Gesetzliche Kündigungsfrist im Mietvertrag: Regeln für Mieter und Vermieter

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge über Wohnraum folgt einem klaren Grundsatz: Mieter kündigen stets mit einer Frist von drei Monaten, Vermieter dagegen mit einer Frist, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses staffelt und bis zu neun Monate betragen kann. Geregelt ist das in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Entscheidend für den Fristbeginn ist nicht das Datum des Kündigungsschreibens, sondern der Zugang beim Empfänger – und der muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen, damit die Frist noch in diesem Monat zu laufen beginnt.

Dieser Ratgeber stellt die Fristen für beide Vertragsseiten vollständig gegenüber, erklärt die Berechnung anhand eines konkreten Kalenderbeispiels und ordnet die wichtigsten Sonderfälle ein: alte Mietverträge mit abweichenden Klauseln, den beiderseitigen Kündigungsverzicht, befristete Verträge und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Darstellung dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Mieter können einen unbefristeten Wohnraummietvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.
• Vermieter müssen je nach Mietdauer eine Frist von drei Monaten (bis zu fünf Jahren), sechs Monaten (mehr als fünf Jahre) oder neun Monaten (mehr als acht Jahre) einhalten.
• Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Empfänger zugehen; bei späterem Zugang verschiebt sich das Vertragsende um einen vollen Monat.
• Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht ist in Formularmietverträgen für höchstens vier Jahre zulässig.
• Befristete Mietverträge können während der vereinbarten Laufzeit ordentlich nicht gekündigt werden.

Die gesetzliche Kündigungsfrist im Mietvertrag: Das Wichtigste in Kürze

Die gesetzliche Kündigungsfrist im Mietvertrag über Wohnraum ist in § 573c BGB festgelegt. Die Norm regelt die sogenannte ordentliche Kündigung, also die vertragsgemäße Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses ohne besonderen Anlass. Ihr Kern ist eine bewusste Asymmetrie: Die Mieterseite kann das Mietverhältnis jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einer festen Frist von drei Monaten beenden. Die Vermieterseite ist doppelt stärker gebunden – zum einen durch eine Frist, die mit der Dauer des Mietverhältnisses wächst, zum anderen durch die Pflicht, einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund nach § 573 BGB darzulegen, etwa Eigenbedarf, die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung oder erhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters.

Diese Staffelung ist Ausdruck des gesetzlichen Bestandsschutzes: Je länger ein Mieter in einer Wohnung lebt, desto mehr Zeit soll er haben, sich auf einen Umzug einzustellen. Für die Praxis bedeutet das, dass die Frist der Vermieterseite im Zeitpunkt der Kündigung neu bestimmt werden muss – sie richtet sich nach der Mietdauer im Moment des Zugangs des Kündigungsschreibens.

Formseitig gilt: Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB der schriftlichen Form, das Schreiben muss eigenhändig unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder mündlich ist formunwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht – selbst dann nicht, wenn der Empfänger sie tatsächlich zur Kenntnis nimmt. Stehen auf einer Vertragsseite mehrere Personen – etwa zwei gemeinsam mietende Partner oder eine Eigentümergemeinschaft –, muss die Kündigung grundsätzlich von allen beziehungsweise gegenüber allen erklärt werden.

Damit das Schreiben seine Wirkung entfaltet, sollte es einige Mindestangaben enthalten: Namen und Anschriften beider Vertragsparteien, das Datum, eine unmissverständliche Kündigungserklärung, aus der das betroffene Mietverhältnis – etwa über die Wohnungsanschrift – eindeutig hervorgeht, sowie die eigenhändige Unterschrift aller kündigenden Vertragspartner. Die Angabe des Beendigungstermins ist nicht zwingend erforderlich, schafft aber Klarheit; üblich ist die Formulierung „zum nächstzulässigen Termin“ oder ein konkretes Enddatum. Kündigt der Vermieter, muss das Schreiben außerdem den Kündigungsgrund benennen: Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse anzugeben, und eine Vermieterkündigung ohne Begründung ist unwirksam, selbst wenn tatsächlich ein Grund vorliegt.

Erhält ein Mieter eine ordentliche Kündigung, kann er ihr unter den Voraussetzungen des § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Auch für diesen Widerspruch gilt eine Frist: Er muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter erklärt werden.

Schließlich ist der Geltungsbereich zu beachten: § 573c BGB betrifft Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerberaummiete, Pachtverhältnisse oder Mietverträge über möblierte Zimmer im Haushalt des Vermieters gelten teilweise abweichende Fristen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich durchgehend auf den klassischen, unbefristeten Wohnraummietvertrag.

