Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags: Gründe und Verfahren

Fristlos ohne Abmahnung

• Mietrückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Rückstand, der die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe a BGB)
• Mietrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB)
• Besonders schwere Verfehlung, bei der eine Abmahnung entbehrlich ist, etwa eine Körperverletzung gegen Vermieter oder Mitbewohner (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB)

Fristlos nach Abmahnung

• Fortgesetzter vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung, etwa die Zweckentfremdung der Wohnung als Büro oder Praxis
• Unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung mit angemessener Frist zur Beendigung der Untervermietung
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens trotz Abmahnung, etwa wiederholte erhebliche Lärmbelästigungen

Hinweis Schonfristzahlung: Bei Wohnraum wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage beglichen wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach dem BGH-Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) dennoch wirksam.

Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist das schärfste Instrument, um ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden – für Vermieter wie für Mieter. Hinter dem Begriff verbergen sich allerdings zwei rechtlich unterschiedliche Vorgänge: die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, die nur in gesetzlich geregelten Sonderfällen möglich ist. Wer beide Formen verwechselt, riskiert unwirksame Kündigungsschreiben, verlorene Räumungsprozesse und vermeidbare Leerstände. Dieser Überblick ordnet die wichtigsten Kündigungsgründe beider Vertragsseiten ein, erläutert Abmahnung, Schonfristzahlung und Formerfordernisse und stellt die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar. Er richtet sich an Vermieter, Asset Manager und Property Manager und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort und setzt einen wichtigen Grund voraus (§ 543 BGB). Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist folgt festen Fristen und kommt nur in gesetzlich bestimmten Fällen infrage, etwa beim Tod des Mieters, nach einer Modernisierungsankündigung oder bei einer Mieterhöhung.
• Bei behebbaren Pflichtverletzungen ist vor der fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich; beim Mietrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB entfällt sie.
• Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich heilen – nach der Rechtsprechung des BGH vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23, VIII ZR 177/23) jedoch nicht eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.
• Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 BGB), muss den Kündigungsgrund angeben und nachweisbar zugehen.
• Die fristlose Kündigung sollte zeitnah nach Kenntnis des Kündigungsgrunds erklärt werden; ein längeres Zuwarten kann zur Verwirkung des Kündigungsrechts führen.

Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags: Zwei Formen klar unterscheiden

Die fristlose Kündigung ist die Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Rechtsgrundlage ist § 543 BGB: Jede Vertragspartei kann aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Entscheidend ist damit immer eine Abwägung im konkreten Fall – ein bestimmter Sachverhalt allein macht eine Kündigung noch nicht wirksam.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist funktioniert anders: Das Gesetz räumt hier in enumerativ aufgezählten Fällen ein besonderes Kündigungsrecht ein, etwa beim Tod des Mieters, nach einer Modernisierungsankündigung oder bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Mietverhältnis endet in der Regel zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d BGB). Diese Form ist besonders bei befristeten Mietverhältnissen und bei Verträgen mit Kündigungsverzicht relevant, bei denen eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Zur Einordnung: Die ordentliche Kündigung setzt auf Vermieterseite bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB), etwa im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarf; der Mieter kann unbefristete Verträge dagegen ohne Begründung mit dreimonatiger Frist kündigen (§ 573c BGB). Für die Praxis im Bestandsmanagement ist die saubere Trennung der Kündigungsformen wichtig, weil Abmahnungspflicht, Schonfrist und Begründungsanforderungen je nach gewähltem Instrument variieren – und ein Formwechsel im laufenden Verfahren regelmäßig nicht mehr gelingt.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Die wichtigsten Gründe

Rechtsgrundlagen sind § 543 Abs. 2 BGB für alle Mietverhältnisse sowie ergänzend § 569 Abs. 2 BGB für Wohnraum. In der betrieblichen Praxis dominieren vier Konstellationen, die im Folgenden mit ihren jeweiligen Anforderungen dargestellt werden.

Zahlungsverzug – die zwei gesetzlichen Varianten

Der Mietrückstand ist der häufigste Anlass für die fristlose Kündigung. Das Gesetz unterscheidet in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwei Varianten, die in der Praxis oft vermischt werden:

Variante a): Der Mieter befindet sich an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug. Nicht unerheblich ist der Rückstand nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Beispiel: Der Mieter zahlt im Juni nur die Hälfte und im Juli erneut nur teilweise; der Gesamtrückstand liegt über einer Monatsmiete.

Variante b): Der Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug. Diese Variante erfasst den Dauerzahler mit kleinen, aber kumulierenden Fehlbeträgen – etwa monatliche Teilzahlungen über vier Monate, die in der Summe zwei Monatsmieten erreichen.

Für beide Varianten gilt: Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Maßgeblich ist der Rückstand im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung. Bei Wohnraum steht dem Mieter jedoch die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Verfügung, die weiter unten dargestellt wird. Das Ausfallrisiko lässt sich zudem bereits bei Vertragsschluss begrenzen, etwa durch eine Bankbürgschaft als Mietkaution.

