Mietspiegel Freiburg: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Freiburg 2025/2026 ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft und bleibt bis zum 31. Dezember 2026 gültig. Er wurde als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB erstellt und ist damit die zentrale amtliche Referenz für Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbestand. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt gesamtstädtisch bei 10,81 Euro netto kalt je Quadratmeter (Quelle: Stadt Freiburg, Stand 2025/2026).

Das Wichtigste in Kürze:

• Qualifizierter Mietspiegel: Der Mietspiegel Freiburg 2025/2026 gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 und ist nach § 558d BGB qualifiziert.
• Mietpreisbremse: Sie gilt in Freiburg über die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – in Kraft seit dem 1. Januar 2026, befristet bis zum 31. Dezember 2026.
• Kappungsgrenze: In Freiburg dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, nicht um die gesetzlich üblichen 20 Prozent.
• Zwei Mietniveaus nicht verwechseln: Die amtliche Vergleichsmiete liegt im Schnitt bei 10,81 Euro je Quadratmeter netto kalt (Stadt Freiburg, Stand 2025/2026); aktuelle Angebotsmieten liegen laut Immobilienportalen bei rund 14 Euro je Quadratmeter – das ist ein anderer Datensatz.
• Neubauquartiere prägen den Markt: Vauban und Rieselfeld entwickeln sich als junge Stadtteile mit eigener Nachfragedynamik oberhalb des städtischen Bestandsmittels.

Qualifizierter Mietspiegel Freiburg 2025/2026 – die Eckdaten

Die Stadt Freiburg führt seit dem 1. Januar 2025 einen qualifizierten Mietspiegel. Rechtsgrundlage ist § 558d BGB: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Mieterverein Regio Freiburg e.V. im gemeinsamen Arbeitskreis am 23. September 2024 anerkannt. Erstellt hat ihn das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg im Auftrag der Stadt; die methodische Dokumentation liegt seit dem 3. März 2025 vor. Grundlage ist eine repräsentative Befragung; berücksichtigt werden Mietverhältnisse der letzten sechs Jahre.

Der Geltungsbereich umfasst freifinanzierten Wohnraum im gesamten Stadtgebiet einschließlich der eingemeindeten Ortsteile. Ausgenommen sind unter anderem preisgebundene Wohnungen (Sozialwohnungen), möbliert vermieteter Wohnraum, Wohngemeinschaften und Wohnheime – für diese Segmente liefert der Mietspiegel keine Vergleichswerte. Die amtliche Fassung steht auf der Mietspiegel-Seite der Stadt Freiburg kostenlos zum Abruf bereit.

Ortsübliche Vergleichsmiete Freiburg – was der Mietspiegel zeigt

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 BGB definiert: Sie bildet die üblichen Entgelte ab, die in Freiburg für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Gesamtstädtisch weist der Mietspiegel 2025/2026 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,81 Euro je Quadratmeter aus (Quelle: Stadt Freiburg, Stand 2025/2026).

Entscheidend für die praktische Nutzung ist die Datenlogik: Der Mietspiegel bildet Bestandsmieten ab, keine aktuellen Angebote. Die Mieten, die auf Immobilienportalen für frei werdende Wohnungen aufgerufen werden, liegen spürbar höher – gesamtstädtisch im Durchschnitt bei 13,98 Euro je Quadratmeter (Quelle: immoportal.com, Stand 2026, Marktdaten). Wer beide Werte verwechselt, kalkuliert falsch: Für die Begründung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt ausschließlich die amtliche Vergleichsmiete, nicht das Angebotsniveau.

Der amtliche Mietspiegel der Stadt Freiburg strukturiert seine Grundwerte in einer Matrix aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße; in der Regel liegen die Werte für jüngere Baualtersklassen über denen älterer Bestände. Die exakten Spannen je Kombination – etwa für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus den 1970er-Jahren – entnehmen Sie der Tabelle 3 im amtlichen Mietspiegel 2025/2026 (PDF-Fassung). Die Stadt weist selbst darauf hin, dass pauschale Durchschnittswerte nicht direkt zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB taugen – maßgeblich ist der Grundwert für die konkrete Wohnung, gegebenenfalls angepasst um die ausgewiesenen Zu- und Abschläge. Damit bleibt die Aussagekraft des gesamtstädtischen Durchschnitts begrenzt, während der tabellarische Grundwert den rechtlich relevanten Maßstab bildet.

