Blankenburger Süden: Berlins größtes geplantes Neubaugebiet mit 8.600 Wohnungen

Der Blankenburger Süden ist das größte zusammenhängende Neubaugebiet, das Berlin derzeit plant: Auf rund 159 Hektar in Pankow sollen etwa 8.600 Wohnungen für rund 20.000 Menschen entstehen, dazu Gewerbeflächen, Schulen und eine neue Straßenbahn. Träger ist das Land Berlin; die Flächen befinden sich großteils in Landeseigentum. Für Projektentwickler, Investoren und Wohnungsbaugesellschaften ist das Vorhaben zugleich ein Gradmesser dafür, wie lange Berliner Großprojekte bis zum Baustart brauchen: Die ersten Wohnungen sollen frühestens um 2030 bezugsfertig sein. Auch beim Havelufer Quartier in Berlin-Spandau zieht sich die Planung über viele Jahre.

Das Wichtigste in Kürze:

• Projekt: Stadtquartier mit rund 8.600 Wohnungen auf etwa 159 Hektar (Senatsbeschluss vom 8. April 2025).
• Lage: Pankow, zwischen den Ortskernen Blankenburg und Heinersdorf, großteils ehemalige Rieselfelder.
• Träger: Land Berlin; bauen sollen landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Bauträger.
• Zeitplan: erste Wohnungen ab etwa 2030, Fertigstellung bis 2040; Gebietskulisse am 7. Juli 2026 angepasst.
• Anbindung: Verlängerung der Straßenbahnlinie M2 ab Heinersdorf, rund 54,7 Millionen Euro (Preisstand 2006).

Steckbrief: Blankenburger Süden im Überblick

Die zentralen Kennzahlen des Projekts, jeweils mit Quelle und Stand:

Die Angaben beziehen sich auf das gesamte Stadtquartier; einzelne Teilflächen werden in eigenen Verfahren konkretisiert.

Wo entsteht das neue Stadtquartier, und was war dort vorher?

Das Gebiet liegt im Nordosten Berlins, sieben bis acht Kilometer Luftlinie vom Alexanderplatz entfernt, zwischen den Ortskernen Blankenburg und Heinersdorf. Geprägt ist es von landwirtschaftlichen Flächen, Kleingärten und Erholungsnutzungen sowie von Gewerbe- und vereinzelten Wohnbauflächen mit geringer Dichte. Seit 2016 führt das Land Berlin das Areal als „Neues Stadtquartier“ und lässt seither vorbereitende Untersuchungen durchführen.

Ein großer Teil der Flächen besteht aus ehemaligen Rieselfeldern, auf denen seit dem späten 19. Jahrhundert Berliner Abwasser verrieselt wurde. Solche Böden gelten als altlastenverdächtig, weil die jahrzehntelange Verrieselung Schadstoffe anreichern konnte. Welche Belastungen im Blankenburger Süden konkret vorliegen und welche Sanierungskosten entstehen, sind öffentlich nicht beziffert – ein offener Kostenpunkt für jeden Bauträger.

Wer plant und baut den Blankenburger Süden?

Träger der Entwicklung ist das Land Berlin, federführend die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Weil die Flächen großteils landeseigen sind, sollen die Wohnungsbauflächen nach Angaben der Senatsverwaltung verstärkt an städtische Wohnungsbauunternehmen, Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Bauträger gehen – mit dem Ziel, überwiegend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Für private Projektentwickler heißt das: Der Zugang zu den Kernflächen läuft über die städtischen Gesellschaften und deren Partner, nicht über den freien Grundstücksmarkt. Schnittstellen entstehen eher bei den Gewerbeflächen, der Infrastruktur und späteren Teilverfahren. Für die Immobilienwirtschaft bleibt der Blankenburger Süden damit vor allem ein Beobachtungsmarkt mit langem Vorlauf.

Die drei Teilflächen: Nord, Süd und Alte Gärtnerei

Das Struktur- und Nutzungskonzept gliedert das Quartier in drei Teilflächen. Die folgende Aufschlüsselung stammt aus Planungsunterlagen; amtlich bestätigt hat die Senatsverwaltung die Flächengrößen in dieser Form bislang nicht:

• Nord (rund 90 Hektar): ehemaliges Rieselfeld und früheres FHTW-Gelände; hier liegt der Schwerpunkt des Wohnungsbaus.
• Süd (rund 60 Hektar): bisheriges Gewerbegebiet Heinersdorf, das weiterentwickelt werden soll.
• Alte Gärtnerei (rund 9 Hektar): rund 600 Wohnungen, davon 30 Prozent im geförderten Wohnungsbau.

