hauptrisiko und zentralen Akteuren je Phase:

• Standort- und Marktanalyse · 1–3 Monate · Hauptrisiko: Fehleinschätzung von Nachfrage und Preisniveau · Akteure: Marktforscher, Gutachter, Makler
• Grundstückssicherung · 3–12 Monate · Hauptrisiko: zu hoher Bodenpreis, versteckte Grundstücksmängel · Akteure: Eigentümer, Makler, Notar, Juristen
• Machbarkeitsstudie · 1–3 Monate · Hauptrisiko: Kalkulationsfehler, unrealistische Annahmen · Akteure: Projektentwickler, Architekten, Kostenplaner
• Baurechtschaffung · 12–36 Monate · Hauptrisiko: Verzögerung oder Scheitern des Verfahrens · Akteure: Kommune, Bauamt, Politik, Fachanwälte
• Planung · 6–18 Monate · Hauptrisiko: Planungsfehler, Kostensteigerung in der Ausführungsplanung · Akteure: Generalplaner, Fachplaner, Projektsteuerer
• Vergabe und Bau · 18–36 Monate · Hauptrisiko: Baukostenüberschreitung, Verzögerung, Insolvenz von Gewerken · Akteure: Generalunternehmer, Nachunternehmer, Bauüberwachung
• Vermietung und Verkauf · 6–24 Monate (parallel) · Hauptrisiko: zu geringe Vorvermietung, Preisrückgang am Markt · Akteure: Vertriebs- und Vermietungsmakler, Nutzer, Käufer
• Exit · 3–12 Monate · Hauptrisiko: geringe Marktliquidität, Bewertungsabschläge · Akteure: Investoren, Fonds, Asset Manager, Gutachter

Wasserfall-Herleitung des Trading Profits (illustrative Beispielrechnung, Angaben in Mio. Euro): Erzielbarer Verkaufserlös 44,0 − Grundstückskosten 10,0 − Baukosten 20,0 − Baunebenkosten 4,0 − Finanzierungskosten 2,5 − Vermarktungskosten 1,5 = Trading Profit 6,0, das entspricht 15,8 Prozent auf die Gesamtkosten von 38,0.

Die Projektentwicklung von Immobilien gilt als Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft: Sie verbindet Standortwissen, Kapital und eine Nutzungsidee zu einem fertigen Objekt – vom unbebauten Grundstück bis zum vermieteten oder verkauften Gebäude. Der Weg dorthin führt über acht Phasen, bindet zahlreiche Akteure ein und dauert in der Regel mehrere Jahre. Entsprechend komplex ist das Risikoprofil: Wer eine Phase falsch einschätzt, gefährdet die Marge des gesamten Projekts.

Dieser Beitrag ordnet den Prozess für Fach- und Führungskräfte der Branche ein. Er zeigt die Phasen mit typischer Dauer, Hauptrisiken und beteiligten Akteuren, rechnet die Developer-Kalkulation bis zum Trading Profit durch und erklärt, warum die Baurechtschaffung der eigentliche Werttreiber ist. Ein Blick auf die Geschäftsmodelle Trader-Developer und Investor-Developer sowie auf die Risiken der aktuellen Marktphase rundet die Einordnung ab.

• Acht Phasen: Von der Standort- und Marktanalyse über Grundstückssicherung, Machbarkeitsstudie, Baurechtschaffung, Planung, Vergabe und Bau bis zu Vermietung oder Verkauf und Exit – insgesamt meist vier bis sieben Jahre.
• Kalkulation: Grundstückskosten, Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungs- und Vermarktungskosten stehen dem erzielbaren Verkaufserlös gegenüber; der Überschuss ist der Trading Profit.
• Zwei Geschäftsmodelle: Der Trader-Developer verkauft nach Fertigstellung oder im Forward Deal, der Investor-Developer hält das Objekt im eigenen Bestand – mit jeweils eigener Kapitalstruktur.
• Werttreiber Baurecht: Planungssicherheit durch Bebauungsplan oder Baugenehmigung kann den Bodenwert deutlich verändern und entscheidet über die Wirtschaftlichkeit.
• Aktuelle Risiken: Baukosten, Finanzierungszinsen, Genehmigungsdauer und geforderte Vorvermietungsquoten belasten derzeit die Margen.

