Teilungserklärung: Kosten für Erstellung, Beurkundung und Eintragung

Die Kosten einer Teilungserklärung setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen und steigen mit dem Wert des Objekts. Wer ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen will, zahlt für den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht, die notarielle Beurkundung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Hinzu kommen können anwaltliche Kosten für die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung. Für Eigentümer, Bauträger und Projektentwickler lohnt der genaue Blick auf die einzelnen Posten: Die Spanne reicht von rund 1.500 Euro bei einem einfachen Zweifamilienhaus bis zu einem niedrigen fünfstelligen Betrag bei einem Mehrfamilienhaus mit zwölf und mehr Einheiten. Dieser Beitrag ordnet alle Kostenblöcke mit realistischen Spannen ein, rechnet zwei Beispielobjekte durch und erklärt, wann eine Aufteilung genehmigungspflichtig ist und welche Sperrfristen für bestehende Mieter gelten.

Die wichtigsten Antworten in Kürze:

• Die Gesamtkosten liegen meist zwischen rund 1.500 Euro bei kleinen Objekten und über 10.000 Euro bei großen Mehrfamilienhäusern.
• Vier Kostenblöcke sind immer fällig: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung; optional kommt die anwaltliche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert – in der Regel dem Verkehrswert des Gesamtobjekts – und sind gesetzlich fixiert, nicht nach der Zahl der Einheiten.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Aufteilung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein; die entsprechenden Landesverordnungen treten nach aktueller Gesetzesfassung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft.
• Bestehende Mieter schützt nach der Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, in bestimmten Gebieten von bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).

Teilungserklärung: Kosten aller Kostenblöcke im Überblick

Fünf Kostenblöcke bestimmen die Gesamtrechnung. Zwei davon – Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – hängen von der Zahl der Einheiten und dem Planungsaufwand ab. Die beiden anderen – Notar und Grundbuchamt – berechnen sich aus dem Geschäftswert des Objekts und sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die folgende Tabelle zeigt alle Blöcke mit ihren Bezugswerten und realistischen Spannen.

Die Spannen sind Richtwerte. Bei den behördlichen Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung legt jedes Bundesland eigene Sätze fest, während Notar- und Grundbuchkosten bundesweit einheitlich nach dem GNotKG berechnet werden. Die genannten Notarbeträge verstehen sich als Gebührenwerte vor Umsatzsteuer; Auslagen für Abdrucke, Kommunikation und Grundbuchabfragen kommen hinzu.

Wovon hängt der Geschäftswert bei Notar und Grundbuchamt ab?

Maßgeblich für die Höhe der Notarkosten einer Teilungserklärung und der Grundbuchgebühren ist der sogenannte Geschäftswert. Bei der Begründung von Wohnungseigentum entspricht er in der Regel dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks einschließlich Gebäude – nicht dem späteren Summenverkaufspreis der einzelnen Wohnungen und nicht der Zahl der Einheiten. Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und einem Verkehrswert von 1,5 Millionen Euro wird gebührenrechtlich genauso behandelt wie ein großes Zweifamilienhaus mit demselben Wert.

Aus dem Geschäftswert wird die Gebühr über die Anlage 2 zum GNotKG (Tabelle B) abgelesen. Die Tabelle ist degressiv gestaffelt: Steigt der Geschäftswert, wächst die Gebühr unterproportional mit. Nach der aktuellen Gebührentabelle beträgt die einfache Gebühr 935 Euro bei einem Geschäftswert von 500.000 Euro, 1.735 Euro bei einer Million Euro und 2.535 Euro bei 1,5 Millionen Euro. Verdreifacht sich der Objektwert, steigt die Gebühr also nur auf etwa das 2,7-Fache.

Daraus ergeben sich zwei Praxisfolgen. Erstens lohnt kein Preisvergleich zwischen Notaren: Die Gebühren sind gesetzlich fixiert und bundesweit gleich. Zweitens beeinflusst die Zahl der Wohnungen die Notarkosten nicht direkt – sie schlägt nur über den Verkehrswert und über die Anzahl der anzulegenden Grundbuchblätter auf die Rechnung durch.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung im Detail

Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Grundlage der Teilung: Er zeigt, welche Räume künftig Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Erstellt wird er von einem Architekten oder Vermessungsingenieur. Die Kosten richten sich nach der Zahl der Einheiten, der Gebäudegröße und danach, ob verwertbare Bestandspläne vorliegen. Für ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten sind rund 500 bis 1.500 Euro üblich. Bei einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten – etwa mit Tiefgaragenstellplätzen, die als Teileigentum ausgewiesen werden – steigen die Aufteilungsplan-Kosten auf 3.000 bis 8.000 Euro und mehr. Dieser Block ist der einzige frei verhandelbare Posten der Gesamtrechnung; Angebote mehrerer Planer können vierstellige Unterschiede ausmachen.

