Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Warum das alte Quorum weggefallen ist

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, deutlich einfacher geregelt, als viele Eigentümer und Verwalter noch annehmen: Ein gesetzliches Mindestquorum gibt es nicht mehr. Im gesetzlichen Regelfall ist jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung seit dem WEMoG beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten sind und wie hoch ihre Miteigentumsanteile sind; abweichende, wirksam fortgeltende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung können ausnahmsweise etwas anderes vorsehen. Die frühere Vorschrift, nach der Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile erscheinen mussten, ist ersatzlos entfallen; ebenso die Wiederholungsversammlung. Für WEG-Verwalter und Hausverwaltungen verschiebt sich die rechtliche Hürde damit von der Anwesenheitsliste auf die korrekte Einladung und auf die Frage, mit welcher Mehrheit ein Beschluss tatsächlich zustande kommt. Dieser Beitrag erklärt die aktuelle Rechtslage nach § 25 WEG, die fortbestehenden Sonderquoren und die Zählweise bei der Abstimmung.

Das Wichtigste in Kürze:

• Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, existiert im gesetzlichen Regelfall kein Mindestquorum mehr: Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist dann beschlussfähig – egal, wie viele Eigentümer teilnehmen. Abweichende, wirksam fortgeltende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung können ausnahmsweise etwas anderes vorsehen.
• Entschieden wird nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich eine Stimme.
• Die alte Regel „mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile“ und die Wiederholungsversammlung sind ersatzlos entfallen.
• Auch wenige Anwesende können wirksam über Sonderumlagen, Sanierungen und Verwaltungsmaßnahmen beschließen – Teilnahme und Vollmacht gewinnen dadurch an Bedeutung.
• Sonderquoren bestehen fort, etwa für die Kostenverteilung baulicher Veränderungen (§ 21 Abs. 2 WEG), beim Umlaufbeschluss (Allstimmigkeit) und über strengere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Die Kernaussage seit dem WEMoG

Beschlussfähig ist eine Eigentümerversammlung, wenn sie wirksam Beschlüsse fassen kann. Nach der bis Ende November 2020 geltenden Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes war das nur der Fall, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Diese Hürde hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 ersatzlos gestrichen.

Heute gilt im gesetzlichen Regelfall: Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig – unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer und unabhängig von der Höhe der vertretenen Anteile. Abweichende, wirksam fortgeltende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung können ausnahmsweise etwas anderes vorsehen. Entscheidende Bedingung ist allein die ordnungsgemäße Einberufung: Der Verwalter lädt in Textform ein, wahrt die Ladungsfrist und gibt die Tagesordnung bekannt. Werden diese Anforderungen eingehalten, kann die Versammlung auch dann Beschlüsse fassen, wenn nur wenige Eigentümer erscheinen – nach der geltenden Gesetzeslage genügt grundsätzlich bereits ein einzelner anwesender oder vertretener Eigentümer.

Für die Praxis verschiebt sich der Prüfungsfokus damit auf zwei andere Fragen: War die Einladung form- und fristgerecht, und kam der jeweilige Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit zustande? Beide Punkte sind voneinander zu trennen: Die Beschlussfähigkeit betrifft die Versammlung als Ganzes, das Mehrheitserfordernis den einzelnen Beschluss. Ältere Ratgeber und Musterprotokolle, die noch ein Quorum nennen, beschreiben die Rechtslage vor Dezember 2020 und sind für Neufassungen nicht mehr brauchbar.

Bis 2020 vs. seit dem WEMoG: Was sich geändert hat

Der direkte Vergleich zeigt, wie tief der Eingriff des WEMoG in die Versammlungspraxis reicht. Zwei zentrale Elemente der alten Rechtslage – das Anwesenheitsquorum und die Wiederholungsversammlung – sind vollständig entfallen, ein drittes wurde erleichtert: die Form der Vollmacht.

Die Wiederholungsversammlung war in der Praxis das eigentliche Ärgernis der alten Rechtslage: Kamen zur ersten Versammlung zu wenige Eigentümer, musste der Verwalter denselben Tagesordnungspunkt ein zweites Mal einberufen – mit erneuter Frist, erneutem Raum und erneutem Protokoll. Hintergrund der Reform war die Erfahrung, dass Instandsetzungen und energetische Sanierungen in vielen Gemeinschaften wiederholt an der erforderlichen Beteiligung scheiterten. Der Gesetzgeber wollte mit der Streichung die Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaften stärken und verhindern, dass Beschlüsse an leeren Stühlen scheitern. Der Preis dafür ist eine Verschiebung des Risikos: Heute entscheidet nicht mehr die Anwesenheit, sondern allein die Stimmenmehrheit der Erschienenen.

