Das WEG-Konto: Warum die Gemeinschaft ein eigenes Konto braucht und wie es geführt wird

Das WEG-Konto ist das Bankkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft – und es lautet seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts auf die Gemeinschaft selbst, nicht auf den Verwalter. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG, ist am 1. Dezember 2020 die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtsfähig geworden. Sie kann seither eigenständig Verträge schließen, vor Gericht auftreten und Konten auf den eigenen Namen führen. Für Hausverwalter, Verwaltungsbeiräte und selbstverwaltende Gemeinschaften hat das die Kontopraxis grundlegend verändert.

Dieser Beitrag ordnet neutral ein, wie das WEG-Konto rechtlich verankert ist, warum das früher verbreitete offene Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters nicht mehr dem Stand ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wie die Kontenstruktur in der Praxis aussieht und welche Punkte bei Vollmachten, Verwalterwechsel und Selbstverwaltung zu beachten sind. Er versteht sich als Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze:

• Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig (§ 9a WEG) und damit selbst Kontoinhaberin.
• Offene Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters entsprechen für WEG-Gelder nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung; eine Vermischung mit eigenem Vermögen oder mit Geldern anderer Gemeinschaften ist untersagt.
• In der Praxis hat sich eine Zwei-Konten-Struktur etabliert: ein Girokonto für den laufenden Zahlungsverkehr und ein verzinstes Konto für die Erhaltungsrücklage.
• Der Verwalter handelt über eine Kontovollmacht; Vier-Augen-Prinzip und Zustimmungsvorbehalte des Beirats begrenzen das Risiko.
• Beim Verwalterwechsel bleibt das Konto bestehen: Die Vollmacht wird übertragen, Kontoauszüge herausgegeben und die Bestände mit dem Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG abgeglichen.

Warum die Wohnungseigentümergemeinschaft ein eigenes Konto braucht

Vor der WEMoG-Reform war die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft umstritten. Der Bundesgerichtshof hatte ihr 2005 eine Teilrechtsfähigkeit zuerkannt, doch in der Bankpraxis blieb die Lage uneinheitlich: Konten liefen häufig auf den Namen des Verwalters oder einzelner Eigentümer, weil die Gemeinschaft als Vertragspartnerin nur bedingt akzeptiert wurde. § 9a WEG hat diesen Zustand beendet: Die Norm bestimmt ausdrücklich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist. Sie kann damit Rechte erwerben, Pflichten begründen und als eigenständige Vertragspartnerin gegenüber Kreditinstituten auftreten – die Voraussetzung dafür, selbst Inhaberin eines Kontos zu sein.

Für die Kontoeröffnung hat das konkrete Folgen. Kontoinhaberin ist die Gemeinschaft; der Verwalter oder ein bestellter Vertreter handelt lediglich in ihrem Namen. Banken verlangen für die Eröffnung in der Regel Nachweise über die Existenz und Vertretung der Gemeinschaft: den aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung, den Beschluss über die Verwalterbestellung und häufig einen Beschluss der Eigentümerversammlung zur Kontoeröffnung. Abfragen in Handels- oder Vereinsregistern entfallen, weil die GdWE in keinem dieser Register geführt wird – die Legitimation erfolgt ausschließlich über die genannten Unterlagen.

Die Kontoinhaberschaft der Gemeinschaft ist mehr als eine formale Frage. Sie stellt sicher, dass die Gelder der Gemeinschaft rechtlich der Gemeinschaft gehören und weder Teil des Verwaltervermögens noch des Sondereigentums einzelner Eigentümer werden. Genau diese Trennung verlangt die Rechtsprechung: Nach dem sogenannten Trennungsgebot des Bundesgerichtshofs (etwa BGH V ZR 251/17) darf das Geldvermögen der Gemeinschaft weder mit dem eigenen Vermögen des Verwalters noch mit Geldern anderer Gemeinschaften vermischt werden. Verstöße gefährden nicht nur die Zuordnung der Mittel, sondern können im Insolvenzfall des Verwalters weitreichende Folgen für die Eigentümer haben.