Kündigungsfrist im Mietvertrag: Alle Fristen im Überblick

Die Kündigungsfrist im Mietvertrag lässt sich am schnellsten erfassen, wenn beide Vertragsseiten nebeneinandergestellt werden. Die Mieterfrist bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit konstant, die Vermieterfrist steigt in zwei Stufen an:

Hinweis zur Anwendung der Fristen: Die Kündigung ist jeweils spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf beziehungsweise acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Ab wann die Mietdauer zählt

Maßgeblich für die Staffelung ist die Zeit seit der Überlassung des Wohnraums, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. In der Praxis fallen beide Zeitpunkte meist zusammen; bei einer nachträglich bezogenen Wohnung oder einem Vertrag, der rückwirkend geschlossen wurde, kann die Differenz jedoch relevant werden. Ein Beispiel: Besteht das Mietverhältnis seit März 2019 und geht die Kündigung des Vermieters im Mai 2025 zu, beträgt die Mietdauer mehr als sechs Jahre. Damit gilt für den Vermieter bereits die sechsmonatige Frist, während die Mieterseite weiterhin mit drei Monaten kündigen könnte. Überschreitet die Mietdauer während einer bereits laufenden Kündigungsfrist eine Stufe, bleibt die zum Kündigungszeitpunkt geltende Frist maßgeblich.

Vertraglich abweichende Fristen

Mietvertragliche Klauseln können von der gesetzlichen Regel abweichen, allerdings nur in eine Richtung: Nach § 573c Abs. 4 BGB kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Eine Formularklausel, die für Mieter eine längere Frist als drei Monate vorsieht, ist daher unwirksam – der Mieter darf sich in diesem Fall auf die gesetzliche Dreimonatsfrist berufen. Zulässig sind dagegen Vereinbarungen, die den Mieter besserstellen, etwa eine kürzere Kündigungsfrist von vier Wochen. Umgekehrt kann eine Klausel, die für den Vermieter eine längere Frist als das Gesetz festsetzt, wirksam sein, weil sie den Vermieter belastet und nicht den Mieter – dieser Fall spielt vor allem bei alten Verträgen eine Rolle, wie der folgende Abschnitt zeigt.

Fristberechnung: Warum der dritte Werktag entscheidend ist

Die zentrale Rechenregel steht im ersten Satz des § 573c Abs. 1 BGB: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ Drei Begriffe in diesem Satz bestimmen das Ergebnis jeder Fristberechnung.

Werktag meint alle Kalendertage mit Ausnahme von Sonn- und gesetzlichen Feiertagen. Der Samstag zählt als Werktag mit. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, genügt der Zugang an diesem Tag noch der Frist; ein Sonntag oder ein gesetzlicher Feiertag wie Neujahr zählt bei der Ermittlung des Stichtags dagegen nicht mit.

Zugang bedeutet, dass das Kündigungsschreiben so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser unter gewöhnlichen Verhältnissen Kenntnis nehmen kann – klassisch der Einwurf in den Briefkasten. Nicht das Absendedatum, sondern der Empfangstag ist maßgeblich. Wer die Kündigung am zweiten Werktag zur Post gibt, trägt das Risiko, dass der Brief erst nach dem dritten Werktag ankommt. Als Nachweis des Zugangs haben sich in der Praxis das Einwurfeinschreiben und die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung bewährt. Vom Übergabe-Einschreiben ist dagegen abzuraten: Es gilt erst als zugegangen, wenn der Empfänger den Brief annimmt oder bei der Post abholt – verweigert er die Annahme oder holt er die Sendung nicht ab, verstreicht womöglich der Monatswechsel ohne wirksamen Zugang. Wer ohne Postweg kündigen möchte, kann das Schreiben auch selbst in den Briefkasten des Empfängers werfen; zur Absicherung empfiehlt es sich, den Einwurf durch eine Zeugin oder einen Zeugen bestätigen zu lassen und Datum sowie Uhrzeit zu notieren.

Ablauf des übernächsten Monats definiert den Endpunkt der Frist. Geht die Kündigung im Januar fristgerecht zu, läuft der Februar als erster voller Monat an, der übernächste Monat ist der März: Das Mietverhältnis endet mit dem 31. März. Bei der Mieterkündigung beträgt die wirksame Vorlaufzeit damit je nach Zugangszeitpunkt faktisch bis zu drei Monate.