Rechtsgrundlage: § 25 WEG und das Zusammenspiel mit §§ 23, 24 WEG

Die zentrale Norm ist § 25 WEG. In Absatz 1 heißt es:

„Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ (§ 25 Abs. 1 WEG)

Diese einfache Stimmenmehrheit bedeutet: Maßgeblich sind ausschließlich die gültig abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen. Weder die Zahl der erschienenen Eigentümer noch die Höhe ihrer Anteile beeinflussen, ob die Versammlung überhaupt entscheiden darf. § 25 Abs. 2 WEG regelt, dass grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (Kopfprinzip). Steht ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu – etwa Ehegatten oder einer Erbengemeinschaft –, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Von diesem Kopfprinzip darf die Gemeinschaftsordnung abweichen; vereinbarte Wert- oder Anteilsprinzipien bleiben möglich und sind im Einzelfall zu prüfen. Der vollständige Wortlaut der Vorschrift ist auch unter § 25 WEG Beschlussfassung Wohnungseigentumsgesetz abrufbar.

§ 25 Abs. 3 WEG erleichtert die Vertretung: Vollmachten bedürfen seit der Reform nur noch der Textform. Wer verhindert ist, kann seine Stimme daher formlos per E-Mail oder Messenger auf einen anderen Eigentümer oder eine Vertrauensperson übertragen. § 25 Abs. 4 WEG schließlich regelt das Stimmverbot für bestimmte Konstellationen, auf die der Abschnitt zur Zählweise näher eingeht.

Eingebettet ist die Norm in zwei Nachbarvorschriften. § 24 WEG regelt Einberufung und Durchführung der Versammlung: Sie findet mindestens einmal im Jahr statt, die Einladung erfolgt in Textform und soll in der Regel mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen; in Fällen besonderer Dringlichkeit darf die Frist kürzer sein. Den Vorsitz führt grundsätzlich der Verwalter, sofern die Gemeinschaft nichts anderes bestimmt hat, und die gefassten Beschlüsse sind schriftlich niederzulegen sowie in der Beschluss-Sammlung zu dokumentieren. § 23 WEG ergänzt inhaltliche Anforderungen: Über einen Gegenstand darf nur beschlossen werden, wenn er bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Nur eine so einberufene Versammlung ist „ordnungsgemäß“ und damit beschlussfähig. Wer die Beschlussfähigkeit beurteilen will, prüft also zuerst die ordnungsgemäße Einberufung nach §§ 23 und 24 WEG und erst danach das Abstimmungsergebnis nach § 25 WEG.

Beispielrechnung: Wie viele Stimmen genügen heute in einer 20-Parteien-Anlage?

Die praktische Tragweite der Reform zeigt ein einfaches Rechenbeispiel. Ausgangslage: eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 20 Eigentümern, jeder hält eine Einheit und damit eine Stimme nach dem Kopfprinzip. Der Verwalter hat ordnungsgemäß eingeladen – Textform, dreiwöchige Frist, Tagesordnung mit dem Punkt „Sonderumlage von 60.000 Euro für die Dachsanierung“.

Variante 1: Vier Eigentümer erscheinen. Die Versammlung ist beschlussfähig, obwohl nur vier von 20 Stimmen und ein Fünftel der Anteile vertreten sind. Bei der Abstimmung votieren drei Eigentümer mit Ja, einer mit Nein. Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen liegt bei drei von vier – die Sonderumlage ist wirksam beschlossen. Vor 2020 wäre dieselbe Versammlung nicht beschlussfähig gewesen, weil weit weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war; der Verwalter hätte eine Wiederholungsversammlung einberufen müssen.

Variante 2: Zwei Eigentümer erscheinen. Auch hier liegt Beschlussfähigkeit vor. Stimmen beide zu (2:0), ist der Beschluss gefasst. Bei einem Gleichstand von 1:1 fehlt es an der Mehrheit der abgegebenen Stimmen – der Antrag gilt als abgelehnt, ohne dass es einer zweiten Versammlung bedürfte. Theoretisch genügen damit zwei übereinstimmende Stimmen für einen wirksamen Beschluss der gesamten Gemeinschaft.

