Befristeter Mietvertrag: Wann er zulässig ist und wie er endet

Ein befristeter Mietvertrag ist im Wohnraummietrecht die Ausnahme – und genau das unterschätzen viele Vermieter. Wer eine Wohnung einfach „auf zwei Jahre" vermietet, ohne dass einer der drei gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt, schließt in Wahrheit einen unbefristeten Vertrag. Der häufigste Irrtum lautet: Eine Befristung sei frei vereinbar. Das Gegenteil ist der Fall. § 575 BGB lässt den Zeitmietvertrag nur zu, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf hat, wesentliche Bauarbeiten plant oder die Räume an einen Dienstverpflichteten vermieten will – und er muss den Grund bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Ist die Befristung wirksam, endet der Vertrag automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Dieser Ratgeber ordnet Voraussetzungen, Formvorgaben und das Ende der Befristung aus der Perspektive von Vermietern, Asset Managern und Bauträgern ein und erläutert zudem das Auskunftsrecht des Mieters, die Abgrenzung zum Kündigungsverzicht sowie den Sonderfall möblierter Apartments.

Das Wichtigste in Kürze:

• Eine Befristung ist nur mit einem der drei in § 575 Abs. 1 BGB abschließend genannten Gründe zulässig: Eigenbedarf nach Ablauf, wesentliche Bauarbeiten oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten.
• Der Vermieter muss den Befristungsgrund bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen – konkret, nicht als Stichwort.
• Fehlt die Mitteilung oder ist der Grund unwirksam, gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen.
• Vier Monate vor Ablauf kann der Mieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.
• Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen; möglich bleibt die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund.

Was ist ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)?

Ein befristeter Mietvertrag – im Gesetz Zeitmietvertrag genannt – ist ein Mietverhältnis, das von vornherein für eine bestimmte Dauer geschlossen wird und mit Ablauf dieser Zeit automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die gesetzliche Grundlage für Wohnraum bildet § 575 BGB. Geregelt ist der Zeitmietvertrag im Unterkapitel „Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit" des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Damit grenzt sich der Zeitmietvertrag vom Regelfall ab: Das deutsche Wohnraummietrecht kennt grundsätzlich das unbefristete Mietverhältnis, bei dem der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse kündigen kann. Die Befristung durchbricht diesen Kündigungsschutz, weil der Vertrag zum vereinbarten Termin endet. Deshalb knüpft der Gesetzgeber die Zulässigkeit an strenge Voraussetzungen.

Für Vermieter, Asset Manager und Projektentwickler ist die Konsequenz doppelt relevant: Eine wirksame Befristung schafft Planungssicherheit für Verkauf, Sanierung oder Eigennutzung. Eine unwirksame Befristung hingegen verwandelt die vermeintlich kurze Laufzeit in ein unbefristetes Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz – die Kalkulation für den Bestand verschiebt sich dann erheblich. Für Mieter bedeutet der Zeitmietvertrag umgekehrt Planungsunsicherheit, die das Gesetz durch gesicherte Auskunfts- und Verlängerungsrechte abfedert. Umgangssprachlich ist in diesem Zusammenhang auch von einer Vermietung auf Zeit die Rede.

Die drei zulässigen Befristungsgründe im Detail

§ 575 Abs. 1 BGB nennt drei Befristungsgründe, und die Aufzählung ist abschließend. Der Wunsch, die Wohnung später flexibel anderweitig zu nutzen, reicht ebenso wenig aus wie die Absicht, nach zwei Jahren einfach einen neuen Mieter zu suchen oder die Miete neu zu verhandeln. Alle drei Gründe stammen aus der Sphäre des Vermieters – und jeder hat eigene Voraussetzungen.

Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit

Der Vermieter muss die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen wollen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Für private Vermieter ist das der häufigste Befristungsgrund. Typisches Beispiel: Ein Eigentümer vermietet seine Eigentumswohnung für drei Jahre, weil die Tochter nach dem Schulabschluss dort studieren wird. Entscheidend ist, dass der Nutzungswille bei Vertragsschluss ernsthaft besteht und konkret benannt wird. Für institutionelle Bestandshalter spielt die Befristung wegen Eigenbedarfs praktisch kaum eine Rolle, weil sie an die Person des Vermieters und dessen engeres Umfeld gebunden ist. Eine Befristung „für den Fall eines späteren Verkaufs" ist dagegen kein zulässiger Grund – die bloße Verwertungsabsicht genügt nicht.

