Wer darf zur Eigentümerversammlung? Teilnahmerecht, Begleitpersonen und der Ausschluss von Mietern

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen, ist im Wohnungseigentumsrecht klarer geregelt, als es in der Praxis oft erscheint: Die Versammlung ist nicht öffentlich. Teilnahmeberechtigt sind grundsätzlich nur die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, der Verwalter sowie Personen, die die Versammlung ausdrücklich zulässt. Für Verwalter, Beiräte und Property Manager gehört die korrekte Zulassung zu den wiederkehrenden Streitpunkten im Versammlungsalltag. Wer dazugehört, wer eine Vollmacht braucht und wer draußen bleiben muss, ordnet dieser Beitrag anhand von § 23 WEG ein.

Die wichtigsten Antworten im Überblick:

• Teilnahmeberechtigt sind die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer und der Verwalter.
• Werdende Eigentümer können teilnehmen, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, der Besitz übergegangen ist und die Gemeinschaft sie zugelassen hat.
• Bevollmächtigte dürfen Eigentümer vertreten, sofern die Gemeinschaftsordnung die Vertretung nicht einschränkt.
• Begleitpersonen wie Anwalt, Steuerberater oder Dolmetscher benötigen grundsätzlich einen Zulassungsbeschluss der Versammlung.
• Mieter haben kein Teilnahmerecht – auch dann nicht, wenn Beschlüsse sie wirtschaftlich betreffen.

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Die gesetzliche Grundlage bildet § 23 WEG: Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Damit setzt die Teilnahme zwingend die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft voraus. Eine öffentliche Versammlung, zu der jeder Interessent Zutritt hätte, ist die Eigentümerversammlung nicht. Wer weder Mitglied der Gemeinschaft ist noch Vertretungsmacht besitzt, hat kein Recht auf Anwesenheit.

Automatisch teilnahmeberechtigt sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer – unabhängig davon, ob sie ihre Einheit selbst nutzen oder vermietet haben. Ebenso gehört der Verwalter zur Versammlung: Er beruft ein, leitet die Sitzung und setzt Beschlüsse um, besitzt aber als Nicht-Eigentümer kein Stimmrecht. Auch Beiratsmitglieder nehmen teil, soweit sie selbst Wohnungseigentümer sind; aus dem Beiratsamt allein ergibt sich kein eigenständiges Teilnahmerecht.

Eingeladen werden muss jeder Eigentümer unter Bezeichnung der Tagesordnung – das gilt für die ordentliche ebenso wie für die außerordentliche Eigentümerversammlung; nur so kann ein Beschluss nach § 23 Abs. 2 WEG gültig zustande kommen. Die Einladungspflicht spiegelt das Teilnahmerecht wider: Wer nicht ordnungsgemäß geladen wurde, ist in seinen Rechten ebenso verletzt wie ein zu Unrecht Ausgeschlossener.

Ob ein Dritter als Gast zugelassen wird, entscheidet grundsätzlich die Versammlung selbst. Der Verwalter sollte Zulassungsfragen zu Beginn zur Abstimmung stellen und das Ergebnis in der Niederschrift festhalten, damit später nicht mehr über die Anwesenheit einzelner Personen gestritten wird.

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung zudem unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig. Die Teilnehmerfrage berührt daher nicht mehr die Wirksamkeit der Beschlussfassung als solche, wohl aber die Zulässigkeit einzelner Anwesenheiten – und damit mögliche Anfechtungsrisiken.

Teilnahmeberechtigte Personengruppen im Überblick

Die folgende Matrix fasst zusammen, welche Personengruppen ohne Weiteres teilnehmen dürfen, welche eine Vollmacht oder einen Beschluss benötigen und welche ausgeschlossen bleiben.

Die drei Status folgen einer einfachen Logik: Wer Mitglied ist oder für ein Mitglied handelt, gehört hinein; wer lediglich ein Interesse am Ergebnis hat, bleibt draußen, solange die Versammlung ihn nicht zulässt. Die Einordnung im Einzelnen ergibt sich aus Gesetz, Gemeinschaftsordnung und anerkannter Rechtsauffassung, wie die folgenden Abschnitte zeigen.