Variante 3: Sechs Eigentümer erscheinen, drei enthalten sich. Zwei stimmen mit Ja, einer mit Nein, drei enthalten sich. Abgegeben wurden nur drei Stimmen; mit zwei Ja-Stimmen liegt die Mehrheit vor, der Beschluss ist gefasst. Enthaltungen schwächen einen Beschluss nicht, sie verkleinern lediglich die Zählbasis.

Die Beispiele machen deutlich, warum die Niederschrift das Abstimmungsergebnis exakt ausweisen muss – Ja, Nein und Enthaltung getrennt – und warum die Tagesordnung den Beschlussgegenstand so konkret beschreiben sollte, dass kein Eigentümer von der Tragweite überrascht wird. Ein formal wirksamer Beschluss kann gleichwohl binnen eines Monats gerichtlich angefochten werden, wenn er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Fortbestehende Sonderquoren trotz Wegfall des allgemeinen Quorums

Der Wegfall des Anwesenheitsquorums bedeutet nicht, dass es keinerlei qualifizierte Mehrheitserfordernisse mehr gäbe. Drei Sonderquoren bestehen fort und werden in der Praxis häufig übersehen.

1. Kostenverteilung baulicher Veränderungen (§ 21 Abs. 2 WEG). Sollen ausnahmsweise alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung tragen, verlangt § 21 Abs. 2 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit: Der Beschluss braucht die Zustimmung von mehr als zwei Dritteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigen – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums. Hier bleibt also ein Anteilsbezug erhalten, obwohl das allgemeine Anwesenheitsquorum entfallen ist. In der 20-Parteien-Anlage mit gleichen Anteilen hieße das: Mindestens 14 der 20 stimmberechtigten Eigentümer müssen dem Beschluss zustimmen, um die Zwei-Drittel-Marke zu überschreiten; mit ihren Anteilen von je fünf Prozent ist dann zugleich die Mehrheit aller Miteigentumsanteile erreicht. Das Anteilserfordernis allein wäre bereits ab elf zustimmenden Eigentümern erfüllt – die Zwei-Drittel-Hürde bei den stimmberechtigten Eigentümern ist hier also die strengere. Weitere gesetzliche Ausnahmen mit qualifizierten Mehrheiten existieren etwa für den Beschluss der baulichen Veränderung selbst (§ 20 WEG).

2. Allstimmigkeit beim Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG). Ein Beschluss ohne Versammlung ist weiterhin möglich, setzt aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus. Das Umlaufverfahren eignet sich damit nur für unstrittige Angelegenheiten in kleinen oder gut erreichbaren Gemeinschaften; schon ein einziger fehlender oder verweigernder Eigentümer lässt den Umlaufbeschluss scheitern.

3. Strengere Quoren in der Gemeinschaftsordnung. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können vom Gesetz abweichende und strengere Erfordernisse vereinbaren – etwa qualifizierte Mehrheiten für bestimmte Beschlussgegenstände, ein Wertprinzip statt des Kopfprinzips oder Zustimmungsvorbehalte einzelner Eigentümer. Diese Regelungen gehen dem Gesetz grundsätzlich vor. Wer die Beschlussfähigkeit und das Abstimmungsergebnis einer konkreten Gemeinschaft beurteilen will, kommt um den Blick in die Gemeinschaftsordnung daher nicht herum.

Zählweise: Enthaltungen, ungültige Stimmen und Stimmverbote

§ 25 Abs. 1 WEG knüpft an die „abgegebenen Stimmen“ an. Was darunter fällt – und was nicht –, entscheidet in knappen Abstimmungen über das Ergebnis. Vier Konstellationen sind zu unterscheiden:

Das gesetzliche Stimmverbot nach § 25 Abs. 4 WEG greift in drei Fällen: wenn über ein Rechtsgeschäft mit dem betreffenden Eigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entschieden wird – etwa ein Werkvertrag mit seiner Firma –, wenn es um die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn geht, oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt worden ist. Der Betroffene darf in diesem Punkt weder selbst abstimmen noch andere wirksam vertreten; seine Stimme entfällt für die Zählung.