Wesentliche Bauarbeiten

Der zweite Grund betrifft die Bausubstanz: Der Vermieter will die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das ist der für Bauträger und Projektentwickler praktisch wichtigste Fall. Beispiele: Ein Bauträger plant nach Ablauf der Mietzeit den Abriss des Gebäudes und einen Neubau, oder eine Sanierung erfordert die vollständige Entkernung des Dachgeschosses. Nicht ausreichend ist die bloße Modernisierung, die sich auch bei fortgesetztem Mietverhältnis durchführen ließe – etwa der Austausch von Fenstern oder eine neue Einbauküche. Für solche Fälle sieht das Gesetz stattdessen die Mieterhöhung nach Modernisierung vor. Die Formulierung „in zulässiger Weise" setzt zudem voraus, dass das Vorhaben baurechtlich erlaubt ist.

Vermietung an einen Dienstverpflichteten

Der dritte Grund ist die spätere Vermietung der Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB), also die klassische Werks- oder Dienstwohnung. Praxisbeispiel: Ein Wohnungsunternehmen vermietet eine Wohnung befristet, weil sie nach Ablauf dem neuen Hausmeister oder Facility Manager des Bestands als Dienstwohnung zur Verfügung stehen soll. Voraussetzung ist, dass ein konkretes Dienstverhältnis beabsichtigt ist und die Wohnung im Zusammenhang mit der Dienstleistung genutzt werden soll. Eine lediglich vage Option, die Wohnung irgendwann Personal zu überlassen, genügt dafür nicht.

Die folgende Übersicht fasst die drei Gründe mit den gesetzlichen Anforderungen und typischen Praxissituationen zusammen:

Wichtig ist die abschließende Wirkung der Aufzählung: Gründe wie ein angespannter Wohnungsmarkt, die Absicht einer höheren Miete nach Neuvermietung oder das bloße Interesse an Flexibilität begründen keine wirksame Befristung. Wer in der Vertragsgestaltung auf einen nicht genannten Grund setzt, schließt faktisch einen unbefristeten Vertrag – mit allen Folgen für den Kündigungsschutz des Mieters.

Formvorgabe: Warum die schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss entscheidend ist

Damit eine Befristung wirksam ist, genügt der tatsächliche Befristungsgrund allein nicht. Das Gesetz verlangt zusätzlich eine Form: Der Vermieter muss dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Der Zeitpunkt ist zwingend – wer die Mitteilung erst Wochen später nachreicht, kann die Befristung nicht heilen. Üblich und beweissicher ist die Aufnahme des Grundes in den Vertragstext selbst; eine separate schriftliche Mitteilung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist aber ebenfalls möglich.

Die Mitteilung muss den Grund außerdem konkret beschreiben. Stichworte wie „Eigenbedarf" oder „Sanierung" genügen nicht. Der Mieter soll aus der Mitteilung erkennen können, warum das Mietverhältnis endet – etwa für wen der Eigenbedarf besteht oder welche Baumaßnahme geplant ist. Diese Konkretisierungspflicht ist in der Praxis die häufigste Fehlerquelle: Pauschal formulierte Befristungsklauseln in Formularverträgen scheitern regelmäßig daran, dass sie den Grund nur oberflächlich umschreiben.

Der Gesetzestext des § 575 Abs. 1 BGB lautet:

„Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen."

Die Rechtsfolge bei Verstoß ist eindeutig und wird oft unterschätzt: Fehlt die schriftliche Mitteilung oder ist der mitgeteilte Grund unwirksam, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vertrag endet dann nicht zum Wunschtermin, sondern läuft weiter – der Vermieter kann nur noch nach den allgemeinen Regeln kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs mit den gesetzlichen Fristen. Zum Schutz des Mieters gilt zusätzlich: Vertragliche Abweichungen zu seinem Nachteil sind unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).

Auskunftsrecht und Verlängerungsanspruch: Was vier Monate vor Ablauf gilt

Auch ein wirksam befristeter Vertrag endet nicht automatisch zum Stichtag – der Mieter hat gesetzlich gesicherte Rechte auf Transparenz. Vier Monate vor Ablauf der Befristung kann er frühestens verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Antworten muss der Vermieter in jedem Fall – unabhängig davon, ob er den Grund für fortbestehend oder für entfallen hält. Antwortet er später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Für die Vermieterseite heißt das: Wer den Auskunftsanspruch ignoriert oder schleppend beantwortet, verliert womöglich den geplanten Leerstand zum Stichtag.

