Hausgeld steuerlich absetzbar: Was Vermieter und was Selbstnutzer geltend machen können

Ob das Hausgeld steuerlich absetzbar ist, lässt sich nicht pauschal beantworten – die Antwort hängt allein davon ab, wie die Eigentumswohnung genutzt wird. Wer vermietet, macht die im Hausgeld enthaltenen Kosten grundsätzlich in voller Höhe als Werbungskosten geltend. Wer selbst in der Wohnung lebt, kann nur bestimmte Anteile über die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen absetzen. Für Eigentümer, Verwalter und Asset Manager lohnt deshalb ein genauer Blick in die Jahresabrechnung: Sie enthält die Positionen, die das Finanzamt anerkennt – und die, bei denen enge gesetzliche Grenzen gelten.

Die wichtigsten Antworten im Überblick:

• Vermieter setzen die im Hausgeld enthaltenen Kosten grundsätzlich vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab (§ 9 und § 21 EStG), abziehbar im Jahr der Zahlung.
• Ausnahme Erhaltungsrücklage: Abziehbar ist erst der Betrag, den die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt hat – nicht die laufende Zuführung zur Rücklage. Das folgt aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
• Selbstnutzer können ausschließlich die Lohnanteile für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Hausgeldabrechnung geltend machen (§ 35a EStG).
• Höchstbeträge: 20 Prozent der Lohnkosten, maximal 4.000 Euro im Jahr für haushaltsnahe Dienstleistungen und maximal 1.200 Euro für Handwerkerleistungen.
• Nachweis: Voraussetzung für den Abzug ist die unbare Zahlung. Gegenüber dem Finanzamt dient die Bescheinigung des Verwalters als Beleg.

Hausgeld steuerlich absetzbar: Warum die Nutzungsart über den Abzug entscheidet

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Darin bündeln sich die laufenden Bewirtschaftungskosten: die Vergütung des Verwalters, die Gebäudeversicherung, Hausmeisterdienste, Reinigung und Gartenpflege, Wartungsverträge sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für die Steuererklärung ist diese Bündelung unbequem, denn das Finanzamt beurteilt jede Position einzeln – und vor allem danach, in welchem Einkunftszusammenhang die Wohnung steht.

Bei einer vermieteten Wohnung gehören die Hausgeld-Kosten zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie landen in der Anlage V der Steuererklärung und mindern dort die Mieteinnahmen. Wer die Wohnung dagegen selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte aus der Immobilie; ein Werbungskostenabzug scheidet von vornherein aus. Hier öffnet nur § 35a EStG einen begrenzten Abzug – als Steuerermäßigung, die direkt von der Steuerschuld abgezogen und in der Anlage Haushaltsnahe Dienstleistungen erklärt wird.

Diese Grundunterscheidung zieht sich durch jede Zeile der Hausgeldabrechnung. Sie entscheidet auch darüber, welche Nachweise nötig sind und welche Höchstbeträge greifen. Die folgenden Abschnitte ordnen beide Fälle getrennt ein – beginnend mit dem für die Branche relevanteren Fall, der Vermietung.

Vermieter: Hausgeld als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG. Die laufenden Kosten der Wohnung sind nach § 9 EStG als Werbungskosten abziehbar – und dazu zählt das Hausgeld nahezu vollständig. Konkret handelt es sich um Ausgaben wie:

• die Vergütung des Verwalters,
• die Gebäude- und Haftpflichtversicherung,
• Hausmeisterkosten,
• Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst,
• Wartungsverträge für Heizung, Aufzug und andere technische Anlagen,
• Schornsteinfegergebühren,
• Strom für Gemeinschaftsflächen sowie Wasser- und Abwasserkosten des Gemeinschaftseigentums.