Erhebliche Vertragsverletzung

Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Mietsache unter Verletzung der Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet, etwa durch mutwillige Beschädigungen oder durch die beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Schadensabwehr. In die gleiche Kategorie fällt der fortgesetzte vertragswidrige Gebrauch trotz Abmahnung: die Zweckentfremdung von Wohnraum als Büro oder Praxis, die Überbelegung oder eine Tierhaltung entgegen einem wirksamen Verbot. Voraussetzung ist hier regelmäßig eine vorherige Abmahnung; erst deren Missachtung begründet den Kündigungsgrund.

Unerlaubte Untervermietung

Die Überlassung der Mietsache an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters verstößt gegen § 540 BGB und kann als Pflichtverletzung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung begründen (§ 543 Abs. 1 BGB i. V. m. § 540 BGB). Regelfall ist eine Abmahnung mit angemessener Frist zur Beendigung der Untervermietung. Eine wichtige Grenze zieht § 553 BGB: Steht dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu – etwa bei teilweiser Untervermietung aus berechtigtem Interesse –, ist die Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Eine gewerbliche Kurzzeitvermietung über Plattformen kann demgegenüber im Einzelfall so schwer wiegen, dass eine vorherige Abmahnung entbehrlich ist.

Störung des Hausfriedens

Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört – etwa durch Beleidigungen, Bedrohungen oder tätliche Angriffe gegen Vermieter, Mitbewohner oder Nachbarn, durch wiederholte erhebliche Lärmbelästigungen oder durch Drogenhandel im Haus. Grundsätzlich ist auch hier eine Abmahnung erforderlich; bei schweren Verfehlungen wie einer Körperverletzung kann sie ausnahmsweise entfallen (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Für den Streitfall ist eine lückenlose Dokumentation entscheidend: Lärmprotokolle, Zeugenaussagen und Polizeieinsätze sind die Grundlage der späteren Beweisführung, denn die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Vermieter.

Abmahnung und Fristsetzung – wann sind sie Pflicht?

§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB schreibt vor: Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Norm soll dem Mieter eine letzte Chance zur Verhaltensänderung geben, bevor das Mietverhältnis sofort endet.

Von dieser Pflicht sieht § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB drei Ausnahmen vor:

• eine Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg,
• die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt,
• der Mieter befindet sich mit der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug.

Eine wirksame Abmahnung benennt das beanstandete Verhalten konkret, enthält die Aufforderung zur Verhaltensänderung und kündigt für den Wiederholungsfall kündigungsrechtliche Konsequenzen an. Sie sollte schriftlich erfolgen und nachweisbar zugehen. Eine fehlende oder inhaltlich unzureichende Abmahnung gehört zu den häufigsten Gründen, an denen fristlose Kündigungen vor Gericht scheitern.

Schonfristzahlung: Wie Mieter eine fristlose Kündigung noch heilen können

Bei Wohnraummietverhältnissen sieht § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein Nachholrecht zu Gunsten des Mieters vor: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der rückständigen Miete befriedigt wird. Rechtshängigkeit tritt mit der Zustellung der Räumungsklage ein. Es genügt auch die Zahlung oder die verbindliche Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle, etwa des Jobcenters oder Sozialamts.

Zwei Einschränkungen sind praxisrelevant: Erstens greift die Schonfrist nicht, wenn bereits eine nicht länger als zwei Jahre zurückliegende fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch eine Schonfristzahlung geheilt worden ist – das Nachholrecht steht dem Mieter also nicht wiederholt zur Verfügung. Zweitens wirkt die Schonfristzahlung nach dem Wortlaut der Norm nur gegenüber der fristlosen Kündigung. Was das für eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bedeutet, hat der Bundesgerichtshof 2024 abschließend geklärt.

BGH-Urteil vom 23.10.2024: Schonfristzahlung heilt nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung

Mit Urteilen vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23) hat der Bundesgerichtshof eine langjährige Streitfrage entschieden: Gleicht der Mieter den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus, entfällt dadurch allein die fristlose Kündigung. Eine hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) bleibt dagegen wirksam. Das Nachholrecht des Mieters erstreckt sich nicht auf die ordentliche Kündigung. Der BGH widersprach damit ausdrücklich der bis dahin vereinzelt vertretenen Gegenauffassung, die auch das Landgericht Berlin in der Vorinstanz eingenommen hatte, und bestätigte damit die Position der Vermieterseite. Der Urteilstext ist bei Open Legal Data abrufbar, ein fachlicher Überblick findet sich bei Legal Tribune Online.

Für professionelle Vermieter und Bestandshalter folgt daraus eine klare Kündigungspraxis: Bei Mietrückständen sollte zur fristlosen Kündigung stets hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt werden. Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, endet das Mietverhältnis zwar nicht sofort, wohl aber mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Auf Mieterseite bedeutet die Entscheidung, dass eine Nachzahlung das Mietverhältnis nicht mehr vollständig rettet, sondern bestenfalls die Restlaufzeit bis zum Wirksamwerden der ordentlichen Kündigung sichert.

