Neues WEG-Gesetz: Fenster in der WEG – wer zahlt Austausch und Reparatur?

Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Fenster erneuert werden müssen, beginnt fast immer dieselbe Diskussion: Zahlt die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer? Die Antwort hängt davon ab, wem das Fenster rechtlich gehört, was die Gemeinschaftsordnung regelt und ob es sich um eine reine Instandhaltung oder um eine bauliche Veränderung handelt. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 kommen neue Möglichkeiten bei der Kostenverteilung hinzu. Wer sich zum Thema neues WEG-Gesetz und Fenster informiert, findet häufig widersprüchliche Aussagen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Immobilienprofis sachlich ein – vom zwingenden Gemeinschaftseigentum über die Finanzierung bis zu typischen Streitfällen wie Kostentragungsklauseln und eigenmächtigem Austausch.

Die wichtigsten Antworten in Kürze:

• Fenster sind samt Rahmen, Glas und Beschlägen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum – auch dann, wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuweist.
• Erhaltung und Austausch finanziert deshalb grundsätzlich die Gemeinschaft, über die Erhaltungsrücklage, das Hausgeld oder eine Sonderumlage.
• Kostentragungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung können laufende Instandhaltungskosten auf den einzelnen Eigentümer abwälzen, erfassen aber meist nicht die vollständige Fenstererneuerung.
• Seit dem WEMoG kann die Gemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel für einzelne Maßnahmen per Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Geht der Austausch über die reine Wiederherstellung hinaus – etwa bei Dreifachverglasung oder geänderter Optik –, liegt in der Regel eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG mit eigener Kostenlogik vor.

Neues WEG-Gesetz: Fenster als Gemeinschaftseigentum – der rechtliche Ausgangspunkt

Ob die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer für ein Fenster zahlt, entscheidet sich zuerst an der Eigentumszuordnung. § 5 Abs. 2 WEG ordnet Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, dem Gemeinschaftseigentum zu – auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Fenster schließen eine Öffnung in der Außenwand; ohne sie wäre das Gebäude weder wetterfest noch nutzbar. Rahmen, Verglasung und Beschläge gelten deshalb nach ganz herrschender Auffassung als zwingendes Gemeinschaftseigentum. Der Bundesgerichtshof hat diese Einordnung in einer Grundsatzentscheidung bestätigt und zugleich klargestellt, dass die Gemeinschaft über einen Austausch per Beschluss entscheiden kann.

Für die Praxis folgt daraus: Eine Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die Fenster dem Sondereigentum zuweist, ist insoweit wirkungslos. Vereinbarungen können die Eigentumszuordnung nicht verändern – sie können lediglich die Kostenverteilung anders regeln, dazu später mehr. In dieselbe Kategorie wie Fenster fallen regelmäßig auch Fenstertüren und bodentiefe Verglasungen zur Loggia, weil sie denselben Abschluss der Außenwand bilden.

Unverändert gilt die Zuordnung auch dann, wenn ein Fenster ausschließlich einer einzelnen Wohnung dient. Dass nur ein Eigentümer das Bauteil nutzt, macht es nicht zum Sondereigentum; der Nutzungsbezug spielt erst bei der Kostenverteilung eine Rolle – etwa wenn die Gemeinschaft erwägt, die Kosten für Fenster in bestimmten Einheiten per Beschluss den betroffenen Eigentümern zuzuweisen. Für die Bewertung einer Maßnahme ist daher stets zwischen drei Fragen zu trennen: Wem gehört das Bauteil, wer beschließt über die Maßnahme und wer trägt am Ende die Kosten.

Für Verwalter und Verwaltungsbeiräte ist die Zuordnung praxisrelevant: Wer Eigentümer des Bauteils ist, trägt die Instandhaltungslast, entscheidet über Maßnahmen und haftet bei Vernachlässigung. Solange Fenster Gemeinschaftseigentum sind, liegt diese Verantwortung bei der Gemeinschaft – mit allen Konsequenzen für Planung, Beschlussfassung und Finanzierung, die die folgenden Abschnitte beschreiben.