Planungsrechtlich am weitesten fortgeschritten ist die Alte Gärtnerei in Heinersdorf: Der Bebauungsplan 3-72 soll bis Ende 2027 aufgestellt werden. Diese Teilfläche wird damit zum ersten konkreten Testfall für die Umsetzung im Blankenburger Süden.

Wie wird der Blankenburger Süden verkehrlich angebunden?

Die Erschließung ist der neuralgische Punkt des Projekts. Heute ist das Gebiet nur am Rand über Buslinien erschlossen, die nach Angaben der Senatsverwaltung für Mobilität und Verkehr bereits hoch ausgelastet sind. Kernstück soll die Straßenbahn-Neubaustrecke Blankenburger Süden werden: Die Linie M2 wird von der Haltestelle „Am Wasserturm“ in Heinersdorf über rund 3,5 Kilometer in das Quartier verlängert und bindet es an das Netz bis zum Alexanderplatz an.

Die Senatsverwaltung beziffert das Investitionsvolumen auf rund 54,7 Millionen Euro – allerdings im Preisstand 2006 nach standardisierter Bewertungsmethodik. Mit höheren tatsächlichen Kosten ist zu rechnen; eine aktualisierte Summe liegt nicht vor. Auch der Zeitplan ist eng: Mit einer Inbetriebnahme ist nach derzeitiger Planung nicht vor 2031 zu rechnen, also frühestens parallel zu den ersten Wohnungen.

Ergänzend profitiert das Gebiet von der Nähe zu den S-Bahnhöfen Blankenburg und Karow. Ob die Kapazität dieser Bahnhöfe für 20.000 zusätzliche Einwohner ausreicht, wird in der öffentlichen Debatte wiederholt bezweifelt.

Wohnen, Gewerbe, Schulen und Grün: Was im Quartier entsteht

Neben den rund 8.600 Wohnungen sieht das Struktur- und Nutzungskonzept etwa 20 Hektar Gewerbefläche vor – ein für Berliner Neubaugebiete beachtlicher Anteil. Geplant sind außerdem fünf Schulstandorte – darunter eine Grundschule, eine integrierte Sekundarschule, ein Gymnasium und ein Förderzentrum – sowie mehrere Kitas und ein soziales und kulturelles Quartierszentrum. Ein Freiraumnetz soll die Grünstrukturen sichern und das neue Quartier mit der bestehenden Nachbarschaft verknüpfen.

Für Bauträger ist die soziale Infrastruktur dabei mehr als Beiwerk: Schul- und Kita-Standorte bestimmen die Baureihenfolge mit und beeinflussen, welche Teilflächen zuerst vermarktungsfähig sind.

Nachhaltigkeit: Anspruch und offene Fragen

Die Senatsverwaltung führt den Blankenburger Süden als „nachhaltiges Stadtquartier“. Konkrete Energie- oder Zertifizierungskonzepte – etwa zu Quartierswärme, CO2-Zielen oder Nachhaltigkeitszertifikaten – sind bislang nicht öffentlich. Für ein Projekt mit einem Realisierungshorizont bis 2040 ist das eine bemerkenswerte Lücke: Gerade auf landeseigenen Flächen werden Energiekonzept und Kreislaufwirtschaft über die spätere Wirtschaftlichkeit der Bestände mitentscheiden. Entwickler und künftige Betreiber sollten die Konkretisierung dieser Vorgaben daher frühzeitig verfolgen.