Treuhandkonto war gestern: Warum das alte Modell nicht mehr passt

Bis zur Reform war das offene Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters in der Branche weit verbreitet. Der Verwalter führte darüber die Gelder der Gemeinschaft – mitunter sogar die Gelder mehrerer Gemeinschaften auf einem einzigen Sammelkonto. Bankenrechtlich war der Verwalter Kontoinhaber; die Gemeinschaft trat im Verhältnis zum Institut nicht in Erscheinung. Solange der Verwalter ordentlich arbeitete, funktionierte das Modell. Problematisch wurde es bei Insolvenz, Pfändung oder Pflichtverletzungen: Das Guthaben gehörte aus Sicht der Bank dem Verwalter, und die Gemeinschaft musste ihre Ansprüche umständlich geltend machen.

Mit der Rechtsfähigkeit der GdWE ist die Grundlage dieses Modells entfallen. Das Eigenkonto der Gemeinschaft – häufig auch als Fremdgeldkonto bezeichnet – gilt seither als die Form der Kontoführung, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 2 WEG entspricht. Danach können die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige, dem Interesse der Gesamtheit entsprechende Verwaltung verlangen. Ein Verwalter, der Gemeinschaftsgelder weiterhin über eigene Treuhandkonten führt und dabei vermischt, handelt entgegen diesem Maßstab; die Gemeinschaft kann die Umstellung verlangen und die Vollmacht entziehen.

Präzise einzuordnen ist dabei der Unterschied zwischen Kontentrennung und Buchführung. In der Fachliteratur wird darauf hingewiesen, dass das Gesetz keine Konten nach Zweckbestimmung verlangt: Das Geldvermögen der Gemeinschaft muss nicht zwingend auf mehrere Konten verteilt werden; als erforderlich, aber auch als ausreichend gilt eine getrennte Buchführung. Die in der Praxis übliche Trennung von Giro- und Rücklagenkonto ist folglich keine gesetzliche Pflicht, sondern bewährter Standard – aus Risikogründen und wegen der Transparenz gegenüber den Eigentümern.

Gemeinschaften mit älteren Kontomodellen sollten den Bestand prüfen. Laufen Konten noch auf den Namen des Verwalters oder existieren Sammelkonten für mehrere Gemeinschaften, ist die Umstellung auf ein gemeinschaftseigenes Konto der regelmäßig sicherere Weg – und entspricht dem, was Banken und Fachliteratur seit der Reform als Regelfall beschreiben.

Die Kontenstruktur in der Praxis: Girokonto und Rücklagenkonto

Der Regelfall in professionell geführten Gemeinschaften umfasst zwei Konten. Auf dem Girokonto läuft der gesamte operative Zahlungsverkehr: Hier gehen die monatlichen Hausgeldvorschüsse ein, von hier werden Versicherungen, Versorger, Wartungsverträge und Handwerkerrechnungen beglichen. Das zweite Konto dient der Erhaltungsrücklage. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verpflichtet die Gemeinschaft zur Bildung einer angemessenen Rücklage für Instandhaltung und Instandsetzung; diese Mittel werden üblicherweise verzinst angelegt und vom Tagesgeschäft getrennt gehalten. Die Titelgrafik zu Beginn dieses Beitrags zeigt das Kontenschema mit beiden Kästen, den Geldströmen und dem durchgestrichenen Sammelkonto des Verwalters.

Die typischen Geldströme zwischen Eigentümern, Gemeinschaft und Dritten lassen sich auf vier Positionen verdichten:

• Hausgeld: Die monatlichen Vorschüsse der Eigentümer gehen auf dem Girokonto ein und decken die laufenden Kosten der Bewirtschaftung.
• Sonderumlage: Für größere Maßnahmen, die nicht aus der Rücklage finanzierbar sind, kann die Eigentümerversammlung einmalige Beiträge beschließen.
• Handwerkerrechnungen und laufende Ausgaben: Sie werden vom Girokonto beglichen; größere Erhaltungsmaßnahmen werden aus der Rücklage bestritten.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Ein fester Anteil der Einnahmen wird regelmäßig auf das verzinste Rücklagenkonto übertragen.