Wer zahlt Austausch und Reparatur? Finanzierung durch die Gemeinschaft

Aus dem Gemeinschaftseigentum folgt die Kostentragung: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Über konkrete Maßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit; der Verwalter bereitet Angebote, Zeitplan und Finanzierung vor und führt den Beschluss aus. Bezahlt wird aus drei Quellen: aus der Erhaltungsrücklage, die über das Hausgeld laufend gefüllt wird, aus dem laufenden Hausgeld selbst oder – bei größeren Projekten wie einem kompletten Fenstertausch im Zuge einer Fassadensanierung – aus einer Sonderumlage.

Verteilt werden die Kosten grundsätzlich nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägt jeder Eigentümer die Lasten des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis seines Miteigentumsanteils, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes festlegt – etwa einen Schlüssel nach Wohnfläche oder nach Einheiten. Auch die Sonderumlage bedarf eines Beschlusses; ihre Höhe sollte die Verwaltung transparent aus den vorliegenden Angeboten ableiten. Für die Wirtschaftlichkeit spricht vieles dafür, den Fenstertausch gebäudeweit zu bündeln: Gemeinsame Ausschreibungen senken die Stückkosten, und das einheitliche Erscheinungsbild der Fassade bleibt gewahrt.

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört außerdem die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Für Großmaßnahmen wie den gebäudeweiten Fenstertausch empfiehlt sich eine mehrjährige Finanzplanung: Die Verwaltung sollte die laufende Zuführung so bemessen, dass absehbare Erneuerungen nicht vollständig über Sonderumlagen finanziert werden müssen. Eine transparente Darstellung von Rücklagenstand, geplantem Zeitpunkt und geschätzten Kosten erleichtert der Versammlung die Beschlussfassung und beugt dem Vorwurf vor, die Maßnahme sei finanziell nicht vorbereitet.

Praktisch relevant ist auch der Zeitfaktor. Sind Fenster defekt und droht eine Gefahr – etwa durch herabfallende Scheiben oder undichte Rahmen bei eindringender Feuchtigkeit –, darf die Verwaltung zur Gefahrenabwehr kurzfristig tätig werden, statt auf die nächste reguläre Versammlung zu warten. Die eigentliche Erneuerung sollte aber ordentlich beschlossen und dokumentiert werden, damit Kostentragung und Abrechnung später keinen Streit auslösen.

Kostentragungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung – Chancen und Grenzen

Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten Regelungen, nach denen der einzelne Eigentümer „die Kosten der Instandhaltung der Fenster“ trägt. Solche Kostentragungsklauseln sind grundsätzlich zulässig, denn das Gesetz erlaubt abweichende Vereinbarungen zur Kostenverteilung. Sie verändern jedoch nicht die Eigentumszuordnung – das Fenster bleibt Gemeinschaftseigentum, geregelt wird lediglich, wer am Ende zahlt.

Entscheidend ist die Auslegung. Gerichte lesen solche Klauseln in der Regel eng: Sie erfassen die laufende, wiederkehrende Instandhaltung, also kleinere Reparaturen und Pflege, nicht aber die komplette Erneuerung eines Fensters. Ist der Wortlaut unklar, wird im Zweifel zugunsten der Gemeinschaft entschieden. Für die Praxis hat sich folgende Orientierung bewährt:

• Meist von der Klausel erfasst: der Innenanstrich der Fenster, kleine Reparaturen an Beschlägen und Dichtungen sowie Einstell- und Pflegearbeiten.
• Meist nicht erfasst: der komplette Austausch alter Fenster, der Ersatz der Verglasung im Rahmen einer Gesamtsanierung sowie Maßnahmen, die fassadenweit angelegt sind.

