Mietpreisbremse Berlin: Geltung, Ausnahmen und Rückforderung

Die Mietpreisbremse in Berlin gilt in neuer Verordnungsfassung: Seit dem 1. Januar 2026 bestimmt die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (MietBegrV BE 2026), wie hoch die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung einer Wohnung ausfallen darf. Sie ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet und erfasst das gesamte Stadtgebiet, das der Senat als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat. Wer sich zur Mietpreisbremse in Berlin informiert, stößt dabei häufig auf zwei Stolpersteine: veraltete Angaben zur Vorgängerverordnung und die verbreitete Verwechslung mit dem 2021 gescheiterten Mietendeckel. Dieser Beitrag ordnet den aktuellen Rechtsstand ein, zeigt die Berechnung der zulässigen Höchstmiete anhand des Berliner Mietspiegels, erklärt die Ausnahmen und beschreibt das Rügeverfahren Schritt für Schritt.

• Rechtsgrundlage: Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (MietBegrV BE 2026) – in Kraft seit dem 1. Januar 2026, befristet bis zum 31. Dezember 2029, Geltung für das gesamte Stadtgebiet.
• Kernregel: Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB); Maßstab in Berlin ist der Mietspiegel.
• Abgrenzung: Der landesrechtliche Mietendeckel wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt – die bundesrechtliche Mietpreisbremse gilt davon unberührt fort.
• Ausnahmen: Neubauten mit erstem Bezug nach dem 1. Oktober 2014 und Wohnungen nach umfassender Modernisierung sind nicht gebremst.
• Durchsetzung: Nach qualifizierter Rüge können Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern – bei Verträgen ab April 2020 bis zu 30 Monate rückwirkend.

Rechtslage 2026: Was die Mietpreisbremse in Berlin regelt

Maßgeblich ist die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (MietBegrV BE 2026). Sie ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. Rechtsstand dieses Beitrags ist damit die Fassung der Verordnung seit ihrem Inkrafttreten am 1. Januar 2026.

Grundlage ist die Länderermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB: Die Landesregierungen können Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, in denen die Miete bei Mietbeginn gedeckelt wird. Berlin hat diese Ermächtigung erstmals 2015 genutzt und das gesamte Stadtgebiet als angespannten Markt ausgewiesen; die aktuelle Verordnung setzt diese Festlegung fort. In der Begründung stellt der Senat fest, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in ganz Berlin besonders gefährdet ist.

Die Kernregel lautet: Die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete ergibt sich in Berlin aus dem Mietspiegel. Die Bremse wirkt nur bei Mietbeginn; für Mieterhöhungen während eines laufenden Vertrags gelten weiterhin die allgemeinen Vorschriften des BGB, etwa die Kappungsgrenze. Für den Bestand hat Berlin die Kappungsgrenze durch Landesverordnung von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt; diese Festlegung gilt unabhängig von der Mietpreisbremse und deren Befristung. Bei der Prüfung eines Mietvertrags sind die beiden Instrumente daher getrennt zu betrachten: Die Mietpreisbremse begrenzt die Ausgangsmiete, die Kappungsgrenze deren Steigerung im laufenden Mietverhältnis.

Mietendeckel oder Mietpreisbremse? Eine häufige Verwechslung

Der Begriff Mietendeckel bezeichnet das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietWoG Bln) aus dem Jahr 2020. Das landesrechtliche Gesetz fror Mieten ein und setzte feste Mietobergrenzen nach Baualter und Ausstattung. Mit Beschluss vom 25. März 2021 (2 BvF 1/20) erklärte das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für nichtig: Dem Land Berlin fehlte die Gesetzgebungskompetenz, weil das Bundesrecht die Mietpreisbindung freien Wohnraums abschließend regelt. In der Folge mussten Mieter die auf Grundlage des Mietendeckels abgesenkten Mieten nachzahlen.

Die Mietpreisbremse beruht dagegen auf Bundesrecht, den §§ 556d bis 556g BGB. Vom Karlsruher Beschluss blieb sie unberührt; sie gilt in Berlin seit 2015 und seit 2026 in der neuen Verordnungsfassung fort. Die Verwechslung beider Instrumente ist in Berlin besonders verbreitet, weil beide Debatten zeitlich aufeinanderfolgten und medial häufig unter dem Schlagwort Mietendeckel zusammengefasst wurden.