Die Trennung hat zwei praktische Vorteile. Erstens bleibt die Zweckbindung der Rücklage gewahrt: Gelder, die für künftige Dach- oder Fassadenarbeiten vorgesehen sind, werden nicht versehentlich für laufende Ausgaben verbraucht. Zweitens vereinfacht die Kontentrennung den Nachweis im Vermögensbericht, weil sich der Rücklagenstand unmittelbar am Kontostand ablesen lässt. Rechtlich zwingend ist die Zwei-Konten-Lösung, wie beschrieben, nicht – eine sauber getrennte Buchführung innerhalb eines Kontos wäre nach herrschender Auffassung ausreichend. In der Verwaltungspraxis hat sich die getrennte Kontoführung dennoch durchgesetzt, auch weil Banken entsprechende Kontomodelle für Gemeinschaften anbieten.

Für die Anlage der Erhaltungsrücklage gelten zwei fachliche Leitplanken. Zum einen wird die verzinsliche Anlage in der Fachliteratur als Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung beschrieben: Mittel, die längerfristig nicht benötigt werden, unverzinst auf dem Girokonto zu belassen, gilt danach als nicht zeitgemäß. Zum anderen muss die Rücklage verfügbar bleiben, damit anstehende Instandhaltungsmaßnahmen bezahlt werden können; die gewählte Anlageform darf die Mittel nicht dauerhaft binden. In der Praxis werden deshalb kurzfristig verfügbare Anlageformen genutzt, bei größeren Beständen mitunter zeitlich gestaffelt. Für die Finanzplanung ist zudem ein Grundsatz der Rechtsprechung relevant: Lässt sich eine Maßnahme aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage finanzieren, kann der Beschluss einer Sonderumlage gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen. Kontostand und Rücklagenhöhe sollten daher vor größeren Finanzierungsbeschlüssen geprüft werden.

Wer darf über das WEG-Konto verfügen?

Kontoinhaberin ist die Gemeinschaft; handelnd tätig wird regelmäßig der Verwalter. Grundlage ist eine Kontovollmacht, die in der Regel im Verwaltervertrag oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung erteilt wird. Die Vollmacht sollte schriftlich fixieren, dass das Konto ausschließlich für Angelegenheiten dieser einen Gemeinschaft genutzt wird und der Verwalter darüber nur im Rahmen seiner Verwaltungsbefugnisse verfügt. Bei selbstverwalteten Gemeinschaften erhält der bestellte Eigentümer-Vertreter eine entsprechende Vollmacht.

Weil der Verwalter fremdes Geld bewegt, haben sich Schutzmechanismen etabliert. Viele Gemeinschaften beschließen Betragsgrenzen: Bis zu einer festgelegten Summe verfügt der Verwalter allein, darüber gilt das Vier-Augen-Prinzip – etwa durch eine zweite Zeichnungsberechtigung des Beiratsvorsitzenden oder die vorherige Zustimmung des Beirats. Solche Zustimmungsvorbehalte lassen sich vertraglich und teilweise auch bankenseitig verankern; nicht jedes Institut bildet zweite Unterschriftsberechtigungen bei Konten einer GdWE technisch ab, sodass die praktische Umsetzung vor der Kontoeröffnung zu klären ist.

Bewährt hat sich zudem, die Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Beirat im Verwaltervertrag oder per Beschluss zu konkretisieren. Ergänzend zur jährlichen Prüfung der Abrechnung sehen viele Gemeinschaften vor, dass der Beirat in regelmäßigen Abständen Kontoauszüge oder eine Übersicht der Zahlungsvorgänge erhält. Zustimmungen zu größeren Zahlungen sollten nachvollziehbar dokumentiert werden, damit Verfügungen später gegenüber der Eigentümerversammlung belegt werden können. Wechselt der Beiratsvorsitz oder eine zweite zeichnungsberechtigte Person, ist das dem Institut rechtzeitig zu melden, sofern die Berechtigung bankseitig hinterlegt ist.

Hinzu kommt die laufende Kontrolle. Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung zu prüfen, wozu die Kontoauszüge und Belege gehören; Eigentümer können nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in die Unterlagen der Gemeinschaft verlangen. Wer Vollmachten erteilt, sollte außerdem deren Ende regeln: Die Verfügungsberechtigung ist an das Verwalteramt gebunden und erlischt mit Abberufung oder Vertragsende – eine Klarstellung, die Konflikte beim späteren Wechsel vermeidet.