Sonderkonstellationen bei Eigentum und Miteigentum

Nicht immer ist die Mitgliedschaft so eindeutig, wie es der Grundbuchauszug vermuten lässt. Vier Konstellationen sorgen regelmäßig für Fragen an der Versammlungstür – und für Streit, wenn sie erst am Abend der Versammlung geklärt werden.

Werdender Eigentümer mit Auflassungsvormerkung

Wer eine Wohnung gekauft, aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gilt formal noch nicht als Mitglied der Gemeinschaft. In der Praxis wird dem werdenden Eigentümer die Teilnahme gleichwohl ermöglicht, wenn der Kaufvertrag geschlossen ist, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht und Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind. Üblicherweise stimmt die Gemeinschaft der Teilnahme zu; der bisherige Eigentümer verliert seine Mitwirkungsrechte im selben Umfang. Erscheinen Verkäufer und Erwerber gemeinsam, darf die Stimme für die Einheit gleichwohl nur einmal abgegeben werden; wer stimmberechtigt ist, sollte dann in der Niederschrift festgehalten werden. In der Regel dienen Kaufvertrag oder Grundbuchauszug als Nachweis. Verwalter sollten den Übergangsfall vor der Einladung klären, damit Ladung und Stimmberechtigung sauber zugeordnet sind.

Mehrere Eigentümer einer Einheit und Ehegatten ohne Grundbucheintrag

Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinsam zu – etwa einer Bruchteilsgemeinschaft –, können sie das Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. Alle Miteigentümer dürfen an der Versammlung teilnehmen, abgestimmt wird jedoch mit nur einer Stimme; widersprechen sich die Anwesenden, ist eine wirksame Stimmabgabe nicht möglich. Häufiger Praxisirrtum ist der Ehegatte ohne eigenen Grundbucheintrag: Die Ehe allein begründet weder Miteigentum noch ein Teilnahmerecht. Der nicht eingetragene Ehepartner kann nur als Bevollmächtigter des eingetragenen Ehegatten mitwirken – mit denselben Grenzen, die die Gemeinschaftsordnung für Vertretungen vorsieht. Auch der Güterstand ändert daran nichts: Die gesetzliche Zugewinngemeinschaft begründet kein Miteigentum an der Einheit, maßgeblich bleibt allein der Grundbuchstand; dasselbe gilt für eingetragene Lebenspartnerschaften.

Erbengemeinschaft

Verstirbt ein Eigentümer, geht das Wohnungseigentum kraft Gesetzes auf die Erben über – auch bevor das Grundbuch berichtigt ist. Die Erbengemeinschaft ist damit teilnahmeberechtigt, muss ihre Rechte aber gemeinschaftlich ausüben. Praktikabel ist ein gemeinsamer Vertreter, den die Erben mit Vollmacht in die Versammlung entsenden. Können sich die Miterben nicht einigen, ist eine wirksame Stimmabgabe nicht möglich; die Einheit bleibt dann bei der Abstimmung unberücksichtigt. Der Nachweis der Erbenstellung erfolgt je nach Konstellation über Erbschein oder Grundbuchauszug; Unklarheiten sollten vor der Einberufung bereinigt werden. Treten einzelne Miterben ohne Abstimmung mit den übrigen auf, entsteht regelmäßig Streit über die Wirksamkeit der Stimmabgabe, der die Beschlussfassung belastet und Anfechtungsrisiken erzeugt.