Was ist die Projektentwicklung von Immobilien?

Unter Projektentwicklung versteht die Branche die Konzeption und Koordination von Bauprojekten – von der ersten Standortidee bis zum fertigen, vermarkteten Objekt. Der Projektentwickler baut dabei meist nicht selbst. Er organisiert und steuert den gesamten Prozess: Er sichert das Grundstück, beauftragt Planer, schafft Baurecht, strukturiert die Finanzierung, begleitet den Bau und verantwortet Vermietung oder Verkauf.

Damit unterscheidet sich die Rolle klar von der eines rein ausführenden Bauunternehmens. Der Projektentwickler trägt das Entwicklungsrisiko: Er investiert Kapital, lange bevor Erlöse fließen, und verdient an der Differenz zwischen den Gesamtkosten und dem erzielbaren Erlös. Diese Differenz – der Trading Profit – ist die Vergütung für das eingegangene Risiko aus Genehmigung, Marktentwicklung, Bauzeit und Finanzierung.

In der Praxis sind die Übergänge zwischen den Akteurstypen fließend: Viele Bauträger arbeiten wie Projektentwickler, manche Projektentwickler treten zugleich als Bauträger auf. Die detaillierte Abgrenzung zwischen Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer und Projektentwickler mit allen rechtlichen und wirtschaftlichen Unterschieden finden Sie im Beitrag Was ist ein Bauträger?.

Die acht Phasen der Projektentwicklung im Überblick

So unterschiedlich Projekte in Nutzung, Größe und Standort auch sind – der Ablauf folgt einem wiederkehrenden Muster. Die folgende Tabelle zeigt die acht Phasen mit der üblichen Bandbreite der Dauer, dem jeweils dominanten Risiko und den zentralen Akteuren. Die Angaben zur Dauer sind Richtwerte aus der Praxis; im Einzelfall können sie deutlich abweichen.

Hinter jeder Zeile steht ein eigenes Teilverfahren mit eigenen Entscheidungspunkten. Die wichtigsten Inhalte der einzelnen Phasen im Detail:

Phase 1: Standort- und Marktanalyse

Am Anfang steht die Frage, welche Nutzung an welchem Standort wirtschaftlich tragfähig ist. Analysiert werden Makro- und Mikrolage, Einzugsgebiet, Nachfrage der Zielnutzergruppe, konkurrierende Angebote, Leerstände sowie erzielbare Mieten und Verkaufspreise. Das Ergebnis sind belastbare Erlösannahmen und ein erstes Nutzungskonzept – Wohnen, Büro, Logistik, Einzelhandel oder eine Mischnutzung. Große Stadtteilprojekte wie Dietenbach in Freiburg zeigen, wie komplex diese Analysephase ausfallen kann, wenn ein ganzes neues Quartier entsteht. Fehler in dieser Phase wirken durch den gesamten weiteren Prozess, weil jede spätere Kalkulation auf diesen Annahmen aufbaut.

Phase 2: Grundstückssicherung

Passt der Standort, wird das Grundstück angekauft oder gesichert. Üblich sind Kaufverträge mit aufschiebenden Bedingungen – etwa dem späteren Baurecht – oder Optionsverträge, die dem Entwickler ein Ankaufsrecht auf das Grundstück einräumen. Parallel läuft die Due Diligence: Altlasten im Boden, Denkmal- und Ensembleschutz, Erbbaurecht, Wegerechte und ein mögliches kommunales Vorkaufsrecht werden geprüft. Grunderwerbsteuer – deren Höhe je nach Bundesland variiert, wie die Grunderwerbsteuer in Hamburg zeigt – und Notarkosten gehören von Anfang an in die Kalkulation.

Phase 3: Machbarkeitsstudie

Die Machbarkeitsstudie übersetzt die Idee in Zahlen: Bruttogrundfläche und vermarktbare Fläche, Kostenschätzung nach den Kostengruppen der DIN 276, Erlösprognose und eine erste Developer-Kalkulation. Auf dieser Basis fällt die Go-/No-Go-Entscheidung. Seriöse Entwickler testen hier bereits Sensitivitäten – etwa, ab welchem Baukostenniveau oder welcher Erlöserwartung das Projekt kippt.