Maßgeblich ist immer der genaue Wortlaut der Gemeinschaftsordnung. Formulierungen, die ausdrücklich auch „Erneuerung“ oder „Ersatzbeschaffung“ nennen, gehen weiter als der bloße Verweis auf „Instandhaltung“. Auch der Entstehungszeitpunkt und die systematische Einordnung der Klausel können die Auslegung beeinflussen. Ob eine einmal vereinbarte Kostentragungsregelung ihrerseits durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, beurteilt die Rechtsprechung zunehmend offen: Jüngere Entscheidungen lassen erkennen, dass Regelungen zur Verteilung laufender Instandhaltungskosten grundsätzlich beschlussfähig sein können, sofern sie nicht ausdrücklich als unveränderbar vereinbart wurden. Eine dauerhafte Abwälzung der kompletten Erneuerungskosten auf einzelne Eigentümer dürfte dagegen eher eine Vereinbarung mit den hierfür vorgesehenen Quoren erfordern. Wegen der Tragweite für die langfristige Finanzplanung sollten Verwaltungen diesen Punkt vor einer Beschlussfassung rechtlich prüfen lassen. Der Blick in die Dokumente lohnt sich daher vor jeder größeren Maßnahme – und nicht erst, wenn der Streit um die Rechnung begonnen hat.

Kostenverteilungsschlüssel ändern – die WEMoG-Möglichkeit nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Die WEMoG-Reform hat der Gemeinschaft ein flexibles Instrument an die Hand gegeben: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss für einzelne Maßnahmen eine von der gesetzlichen oder vereinbarten Regelung abweichende Kostenverteilung beschließen. Voraussetzung ist ein ordentlicher Beschluss in der Eigentümerversammlung; eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist dafür nicht erforderlich.

Das ist besonders relevant, wenn Fenster nicht gebäudeweit, sondern nur in einzelnen Einheiten getauscht werden sollen – etwa weil einige Wohnungen bereits modernisiert wurden und andere nicht. Ohne abweichenden Beschluss müssten alle Eigentümer nach dem allgemeinen Schlüssel zahlen, obwohl nur wenige profitieren. Mit einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft stattdessen festlegen, dass die betroffenen Eigentümer die Kosten ihrer Fenster selbst oder anteilig tragen. Umgekehrt lässt sich auf dieser Grundlage auch regeln, dass die Gemeinschaft sich an einer Maßnahme beteiligt, die einzelnen Eigentümern besonders nützt oder die formal über die reine Erhaltung hinausgeht.

Zwei Grenzen sollten Verwalter kennen. Erstens muss der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen: Eine willkürliche Belastung einzelner Eigentümer ohne sachlichen Grund ist angreifbar. Zweitens wirkt ein solcher Einzelfallbeschluss nicht automatisch für die Zukunft – für jede weitere Maßnahme ist ein neuer Beschluss erforderlich, sofern die Gemeinschaft die Verteilung nicht dauerhaft regelt. Von dieser Einzelfalllösung zu trennen ist die dauerhafte Änderung des Verteilungsschlüssels: Sie erfordert eine Vereinbarung mit den hierfür vorgesehenen Quoren und ist ein eigenes Verfahren. Regelmäßig genügt für den Verteilungsbeschluss die einfache Mehrheit, sofern die Gemeinschaftsordnung kein höheres Quorum festlegt. Eigentümer, die den Beschluss für fehlerhaft halten, können ihn binnen eines Monats nach Beschlussfassung anfechten (§ 45 WEG); bis zu einer gerichtlichen Entscheidung bleibt er grundsätzlich wirksam. Für die Dokumentation empfiehlt es sich, Maßnahme, betroffene Einheiten und Verteilungsmaßstab im Beschluss konkret zu benennen, damit die Abrechnung später nachvollziehbar bleibt.