Noch weiter geht § 575 Abs. 3 BGB, wenn sich die Sachlage nach Vertragsschluss ändert. Tritt der Befristungsgrund erst später ein als geplant – etwa weil sich die Sanierung verzögert –, kann der Mieter eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund vollständig, weil die Bauarbeiten abgesagt werden oder der Eigenbedarf wegfällt, kann der Mieter sogar eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Aus dem befristeten wird dann ein unbefristeter Vertrag. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trägt ausdrücklich der Vermieter.

Für Bestandshalter und Projektentwickler folgt daraus eine klare Managementaufgabe: Der Befristungsgrund muss über die gesamte Laufzeit dokumentiert und aktiv verfolgt werden. Wer eine Sanierung plant, sollte Zeitpuffer einrechnen, denn Bauverzögerungen gehen zulasten des Vermieters. In der Praxis empfiehlt es sich, den Vier-Monats-Zeitpunkt vor Ablauf in der Mieterakte fest zu hinterlegen, damit Auskunftsverlangen fristgerecht und eindeutig beantwortet werden.

Abgrenzung zum qualifizierten Zeitmietvertrag alter Fassung und zum Kündigungsverzicht

Der heutige Zeitmietvertrag ist erst seit der Mietrechtsreform 2001 in dieser Form geregelt. Zuvor galt mit § 564c BGB alter Fassung der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag: ein für juristische Laien schwer verständliches Konstrukt mit Verlängerungsanspruch des Mieters. Der Gesetzgeber ersetzte ihn durch den einfacher zu handhabenden Zeitmietvertrag des § 575 BGB, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führen soll. Wer in der Bestandspraxis auf Verträge aus der Zeit vor 2001 stößt, sollte prüfen lassen, welche Rechtslage gilt – bei Altfällen können die früheren Regelungen fortwirken.

Vom Zeitmietvertrag strikt zu trennen ist der Kündigungsverzicht im Mietvertrag. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung in einem unbefristeten Mietverhältnis: Mieter, Vermieter oder beide Seiten verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Der Vertrag endet also nicht automatisch, sondern läuft nach Ablauf der Verzichtsfrist als unbefristetes Mietverhältnis weiter. Einen Befristungsgrund nach § 575 BGB braucht es dafür nicht. Gerade deshalb ist der beidseitige Kündigungsverzicht für viele Vermieter der praktikable Weg, eine faktische Mindestlaufzeit zu erreichen – etwa wenn eine Wohnung für zwei Jahre fest verplant werden soll, ohne dass ein gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt.

Der Unterschied in Kürze:

• Zeitmietvertrag (§ 575 BGB): endet automatisch mit Zeitablauf, braucht einen der drei Befristungsgründe und die schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss; der Mieter hat Auskunfts- und Verlängerungsrechte.
• Kündigungsverzicht: unbefristeter Vertrag mit befristetem Verzicht auf die ordentliche Kündigung, kein Befristungsgrund erforderlich, kein gesetzliches Auskunftsrecht; der Vertrag läuft nach der Verzichtsfrist unbefristet weiter.

Sonderfall: Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (möblierte Apartments)

Neben dem Zeitmietvertrag existiert ein zweiter Weg der Vermietung auf Zeit, der häufig verwechselt wird: Mietverhältnisse über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Verträge sind vom Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts ausgenommen – der Vermieter braucht weder einen Befristungsgrund nach § 575 BGB noch ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung. Entscheidend ist, dass der Gebrauch tatsächlich nur vorübergehend ist. Vorübergehender Gebrauch ist gerade kein Wohnen im Sinne des auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkts.

Die Voraussetzungen werden eng ausgelegt. Typische Fälle sind die Überlassung für wenige Wochen oder Monate an einen Mieter mit klar begrenztem Aufenthalt, etwa während einer beruflichen Zwischenstation. Die Möblierung der Wohnung allein macht aus einem regulären Mietverhältnis keinen vorübergehenden Gebrauch – ein verbreiteter Irrtum bei befristet vermieteten möblierten Wohnungen. Vermietermodelle, die dauerhaftes Wohnen als „vorübergehend" deklarieren, um den Kündigungsschutz zu umgehen, riskieren die Umqualifizierung: Gerichte würdigen das Gesamtbild aus Dauer, Zweck und Lebensschwerpunkt des Mieters. Wird der Vertrag als reguläres Wohnraummietverhältnis eingestuft, gilt der volle Kündigungsschutz – und eine angehängte Befristung müsste sich an § 575 BGB messen lassen.