Auf dem Aufteilungsplan beruht die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde. Sie bestätigt nach § 7 Absatz 4 und § 32 Absatz 2 WEG, dass die einzelnen Wohnungen baulich so abgeschlossen sind, dass sie eigenständig genutzt werden können. Das Grundbuchamt verlangt diese Bescheinigung zwingend, bevor es Wohnungsgrundbücher anlegt. Der Antrag ist zusammen mit dem Aufteilungsplan einzureichen; die Bauaufsicht in Leipzig verlangt dafür beispielsweise einen aktuellen Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate sein darf, einen Lageplan im Maßstab 1:500 sowie Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100.

Die Gebühr für die Bescheinigung legt jedes Bundesland beziehungsweise jede Kommune selbst fest. Ein amtlicher Beleg aus dem Dienstleistungsportal der Stadt Leipzig: Dort kostet die Neuausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis mindestens 84 Euro, eine Änderung mindestens 42 Euro; je nach Prüfaufwand können die Sätze steigen. Deutschlandweit bewegen sich die Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung damit in einer Größenordnung von grob 80 bis 300 Euro – es ist der kleinste Block der Gesamtrechnung, aber ein unverzichtbarer, denn ohne die Bescheinigung scheitert die Eintragung.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden. Für die Beurkundung wird nach den Gebührentatbeständen des GNotKG regelmäßig die doppelte Gebühr (2,0) aus dem Geschäftswert erhoben; die einfache Gebühr liefert die Tabelle B. Bei einem Geschäftswert von 500.000 Euro ergibt das rechnerisch 1.870 Euro, bei 1,5 Millionen Euro 5.070 Euro. Der genaue Ansatz hängt vom Umfang der Beurkundung ab; hinzu kommen Vollzugsgebühren etwa für die Anträge an das Grundbuchamt, Auslagen und die Umsatzsteuer. Die Notarrechnung kann deshalb spürbar über dem reinen Tabellenwert der einfachen Gebühr liegen.

Für die Eintragung legt das Grundbuchamt für jede Wohnung und jeden Teileigentumsanteil, etwa Stellplätze, ein eigenes Wohnungs- beziehungsweise Teileigentumsgrundbuch an, in dem auch der jeweilige Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verzeichnet ist. Auch diese Gebühren folgen dem GNotKG und dem Geschäftswert; in der Praxis liegen sie je Vorgang in der Größenordnung der halben bis vollen einfachen Gebühr. Bei vielen Einheiten entstehen zwar mehrere Blätter, die Gebühren wachsen jedoch nicht eins zu eins mit der Blattzahl. Wichtig für den Ablauf: Das Grundbuchamt prüft vor der Eintragung die Abgeschlossenheitsbescheinigung und – in Gebieten mit Genehmigungsvorbehalt – die behördliche Genehmigung nach § 250 BauGB.

Rechenbeispiel 1: Teilungserklärung für ein Zweifamilienhaus

Ein Eigentümer teilt sein Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten auf, um beide Wohnungen einzeln zu verkaufen. Der Verkehrswert – und damit der Geschäftswert – liegt bei 500.000 Euro. Verwertbare Baupläne sind vorhanden.

• Aufteilungsplan durch einen Architekten, zwei Einheiten: 600 bis 1.200 Euro
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: 84 bis 150 Euro (Referenzwert Leipzig: mindestens 84 Euro)
• Notar: einfache Gebühr 935 Euro nach Tabelle B; mit Beurkundung, Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer realistisch rund 1.200 bis 2.100 Euro
• Grundbuch: Anlage von zwei Wohnungsgrundbüchern, rund 350 bis 700 Euro

In der Summe landet die Teilungserklärung für das Zweifamilienhaus damit bei rund 2.200 bis 4.150 Euro. In besonders kompakten Konstellationen – einfache Beurkundung, geringer Vollzugsaufwand – kann die Rechnung auch unter 2.000 Euro bleiben. Entscheidend ist weniger die Zahl der Einheiten als der Geschäftswert von 500.000 Euro: Er fixiert über die Tabelle B den größten Einzelposten.