Zusätzliche rechtliche Rückendeckung liefert der Bundesgerichtshof: In seiner Pressemitteilung 2024/239 bestätigte der BGH die Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und zugleich die Verfassungsmäßigkeit der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB. Auch das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung zuletzt bestätigt: Eine Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin gegen die Verordnung nahm das Gericht mit Beschluss vom 8. Januar 2026 (Az. 1 BvR 183/25) nicht zur Entscheidung an – die Vorschriften zur Mietpreisbremse verletzen nach Auffassung der Kammer keine Grundrechte, berichtet die Legal Tribune Online. Für Mieter wie Vermieter heißt das: Die Mietpreisbremse ist kein vorläufiges Experiment, sondern gefestigtes Recht – mit klaren Anforderungen an Kalkulation und Vertragsgestaltung.

Zulässige Höchstmiete berechnen: Der Berliner Mietspiegel als Grundlage

Die ortsübliche Vergleichsmiete liest sich in Berlin aus dem Mietspiegel ab. Der Berliner Mietspiegel wird als qualifizierter Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus fortgeschrieben; die aktuelle Mietspiegeltabelle 2026 (Datenstichtag September 2025) ordnet Wohnungen nach Bezugsfertigkeit (Baualtersklasse) und Wohnfläche ein. Jedes Tabellenfeld enthält drei Werte: den unteren Spannenwert, den Mittelwert und den oberen Spannenwert. Der Mittelwert ist der Ausgangspunkt; die konkrete Einordnung innerhalb der Spanne richtet sich nach der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe.

Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt; Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, Dachschrägen je nach Höhe anteilig. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglichen Angabe ab, ist nach der Rechtsprechung des BGH die tatsächliche Fläche maßgeblich (Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14).

Für die Einordnung innerhalb der Spanne enthält der Berliner Mietspiegel eine Orientierungshilfe mit fünf Merkmalgruppen: Bad und WC, Heizung und Warmwasser, Küche und Elektroinstallation, sonstige Wohnungsausstattung sowie Gebäude und Wohnumfeld. Überwiegen die wertsteigernden Merkmale, wird die Wohnung im oberen Spannendrittel eingeordnet; die ortsübliche Vergleichsmiete kann dann bis zum oberen Spannenwert ansteigen. Vergleichsmaßstab ist stets die Nettokaltmiete: Pauschal in der Miete enthaltene Betriebskosten sind vor dem Tabellenabgleich herauszurechnen, damit die Abweichung korrekt bemessen wird; wer Zweifel an den abgerechneten Kosten hat, sollte die Nebenkostenabrechnung prüfen.

Beispiel: eine Altbauwohnung mit Bezugsfertigkeit bis 1918 und 70 Quadratmetern Wohnfläche. Die zutreffende Zeile der Mietspiegeltabelle 2026 weist für diese Gruppe einen Mittelwert von 8,46 Euro je Quadratmeter aus (Spannenwerte: 6,24 Euro bis 11,65 Euro). Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Verlangt der Vermieter mehr als 651,42 Euro nettokalt, liegt grundsätzlich ein Verstoß vor – es sei denn, eine der gesetzlichen Ausnahmen greift. Wird eine Wohnung wegen wertsteigernder Ausstattung oder besonderer Lage im oberen Spannenbereich eingeordnet, steigt entsprechend auch die zulässige Höchstmiete. Die Tabellenwerte lassen sich im Mietspiegel-Portal der Stadt Berlin abrufen; eine Abfrage über den dortigen Mietspiegelrechner ersetzt keine Einzelfallprüfung, liefert aber eine belastbare erste Orientierung.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse in Berlin

Die praktisch wichtigste Ausnahme ist die Neubauausnahme: Von der Bremse ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Für die zahlreichen Berliner Neubauquartiere – etwa in der Europacity, am Gleisdreieck oder in neuen Quartieren der Außenbezirke – gilt die 10-Prozent-Regel bei der Erstvermietung und jeder folgenden Wiedervermietung nicht. Entscheidend ist das Datum des ersten Bezugs, nicht das Baujahr des Hauses.

Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Umfassend ist eine Modernisierung in der Regel, wenn der Investitionsaufwand etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauinvestition erforderlichen Aufwands erreicht (§ 556f Satz 2 BGB). Typische Fälle sind die Grundsanierung lange leerstehender Altbauten mit neuen Grundrissen, Leitungen, Heizung und Bädern. Kleinreparaturen oder ein neuer Anstrich reichen nicht. Vermieter müssen die Modernisierung auf Verlangen nachweisen können; im laufenden Mietverhältnis ist zudem die Mieterhöhung nach Modernisierung zu beachten.