Für Betreiber von Serviced Apartments und Boardinghouses ist die Einordnung ebenfalls sensibel: Kurze, hotelähnliche Belegungen fallen regelmäßig nicht unter das Wohnraummietrecht. Je länger und wohnähnlicher die Nutzung jedoch wird, desto näher rückt die Grauzone zum geschützten Mietverhältnis. Eine saubere Dokumentation der tatsächlichen Nutzung und der Aufenthaltsdauer ist hier unverzichtbar.

Kann während der Laufzeit gekündigt werden?

Der wirksam befristete Mietvertrag bindet beide Seiten für die gesamte Laufzeit: Eine ordentliche Kündigung ist während der Befristung grundsätzlich ausgeschlossen – für den Vermieter wie für den Mieter. Genau darin liegt der Zweck des Zeitmietvertrags. Beide Parteien können sich auf den Endtermin verlassen, der Mieter auf seinen Wohnraum, der Vermieter auf die Miete.

Davon zu unterscheiden ist die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB). Sie bleibt auch während einer Befristung möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters oder schweren Vertragsverletzungen. Die Details zur ordentlichen Kündigung nach Vertragsende – insbesondere die Fristen – behandelt der Artikel zur gesetzlichen Kündigungsfrist im Mietvertrag.

Anders liegt der Fall, wenn die Befristung unwirksam ist: Dann gilt der Vertrag als unbefristet, und beide Seiten können wieder nach den allgemeinen Regeln kündigen – der Vermieter allerdings nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB. Für den Mieter eröffnet eine unwirksame Befristung damit frühere Ausstiegsmöglichkeiten über die ordentliche Kündigung, statt an die vereinbarte Laufzeit gebunden zu sein.

Unabhängig von der Kündigungsfrage gilt zudem: Auch der Tod beendet ein Mietverhältnis nicht automatisch. Für diesen Sonderfall gelten eigene gesetzliche Regeln, die der Artikel zum Mietverhältnis beim Tod des Mieters erläutert.

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Wie lange darf ein befristeter Mietvertrag laufen?

Das Gesetz schreibt weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer vor. Entscheidend ist allein, dass ein gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt und bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Die Laufzeit sollte allerdings zum mitgeteilten Grund passen: Wer Eigenbedarf in zwei Jahren ankündigt, aber auf zehn Jahre befristet, gefährdet die Wirksamkeit der Befristung.

Muss der Befristungsgrund im Vertrag stehen?

Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden – aus Beweisgründen ist die Aufnahme in den Vertragstext die sauberste Lösung. Eine separate schriftliche Mitteilung ist möglich, muss dem Mieter aber bereits bei Vertragsschluss vorliegen. Stichwortartige Nennungen wie „Eigenbedarf" reichen nicht; der Grund ist konkret zu beschreiben.

Was passiert bei unwirksamer Befristung?

Der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er endet nicht zum geplanten Termin, sondern läuft weiter. Der Vermieter kann dann nur noch mit einem berechtigten Interesse nach den allgemeinen Kündigungsregeln kündigen, der Mieter mit der gesetzlichen Frist.

Kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Einvernehmlich ist eine Verlängerung jederzeit möglich. Soll das Mietverhältnis dabei erneut befristet fortgesetzt werden, muss auch die neue Befristung die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen – also einen der drei Gründe und die schriftliche Mitteilung. Ohne Einigung endet der Vertrag grundsätzlich mit Ablauf; gesetzliche Verlängerungsrechte des Mieters ergeben sich nur aus § 575 Abs. 2 und 3 BGB, etwa bei verspäteter Auskunft oder entfallenem Befristungsgrund.

Kann der Mieter vorzeitig aus dem befristeten Mietvertrag ausziehen?

Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist grundsätzlich ausgeschlossen; wer früher auszieht, schuldet grundsätzlich weiter die Miete bis zum Vertragsende. Praktikable Auswege sind eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter oder ein Nachmieter, für dessen Einsatz es jedoch der Zustimmung des Vermieters bedarf – einen Anspruch auf die Stellung eines Nachmieters gibt es nicht. Bei einem wichtigen Grund bleibt die außerordentliche Kündigung möglich.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.