Rechenbeispiel 2: Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten

Im zweiten Beispiel teilt ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und zwölf Tiefgaragenstellplätzen auf. Der Geschäftswert liegt bei 1,5 Millionen Euro. Weil sich mehr als fünf Wohnungen im Gebäude befinden, ist zusätzlich zu prüfen, ob am Standort eine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB besteht – dazu mehr im Rechtsteil.

• Aufteilungsplan durch einen Vermessungsingenieur, zwölf Wohnungen plus Teileigentum: 3.000 bis 6.500 Euro
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: 84 bis 300 Euro
• Notar: einfache Gebühr 2.535 Euro nach Tabelle B; mit Beurkundung (regelmäßig 2,0-fach), Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer rund 3.100 bis 5.800 Euro
• Grundbuch: zwölf Wohnungsgrundbücher plus Teileigentumsgrundbücher, rund 1.200 bis 2.500 Euro
• Optional: anwaltliche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung, rund 1.000 bis 2.500 Euro

Ohne anwaltliche Zusatzleistungen ergibt sich rechnerisch eine Spanne von rund 7.400 bis 15.100 Euro; vergleichbare Projekte bewegen sich in der Praxis häufig im Korridor von 8.000 bis 12.000 Euro. Wer zusätzlich eine differenzierte Gemeinschaftsordnung aufsetzen lässt – bei zwölf Parteien mit Stellplätzen und möglichen Sondernutzungsrechten durchaus sinnvoll –, muss mit einer Gesamtrechnung am oberen Ende oder darüber kalkulieren.

Lohnt sich die Aufteilung wirtschaftlich?

Die Kosten der Teilungserklärung sind nur eine Seite der Rechnung. Auf der anderen steht der Aufteilungsgewinn: Eigentumswohnungen lassen sich einzeln in der Regel zu einem höheren Gesamterlös verkaufen als das Haus als Ganzes an einen einzigen Investor. Beim Paketverkauf kalkulieren professionelle Käufer einen Abschlag für Bestandsmieten, Leerstandsrisiko und die eigene Marge ein, während beim Einzelverkauf auch Eigennutzer mitkaufen, die Lage und Ausstattung höher bewerten als reine Renditerechner.

Wie hoch der Mehrerlös ausfällt, hängt von Lage, Zustand und lokaler Nachfrage ab; belastbare Pauschalwerte gibt es nicht. Festhalten lässt sich: Selbst bei einem großen Mehrfamilienhaus bewegen sich die Aufteilungskosten im vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Bereich und fallen gegenüber dem erzielbaren Mehrerlös beim Einzelverkauf meist nicht ins Gewicht.

Die echten Risikofaktoren der Kalkulation liegen woanders: bei den Vermarktungskosten und der Verkaufsdauer für zwölf einzelne Einheiten, bei möglichen Modernisierungen vor dem Verkauf, bei Genehmigungsvorbehalten in angespannten Wohnungsmärkten und bei den Kündigungssperrfristen für Bestandsmieter, die einen raschen Verkauf an Eigennutzer verzögern können. Wer die Aufteilung plant, sollte deshalb neben der Kostenseite vor allem die rechtlichen Rahmenbedingungen am Standort prüfen – die beiden folgenden Abschnitte ordnen sie ein.

Umwandlungsbeschränkungen: Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB und Milieuschutz

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Begründung von Wohnungseigentum eine behördliche Genehmigung erfordern. Grundlage ist § 250 BauGB: Die Länder können per Rechtsverordnung Gebiete bestimmen, in denen die Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum an Wohngebäuden, die bereits bei Inkrafttreten der Verordnung bestanden, genehmigungspflichtig ist. Die Vorschrift erfasst auch Umgehungsmodelle, etwa die Begründung von Bruchteilseigentum mit grundbuchlich gesicherter Aufteilung der ausschließlichen Nutzung.

Ausgenommen sind Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, sowie Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen; die Landesverordnungen können stattdessen eine Zahl zwischen drei und 15 festlegen. Eine Genehmigung ist unter anderem zu erteilen in Erbfällen, bei Veräußerung an Familienangehörige zur Eigennutzung oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter kaufen. Versagt werden darf sie nur, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist.

Zum aktuellen Stand: Nach der derzeit gültigen Fassung des § 250 BauGB müssen die Landesverordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten; viele ältere Beiträge nennen noch ein überholtes früheres Datum. Für die Praxis relevant ist § 250 Absatz 5 BauGB: Das Grundbuchamt darf die Wohnungsgrundbücher in Verordnungsgebieten nur anlegen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Die Genehmigungsfrage sollte deshalb vor der Beurkundung geklärt werden, sonst drohen Verzögerungen im Grundbuchverfahren.