Nießbraucher

Der Nießbraucher darf die Wohnung nutzen und vermieten, bei den Beschlüssen der Gemeinschaft bleibt er jedoch außen vor: Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung steht grundsätzlich dem Eigentümer zu. Ein eigenes Teilnahmerecht ergibt sich aus dem Nießbrauch daher nicht. Wirtschaftlich ist er dennoch häufig betroffen: Je nach Bestellungsurkunde trägt der Nießbraucher die laufenden Lasten der Einheit, ohne über deren Höhe mitbeschließen zu können. Möglich ist die Mitwirkung als Bevollmächtigter des Eigentümers, sofern eine Vollmacht vorliegt und die Gemeinschaftsordnung diese Vertretung nicht ausschließt. Zweckmäßigerweise wird die Delegation bereits im Nießbrauchsvertrag geregelt. Bei bestelltem Nießbrauch sollte der Verwalter vor der Einladung prüfen, ob eine wirksame Vollmacht vorliegt, und die Ladungsentscheidung dokumentieren.

Vertretung durch Bevollmächtigte: Was die Gemeinschaftsordnung regelt

Eigentümer müssen nicht persönlich erscheinen. Das Gesetz erlaubt die Vertretung durch eine bevollmächtigte Person, lässt jedoch Einschränkungen durch die Gemeinschaftsordnung zu. Die Vollmacht sollte in Textform erteilt werden und bei der Versammlung nachprüfbar sein; möglich ist sowohl die Vollmacht für eine einzelne Versammlung als auch eine dauerhafte Vertretungsregelung.

Grenzen setzt häufig die Gemeinschaftsordnung. Viele ältere Teilungserklärungen enthalten Vertretungsklauseln, die den Kreis zulässiger Bevollmächtigter beschneiden. Typische Regelungen sind:

• Vertretung nur durch den Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer
• Vertretung nur durch den Verwalter oder einen Rechtsanwalt
• Ausschluss der Übertragung auf Personen außerhalb der Gemeinschaft
• Begrenzung der Zahl zu vertretender Eigentümer je Bevollmächtigtem

Auch der Verwalter kann Bevollmächtigter sein, sofern die Gemeinschaftsordnung dies nicht ausschließt; eine Vertretung mehrerer Eigentümer durch dieselbe Person ist zulässig, soweit sie nicht ausdrücklich begrenzt wurde. Ob eine Klausel im Einzelfall mit dem geltenden WEG-Recht vereinbar ist, hängt von ihrer Reichweite ab; ein vollständiges Vertretungsverbot wäre angreifbar. Für die Versammlungsvorbereitung heißt das: Gemeinschaftsordnung vorab prüfen, Vollmachten beim Eingang kontrollieren und unklare Fälle unter Vorbehalt zur Niederschrift nehmen, statt die Beschlüsse im Streit zu gefährden.

Begleitpersonen ohne Stimmrecht: Anwalt, Steuerberater, Dolmetscher, Pflegeperson

Anders als Bevollmächtigte üben Begleitpersonen keine Rechte aus: Sie stimmen nicht ab; ihre Aufgabe ist die Unterstützung eines teilnahmeberechtigten Eigentümers. Weil die Versammlung nicht öffentlich ist, benötigen sie gleichwohl eine Zulassung. Über die Anwesenheit Dritter entscheidet grundsätzlich die Versammlung selbst durch Beschluss – zu Beginn oder zu dem Tagesordnungspunkt, für den die Person hinzugezogen werden soll.

Typische Begleitpersonen in der Praxis sind:

• Rechtsanwalt als rechtlicher Beistand bei komplexen Beschlussthemen
• Steuerberater, etwa zu Fragen der Jahresabrechnung und des Verwaltungsvermögens
• Dolmetscher, wenn ein Eigentümer der Versammlungssprache nicht ausreichend folgt
• Pflegeperson oder Angehöriger zur Unterstützung hilfebedürftiger Eigentümer

Erfahrungsgemäß werden Zulassungsanträge seltener abgelehnt, wenn die Begleitperson frühzeitig angekündigt und ihre Funktion klar benannt wird. Ein Sonderfall ist die rechtliche Betreuung: Ist für einen Eigentümer ein Betreuer bestellt, zu dessen Aufgabenkreis die Angelegenheiten des Wohnungseigentums gehören, nimmt dieser kraft gesetzlicher Vertretung teil. Er ist keine Begleitperson und braucht keinen Zulassungsbeschluss.