Praktisch bedeutsam ist die Vormieten-Regelung: Musste der Vormieter bereits eine Miete oberhalb der gebremsten Höhe zahlen, darf der Vermieter diese Miete auch vom neuen Mieter verlangen – allerdings nur bis zur Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 2 BGB). Der Vermieter soll die Vormiete von sich aus im Vertrag offenlegen; der Mieter hat darüber hinaus einen gesetzlichen Auskunftsanspruch.

Für preisgebundenen Wohnraum gilt die Mietpreisbremse nicht; dort begrenzt ohnehin die öffentliche Preisbindung die Miethöhe. Informationen zu Förderprogrammen und zum Mieterschutz stellt das Mieterschutz-Portal des Senats bereit.

Möblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung als Umgehungsstrategie

Möbliert vermietete Wohnungen fallen ebenso unter die Mietpreisbremse wie unmöblierte. Zulässig ist ein Möblierungszuschlag – er muss jedoch angemessen und nachvollziehbar ausgewiesen sein. Als Rechenmodell dient in der Praxis häufig das sogenannte Hamburger Modell, das den Zeitwert der Möbel und deren Abschreibung zugrunde legt. Überhöhte Pauschalzuschläge, mit denen die Bremse faktisch ausgehebelt wird, können als unzulässige Umgehung gewertet werden; der überhöhte Teil ist dann zurückzuzahlen.

Wie verbreitet dieses Vorgehen auf dem Berliner Markt ist, zeigt eine Auswertung des Deutschen Mieterbundes: Demnach war zuletzt in Berlin jede fünfte inserierte Wohnung möbliert (21,8 Prozent), und bei mehr als zwei Dritteln der inserierten möblierten Bestandswohnungen lag ein mutmaßlicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor (Fact Sheet des DMB-Mietenmonitors 2025).

Eine zweite Berliner Besonderheit ist die Kurzzeitvermietung. Die Überlassung an wechselnde Gäste – etwa über Buchungsplattformen – ist keine Wohnraummiete und unterliegt nicht der Mietpreisbremse. In Berlin greift dafür das Zweckentfremdungsverbot: Wer Wohnraum kurzzeitig vermieten will, braucht grundsätzlich eine Genehmigung des Bezirksamts. Die 90-Tage-Grenze gilt für die Vermietung einer Berliner Nebenwohnung als Ferienwohnung (mit Genehmigung des Bezirksamts). Die eigene Hauptwohnung kann während der Abwesenheit kurzzeitig vermietet werden; bei Vermietung von bis zu 49 Prozent der Fläche genügt nach dem Berliner ZwVbG eine gebührenfreie Anzeige beim Bezirksamt, bei mehr als 49 Prozent ist eine Genehmigung erforderlich. Wer dauerhaft „möbliert auf Zeit" an wechselnde Mieter vermietet, um die Bremse zu umgehen, riskiert Bußgelder und zivilrechtliche Rückforderungen. Die gesetzliche Grundlage für die Ausklammerung echter Kurzzeitvermietung ist § 549 Abs. 1 BGB: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Maßgeblich ist dabei die tatsächliche Nutzung, nicht die Vertragsbezeichnung: Dient die Wohnung dem Mieter dauerhaft als Lebensmittelpunkt, liegt ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag vor – auch dann, wenn das Dokument als „Wohnen auf Zeit" oder „möblierte Miete auf Zeit" überschrieben ist. Eine solche Etikettierung nimmt die Wohnung nicht aus der Bremse heraus.

Für Mieter gilt: Ein Möblierungszuschlag sollte im Vertrag separat ausgewiesen sein; lässt er sich nicht plausibel erklären, lohnt eine Prüfung. Für Vermieter und Bestandshalter gilt umgekehrt: Eine transparente Zuschlagskalkulation und saubere Vertragsgestaltung sind der wirksamste Schutz vor späteren Rügen und Rückforderungsansprüchen.