Phase 4: Baurechtschaffung

Die Baurechtschaffung ist häufig die längste und wertbestimmendste Phase. Liegt noch kein qualifizierter Bebauungsplan vor, muss die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellen – ein förmliches Verfahren mit Beteiligungsrunden der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange. Im unbeplanten Innenbereich genügt ein Bauantrag nach § 34 BauGB, im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans oft ein vereinfachtes Verfahren. Eine Bauvoranfrage kann früh Rechtssicherheit zu Einzelfragen schaffen. Häufig kommen städtebauliche Verträge hinzu, mit denen die Gemeinde Folgekosten oder städtebauliche Ziele auf den Entwickler überträgt. Große Quartiersentwicklungen wie das Rosenberg-Quartier in Heilbronn zeigen, dass dieser Abschnitt mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann.

Phase 5: Planung

Mit gesichertem oder absehbarem Baurecht beginnt die vertiefte Planung: von der Entwurfs- über die Genehmigungs- bis zur Ausführungsplanung. Architekten, Statiker und Fachplaner für Technische Gebäudeausrüstung und Bauphysik arbeiten parallel; die Kostenkontrolle begleitet jede Planungsstufe. Value Engineering – die gezielte Prüfung, welche Ausführungsqualität wirklich nötig ist – hält Spezifikation und Budget im Gleichgewicht.

Phase 6: Vergabe und Bau

Die Ausführung wird an einen Generalunternehmer oder an Einzelgewerke vergeben. Festpreisverträge geben Kostensicherheit, sind in volatilen Marktphasen jedoch teurer oder schwer zu bekommen. Während der Bauzeit steuern Bauleitung und Bauüberwachung Termine, Qualität und Nachträge. Ein besonderes Risiko sind Insolvenzen einzelner Gewerke: Sie erzeugen Verzögerungen und Mehrkosten, die sich selten vollständig abfedern lassen.

Phase 7: Vermietung und Verkauf

Die Vermarktung läuft parallel zur Bauausführung, nicht erst danach. Bei Gewerbeobjekten sichern Ankermieter und eine ausreichende Vorvermietungsquote die Finanzierung ab. Im Wohnungsbau erfolgt der Vertrieb notariell im Einzelverkauf oder en bloc an einen institutionellen Käufer. Marketing, Showroom und Vertriebsprovisionen schlagen als Vermarktungskosten zu Buche.

Phase 8: Exit

Beim Exit trennen sich die Geschäftsmodelle. Im Forward Deal verkauft der Entwickler das Projekt bereits vor Fertigstellung an einen institutionellen Investor; der Käufer erhält dafür in der Regel einen Abschlag für das übernommene Fertigstellungsrisiko. Alternativ erfolgt der Verkauf nach Fertigstellung und weitgehender Vermietung – zu einem höheren Preis, aber mit längerer Kapitalbindung und vollem Marktrisiko bis zum Verkauf. Nach der Abnahme geht das Objekt in die Betreuung des Käufers oder ins Asset Management über.

In der Summe dauert eine Immobilien-Projektentwicklung von der ersten Analyse bis zum Exit meist vier bis sieben Jahre; Baurecht und Bau dominieren die Zeitachse. Entscheidend für das Ergebnis sind jedoch die frühen Phasen: Erlösannahmen, Bodenpreis und Baukostenschätzung bestimmen den späteren Trading Profit, lange bevor der erste Euro Umsatz entsteht.

Wer ist beteiligt? Akteure in der Projektentwicklung

Der Projektentwickler fungiert als Koordinator eines temporären Netzwerks. Auf der Planungsseite stehen Architekten und Generalplaner, ergänzt um Bauingenieure und Fachplaner für Statik, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik und Freianlagen. Die rechtliche Seite besetzen Fachanwälte für Bau-, Planungs- und Immobilienrecht sowie Notare für Grundstücksgeschäfte und Verkaufsabwicklung.

Projektsteuerer überwachen Kosten, Termine und Qualitäten über alle Phasen hinweg – sie sind das Kontrollorgan des Entwicklers im Tagesgeschäft. Auf der Kapitalseite stehen finanzierende Banken, Fonds oder institutionelle Investoren, die Fremd- und teilweise Mezzanine-Kapital bereitstellen. Kommunen, Bauämter und politische Gremien wirken als hoheitliche Akteure mit, ohne die kein Baurecht entsteht. Für die Ausführung kommen Generalunternehmer und Nachunternehmer hinzu, für die Vermarktung Vertriebs- und Vermietungsmakler.