Die gleiche Logik gilt für Sachverständige und Handwerker zu einzelnen Tagesordnungspunkten, etwa bei Beschlüssen zu baulichen Veränderungen: Auch sie benötigen die Zustimmung der Versammlung, ihre Anwesenheit bleibt auf den jeweiligen Punkt beschränkt, und sie verlassen die Sitzung anschließend wieder. Eine pauschale Anwesenheit externer Berater während der gesamten Versammlung ist nur mit ausdrücklicher Zulassung vertretbar.

Online-Teilnahme nach § 23 WEG: Zwei unterschiedliche Regelungen

Bei der Frage, wer wie teilnehmen darf, werden zwei Regelungen des § 23 WEG häufig verwechselt. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass einzelne Eigentümer ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben. Die Versammlung bleibt eine Präsenzveranstaltung; einzelne Teilnehmer schalten sich digital zu. Für diesen Beschluss genügt die einfache Mehrheit.

§ 23 Abs. 1a WEG geht weiter: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass die Versammlung innerhalb von längstens drei Jahren nach der Beschlussfassung ganz ohne physische Präsenz der Eigentümer und des Verwalters stattfindet – die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung. Erforderlich ist dafür eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen; die Hürde liegt damit deutlich höher als bei der Online-Teilnahme Einzelner. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung einer Präsenzversammlung vergleichbar sein; nach Ablauf der Frist ist eine erneute Beschlussfassung nötig.

Am Grundsatz der Nichtöffentlichkeit ändert die digitale Form nichts: Zugang zum virtuellen Raum erhalten nur identifizierte Eigentümer, ihre Bevollmächtigten und zugelassene Personen. Praktisch sollte der Beschluss zur Online-Teilnahme vor der Einladung gefasst und in dieser transparent gemacht werden, damit Zugangsdaten, Identifikation und Technik rechtzeitig geklärt sind. Eine Aufzeichnung der Versammlung ist davon unabhängig zu beurteilen und bedarf wegen der Persönlichkeitsrechte der Teilnehmer regelmäßig deren Einverständnis.

Mieter und die Eigentümerversammlung: Grundsätzlich kein Teilnahmerecht

Mieter sind keine Mitglieder der Gemeinschaft und haben daher kein Teilnahmerecht – auch dann nicht, wenn die Tagesordnung sie unmittelbar wirtschaftlich betrifft. Klassische Beispiele sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung, die in die Betriebskostenabrechnung einfließen, oder über Modernisierungsmaßnahmen, die später auf die Miete umgelegt werden können. Das wirtschaftliche Interesse des Mieters ersetzt die Mitgliedschaft nicht.

Die einzige praktikable Tür ist die Vollmacht: Lässt die Gemeinschaftsordnung die Vertretung zu, darf der Eigentümer auch seinen Mieter als Bevollmächtigten entsenden. Der Mieter nimmt dann ausschließlich die Rechte seines Vermieters wahr und ist an dessen Weisungen gebunden. Eine Gastzulassung darüber hinaus liegt im Ermessen der Versammlung und bleibt die Ausnahme. Ein Einsichtsrecht in Beschlussniederschriften oder den Wirtschaftsplan besteht für Mieter gegenüber der Gemeinschaft ebenfalls nicht. Eigentümer, die selbst zur Miete in der Anlage wohnen, nehmen dagegen kraft Eigentums teil – entscheidend ist allein die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft.

Für die Kommunikation mit den Mietern bleiben andere Kanäle zuständig: Informationen zu umlagefähigen Beschlüssen laufen über den Vermieter, nicht über einen Sitzplatz in der Versammlung.

