Sonder-AfA Immobilien: Voraussetzungen beim Mietwohnungsneubau

Wer in Deutschland neue Mietwohnungen baut oder eine Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erwirbt, kann die Steuerlast in den ersten vier Jahren spürbar senken – Stichwort Sonder-AfA Immobilien: Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) erlaubt zusätzlich zur regulären Abschreibung bis zu fünf Prozent pro Jahr. Das macht die Regelung für Kapitalanleger und Bauträger attraktiv – allerdings nur, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Bauantragszeitraum, Baukostenobergrenze, Effizienzhaus-Standard und eine zehnjährige Vermietungspflicht bilden ein enges Korsett. Wer eine einzige Bedingung verfehlt, verliert die Förderung komplett oder muss bereits gewährte Abschreibungen rückabwickeln. Dieser Ratgeber erklärt die Voraussetzungen mit den aktuellen Grenzwerten und Rechtsgrundlagen, zeigt das Zusammenspiel mit der linearen und degressiven AfA anhand einer Beispielrechnung und benennt die Fehler, die in der Praxis am häufigsten zum Verlust der Sonderabschreibung führen.

Die wichtigsten Voraussetzungen auf einen Blick

• Bauantrag oder Bauanzeige im begünstigten Zeitraum: aktuell nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 (§ 7b Abs. 2 EStG).
• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; im früheren Förderzeitraum (Bauantrag bis Ende 2021) galten 3.000 Euro (§ 7b Abs. 2 EStG).
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse: Pflicht für Bauanträge ab 2023, nachgewiesen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (§ 7b Abs. 2 EStG).
• Zehnjährige Vermietungspflicht: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden – sonst droht die Rückabwicklung (§ 7b Abs. 1 und Abs. 4 EStG).
• Gedeckelte Bemessungsgrundlage: Berechnet wird die Sonder-AfA aus höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter (älterer Zeitraum: 2.000 Euro); bei betrieblicher Nutzung greift zusätzlich die beihilferechtliche De-minimis-Grenze (§ 7b Abs. 3 und 5 EStG).

Alle Angaben mit Stand 2026 auf Basis der aktuellen Gesetzesfassung und des BMF-Anwendungsschreibens vom 21. Mai 2025.

Sonder-AfA Immobilien: Was steckt hinter der Förderung nach § 7b EStG?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist ein befristetes Förderinstrument für den Mietwohnungsneubau. Sie erlaubt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer begünstigten Wohnung sowie in den drei folgenden Jahren Sonderabschreibungen von bis zu jährlich fünf Prozent der Bemessungsgrundlage – ausdrücklich neben der regulären Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a EStG. Über die vier Jahre können so bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten zusätzlich abgeschrieben werden. Die Regelung zielt auf bezahlbaren Mietwohnraum, was die Kostenobergrenzen und die Vermietungspflicht erklärt.

Drei Einordnungen sind für die Praxis wichtig. Erstens gilt die Förderung nicht nur für Wohnungen in Deutschland, sondern auch für Wohnungen in anderen Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie in Staaten, die der EU im Amtshilfeverkehr gleichgestellt sind. Zweitens zählt eine Wohnung im Fall der Anschaffung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird; in diesem Fall kann nur der Anschaffende die Sonderabschreibung nutzen. Drittens muss es sich um eine Wohnung im Sinne des § 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz handeln – also eine abgeschlossene, selbstständige Wohneinheit. Gewerbeimmobilien sind von der Förderung ausgeschlossen. Die Grundlagen zur regulären Gebäudeabschreibung, zu der die Sonder-AfA hinzutritt, erklärt der übergeordnete Ratgeber zur Abschreibung von Immobilien; dieser Artikel konzentriert sich auf die Sonderregelung des § 7b EStG.

Voraussetzungen im Detail: Bauantrag, Baukostenobergrenze, Effizienzhaus und Vermietungspflicht

Die Begünstigung setzt vier sachliche Voraussetzungen voraus, die kumulativ erfüllt sein müssen. Den vollständigen Wortlaut der Norm finden Sie in § 7b EStG auf gesetze-im-internet.de; die Verwaltungsauffassung ist im BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 zusammengefasst, das die früheren Schreiben aus 2020, 2021 und 2024 ersetzt hat.