Die Qualität dieses Netzwerks ist ein Erfolgsfaktor: Viele Entwicklungsrisiken – etwa Verzögerungen in der Genehmigung oder Nachtragsforderungen im Bau – lassen sich nur begrenzt vertraglich absichern und hängen maßgeblich von der Zuverlässigkeit der beteiligten Partner ab.

Baurechtschaffung als Werttreiber: Wie Planungsrecht den Bodenwert verändert

Der zentrale ökonomische Hebel der Projektentwicklung liegt nicht im Bauen, sondern im Recht. Ein Grundstück ohne gesichertes Baurecht wird am Markt mit erheblichen Abschlägen gehandelt, weil Art, Maß und Wahrscheinlichkeit der Bebaubarkeit offen sind. Mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan oder einer Baugenehmigung wird aus der Erwartung eine bankfähige Größe: Fläche, Nutzung und Ertragspotenzial sind definiert – und der Bodenwert steigt entsprechend, mitunter erheblich gegenüber dem Ausgangsniveau.

Rechnerisch folgt diese Logik der Residualwertmethode. Beim sogenannten Frontdoor-Ansatz leitet der Entwickler aus dem erwarteten Erlös abzüglich aller Kosten und seiner Zielmarge den maximal zahlbaren Bodenpreis ab. Beim Backdoor-Ansatz steht der Bodenpreis fest – etwa weil ein Eigentümer eine bestimmte Summe fordert – und der Entwickler prüft, welche Erlöse er mindestens erzielen muss, damit das Projekt aufgeht. In beiden Fällen gilt: Je unklarer das Baurecht, desto höher der Risikoabschlag auf den Bodenwert.

Praktisch heißt das: Wer Baurecht schafft, schafft Wert, ohne auch nur einen Kubikmeter Beton zu bewegen. Deshalb sichern erfahrene Entwickler Grundstücke möglichst mit aufschiebenden Bedingungen, die erst mit dem Baurecht wirksam werden, oder über Optionsverträge. Das begrenzt das eingesetzte Kapital in der riskantesten Phase. Wer die Bewertungsseite vertiefen möchte, findet im Beitrag zur Verkehrswert-Berechnung mit Formel die Grundlagen der gängigen Verfahren von Vergleichswert über Ertragswert bis Sachwert.

Das Genehmigungsrisiko bleibt indes real. Gemeinden können Planungsziele ändern, Beteiligungsverfahren verzögern sich, Bebauungspläne können von Dritten gerichtlich angegriffen werden. Städtebauliche Verträge sind für viele Entwickler daher der kalkulierbare Preis der Planungssicherheit: Sie verteilen Folgekosten für Infrastruktur oder städtebauliche Auflagen zwischen Kommune und Entwickler und geben dem Verfahren eine verbindliche Grundlage. Beispiele wie das HAG-Quartier in Bremen oder das Loewitz-Quartier in Leipzig veranschaulichen, wie viele Abstimmungsschritte zwischen Kommune, Politik und Entwickler hinter solchen Quartiersprojekten stehen.

Developer-Kalkulation: Beispielrechnung für den Trading Profit

Die folgende Beispielrechnung ist bewusst illustrativ: Sie zeigt die Logik der Developer-Kalkulation mit glatten, fiktiven Zahlen und bildet keine konkreten Marktpreise oder Kostenstände ab. Alle Werte in Millionen Euro.

Der Trading Profit ist der Überschuss des Verkaufserlöses über die Gesamtkosten und die zentrale Erfolgsgröße des Entwicklers. Bezogen auf die Gesamtkosten beträgt er im Beispiel 15,8 Prozent; bezogen auf den Erlös ergibt sich eine Marge von 13,6 Prozent. Beide Bezugsgrößen sind in der Branche üblich – wichtig ist nur, in Verhandlungen und Berichten klarzustellen, auf welche Basis sich die Prozentangabe bezieht. Als Zielmarke gelten je nach Projektrisiko meist zweistellige Renditen auf die eingesetzten Gesamtkosten; riskante Vorhaben ohne gesichertes Baurecht erfordern höhere Margen als Projekte mit weitgehend geklärten Risiken kurz vor dem Baubeginn.