Verwalterwechsel: Was mit dem Konto passiert

Ein Verwalterwechsel gehört zu den Situationen, in denen sich die gemeinschaftseigene Kontoführung auszahlt. Weil das Konto auf die GdWE lautet, bleibt es bei einem Wechsel bestehen: Die Vollmacht des bisherigen Verwalters wird widerrufen, der neue Verwalter legitimiert sich gegenüber der Bank mit Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag und erhält eine eigene Vollmacht. Ein Kontoumzug ist nur erforderlich, wenn die Gemeinschaft das Institut wechseln möchte – nicht weil der Verwalter wechselt.

Als praktischer Vorteil erweist sich die gemeinschaftseigene Kontoführung auch dann, wenn das Ausscheiden des Verwalters konfliktreich verläuft: Weil die Gemeinschaft Kontoinhaberin ist, kann sie die Vollmacht gegenüber dem Institut selbst widerrufen; die Bank handelt auf Weisung der Kontoinhaberin, nicht des ausgeschiedenen Verwalters. Bankseitig sind anschließend die Zeichnungsberechtigungen zu aktualisieren und die Zugänge zum elektronischen Banking neu einzurichten. Ebenso gehört zur Übergabe, die Empfängeradressen für Kontoauszüge zu ändern und den Kontobezug von Daueraufträgen, Lastschriften und offenen Überweisungen zu prüfen, damit der Zahlungsverkehr ohne Unterbrechung weiterläuft.

Kritisch ist die Übergabe der Unterlagen. Der ausscheidende Verwalter hat die Kontoauszüge, Belege und sonstigen Verwaltungsunterlagen herauszugeben. Referenzpunkt für den Abgleich ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG: Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Bericht vorzulegen, der eine Übersicht über die Einnahmen und Ausgaben sowie über den Stand der Rücklagen und des sonstigen Vermögens der Gemeinschaft enthält. Geldkonten, Forderungen, Verbindlichkeiten und Barmittel gehören zur Bestandsaufnahme dazu. Den Wortlaut der Vorschrift dokumentiert der folgende Screenshot als Beleg:

Ein lückenhafter oder unterlassener Vermögensbericht kann für den Verwalter Konsequenzen haben: In der Fachdiskussion werden Abberufung wegen grober Pflichtverletzung, Schadensersatzansprüche und die Anfechtbarkeit darauf gestützter Beschlüsse genannt. Für die Praxis empfiehlt sich deshalb ein dokumentierter Übergabetermin mit Stichtagsabgleich: Kontostände zum Übergabedatum festhalten, offene Lastschriften und Daueraufträge erfassen, die Auszugshistorie sichern und die Bestände mit dem letzten Vermögensbericht abgleichen. So lassen sich Differenzen klären, solange beide Seiten noch im Austausch sind.

Sonderfälle: Selbstverwaltung, Einlagensicherung und Kontoführungsgebühren

Drei Fragen tauchen in der Praxis regelmäßig auf, ohne dass sie im Gesetzestext unmittelbar beantwortet wären: die Kontoführung bei Selbstverwaltung, die Absicherung größerer Rücklagen und die Belastung mit Kontoführungsgebühren.