1. Bauantrag oder Bauanzeige im begünstigten Zeitraum. Begünstigt sind nur neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige in zwei Zeitfenstern hergestellt werden: nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 (älterer Förderzeitraum) oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 (aktueller Förderzeitraum). Die Verlängerung bis zum 30. September 2029 hat die Regelung für Projekte geöffnet, die in diesem Jahrzehnt auf den Weg kommen. Entscheidend ist das Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige, nicht die Fertigstellung.

2. Baukostenobergrenze je Quadratmeter. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung – ohne Grundstücksanteil – dürfen eine Obergrenze je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen: 3.000 Euro im älteren Zeitraum, 5.200 Euro im aktuellen Zeitraum. Diese Grenze ist ein Ausschlusskriterium: Wird sie auch nur knapp überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig; eine Kürzung nur des überschießenden Teils sieht das Gesetz nicht vor. Zur begünstigten Wohnung gehören nach dem Gesetz auch deren Nebenräume, etwa Keller- oder Abstellräume im Sondereigentum.

3. Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeits-Klasse. Für Wohnungen mit Bauantrag im aktuellen Zeitraum (ab 2023) muss das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen; der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Für Bauanträge des älteren Zeitraums war kein Effizienzhaus-Standard vorgeschrieben. Die Effizienzhaus-Anforderung ist damit einer der häufigsten Stolpersteine bei Neubauprojekten, deren Planung noch vor der aktuellen Fördergeneration begonnen hat.

4. Zehnjährige entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen – etwa als Ferienwohnung oder Monteurunterkunft – gilt ausdrücklich nicht als Wohnzweck. Die Konsequenzen eines Verstoßes regelt § 7b Absatz 4 EStG; sie werden im Abschnitt zur zehnjährigen Vermietungspflicht erläutert.

Die Begünstigung setzt vier sachliche Voraussetzungen voraus, die kumulativ erfüllt sein müssen. Den vollständigen Wortlaut der Norm finden Sie in § 7b EStG auf gesetze-in-app.de; die Verwaltungsauffassung ist im BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 zusammengefasst, das die früheren Schreiben aus 2020, 2021 und 2024 ersetzt hat.

Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlagengrenze – der häufigste Verwechslungspunkt

§ 7b EStG arbeitet mit zwei unterschiedlichen Grenzen, die in der Praxis regelmäßig verwechselt werden. Die Baukostenobergrenze (3.000 beziehungsweise 5.200 Euro je Quadratmeter) entscheidet über das Ob der Förderung: Überschreiten die tatsächlichen Kosten diese Schwelle, ist das Projekt komplett ausgeschlossen. Die Bemessungsgrundlagengrenze (2.000 beziehungsweise 4.000 Euro je Quadratmeter, § 7b Abs. 3 EStG) ist dagegen eine Kappungsgrenze für die Berechnung: Liegen die Kosten unterhalb der Obergrenze, aber oberhalb der Bemessungsgrundlagengrenze, bleibt die Förderung grundsätzlich erhalten – die fünf Prozent werden dann aber nur aus dem gekappten Höchstbetrag je Quadratmeter gerechnet, nicht aus den vollen Kosten.

Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Betragen die Herstellungskosten einer Wohnung 4.800 Euro je Quadratmeter (Bauantrag 2024), liegt das Projekt unterhalb der Obergrenze von 5.200 Euro und bleibt begünstigt. Berechnet wird die Sonder-AfA jedoch nur aus 4.000 Euro je Quadratmeter. Bei 5.300 Euro je Quadratmeter dagegen ist die Obergrenze überschritten, und die Sonderabschreibung entfällt insgesamt.

Zehnjährige Vermietungspflicht und Rückabwicklung bei Verstoß

Die Vermietungspflicht ist die zeitliche Gegenleistung für die Förderung. Sie umfasst das Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie die neun Folgejahre, also insgesamt zehn Jahre. § 7b Absatz 4 EStG sieht drei Ereignisse vor, die eine rückwirkende Korrektur auslösen:

• Die begünstigte Wohnung dient innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken – etwa bei Eigennutzung, Leerstand ohne Vermietungsabsicht oder Umwidmung in eine Ferienunterkunft.
• Die Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen wird innerhalb des Zeitraums veräußert, und der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer.
• Die Baukostenobergrenze wird innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten – ein typisches Risiko bei aufwendigen Nachrüstungen.