Kalenderbeispiel mit drei konkreten Terminen

Wie ein einziger Tag den Auszugstermin um einen ganzen Monat verschiebt, zeigt das folgende Beispiel für eine Mieterkündigung mit dreimonatiger Frist. Im Januar 2025 fällt Neujahr auf einen Mittwoch; der erste Werktag ist daher der 2. Januar, der dritte Werktag der 4. Januar – ein Samstag:

Der Vergleich der ersten beiden Zeilen macht den Hebel deutlich: Ob das Schreiben am Samstag, den 4. Januar 2025, oder erst am Montag, den 6. Januar 2025, im Briefkasten des Vermieters liegt, entscheidet über einen vollen Monat Mietdauer – im Beispiel über die Frage, ob die Wohnung zum 31. März oder erst zum 30. April 2025 frei wird. Für Vermieter gilt dieselbe Zugangslogik; aufgrund der längeren Fristen von sechs oder neun Monaten wirkt sich ein verspäteter Zugang dort ebenfalls um einen Monat verschiebend aus, nur auf einem höheren Ausgangsniveau. Konkret bedeutet das für eine Vermieterkündigung, die fristgerecht im Januar 2025 zugeht: Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren endet der Vertrag zum 30. Juni 2025, bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren zum 30. September 2025. Wer einen bestimmten Auszugstermin anstrebt, sollte die Kündigung daher frühzeitig aufgeben und den Zugang dokumentieren.

Kündigungsfrist bei alten Mietverträgen: Was noch gilt

Die heutige Staffel von drei, sechs und neun Monaten gilt in dieser Form seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001. Für Wohnraummietverhältnisse, die vor diesem Stichtag geschlossen wurden, galten zuvor längere Höchstfristen: Nach zehn Jahren Mietdauer betrug die Kündigungsfrist für Vermieter bis zu zwölf Monate. Viele Verträge aus dieser Zeit enthalten entsprechende Klauseln, die bis heute unverändert weiterlaufen.

Ob eine solche Altvertragsklausel noch wirksam ist, bemisst sich wiederum an § 573c Abs. 4 BGB. Das Gesetz untersagt Abweichungen nur zum Nachteil des Mieters. Eine Klausel, die dem Vermieter eine zwölfmonatige Frist auferlegt, benachteiligt jedoch die Vermieterseite, nicht die Mieterseite – sie bleibt deshalb grundsätzlich wirksam. Mieter können sich dagegen auf die heutige, kürzere gesetzliche Frist von drei Monaten berufen, weil jede vertragliche Verlängerung ihrer eigenen Frist unzulässig wäre.

Für die Praxis ergibt sich eine einfache Prüfreihenfolge: Zuerst ist der Blick in den eigenen Mietvertrag und dessen Kündigungsklausel geboten. Steht dort eine Frist, die für den Mieter kürzer oder für den Vermieter länger ausfällt als das Gesetz, kann sie fortgelten. Enthält der Vertrag eine Regelung, die den Mieter schlechter stellt als § 573c BGB, ist sie nichtig, und es gilt automatisch die gesetzliche Frist. In Zweifelsfällen – etwa bei sehr alten, mehrfach ergänzten Vertragsunterlagen – empfiehlt sich eine fachkundige Prüfung, da die Bewertung einzelner Klauseln von ihrer genauen Formulierung abhängt.

Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Die Vier-Jahres-Grenze

Ein Kündigungsverzicht ist eine vertragliche Vereinbarung, mit der beide Seiten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Solche Klauseln finden sich häufig in Formularmietverträgen, etwa um beiden Seiten Planungssicherheit für die ersten Vertragsjahre zu geben. Während des Verzichtszeitraums ruht die ordentliche Kündigung; das Mietverhältnis läuft weiter, bis der Verzicht abgelaufen ist.

Für Formularmietverträge hat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine klare Grenze gezogen: Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht ist für höchstens vier Jahre zulässig. Wird diese Grenze überschritten, ist die Klausel insgesamt nichtig – sie gilt nicht lediglich bis zur Vier-Jahres-Marke weiter, sondern entfaltet von Anfang an keine Bindungswirkung. Beide Seiten können sich dann auf die gesetzlichen Fristen berufen.

Zwei weitere Fallstricke sind zu beachten. Erstens muss der Verzicht in einem vorformulierten Vertrag beiderseitig gelten: Eine Klausel, die nur den Mieter bindet, den Vermieter aber freistellt, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Zweitens bleibt das Recht zur außerordentlichen beziehungsweise fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund auch während eines wirksamen Kündigungsverzichts bestehen – ein Verzicht kann dieses gesetzliche Recht nicht ausschließen. Bei nachweislich individuell ausgehandelten Vereinbarungen, die nicht als Formularklausel gestellt wurden, gelten großzügigere Maßstäbe; hier hat der Bundesgerichtshof auch längere Bindungszeiträume für zulässig erklärt. Nach Ablauf eines wirksamen Verzichts gelten automatisch wieder die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB – die oben dargestellten drei Monate für Mieter beziehungsweise die gestaffelte Frist für Vermieter.