Fristlose Kündigung durch den Mieter: Gesundheitsgefährdung und weitere Gründe

Auch Mieter können aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Der praktisch bedeutendste Fall ist die erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache (§ 569 Abs. 1 BGB), etwa durch massiven Schimmelbefall oder Schadstoffe. Das Kündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob der Mieter den gefährlichen Zustand bei Vertragsschluss kannte oder auf die Geltendmachung seiner Rechte verzichtet hat.

Weitere Gründe betreffen die Gebrauchsgewährung: Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen – etwa durch einen eigenmächtigen Schlosswechsel des Vermieters –, liegt ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn eine zur Abhilfe bestimmte angemessene Frist erfolglos verstrichen ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine Frist ist entbehrlich, wenn Abhilfe unmöglich ist, der Vermieter sie ernsthaft und endgültig verweigert oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Als dauerhaft unbenutzbar gilt die Wohnung beispielsweise nach einem schweren Brand- oder Wasserschaden. Eine bloße Mietminderung wegen geringfügiger Mängel rechtfertigt demgegenüber keine fristlose Kündigung; der wichtige Grund bleibt stets Voraussetzung.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: Tod des Mieters, Modernisierung, Mieterhöhung

Neben der fristlosen Kündigung kennt das Mietrecht besondere Kündigungsrechte mit gesetzlicher Frist. Das Mietverhältnis endet hierbei in der Regel zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d BGB). Die wichtigsten Anlässe im Überblick:

Für Vermieter ist vor allem der Fall des Todes eines Mieters relevant, wenn Angehörige in das Mietverhältnis eingetreten sind. Auf Mieterseite eröffnen die Sonderkündigungsrechte bei Modernisierung und Mieterhöhung eine frühzeitige Ausstiegsoption, ohne die dreimonatige ordentliche Frist abwarten zu müssen.

Form, Begründungspflicht und Zugangsnachweis

Jede Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform (§ 568 BGB): Die Erklärung muss schriftlich abgefasst und eigenhändig unterschrieben sein. E-Mail, SMS oder Fax genügen nicht; die elektronische Form ist ausgeschlossen. Kündigt eine juristische Person, sollte die Vertretungsmacht geklärt sein – im Streitfall ist die Vorlage einer Originalvollmacht ratsam. Gekündigt werden muss gegenüber allen Vertragsparteien, also etwa beiden Ehegatten oder allen Gesellschaftern einer Mietergemeinschaft.

Der Kündigungsgrund ist im Schreiben anzugeben. Bei der fristlosen Kündigung muss der wichtige Grund so dargelegt werden, dass er identifizierbar ist; bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum schreibt § 573 Abs. 3 BGB die Angabe der Gründe ausdrücklich vor. Da die fristlose Kündigung zeitnah nach Kenntnis des Kündigungsgrunds erklärt werden muss und das Kündigungsrecht bei längerem Zuwarten verwirken kann, gehört ein belastbarer Zugangsnachweis zur Grundausstattung jedes Kündigungsmanagements. Bewährt haben sich der Einwurf durch einen Boten mit Übergabeprotokoll, die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder das Einwurfeinschreiben in Anwesenheit eines Zeugen.

Häufige Fragen zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags

Was ist der Unterschied zwischen fristloser und außerordentlicher Kündigung?

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort und setzt einen wichtigen Grund nach § 543 BGB voraus. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist ein Sonderkündigungsrecht für gesetzlich bestimmte Fälle – etwa Tod des Mieters, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung – und wirkt regelmäßig zum Ablauf des übernächsten Monats.

Wann ist vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich?

Bei behebbaren Pflichtverletzungen wie vertragswidrigem Gebrauch, unerlaubter Untervermietung oder Störungen des Hausfriedens ist grundsätzlich eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich. Entbehrlich ist sie beim Mietrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sowie dann, wenn sie offensichtlich erfolglos bliebe oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich geheilt werden?

Ja, bei Wohnraum: Zahlt der Mieter den Rückstand spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage aus – oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach der BGH-Rechtsprechung vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23, VIII ZR 177/23) davon jedoch unberührt.

Welche Formvorschriften gelten für die außerordentliche Kündigung?

Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen, den Kündigungsgrund angeben, an alle Vertragsparteien gerichtet sein und nachweisbar zugehen. Elektronische Erklärungen per E-Mail oder Messenger sind unwirksam.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung unwirksam – und was gilt im Streitfall?

Typische Unwirksamkeitsgründe sind eine fehlende oder unzureichende Abmahnung, eine fehlende oder unzureichende Begründung, ein im Zeitpunkt des Zugangs nicht mehr bestehender Kündigungsgrund sowie Form- oder Zugangsfehler. Hinzu kommt, dass das Kündigungsrecht verwirken kann, wenn der Berechtigte nach Kenntnis des Grundes längere Zeit untätig bleibt. Da die Wirksamkeit stets vom Einzelfall abhängt, sollten Kündigungen in konfliktträchtigen Fällen frühzeitig durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht geprüft werden. Dieser Artikel dient der allgemeinen Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.