Tritt eines dieser Ereignisse ein, sind die Steuer- oder Feststellungsbescheide, in denen Sonderabschreibungen berücksichtigt wurden, aufzuheben oder zu ändern – ausdrücklich auch dann, wenn sie bereits bestandskräftig sind. Zugleich beginnen die Festsetzungsfristen für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung und die drei Folgejahre insoweit neu, nämlich mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem das schädliche Ereignis eingetreten ist. Wer die Sonder-AfA in Anspruch nimmt, trägt damit ein zehnjähriges Korrekturrisiko, das bei der Finanzierungs- und Veräußerungsplanung berücksichtigt werden sollte.

Ein weiteres, zuletzt höchstrichterlich entschiedenes Risiko betrifft den Begriff der „neuen“ Wohnung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass beim Abriss eines Gebäudes und anschließendem Neubau auf demselben Grundstück keine begünstigte „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung vorliegt, wenn sich der Wohnungsbestand auf dem Grundstück dadurch nicht vermehrt. Im Streitfall war ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt worden. Für Projektentwickler bedeutet das: Ein reiner Ersatzneubau ohne zusätzlichen Wohnraum ist trotz baulich neuen Gebäudes nicht förderfähig – begünstigt bleibt nur, was den Wohnungsbestand tatsächlich erweitert, etwa Aufstockungen, Anbauten oder ein Neubau mit mehr Wohnungen als zuvor.

Sonderabschreibung plus lineare oder degressive AfA: So addieren sich die ersten vier Jahre

Die Sonder-AfA ersetzt die reguläre Gebäudeabschreibung nicht, sondern tritt hinzu: Der Gesetzestext spricht von Sonderabschreibungen „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“ EStG. Investoren kombinieren die Sonderabschreibung also mit der linearen AfA (für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 regelmäßig drei Prozent jährlich) oder mit der degressiven AfA nach § 7 Absatz 5a EStG, die für Wohnungsneubauten mit Baubeginn im festgelegten Zeitraum zwischen Oktober 2023 und September 2029 eine Abschreibung vom jeweiligen Restwert ermöglicht.

Die folgende Beispielrechnung zeigt das Zusammenspiel für eine 100-Quadratmeter-Wohnung im aktuellen Förderzeitraum. Angesetzt wird die gekappte Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter, also 400.000 Euro; als Vergleichsbasis dient die lineare AfA mit drei Prozent. Es handelt sich um ein transparentes Rechenbeispiel, nicht um die Abbildung einer konkreten Immobilie.

In diesem Beispiel stehen dem Investor in den ersten vier Jahren 80.000 Euro zusätzliche Abschreibung zur Verfügung – genau ein Fünftel der Bemessungsgrundlage. Zwei Feinheiten sind relevant. Erstens formuliert das Gesetz „bis zu“ fünf Prozent: Die Sonder-AfA kann auch mit einem geringeren Satz gezogen werden, etwa um die Steuerwirkung über die vier Jahre zu staffeln. Zweitens gilt die Begünstigung auch neben der degressiven AfA; dann ist der zusätzliche Effekt in den ersten Jahren sogar höher, weil die degressive Variante die Abschreibung nach vorn verlagert. Ab Jahr fünf läuft in jedem Fall nur noch die reguläre AfA weiter, auf Basis der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten beziehungsweise des Restwerts. Für die Liquidität ist der Effekt erheblich: Gerade in der Anfangsphase, in der Neubauprojekte typischerweise hohe Zins- und Tilgungsleistungen tragen, senkt die kombinierte Abschreibung die laufende Steuerlast spürbar. Den Balkenvergleich der ersten vier Jahre zeigt die Titelgrafik am Anfang dieses Artikels.

Beihilferecht: Die De-minimis-Grenze bei betrieblicher Nutzung

Weniger bekannt, aber für Bauträger und gewerbliche Investoren entscheidend: Die Sonderabschreibung ist europarechtlich eine staatliche Beihilfe. Nach § 7b Absatz 5 EStG wird sie nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der Verordnung (EU) 2023/2831 – der De-minimis-Verordnung – eingehalten sind und der Anspruchsberechtigte dies in geeigneter Weise nachweist.

Zwei Eingrenzungen sind wichtig. Erstens gilt die Beihilfenprüfung für Wohnungen des aktuellen Förderzeitraums (Bauantrag ab 2023) nur bei Anspruchsberechtigten mit Einkünften im Sinne der §§ 13, 15 und 18 EStG – also bei Land- und Forstwirten, Gewerbetreibenden und Freiberuflern. Private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sind von dieser Nachweispflicht nicht betroffen. Zweitens begrenzt die Verordnung die Gesamtheit der Beihilfen: Der Höchstbetrag liegt grundsätzlich bei 300.000 Euro je Unternehmen innerhalb eines Zeitraums von drei Steuerjahren, wobei andere De-minimis-Beihilfen mitzählen.