Der Abzug folgt dem Abflussprinzip des § 11 EStG: Maßgeblich ist das Jahr, in dem der Eigentümer das Hausgeld zahlt – nicht der Zeitpunkt, zu dem die Gemeinschaft die Mittel verwendet. Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben wie das monatliche Hausgeld gilt dabei eine Zurechnungsregel: Zahlungen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel abfließen – die Verwaltungspraxis spricht von einem Zeitraum von zehn Tagen –, werden dem Kalenderjahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Da das Hausgeld zudem ein Vorschuss auf eine Jahresabrechnung ist, kommen Abrechnungsspitzen hinzu: Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung sind erst im Jahr ihrer Zahlung abziehbar, Guthaben mindern die abziehbaren Werbungskosten entsprechend. Von dieser Regel gibt es eine wichtige Ausnahme bei der Erhaltungsrücklage, die der folgende Abschnitt erklärt.

Die Grundsteuer ist gesondert zu betrachten: Sie wird dem Eigentümer in der Regel direkt von der Kommune in Rechnung gestellt und ist als Werbungskosten in der Anlage V abziehbar – sie gehört also nicht in die Aufstellung der Hausgeld-Kosten, um eine Doppelerfassung zu vermeiden. Kosten, die der Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegt, sind auf der Einnahmenseite als Mieteinnahmen zu erfassen; die entsprechenden Ausgaben bleiben Werbungskosten. Nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltervergütung oder Instandhaltungsaufwendungen trägt der Eigentümer selbst – abziehbar sind sie gleichwohl.

Ausnahme Erhaltungsrücklage: Die Zuführung ist noch kein Werbungskostenabzug

Ein Teil des Hausgelds fließt regelmäßig nicht in laufende Kosten, sondern in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist diese Zuführung noch keine abziehbare Ausgabe: Werbungskosten entstehen erst in dem Moment, in dem die Gemeinschaft das angesparte Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet – etwa für die Sanierung des Dachs oder die Erneuerung der Heizungsanlage. Dogmatisch liegt das daran, dass die Erhaltungsrücklage gebundenes Vermögen der Gemeinschaft und kein individuelles Guthaben des einzelnen Eigentümers ist: Beim Verkauf der Wohnung wird der angesparte Anteil nicht ausgezahlt, sondern verbleibt bei der Gemeinschaft. Genau diese Bindung begründet die Einordnung des Bundesfinanzhofs: Die Zahlung an die Gemeinschaft ist wirtschaftlich noch keine Ausgabe für Erhaltungszwecke.

Für vermietende Eigentümer folgt daraus ein Zeitversatz: Die monatlich gezahlten Rücklagenanteile mindern die Steuerlast nicht im Zahlungsjahr, sondern erst im Jahr der Verausgabung. Maßgeblich ist der auf die eigene Wohnung entfallende Anteil an den tatsächlich verausgabten Mitteln. Jahre mit hohen Sanierungsaktivitäten der Gemeinschaft können so steuerlich vorteilhafter sein als Jahre, in denen lediglich angespart wird.

Praktisch hängt der Abzug damit an der Qualität der Verwalterunterlagen. Eigentümer benötigen eine Aufstellung, aus der hervorgeht, welche Beträge die Gemeinschaft im jeweiligen Jahr aus der Erhaltungsrücklage tatsächlich verausgabt hat. Idealerweise weist sie die verausgabten Gesamtbeträge und den auf die eigene Wohnung entfallenden Anteil – in der Regel bemessen nach den Miteigentumsanteilen – gesondert aus. Ohne eine solche Aufstellung lässt sich der abziehbare Betrag nicht beziffern – und das Finanzamt kann den Abzug kürzen. Verwalter sollten diese Information jährlich zusammen mit der Abrechnung liefern; Eigentümer sollten sie aktiv anfordern, wenn sie fehlt. Für professionelle Verwalter und Asset Manager ist das ein Qualitätsmerkmal in der Eigentümerbetreuung, kein Verwaltungsdetail.

Selbstnutzer: Nur § 35a EStG öffnet den Steuerabzug

Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann das Hausgeld nicht als Werbungskosten abziehen – dafür fehlt eine Einkunftsart, der die Kosten zugeordnet werden könnten. Der Gesetzgeber gewährt stattdessen eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG, die unmittelbar von der tariflichen Steuerschuld abgezogen wird. Zwei Kategorien sind für die Hausgeldabrechnung relevant:

• Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Darunter fallen etwa Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst.
• Handwerkerleistungen: 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Typisch sind Wartungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum, etwa die Heizungswartung oder Instandsetzungen am Aufzug.