Erhaltung oder bauliche Veränderung? Die Abgrenzung nach § 20 WEG

Die zweite große Weiche bei der Kostentragung betrifft den Charakter der Maßnahme. Reine Erhaltung ist die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands: Defekte Fenster werden durch gleichwertige ersetzt, Funktion und Erscheinungsbild bleiben im Wesentlichen gleich. Solche Instandsetzungen kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); finanziert wird nach dem allgemeinen Schlüssel oder nach einem Beschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG liegt dagegen vor, wenn der Austausch über die Wiederherstellung hinausgeht. Typische Fälle am Fenster: der Umstieg auf Dreifachverglasung ohne Sanierungsanlass, einbruchhemmende Ausstattung, eine andere Rahmenfarbe oder ein Materialwechsel, der das Fassadenbild verändert. Hier gelten eigene Regeln für Beschluss und Kosten. Bestimmte Veränderungen kann jeder Eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich verlangen, darunter Maßnahmen, die dem Einbruchschutz dienen; die Kosten trägt dann in der Regel der begünstigte Eigentümer, sofern die Gemeinschaft keine Beteiligung beschließt. Sonstige Veränderungen setzen grundsätzlich die Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer voraus, die unter engen Voraussetzungen durch einen Mehrheitsbeschluss ersetzt werden kann (§ 20 Abs. 2 bis 4 WEG).

Praktisch heikel ist der Umstieg auf höherwertige Verglasung im Zuge eines ohnehin fälligen Austauschs. Er kann als modernisierende Instandsetzung einzuordnen sein: Der Erhaltungsanteil – also der Betrag, den ein gleichwertiger Austausch gekostet hätte – bleibt Sache der Gemeinschaft, während über die Mehrkosten für den höheren Standard und deren Verteilung gesondert entschieden werden muss. Eine pauschale Aussage, wer im Einzelfall welchen Anteil trägt, ist nicht seriös möglich; maßgeblich sind Anlass, Umfang und Beschlusslage.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Trennung: Kostet der Austausch aller Fenster in gleichwertiger Ausführung 50.000 Euro, die gewünschte Dreifachverglasung dagegen 65.000 Euro, verbleibt der Erhaltungsanteil von 50.000 Euro bei der Gemeinschaft. Über die Mehrkosten von 15.000 Euro ist gesondert zu beschließen – etwa dass sie die begünstigten Eigentümer tragen oder dass sich die Gemeinschaft auf Antrag beteiligt. Wer diese Trennung bereits im Beschluss sauber abbildet, verhindert spätere Streitigkeiten über Rückforderungen und Erstattungen.

Die konsequente Trennung lohnt sich: Wer eine bauliche Veränderung wie eine schlichte Erhaltung behandelt, riskiert anfechtbare Beschlüsse und spätere Streitigkeiten über bereits bezahlte Rechnungen. Verwaltungen sollten daher vor der Tagesordnung dokumentieren, ob es um Wiederherstellung, um eine Verbesserung oder um beides geht.

Kostentragung nach Bauteil im Überblick

Weil die Eigentumszuordnung bauteilbezogen entscheidet, hilft ein kompakter Überblick. Die folgende Tabelle zeigt den Regelfall ohne abweichende Kostentragungsklausel:

Die Übersicht bildet den gesetzlichen Ausgangspunkt ab. Kostentragungsklauseln, Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder die Einordnung als bauliche Veränderung können die Verteilung im Einzelfall verschieben – an der Eigentumszuordnung der Bauteile ändert das nichts. Beim Rollladen kommt es darauf an, ob er fest mit dem Gebäude verbunden ist oder überwiegend dem individuellen Gebrauch der Wohnung dient. Fest verbaute Rollläden und außenliegende Sonnenschutzelemente werden häufig dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet, weil sie dem Wetterschutz und der Wärmedämmung des Gebäudes dienen; bei nachträglich vom Eigentümer angebrachten oder rein individuell genutzten Varianten kann die Zuordnung jedoch anders ausfallen. Die Abgrenzung bleibt deshalb einzelfallabhängig.

Nebenfragen – Innenanstrich, Eigentümerschäden, eigenmächtiger Austausch

Drei Randfragen tauchen in der Verwaltungspraxis besonders häufig auf:

Innenanstrich der Fenster

Die Innenflächen der Fenster und ihr Anstrich gehören zum Sondereigentum. Streichen, Lackieren und Pflegen von innen zahlt deshalb der einzelne Eigentümer – unabhängig davon, ob zusätzlich eine Kostentragungsklausel existiert. Davon zu trennen sind die mechanischen Funktionsteile wie Scharniere und Schließbleche: Sie bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie von innen zugänglich sind.