Rügeverfahren: Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Mieter, die eine überhöhte Miete vermuten, müssen den Verstoß aktiv rügen – von selbst sinkt die Miete nicht. Das Verfahren folgt § 556g BGB:

• Vergleichsmiete ermitteln: Die Wohnung in die Mietspiegeltabelle einordnen und die zulässige Höchstmiete wie oben beschrieben berechnen.
• Auskunft zur Vormiete verlangen: Der Vermieter muss auf Verlangen mitteilen, wie hoch die Miete des Vormieters war (§ 556g Abs. 3 BGB). Nur so lässt sich prüfen, ob die Vormieten-Ausnahme greift.
• Qualifizierte Rüge in Textform: Schriftlich – per Brief oder E-Mail – auf den Verstoß hinweisen, die eigene Berechnung offenlegen und den überzahlten Betrag beziffern.
• Fristen beachten: Die Rückforderung setzt grundsätzlich den Zugang der Rüge voraus. Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31. März 2020 begonnen haben, kann zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückgefordert werden. Zusätzlich gilt die dreijährige Verjährungsfrist.
• Durchsetzung klären: Reagiert der Vermieter nicht, bieten sich die außergerichtliche Klärung über einen Mieterverein oder eine Schlichtungsstelle und notfalls die gerichtliche Durchsetzung durch einen Fachanwalt für Mietrecht an.

Die Rüge entfaltet eine doppelte Wirkung. Erstens ist sie Voraussetzung für die Rückforderung: Bei Mietverhältnissen, die vor dem 1. April 2020 begonnen haben, kann ohne Rügezugang überhaupt nichts zurückgefordert werden; bei jüngeren Verträgen bleiben Überzahlungen jenseits der 30-Monats-Grenze ohne Rüge verloren. Zweitens schuldet der Mieter nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB ab dem Zugang der Rüge nur noch die zulässige Miete; die laufende Zahlung kann ab diesem Zeitpunkt auf die zulässige Höhe reduziert werden. Damit der Zugang im Streitfall nachweisbar ist, empfiehlt sich der Versand per Einwurfeinschreiben oder die Übergabe vor Zeugen; bei einer Rüge per E-Mail sollte ausdrücklich eine Empfangsbestätigung eingefordert werden. Ein begründeter Rückforderungsanspruch kann zudem mit künftigen Mietforderungen verrechnet werden, sofern die Aufrechnung dem Vermieter gegenüber erklärt wird.

Für Vermieter und Asset Manager ist die Kehrseite relevant: Rügen können rückwirkende Zahlungsansprüche in erheblicher Höhe auslösen, die sich bei großen Beständen summieren. Eine dokumentierte Mietenkalkulation je Einheit – inklusive Vormiete, Modernisierungsnachweisen und Möblierungszuschlägen – gehört damit zum Compliance-Standard im Berliner Wohnungsbestand; auch bei Transaktionen prüfen Käufer dieses Risiko inzwischen regelmäßig.

Mietpreisbremse Berlin: Häufige Fragen im Überblick

Gilt die Mietpreisbremse in Berlin noch?

Ja. Sie gilt auf Grundlage der MietBegrV BE 2026 seit dem 1. Januar 2026 und ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Das gesamte Stadtgebiet ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen.

Wie hoch darf die Miete über dem Mietspiegel liegen?

Bei Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßgeblich ist das Tabellenfeld des Berliner Mietspiegels; die Einordnung innerhalb der Spanne hängt zusätzlich von Ausstattung, Gebäudezustand und Wohnumfeld ab.

Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietendeckel?

Die Mietpreisbremse ist Bundesrecht und begrenzt die Miete bei Mietbeginn. Der Mietendeckel war ein landesrechtliches Berliner Gesetz mit Mietenstopp und festen Obergrenzen, das das Bundesverfassungsgericht 2021 für nichtig erklärt hat.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Ja. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber angemessen sein und sollte im Vertrag ausgewiesen werden. Überhöhte Pauschalzuschläge können als Umgehung gewertet werden; der überhöhte Anteil ist rückforderbar.

Wie kann zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden?

Durch eine qualifizierte Rüge in Textform. Die Rückforderung setzt den Zugang der Rüge voraus; bei Mietverhältnissen mit Beginn ab dem 1. April 2020 ist eine Rückforderung bis zu 30 Monate rückwirkend möglich.

Fazit: Gefestigtes Instrument mit klaren Spielregeln

Die Mietpreisbremse bleibt für den Berliner Wohnungsmarkt ein zentrales Regulierungsinstrument – für Mieter als Durchsetzungshebel, für Vermieter und Bestandshalter als verbindlicher Kalkulationsrahmen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung: Im Streitfall, etwa bei strittiger Wohnlage, Ausstattungseinordnung, Vormiete oder einer Kündigung wegen Eigenbedarf, ist der Gang zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht der richtige Schritt. Und weil die Verordnung bis Ende 2029 befristet ist, bleibt abzuwarten, wie Senat und Bundesgesetzgeber die Regulierung danach fortentwickeln – eine Debatte, die Marktteilnehmer frühzeitig im Blick behalten sollten.