Beide Höchstbeträge gelten pro Haushalt und Kalenderjahr, nicht pro Person und nicht pro Wohnung. Begünstigt sind bei Handwerkerleistungen nur die Lohn- und Fahrtkosten; Materialkosten bleiben außen vor. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen, die über das Hausgeld abgerechnet werden, geht es regelmäßig um reine Dienstleistungsentgelte. Für ein selbst angemeldetes haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis – etwa eine direkt beschäftigte Haushaltshilfe im Minijob – gilt ein eigener Höchstbetrag von 510 Euro; die über das Hausgeld abgerechneten Gemeinschaftsleistungen fallen dagegen unter die 4.000-Euro-Grenze. Weil die Ermäßigung die festgesetzte Steuer unmittelbar mindert, wirkt sie unabhängig vom persönlichen Steuersatz – anders als der Werbungskostenabzug, der lediglich die Bemessungsgrundlage reduziert.

Eine weitere Voraussetzung betrifft die Zahlungsweise: Das Finanzamt erkennt die Aufwendungen nur an, wenn sie unbar gezahlt wurden – per Überweisung oder Dauerauftrag auf das Konto der Gemeinschaft beziehungsweise des Verwalters. Barzahlungen sind ausgeschlossen. Da Eigentümer ihr Hausgeld ohnehin per Banküberweisung entrichten, ist diese Bedingung in der Praxis meist erfüllt; belegt wird sie durch Kontoauszüge und die Bescheinigung des Verwalters.

Für Vermieter und Verwalter ist ein Aspekt derselben Vorschrift zusätzlich relevant: Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG setzt kein Eigentum voraus. Auch Mieter können die begünstigten Lohnanteile aus ihrer Betriebskostenabrechnung geltend machen, sofern diese entsprechend aufgeschlüsselt ist. Wer Mietern eine solche Aufstellung zur Verfügung stellt, bietet einen echten Service und reduziert Rückfragen – ein Qualitätsmerkmal, das sich mit überschaubarem Aufwand in die jährliche Abrechnung integrieren lässt.

Welche Hausgeld-Positionen sind bei Selbstnutzung begünstigt?

Nicht jede Position der Hausgeldabrechnung qualifiziert sich für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG. Begünstigt sind die Anteile, die auf Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten im und am Haushalt entfallen. In der Praxis kommen insbesondere diese Positionen in Betracht:

• Hausmeister: Die Kosten für den Hausmeisterdienst zählen zu den haushaltsnahen Dienstleistungen, soweit sie Tätigkeiten im und am Gebäude betreffen.
• Treppenhausreinigung: Die Reinigung der Gemeinschaftsflächen ist eine klassische haushaltsnahe Dienstleistung.
• Gartenpflege: Die Pflege der Außenanlagen ist ebenfalls als haushaltsnahe Dienstleistung begünstigt.
• Winterdienst: Räumen und Streuen auf den Wegen der Anlage fällt unter die haushaltsnahen Dienstleistungen.
• Schornsteinfeger: Kehr- und Messarbeiten sind als Handwerkerleistung anerkannt.
• Wartungsverträge: Die regelmäßige Wartung von Heizung, Aufzug oder Rauchmeldern ist als Handwerkerleistung begünstigt – allerdings nur mit den Lohn- und Fahrtkostenanteilen, nicht mit Ersatzteilen.

Nicht begünstigt sind dagegen Positionen ohne Dienstleistungs- oder Handwerkercharakter: die Verwaltervergütung selbst, Versicherungsbeiträge, Verbrauchskosten wie Heizkosten oder Gemeinschaftsstrom sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Auch Materialkosten aus Handwerkerarbeiten scheiden aus. Die Abgrenzung im Einzelnen hat das Bundesfinanzministerium in einem Anwendungsschreiben zu § 35a EStG konkretisiert, das auch die Anforderungen an die Bescheinigung durch die Verwaltung regelt. Selbstnutzer sollten daher nicht das gesamte Hausgeld in die Steuererklärung übernehmen, sondern ausschließlich die ausgewiesenen begünstigten Anteile – genau dafür ist die Verwalterbescheinigung da, auf die ein späterer Abschnitt eingeht.