• Selbstverwaltung: Auch eine Gemeinschaft ohne externen Dienstleister bestellt in der Regel einen Verwalter; dieses Amt kann ein Eigentümer übernehmen. Er eröffnet das Konto im Namen der Gemeinschaft. Die Hürde liegt in der Bankpraxis: Berichten aus Fachportalen und Verbraucherforen zufolge scheitern reine Online-Antragsstrecken von Direktbanken häufig an der Rechtsform der Gemeinschaft, und einzelne Institute verlangen eine gewerbliche Verwaltung mit Erlaubnis nach § 34c GewO. Die besten Chancen bestehen erfahrungsgemäß bei Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken vor Ort, andere Banken führen ausdrücklich Angebote für Selbstverwalter – ein Angebotsvergleich lohnt sich daher.
• Einlagensicherung: Guthaben auf WEG-Konten unterliegen der gesetzlichen Einlagensicherung von 100.000 Euro je Einleger und Institut (§ 8 EinSiG). Für WEG-Guthaben wird seit einer Gesetzesänderung zum 1. Januar 2014 verbreitet vertreten, dass sie als Gemeinschaftskonto zu behandeln sind; der Anteil jedes einzelnen Miteigentümers wäre nach dieser Auffassung gesondert abgesichert. Bei Rücklagen oberhalb dieser Grenze wird in der Praxis über eine Verteilung auf mehrere Institute oder über Anlageformen mit zusätzlicher Absicherung nachgedacht. Viele Banken sind zudem über institutsbezogene oder freiwillige Sicherungseinrichtungen abgesichert.
• Kontoführungsgebühren: Die Gebühren für das WEG-Konto sind Kosten der Verwaltung. Sie trägt die Gemeinschaft; gebucht werden sie in der Jahresabrechnung und letztlich über das Hausgeld auf die Eigentümer umgelegt. Die Höhe variiert je nach Institut und Kontomodell, Pauschalen pro Gemeinschaft sind üblich.

Für alle drei Punkte gilt: Entscheidend ist die Beschlusslage der Gemeinschaft. Wer als Verwalter oder Eigentümer-Vertreter handelt, sollte Konditionen, Sicherungsgrenzen und Gebühren transparent machen, bevor ein Institut gewählt wird – die Eigentümer tragen die Kosten und das Risiko.

Häufige Fragen zum WEG-Konto

Kann eine Gemeinschaft ein WEG-Konto ohne Verwalter eröffnen?

In der Bankpraxis regelmäßig nicht: Auch selbstverwaltete Gemeinschaften bestellen einen Verwalter, wobei ein Eigentümer dieses Amt übernehmen kann. Rechtlich wäre ohne bestellten Verwalter eine gemeinschaftliche Vertretung aller Eigentümer denkbar; gegenüber der Bank fehlt der Gemeinschaft damit jedoch die handlungsfähige Vertretung. Der Eigentümer-Vertreter eröffnet das Konto im Namen der Gemeinschaft und weist seine Bestellung nach. Zu beachten ist, dass einzelne Institute Selbstverwalter-Modelle ablehnen; die Auswahl der Bank ist daher Teil der Entscheidung.

Wie sicher ist das Geld auf dem WEG-Konto?

Kontoguthaben der Gemeinschaft fallen unter die gesetzliche Einlagensicherung von 100.000 Euro je Institut. Verbreitet wird zudem die Auffassung vertreten, WEG-Guthaben seien als Gemeinschaftskonto zu behandeln – dann wäre der Anteil jedes Miteigentümers gesondert abgesichert. Zusätzlich existieren bei vielen Bankengruppen – etwa Sparkassen und Genossenschaftsbanken – eigene Sicherungssysteme, die über diese Grenze hinaus wirken können. Größere Erhaltungsrücklagen sollten Verwalter und Beirat mit Blick auf diese Grenzen strukturieren; Details sind mit dem jeweiligen Institut zu klären.

Wer zahlt die Kontoführungsgebühren?

Die Gebühren sind Verwaltungskosten der Gemeinschaft. Sie erscheinen in der Jahresabrechnung und werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer entsprechend ihren Anteilen umgelegt; eine gesonderte Belastung einzelner Eigentümer ist nicht vorgesehen. Banken kalkulieren unterschiedlich – als monatliche Pauschale, pro Buchungsposten oder kombiniert. Beiräte sollten die Konditionen bei der Anbieterwahl vergleichen, dabei aber nicht allein auf den Preis schauen: Relevant ist auch, ob das Institut governance-relevante Funktionen wie zweite Zeichnungsberechtigungen unterstützt.

Was passiert mit dem WEG-Konto beim Verwalterwechsel?

Das Konto selbst bleibt bestehen, weil die Gemeinschaft Kontoinhaberin ist. Die Vollmacht des bisherigen Verwalters erlischt, der neue Verwalter erhält eine eigene Vollmacht. Der ausscheidende Verwalter muss Kontoauszüge und Unterlagen herausgeben; die Bestände werden mit dem Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG abgeglichen. Nur wenn die Gemeinschaft die Bank wechseln will, ist ein neues Konto zu eröffnen.