Der Streit um die Wohnungszahl: Vom Protest zum heutigen Konzept

Über wenige Berliner Planungen wurde so lange um eine einzelne Zahl gestritten wie über diese. Der Verlauf war dabei nicht linear:

• 2016 bis 2018: In der frühen Kommunikation war von bis zu 6.000 Wohnungen die Rede, zeitweise waren auch deutlich höhere, fünfstellige Zahlen im Gespräch. 2018 forderte der stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende Jörg Stroedter, sich auf 6.000 Wohnungen festzulegen – den Bürgern sei nicht mehr versprochen worden.
• 2019 bis 2021: Anwohnerproteste begleiteten das Verfahren, 2021 demonstrierten Gegner vor dem Abgeordnetenhaus. Bürgerinitiativen wie „Wir sind Blankenburg“ kritisieren die Dimension des Vorhabens, befürchten Enteignungen und Verdrängung und verweisen auf die Altlasten der Rieselfelder.
• Seit 2021: Mit dem Struktur- und Nutzungskonzept – erstmals beschlossen am 20. Juli 2021, aktualisiert am 8. April 2025 – liegt die Planungsgröße bei rund 8.600 Wohnungen.

Zur fairen Einordnung gehört, dass der Senat auf die Proteste reagiert hat, etwa mit dem Versprechen behutsamer Entwicklung und Bürgerbeteiligung. Zugleich erklärt die wechselvolle Zahlenhistorie, warum das Misstrauen vor Ort groß ist. Hinzu kommen zwei sachliche Kritikpunkte: die ungeklärte Altlastensituation und der späte Baustart um 2030, der die Wirkung auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt auf Jahre hinauszögert.

Aktueller Stand: Beschlüsse 2025 und 2026

Am 8. April 2025 hat der Senat das Struktur- und Nutzungskonzept in aktualisierter Fassung beschlossen und die Planungsgröße von rund 8.600 Wohnungen bestätigt. Am 7. Juli 2026 folgte eine Anpassung der Gebietskulisse: Flächen entfielen, kleinere Bereiche kamen hinzu. Am Kern des Projekts ändert das wenig – je nach Abgrenzung liegt der Flächenumfang des Stadtquartiers weiter bei rund 156 bis 159 Hektar.

Parallel laufen die planungsrechtlichen Verfahren, darunter die Änderung des Flächennutzungsplans im Beteiligungsverfahren und der Bebauungsplan für die Alte Gärtnerei. Der erste Spatenstich ist frühestens für 2029 vorgesehen. Bis zur Fertigstellung 2040 bleibt der Blankenburger Süden ein Langfristprojekt – für die Branche eher ein Thema der Pipeline-Planung als der kurzfristigen Akquise. Vergleichbar lange Zeiträume prägen auch andere deutsche Neubaugebiete wie Oberbillwerder in Hamburg oder den Dietenbach in Freiburg.

Häufige Fragen zum Blankenburger Süden

Wie viele Wohnungen entstehen im Blankenburger Süden?

Nach dem Struktur- und Nutzungskonzept (Senatsbeschluss vom 8. April 2025) sind rund 8.600 Wohnungen geplant – Wohnraum für etwa 20.000 Menschen. In der Teilfläche Alte Gärtnerei entstehen davon rund 600 Wohnungen, 30 Prozent davon im geförderten Wohnungsbau.

Wann ist Baustart, und wann sind die ersten Wohnungen fertig?

Der erste Spatenstich ist frühestens für 2029 vorgesehen. Die ersten Wohnungen sollen in einzelnen Teilflächen ab etwa 2030 bezugsfertig sein, die Gesamtrealisierung ist bis 2040 geplant (Stand: 07/2026).

Warum gibt es Kritik von Bürgerinitiativen?

Kritikpunkte sind die Dimension des Projekts, befürchtete Enteignungen und Verdrängung sowie die Altlasten auf den ehemaligen Rieselfeldern. Hintergrund ist die Zahlenhistorie: Anfangs war von bis zu 6.000 Wohnungen die Rede, zeitweise waren deutlich höhere Zahlen im Gespräch, heute plant der Senat rund 8.600.

Wie wird das Quartier an den ÖPNV angebunden?

Die Straßenbahnlinie M2 wird von der Haltestelle „Am Wasserturm“ in Heinersdorf über rund 3,5 Kilometer in das Quartier verlängert. Die Senatsverwaltung nennt ein Investitionsvolumen von rund 54,7 Millionen Euro (Preisstand 2006); mit der Inbetriebnahme ist nicht vor 2031 zu rechnen. Zusätzlich liegen die S-Bahnhöfe Blankenburg und Karow in der Nähe des Gebiets.