Hausverbot und Folgen unberechtigter Teilnahme oder unberechtigten Ausschlusses

Das Hausrecht für den Versammlungsort liegt bei der Gemeinschaft und wird praktisch vom Verwalter wahrgenommen. Gegenüber Dritten kann damit ein Hausverbot ausgesprochen werden, etwa gegenüber Personen, die wiederholt ohne Zulassung erscheinen. Gegenüber Eigentümern stößt das Hausrecht an seine Grenze, sobald es die Teilnahme an der eigenen Versammlung verhindern soll. Findet die Versammlung in gemieteten Räumen statt, sollte die Gemeinschaft klären, wem das Hausrecht vor Ort zusteht; praktisch handelt der Verwalter im Einvernehmen mit dem Raumbetreiber.

Unberechtigte Teilnahme Dritter kann Beschlüsse anfechtbar machen, weil der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt wird. Umgekehrt gefährdet auch der unberechtigte Ausschluss eines Eigentümers oder seines ordnungsgemäß Bevollmächtigten die Beschlüsse: Wer zu Unrecht von der Stimmabgabe abgehalten wird, kann die in seiner Abwesenheit gefassten Beschlüsse gerichtlich überprüfen lassen. Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung bleiben sie nach § 23 Abs. 4 WEG wirksam.

Bewährt hat sich ein dokumentiertes Verfahren: Identität und Vertretungsmacht werden beim Eingang geprüft, strittige Fälle unter Vorbehalt zur Niederschrift genommen, statt die Versammlung eskalieren zu lassen. So bleibt die Beweislage für eine spätere Anfechtungsentscheidung sauber.

Häufige Fragen zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung

Ist eine Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung möglich?

Eine Online-Teilnahme ist nur möglich, wenn die Gemeinschaft dies beschlossen hat – entweder für einzelne Teilnehmer nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit oder als vollständig virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG. Für die virtuelle Versammlung ist eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen erforderlich, und die Regelung ist auf höchstens drei Jahre befristet. Einen individuellen Anspruch auf Online-Teilnahme gibt es nicht.

Darf ein Mieter mit Vollmacht an der Versammlung teilnehmen?

Ja. Erhält der Mieter eine wirksame Vollmacht seines Vermieters und lässt die Gemeinschaftsordnung die Vertretung zu, nimmt er als Vertreter des Eigentümers teil. Ohne Vollmacht bleibt er ausgeschlossen.

Was passiert bei unberechtigtem Ausschluss eines Eigentümers?

Der Ausschluss kann die in Abwesenheit gefassten Beschlüsse anfechtbar machen. Betroffene sollten den Vorgang dokumentieren und ihren Widerspruch zur Niederschrift geben lassen; bis zur rechtskräftigen Entscheidung bleiben die Beschlüsse wirksam.

Kann der Verwalter ein Hausverbot gegen Teilnehmer aussprechen?

Gegenüber unbefugten Dritten kann das Hausrecht der Gemeinschaft durch den Verwalter wahrgenommen werden. Einem Eigentümer die Teilnahme an der eigenen Versammlung per Hausverbot zu verwehren, ist dagegen regelmäßig unzulässig und gefährdet die gefassten Beschlüsse.

Muss die Eigentümerversammlung immer physisch stattfinden?

Nein. Neben der klassischen Präsenzversammlung erlaubt § 23 WEG die Online-Teilnahme einzelner Eigentümer per Beschluss sowie die virtuelle Versammlung mit qualifizierter Mehrheit und einer Laufzeit von höchstens drei Jahren.

Das Teilnahmerecht der Eigentümerversammlung folgt einer klaren Logik: Mitgliedschaft, Vertretung oder Zulassung – mehr Optionen gibt es nicht. Wer vor jeder Versammlung Grundbuchstand, Gemeinschaftsordnung und Vollmachten prüft und strittige Zulassungsfragen per Beschluss dokumentiert, vermeidet den Großteil späterer Anfechtungsrisiken. Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Gästelisten, Zulassungsbeschlüsse und Vollmachten gehören zur Dokumentation jeder Versammlung. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage allgemein ein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; bei konkreten Streitigkeiten empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.