Eine verwandte Konstellation ist die Staffelmiete: Bei einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB darf das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Klausel bindet – anders als der klassische beiderseitige Kündigungsverzicht – ausdrücklich nur die Mieterseite; für den Vermieter bleibt es bei den gesetzlichen Vorgaben. Mieter mit Staffelmietvertrag sollten daher prüfen, ob und für welchen Zeitraum ihr Kündigungsrecht wirksam ausgeschlossen wurde.

Befristeter Mietvertrag: Ordentliche Kündigung ausgeschlossen

Ein echter Zeitmietvertrag ist während der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nicht ordentlich kündbar – weder für Mieter noch für Vermieter, sofern nicht ausdrücklich ein Kündigungsrecht vereinbart wurde. Welche Voraussetzungen ein Zeitmietvertrag erfüllen muss, wann er sich in einen unbefristeten Vertrag umwandelt und welche Ausnahmen bestehen, erläutert der Beitrag zum befristeten Mietvertrag.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: Sonderfälle kurz erklärt

In gesetzlich geregelten Sonderfällen kommt eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in Betracht – etwa nach dem Tod des Mieters, wenn Erben oder Mitbewohner das Verhältnis beenden wollen, oder nach einer angekündigten Mieterhöhung beziehungsweise Modernisierung, die der Mieter nicht hinnehmen möchte. Auch für Vermieter und Hausverwaltung wirft ein Todesfall in der Mietwohnung eigene Fragen auf. Diese Kündigung verkürzt die reguläre Frist, ohne dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Beendigung vorliegen muss. Die Details, Fristen und Voraussetzungen behandelt der Beitrag zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags; die Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs ist im Beitrag zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf gesondert dargestellt.

Häufige Fragen zur Kündigungsfrist im Mietvertrag

Wie berechnet sich die gesetzliche Kündigungsfrist genau?

Ausgangspunkt ist der Zugang des schriftlichen Kündigungsschreibens beim Empfänger. Erreicht die Kündigung den Empfänger spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats – Samstage zählen mit, Sonn- und Feiertage nicht –, beginnt die Frist mit diesem Monat zu laufen und endet am letzten Tag des übernächsten Monats. Für Mieter sind das drei Monate, für Vermieter je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Geht das Schreiben erst am vierten Werktag oder später zu, beginnt die Frist erst im Folgemonat, und das Vertragsende verschiebt sich um einen vollen Monat.

Gelten in alten Mietverträgen noch längere Fristen?

Das hängt davon ab, wen die Klausel belastet. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, können Fristen von bis zu zwölf Monaten für Vermieter enthalten; solche Regelungen bleiben wirksam, weil sie die Vermieterseite benachteiligen und nicht den Mieter. Klauseln dagegen, die die Mieterfrist über drei Monate hinaus verlängern, sind nach § 573c Abs. 4 BGB nichtig – hier gilt automatisch die gesetzliche Dreimonatsfrist. Der Blick in die eigenen Vertragsunterlagen ist deshalb der erste Schritt jeder Fristprüfung.

Wie lange darf ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag dauern?

In Formularmietverträgen ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht nach der Rechtsprechung für höchstens vier Jahre zulässig. Eine längere Bindung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Außerdem muss der Verzicht beide Seiten gleichermaßen treffen; ein Verzicht nur zu Lasten des Mieters ist nichtig. Wurde die Vereinbarung nachweislich individuell ausgehandelt, können auch längere Bindungszeiträume wirksam sein. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt in jedem Fall unberührt.

Kann ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden?

Ordentlich in der Regel nicht: Ein wirksam abgeschlossener Zeitmietvertrag endet grundsätzlich erst mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit, sofern die Parteien kein Kündigungsrecht vereinbart haben. Möglich bleiben die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in den gesetzlich vorgesehenen Sonderfällen sowie die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Ist die Befristung ihrerseits unwirksam – etwa weil der gesetzlich vorgeschriebene Befristungsgrund fehlt –, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, und es greifen die regulären Fristen des § 573c BGB.

Für die Mehrzahl der Wohnraummietverhältnisse lässt sich die Kündigungsfrist damit schnell bestimmen: drei Monate für Mieter, eine gestaffelte Frist für Vermieter, und stets der Zugang bis zum dritten Werktag als entscheidende Weiche für den Vertragsendpunkt. Wer die eigene Vertragsklausel, die Mietdauer und das Zugangsdatum zusammendenkt, kann den Auszugstermin zuverlässig planen und rechtzeitig die Wohnungsübergabe mit Ablauf und Pflichten vorbereiten – und erkennt, wann eine nähere rechtliche Prüfung im Einzelfall angezeigt ist.