Zwei Positionen werden in der Praxis regelmäßig unterschätzt. Erstens die Baunebenkosten: Planungshonorare, Gutachten, Erschließungsbeiträge und behördliche Anforderungen summieren sich schnell auf einen nennenswerten zweistelligen Prozentsatz der Baukosten. Zweitens die Finanzierungskosten: Da Projektfinanzierungen sukzessive abgerufen werden, hängt die Zinslast von Zinssatz, Abrufprofil und Bauzeit ab – eine Verzögerung um sechs Monate kann die Position spürbar verteuern. Wie solche Finanzierungen strukturiert sind und welche Bausteine Banken einfordern, erläutert der Beitrag zur Gewerbeimmobilien-Finanzierung.

Sensitivität: Was steigende Baukosten und Zinsen für den Trading Profit bedeuten

Entwicklungsprojekte reagieren empfindlich auf wenige Annahmen. Die folgende Tabelle variiert das Beispiel von oben in vier Stress-Szenarien. Alle Werte in Millionen Euro; die Rendite bezieht sich auf die Gesamtkosten.

Die Rechnung zeigt die Asymmetrie des Entwicklungsrisikos: Schon ein kombinierter Schock aus Baukosten und Zinsen drückt die Rendite im Beispiel um mehr als die Hälfte auf 7,3 Prozent – bei unverändert vollem Entwicklungsrisiko. Tritt gleichzeitig ein Erlösrückgang ein, kann die Marge vollständig verschwinden. Genau diese Stresslogik wenden auch Banken an: Bevor sie eine Projektfinanzierung zusagen, rechnen sie eigene Szenarien mit höheren Kosten, längeren Bauzeiten und niedrigeren Erlösen.

Gegensteuern lässt sich über die Vertrags- und Finanzierungsstruktur: Festpreisvereinbarungen mit Bauunternehmen verlagern das Baukostenrisiko, früh abgeschlossene Zinsbindungen oder Zinssicherungsinstrumente begrenzen die Finanzierungsseite, und kalkulatorische Puffer in jeder Position absorbieren moderate Abweichungen. Entscheidend ist, diese Instrumente bereits in der Machbarkeitsstudie einzupreisen – nachträglich lassen sie sich kaum noch wirtschaftlich ergänzen.

Trader-Developer vs. Investor-Developer: Zwei Geschäftsmodelle, zwei Kapitalstrukturen

Der Trader-Developer entwickelt, um zu verkaufen. Sein Ertrag entsteht einmalig als Trading Profit beim Exit, häufig über einen Forward Deal an einen institutionellen Käufer. Weil die Kapitalbindung kurz sein soll, finanziert er mit hohen Fremdkapitalanteilen über kurzfristige Projektfinanzierungen und setzt Eigenkapital vor allem für Grundstück und Vorlaufkosten ein. Sein Hauptrisiko ist der Marktzustand zum Verkaufszeitpunkt: Fällt die Nachfrage oder steigen die Renditeerwartungen der Käufer, schmilzt die Marge.

Der Investor-Developer entwickelt dagegen für den eigenen Bestand. Sein Ertrag setzt sich aus laufenden Mieten und der langfristigen Wertentwicklung zusammen; die zentrale Kennzahl ist die Rendite auf die Gesamtkosten, also das Verhältnis von anfänglicher Nettomiete zu den Entwicklungskosten. Dieses Modell erfordert mehr Eigenkapital und langfristige Finanzierungen, weil Banken bei Bestandshaltung andere Sicherheiten und Covenants verlangen als bei einem kurzen Entwicklungsdarlehen. Nach Fertigstellung geht das Objekt nahtlos in die eigene Bestandsbewirtschaftung über – Aufgaben wie Mieterstruktur, Instandhaltungsstrategie und Wertsteigerung fallen dann in den Bereich des Asset Managements für Immobilien.

Für die Kapitalstruktur folgt daraus: Der Trader-Developer optimiert auf Kapitalumschlag und verzinst sich über die Marge pro Projekt, der Investor-Developer auf Stabilität und verzinst sich über den Bestand. In volatilen Marktphasen gerät das Trader-Modell zuerst unter Druck, weil Finanzierungskosten und Käuferrenditen sofort auf die Kalkulation durchschlagen, während Bestandshalter über die Mieteinnahmen Zeit gewinnen können.