Für das Protokoll ergibt sich daraus eine klare Anforderung: Der Versammlungsleiter sollte bei jedem Beschluss festhalten, wie viele Eigentümer stimmberechtigt waren, wie das Ergebnis lautete und wie viele Enthaltungen es gab. Nur so lässt sich später prüfen, ob die erforderliche Mehrheit tatsächlich erreicht wurde – und nur so bleibt der Beschluss gegen Anfechtungen belastbar dokumentiert.

Praktische Bedeutung für Eigentümer und Verwalter

Die Reform verlagert die Kontrolle von der Anwesenheit auf die Stimmabgabe. Für Eigentümer heißt das: Wer nicht erscheint und niemanden bevollmächtigt, kann das Ergebnis nicht beeinflussen – auch weitreichende Beschlüsse über Sonderumlagen oder Sanierungen kommen dann ohne seine Stimme zustande. Die Vollmacht in Textform ist seit dem WEMoG einfach zu erteilen und sollte bei Verhinderung konsequent genutzt werden. Zusätzlich senken Online- und hybride Versammlungen die Teilnahmehürde, die seit der Reform möglich sind; der Online-Teilnahme können einzelne Eigentümer allerdings widersprechen. Einen weiterführenden Überblick über die geänderten Beschlussregeln bietet der Beitrag WEG-Novelle: So sind Beschlüsse nach neuem Recht zu fassen.

Für Verwalter wächst die Verantwortung an anderer Stelle. Weil schon zwei oder drei Erschienene wirksam beschließen können, tragen Einladung und Tagesordnung die Hauptlast: Die Einladungsfrist muss eingehalten sein, der Beschlussgegenstand muss so beschrieben sein, dass die Tragweite erkennbar ist, und die Niederschrift muss Mehrheit, Enthaltungen und etwaige Stimmverbote sauber ausweisen. Fehler bei der Einberufung gefährden heute eher die Wirksamkeit der Beschlüsse als eine geringe Beteiligung. Bleibt ein Beschluss gleichwohl umstritten, können Eigentümer ihn binnen eines Monats nach Fassung gerichtlich anfechten; bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung gilt er als wirksam.

Die Ausführungen dienen der allgemeinen Einordnung der Rechtslage und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall – insbesondere dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthält.

Häufige Fragen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Was war die Wiederholungsversammlung?

Bis November 2020 war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten waren. War das Quorum verfehlt, musste der Verwalter eine zweite Versammlung mit demselben Gegenstand einberufen; diese war dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig, sofern in der Einladung darauf hingewiesen wurde. Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Wiederholungsversammlung entfallen – jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung entscheidet beim ersten Termin.

Zählen Enthaltungen zur Mehrheit?

Nein. Maßgeblich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und Enthaltungen gelten nicht als abgegebene Stimmen. Die Mehrheit bestimmt sich allein aus dem Verhältnis von Ja- zu Nein-Stimmen. Beispiel: Bei acht Anwesenden stimmen drei mit Ja, zwei mit Nein, drei enthalten sich – der Beschluss ist mit drei von fünf abgegebenen Stimmen gefasst.

Gilt der Wegfall des Quorums auch für bauliche Veränderungen?

Ja, was die Anwesenheit betrifft: Auch über bauliche Veränderungen kann eine schwach besuchte Versammlung grundsätzlich beschließen. Für einzelne Beschlussgegenstände gelten jedoch qualifizierte Mehrheiten. Sollen alle Eigentümer die Kosten tragen, verlangt § 21 Abs. 2 WEG die Zustimmung von mehr als zwei Dritteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigen. Das niedrige Anwesenheitsrisiko wird hier durch ein hohes Zustimmungserfordernis ausgeglichen.

Was passiert, wenn niemand zur Versammlung erscheint?

Die Beschlussfähigkeit bestünde theoretisch schon bei einem einzelnen erschienenen oder vertretenen Eigentümer. Erscheint jedoch niemand, können keine Stimmen abgegeben und keine Beschlüsse gefasst werden. Das ist dann kein Rechtsproblem, sondern ein praktisches: Der Verwalter wird einen neuen Termin ansetzen und zugleich prüfen, ob Einladungsfehler, ungünstige Terminwahl oder fehlende Vollmachten die Ursache waren. Bereits die nächste ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist wieder uneingeschränkt beschlussfähig.