Vom Eigentümer verursachte Schäden

Beschädigt ein Eigentümer ein Fenster schuldhaft – etwa durch unsachgemäße Montage von Markisen oder Satellitenschüsseln, durch Bohrungen im Rahmen oder durch falsches Lüftungsverhalten mit Folgeschäden –, muss er die Reparatur selbst tragen. Die Gemeinschaft kann Ersatz verlangen; je nach Fall greifen die Gebäudeversicherung oder die Privathaftpflicht des Verursachers ein. Umstritten ist mitunter die Beweisfrage, weshalb eine zeitnahe Dokumentation durch die Verwaltung sinnvoll ist.

Eigenmächtiger Fensteraustausch

Tauscht ein Eigentümer Fenster ohne Beschluss oder Zustimmung aus, handelt er auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko. Ein Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft besteht regelmäßig nicht, selbst wenn der Austausch objektiv sinnvoll war. Weicht das neue Fenster optisch ab, kann die Gemeinschaft im Extremfall die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen. Wer einen Austausch wünscht, sollte daher vorab einen Beschluss einholen, statt vollendete Tatsachen zu schaffen.

Häufige Fragen zu Fenstern in der WEG (FAQ)

Sind Fenster in der WEG Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Fenster einschließlich Rahmen, Verglasung und Beschlägen sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Eine Teilungserklärung, die sie dem Sondereigentum zuweist, ist insoweit unwirksam; sie kann allenfalls die Kostentragung anders regeln.

Wer zahlt den Fensteraustausch in der WEG?

Grundsätzlich die Gemeinschaft – über die Erhaltungsrücklage, das Hausgeld oder eine Sonderumlage. Ausnahmen gelten, wenn eine Kostentragungsklausel die laufende Instandhaltung dem Eigentümer zuweist, die Gemeinschaft einen abweichenden Schlüssel beschließt oder es sich um eine bauliche Veränderung auf Wunsch einzelner Eigentümer handelt.

Kann die Teilungserklärung die Fensterkosten auf den einzelnen Eigentümer abwälzen?

Teilweise. Kostentragungsklauseln können die laufende Instandhaltung übertragen, werden aber eng ausgelegt und erfassen meist nicht die komplette Erneuerung. Entscheidend ist der genaue Wortlaut der Gemeinschaftsordnung.

Gibt es Geld zurück bei eigenmächtigem Fensteraustausch?

Regelmäßig nein. Wer ohne Beschluss austauscht, trägt die Kosten selbst und riskiert zusätzlich, dass die Gemeinschaft die Wiederherstellung des einheitlichen Fassadenbilds verlangt.

Kann die Kostenverteilung für den Fenstertausch per Beschluss geändert werden?

Ja. Seit dem WEMoG kann die Eigentümerversammlung für einzelne Maßnahmen mit Mehrheitsbeschluss eine abweichende Kostenverteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa wenn nur in einzelnen Wohnungen Fenster getauscht werden.

Praxishinweis: Vor dem Fenstertausch Beschluss und Gemeinschaftsordnung prüfen

Verwaltungen und Eigentümer können den Aufwand in drei Schritten strukturieren: Erstens sollten sie Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung auf Kostentragungsklauseln prüfen. Zweitens gehört die geplante Maßnahme auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung; beschlossen werden sollten sowohl die Maßnahme selbst als auch – bei Bedarf – eine abweichende Kostenverteilung. Drittens empfiehlt sich eine saubere Dokumentation von Beschluss, Angeboten und Abrechnung, damit die Zuordnung später nachvollziehbar bleibt. Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Verwaltung, Verwaltungsbeirat und Eigentümern spart in der Regel Zeit und vermeidet doppelte Kosten. So lassen sich die meisten Streitigkeiten vermeiden, bevor Rechnungen geschrieben werden. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; bei umstrittenen Klauseln oder komplexen Sanierungen ist die fachkundige Prüfung des Einzelfalls ratsam.