Risiken der aktuellen Marktphase für Projektentwickler

Vier Felder prägen derzeit das Risikobild der Branche. Die Einordnung ist bewusst allgemein gehalten; konkrete Projekte erfordern immer eine eigene Prüfung.

• Baukosten: Die Kosten für Neubau sind seit 2021 deutlich gestiegen und bewegen sich auf hohem Niveau. Kalkulationen, die auf älteren Kostenansätzen beruhen, tragen nicht mehr; Festpreise sind entsprechend teuer oder schwer zu erhalten.
• Finanzierungskosten: Seit der Zinswende 2022 liegt das Zinsniveau deutlich über dem der 2010er-Jahre. Das verteuert jede Projektphase mit Kapitalbindung und erhöht die Anforderungen der Banken an Eigenkapital und Sicherheiten.
• Genehmigungsdauer: Bauämter und Planungsbehörden sind personell angespannt, Verfahren ziehen sich. Für Entwickler bedeutet das längere Vorlaufkosten und ein höheres Risiko, dass sich Marktbedingungen zwischen Anmeldung und Genehmigung ändern.
• Vorvermietungsquoten: Finanzierungspartner verlangen häufig eine nennenswerte Vorvermietung, bevor Darlehen vollständig ausgezahlt werden. Wo Nutzer zurückhaltend entscheiden, verzögert das den Baustart oder verteuert die Zwischenfinanzierung.

Das Zusammenwirken dieser Faktoren zeigt sich auch im Marktgeschehen: Insolvenzen im Bauträger- und Entwicklersegment haben seit der Zinswende zugenommen, weil Finanzierungskosten, Baukosten und gesunkene Kaufpreise mancherorts gleichzeitig auf die Kalkulationen gedrückt haben. Was Eigentumserwerber in einem solchen Fall konkret tun können, beschreibt der Beitrag Bauträger insolvent: Was Käufer jetzt tun können.

Diese Einordnung ersetzt keine Anlage- oder Rechtsberatung. Für Projektentscheidungen bleiben die individuelle Due Diligence und eine belastbare, auf den konkreten Standort zugeschnittene Kalkulation maßgeblich.

Häufige Fragen zur Immobilien-Projektentwicklung

Was ist der Unterschied zwischen Trader-Developer und Investor-Developer?

Der Trader-Developer entwickelt, um das fertige Objekt zu verkaufen – sein Gewinn ist der einmalige Trading Profit beim Exit. Der Investor-Developer entwickelt für den eigenen Bestand und verdient laufend an Miete und Wertentwicklung. Daraus folgen unterschiedliche Finanzierungen: kurzfristig und fremdkapitalbetont beim Trader, langfristig und eigenkapitalstärker beim Investor.

Was bedeutet Trading Profit in der Projektentwicklung?

Der Trading Profit ist der Überschuss des erzielten Verkaufserlöses über sämtliche Projektkosten – Grundstücks-, Bau-, Bauneben-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten. Er vergütet das Entwicklungsrisiko und wird meist als Prozentsatz der Gesamtkosten angegeben. In der Beispielrechnung oben beträgt er 6,0 Millionen Euro beziehungsweise 15,8 Prozent.

Wie lange dauert eine Immobilien-Projektentwicklung insgesamt?

Von der Standortanalyse bis zum Exit vergehen in der Regel vier bis sieben Jahre. Die längsten Abschnitte sind die Baurechtschaffung mit ein bis drei Jahren – in komplexen Bebauungsplanverfahren auch mehr – sowie Vergabe und Bau mit anderthalb bis drei Jahren. Muss ein Bebauungsplan erst aufgestellt werden, kann sich die Gesamtdauer deutlich verlängern.

Was ist aktuell das größte Risiko für Projektentwickler?

Das größte Risiko liegt im Zusammenwirken mehrerer Faktoren: Hohe Baukosten und Finanzierungszinsen treffen auf lange Genehmigungsverfahren und anspruchsvolle Vorvermietungsanforderungen der Banken. Einzeln lassen sich diese Risiken kalkulieren – in Kombination können sie auch solide geplante Margen aufzehren, wie die Sensitivitätsrechnung in diesem Beitrag zeigt.