Mietspiegel Freiburg nach Stadtteil: Wiehre, Vauban, Rieselfeld und Landwasser im Vergleich

Innerhalb des Stadtgebiets differenziert der amtliche Mietspiegel zusätzlich nach Wohnlagen. Auf Stadtteilebene zeigen die verfügbaren Marktdaten die bekannten Unterschiede zwischen den Quartieren – allerdings auf Basis von Angebotsmieten, nicht als amtliche Lageklassen-Werte:

Zwei Muster prägen die Karte. Die Wiehre südlich der Innenstadt ist Freiburgs klassische Gründerzeit- und Altbaulage mit stabiler Spitzennachfrage. Vauban und Rieselfeld sind dagegen geplante Neubauquartiere, die seit den 1990er-Jahren mehrere tausend Wohnungen geschaffen und den Markt spürbar entlastet haben; ihre Angebotsmieten liegen trotzdem oberhalb des Bestandsmittels des Mietspiegels, was Baujahr und Ausstattungsstandard der Bestände widerspiegelt. Landwasser, ein großer Stadtteil im Westen mit überwiegend Wohnungsbau der 1960er-Jahre, erscheint in den Portaldaten mit 15,59 Euro je Quadratmeter sogar über den Werten der Innenstadtlagen – ein Hinweis darauf, wie stark einzelne Angebote das Bild in kleinen Teilmärkten prägen können. Für verbindliche Lageeinstufungen bleibt der amtliche Mietspiegel die einzige belastbare Quelle.

Qualifiziert statt einfach – warum das für Vermieter zählt

Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht, die eine Gemeinde oder die Interessenvertreter von Mietern und Vermietern erstellen; er dokumentiert Mietniveaus, hat aber keine besondere Beweiskraft. Ein qualifizierter Mietspiegel muss dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt werden, zudem ist er mindestens alle zwei Jahre fortzuschreiben (§ 558d BGB). Der Unterschied zählt im Streitfall: Bei einem qualifizierten Mietspiegel spricht die gesetzliche Vermutung dafür, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Das erleichtert die Begründung von Mieterhöhungen und ihre Durchsetzung vor Gericht erheblich.

Gilt die Mietpreisbremse in Freiburg?

Ja. Freiburg gehört zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg; die aktuelle Fassung der Verordnung stammt vom 16. Dezember 2025 (Gesetzblatt Nr. 144 vom 19. Dezember 2025), ist seit dem 1. Januar 2026 in Kraft und bis zum 31. Dezember 2026 befristet. Bereits die Vorgängerfassung vom 24. Juni 2025 hatte Freiburg gelistet, die Bremse gilt in der Stadt also durchgehend. Für Neuvermietungen bedeutet das: Die Miete zu Mietbeginn darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Gesetzliche Ausnahmen – etwa für Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, oder nach umfassender Modernisierung – bleiben unberührt (§ 556f BGB). Bezugsgröße für die zulässige Höhe sind die Werte des qualifizierten Mietspiegels, nicht die Angebotsmieten der Portale.

Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Freiburg

Unabhängig vom Mietspiegelwert bleibt jede Mieterhöhung nach § 558 BGB durch die Kappungsgrenze gedeckelt. In Freiburg liegt sie nach Angaben des Mietervereins Regio Freiburg bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren; der gesetzliche Regelwert von 20 Prozent gilt damit nicht. Grundlage ist die Möglichkeit der Landesregierungen, für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze per Verordnung abzusenken (§ 558 Abs. 3 BGB). Praktisch heißt das: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Vertragsmiete, dürfen Sie die Miete trotzdem nur bis zur 15-Prozent-Marke anheben; eine weitere Angleichung ist erst nach Ablauf weiterer Jahre möglich – besonders relevant ist das bei einer Mieterhöhung bei langjährigen Mietern, deren Vertragsmieten oft weit unter dem aktuellen Vergleichsniveau liegen.

Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels – der kurze Praxisteil

Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ermitteln Sie in Tabelle 3 des amtlichen Mietspiegels den Grundwert für Baualtersklasse und Größenklasse der Wohnung, passen ihn um die ausgewiesenen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage an und teilen dem Mieter das Verlangen in Textform mit Begründung zu – gedeckelt bleibt es stets durch die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Zulässig sind nur die Merkmale, die der Mietspiegel ausdrücklich als Zu- oder Abschlag vorsieht – pauschale Aufschläge oder eine Anlehnung an Angebotsmieten sind unzulässig; ein formgerechtes Gerüst liefert die Mieterhöhung Vorlage. Unwirksam wird das Verlangen vor allem durch fehlende oder falsche Begründung, Werte oberhalb der Kappungsgrenze und die Nennung nicht amtlicher Vergleichsmieten; im Streitfall helfen der Mieterverein Regio Freiburg oder ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.

Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ermitteln Sie in Tabelle 3 des amtlichen Mietspiegels den Grundwert für Baualtersklasse und Größenklasse der Wohnung, passen ihn um die ausgewiesenen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage an und teilen dem Mieter das Verlangen in Textform mit Begründung zu; welche Obergrenze dabei unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gilt, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung maximal, und welche Fristen bis zum Wirksamwerden des Verlangens einzuhalten sind, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung Frist. Zulässig sind nur die Merkmale, die der Mietspiegel ausdrücklich als Zu- oder Abschlag vorsieht – pauschale Aufschläge oder eine Anlehnung an Angebotsmieten sind unzulässig; ein formgerechtes Gerüst liefert die Mieterhöhung Vorlage. Unwirksam wird das Verlangen vor allem durch fehlende oder falsche Begründung, Werte oberhalb der Kappungsgrenze und die Nennung nicht amtlicher Vergleichsmieten; im Streitfall helfen der Mieterverein Regio Freiburg oder ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.

Marktentwicklung – Mietspiegel 2025/2026 im Vergleich zum Vorjahrgang

Der aktuelle Jahrgang löst den Mietspiegel 2023/2024 ab, der vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2024 galt. Im Vorwort des neuen Mietspiegels weist die Stadt Freiburg ausdrücklich darauf hin, dass die Mietpreise gegenüber früheren Mietspiegel-Jahrgängen gestiegen sind (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, Vorwort). Der Anstieg ist plausibel: Der Datensatz umfasst nun sechs Jahre, in denen Neu- und Änderungsmieten deutlich angezogen haben. Enge Stadtgrenzen, begrenztes Bauland und anhaltend hohe Nachfrage halten den Druck auf dem Markt; Freiburg zählt damit weiterhin zu den Spitzenmärkten in Südbaden.

Für Entlastung sollen mittelfristig neue Baugebiete sorgen: Im Vorwort des Mietspiegels nennt die Stadt die Gebiete Kleineschholz und Im Zinklern als kommende Neubauflächen. Bis dort nennenswert Wohnraum entsteht, bleibt der qualifizierte Mietspiegel die belastbarste Referenz für den Bestandsmarkt.

FAQ zum Mietspiegel Freiburg

Ist der Freiburger Mietspiegel qualifiziert oder einfach?

Qualifiziert. Der Mietspiegel 2025/2026 wurde nach den wissenschaftlichen Grundsätzen des § 558d BGB erstellt und vom Mieterverein Regio Freiburg e.V. am 23. September 2024 anerkannt. Er gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 und genießt die gesetzliche Vermutungswirkung für die Richtigkeit seiner Werte.

Gilt in Freiburg die Mietpreisbremse?

Ja. Freiburg ist Teil der Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (Verordnung vom 16. Dezember 2025, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, befristet bis zum 31. Dezember 2026). Bei Neuvermietungen darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete daher höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Freiburg?

15 Prozent innerhalb von drei Jahren – abgesenkt vom gesetzlichen Regelwert von 20 Prozent (Quelle: Mieterverein Regio Freiburg). Mieterhöhungen nach § 558 BGB sind damit auch dann gedeckelt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher läge.

Wo bekomme ich den aktuellen Mietspiegel Freiburg?

Die amtliche Fassung steht auf der Mietspiegel-Seite der Stadt Freiburg kostenlos als PDF bereit; auch der Mieterverein Regio Freiburg stellt den Mietspiegel zur Verfügung. Für Mieterhöhungen sollten Sie ausschließlich diese amtliche Fassung verwenden.

Einordnung und Ausblick

Der Mietspiegel Freiburg 2025/2026 liefert Vermietern, Eigentümern und Asset-Managern mit der durchschnittlichen Vergleichsmiete von 10,81 Euro je Quadratmeter netto kalt eine belastbare Grundlage für Bestandsentscheidungen – die Angebotsdaten der Immobilienportale ergänzen das Bild, ersetzen es aber nicht. Auch für Käufer und Verkäufer von Bestandswohnungen ist der Mietspiegel die zentrale Referenz, etwa wenn es um eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel geht. Mit Ablauf der Gültigkeit zum 31. Dezember 2026 wird der nächste Mietspiegel-Jahrgang erwartet; dann ändern sich Tabellenwerte, Standangaben und Schwellen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung: In strittigen Einzelfällen wenden Sie sich an den Mieterverein Regio Freiburg oder einen Fachanwalt für Mietrecht.