Zusätzlich können kommunale Erhaltungssatzungen – der sogenannte Milieuschutz nach § 172 BauGB – in ausgewiesenen Gebieten weitere Beschränkungen begründen. Ob am konkreten Standort eine Verordnung nach § 250 BauGB oder eine Erhaltungssatzung gilt, erfragen Eigentümer am besten frühzeitig bei der zuständigen Kommune.

Kündigungssperrfristen für bestehende Mieter nach der Umwandlung

Bei vermieteten Häusern begrenzt § 577a BGB die Kündigungsmöglichkeiten nach einer Umwandlung: Wird an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder eine Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung als Kündigungsgrund erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder diese Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Das hat unmittelbare Kalkulationsrelevanz: Ein vermietetes Objekt lässt sich nach der Aufteilung zwar einzeln veräußern, der Verkauf an Eigennutzer ist aber gebremst, solange die Sperrfrist läuft. In Preiserwartung und Vermarktungszeitplan fließt das direkt ein.

Die Sperrfrist betrifft nur die genannten Kündigungsgründe; der allgemeine Kündigungsschutz und andere Kündigungsrechte bleiben unberührt. Für die Ausgestaltung im Einzelfall – etwa bei mehreren Veräußerungen oder gemischt genutzten Objekten – empfiehlt sich fachanwaltlicher Rat; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung und ihren Kosten

Wovon hängt der Geschäftswert bei der Teilungserklärung ab?

Entscheidend ist der Verkehrswert des Gesamtobjekts zum Zeitpunkt der Beurkundung, nicht die Zahl der Einheiten. Aus diesem Wert ermitteln Notar und Grundbuchamt ihre Gebühren über die Tabelle B des GNotKG. Wertsteigernde Sanierungen vor der Aufteilung erhöhen damit indirekt auch die Beurkundungs- und Eintragungskosten.

Was kostet eine Teilungserklärung bei einem Mehrfamilienhaus?

Bei zwölf Einheiten und einem Geschäftswert von 1,5 Millionen Euro liegen die Gesamtkosten je nach Konstellation typischerweise zwischen rund 8.000 und 12.000 Euro, bei umfangreicher anwaltlicher Begleitung auch darüber. Die größten Posten sind Aufteilungsplan und Notarbeurkundung; die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist mit meist unter 300 Euro der kleinste.

Wann ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig?

Wenn das Gebäude in einem per Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und bereits bei Inkrafttreten der Verordnung bestand (§ 250 BauGB). Ausnahmen gelten unter anderem für Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen – die Verordnung kann eine Zahl zwischen drei und 15 festlegen – und für Flächen mit zusätzlichem Wohnraum. Die Verordnungen treten nach aktueller Gesetzesfassung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft.

Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist für Mieter nach der Umwandlung?

Regulär drei Jahre ab der Veräußerung an den Erwerber (§ 577a BGB). In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Betroffen sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.

Fazit: Kosten der Teilungserklärung realistisch kalkulieren

Die Kosten einer Teilungserklärung lassen sich präzise planen: Notar und Grundbuchamt folgen festen gesetzlichen Tabellen, der Geschäftswert macht den größten Einzelposten berechenbar, und nur der Aufteilungsplan ist echte Verhandlungssache. Kleine Objekte kommen mit etwa 2.000 bis 4.000 Euro aus, große Mehrfamilienhäuser mit einem niedrigen fünfstelligen Betrag. Im Verhältnis zum möglichen Aufteilungsgewinn beim Einzelverkauf ist das meist ein kleiner Posten. Entscheidender für die Wirtschaftlichkeit sind die rechtlichen Rahmenbedingungen: Genehmigungsvorbehalte nach § 250 BauGB in angespannten Wohnungsmärkten und die Kündigungssperrfristen des § 577a BGB bestimmen Zeitplan und Erlöserwartung. Für Bauträger, Projektentwickler und private Eigentümer bleibt die Aufteilung damit ein kalkulierbares Instrument – mit wachsender Bedeutung der Genehmigungsprüfung am Standort. Dieser Beitrag bietet eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; für das konkrete Objekt sind Notar, Bauaufsicht und gegebenenfalls ein Fachanwalt die richtigen Ansprechpartner.