Zu beachten ist eine sehr aktuelle Gesetzesänderung: Durch eine Änderung Ende 2025 wurde der Verweis in § 7b Absatz 5 EStG auf die neu gefasste EU-De-minimis-Verordnung aktualisiert. Ob sich dadurch Schwellenwerte oder Nachweisdetails im Einzelfall verschieben, sollten betriebliche Anspruchsberechtigte zeitnah prüfen lassen – gerade bei mehreren parallel laufenden geförderten Projekten.

Typische Fehler bei der Baukostenrechnung

Die meisten Förderausfälle entstehen nicht beim Bauantrag, sondern in der Kostenrechnung. Vier Fehlerquellen dominieren die Praxis:

• Nicht förderfähige Flächen und Kosten vermischen: Außenanlagen, Stellplätze oder Grundstückskosten gehören nicht zu den Herstellungskosten der Wohnung; Nebenräume der Wohnung dagegen schon. Wer Positionen falsch zuordnet, verzerrt den Quadratmeterwert in beide Richtungen – mit Ausschluss- oder Rückabwicklungsrisiko.
• Flächenberechnungsmethode unterschätzt: Ob die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Bruttogrundfläche (DIN 277) ermittelt wird, verändert die Bezugsgröße je Quadratmeter spürbar. Das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 enthält hierzu Regelungen; für Projekte nahe der 5.200-Euro-Grenze kann die sauber dokumentierte Flächenermittlung darüber entscheiden, ob die Obergrenze eingehalten wird.
• Nachträgliche Kostensteigerungen ignorieren: Überschreiten nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten binnen drei Jahren die Obergrenze, wird die Förderung rückabgewickelt (§ 7b Abs. 4 Nr. 3 EStG). Teure Nachrüstungen sollten daher gegen die ursprüngliche Kostenrechnung gespiegelt werden.
• Bestandsvermehrung übersehen: Wie die genannte BFH-Entscheidung zeigt, macht ein Abriss-Neubau ohne zusätzliche Wohnungen aus einem unbegünstigten kein begünstigtes Projekt.

Alle vier Punkte lassen sich vor dem Bauantrag oder spätestens vor der ersten Steuererklärung mit Sonder-AfA klären – danach wird es teuer.

Häufige Fragen zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Kann die Sonderabschreibung mit der linearen oder degressiven AfA kombiniert werden?

Ja. § 7b Absatz 1 EStG gewährt die Sonderabschreibung ausdrücklich „neben“ der regulären AfA nach § 7 Absatz 4 oder der degressiven Variante nach § 7 Absatz 5a EStG. Beide Abschreibungen laufen parallel; die Sonder-AfA ist auf vier Jahre und bis zu fünf Prozent der gekappten Bemessungsgrundlage begrenzt.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die zehnjährige Vermietungspflicht?

Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen werden rückwirkend korrigiert: Die entsprechenden Steuer- und Feststellungsbescheide werden aufgehoben oder geändert, auch wenn sie bereits bestandskräftig sind. Zusätzlich beginnt die Festsetzungsfrist für die betroffenen Jahre mit Ablauf des Kalenderjahres des Verstoßes neu.

Gilt die Sonder-AfA auch für Kapitalgesellschaften und Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien sind ausgeschlossen, da nur Wohnungen begünstigt sind. Kapitalgesellschaften und andere unbeschränkt oder beschränkt Steuerpflichtige können die Sonderabschreibung dagegen grundsätzlich nutzen – der Gesetzestext spricht auch von der Körperschaftsteuer. Bei betrieblichen Einkünften ist zusätzlich die De-minimis-Grenze der Verordnung (EU) 2023/2831 zu beachten.

Zählen Nebenflächen wie Keller oder Garagen zur Baukostenobergrenze?

Zur Wohnung gehörende Nebenräume zählen nach § 7b Absatz 2 EStG zur begünstigten Wohnung; ihre Kosten fließen in die Berechnung ein. Welche Fläche als Bezugsgröße je Quadratmeter dient, hängt von der angewandten Berechnungsmethode ab – ein Punkt, der bei Grenzfällen über die Förderfähigkeit entscheiden kann.

Dieser Artikel dient der neutralen Einordnung der Rechtslage und ersetzt keine Steuerberatung. Ob ein konkretes Projekt die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt und wie die Abschreibung optimal gestaltet wird, sollten Sie im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.