Vermieter oder Selbstnutzer: Welche Position landet in welcher Zeile der Steuererklärung?

Die zentrale Entscheidungshilfe für die Steuererklärung ist die Zuordnung jeder Hausgeld-Position zum jeweiligen Nutzungsfall. Die folgende Übersicht zeigt, wo die wichtigsten Kostenarten steuerlich landen:

Die Gegenüberstellung macht das Grundprinzip deutlich: Vermieter ziehen nahezu jede Position vollständig ab, Selbstnutzer nur die markierten Dienstleistungs- und Handwerkeranteile und auch diese nur mit 20 Prozent innerhalb der Höchstbeträge. Wer beide Nutzungsformen kombiniert – etwa bei zeitweise vermieteten Einheiten im Bestand –, muss die Zeiträume sauber trennen und die Kosten entsprechend aufteilen.

Eine Besonderheit gilt bei zeitlich gemischter Nutzung: Wird eine Wohnung nur für einen Teil des Jahres vermietet, sind die Hausgeld-Kosten zeitanteilig zuzuordnen – für den Vermietungszeitraum als Werbungskosten in der Anlage V, für den Selbstnutzungszeitraum allenfalls über § 35a EStG. Eine saubere Dokumentation der Zeiträume, etwa über Mietvertrag und Leerstandsphasen, erleichtert diese Aufteilung gegenüber dem Finanzamt erheblich.

Sonderumlagen: Gleiche Logik wie beim Hausgeld

Für größere Maßnahmen beschließt die Eigentümerversammlung mitunter eine Sonderumlage – einen einmaligen oder ratenweise erhobenen Beitrag zusätzlich zum laufenden Hausgeld, etwa zur Finanzierung einer Fassadensanierung. Steuerlich folgt die Sonderumlage denselben Regeln wie das reguläre Hausgeld.

Vermieter können die Sonderumlage als Werbungskosten abziehen, sobald die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich verausgabt. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Erhaltungsrücklage ist auch hier die bloße Zahlung an die Gemeinschaft noch nicht das auslösende Ereignis; maßgeblich ist die Verausgabung für die konkrete Maßnahme. Bei umfangreichen Sanierungen, die sich über mehrere Jahre erstrecken, verteilt sich der Abzug entsprechend auf die Verausgabungsjahre.

Selbstnutzer können aus einer Sonderumlage nur die Anteile geltend machen, die auf begünstigte Handwerkerleistungen entfallen – und auch dort nur die Lohn- und Fahrtkosten. Gerade bei Sanierungsprojekten mit hohen Materialanteilen lohnt eine Aufschlüsselung durch den Verwalter, damit der begünstigte Anteil überhaupt beziffert werden kann. Die Höchstbeträge des § 35a EStG gelten dabei für das jeweilige Kalenderjahr; bei mehrjährigen Projekten kann eine gestreckte Abrechnung die Ausschöpfung verbessern.

Nachweis gegenüber dem Finanzamt: Verwalterbescheinigung nach § 35a EStG

Die praktische Drehscheibe des gesamten Abzugs ist die Bescheinigung des Verwalters. Da Eigentümer keine Einzelrechnungen der Hausmeister-, Reinigungs- oder Wartungsfirmen erhalten – die Verträge schließt die Gemeinschaft –, braucht das Finanzamt einen Ersatzbeleg. Diesen liefert die jährliche Bescheinigung, in der der Verwalter die begünstigten Anteile des Hausgelds aufschlüsselt.

Eine belastbare Bescheinigung weist die Aufwendungen getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus, nennt den Abrechnungszeitraum und die Wohnung beziehungsweise den Eigentümer und beziffert die enthaltenen Lohn- und Fahrtkosten. Für Vermieter sollte sie zusätzlich die im Jahr tatsächlich aus der Erhaltungsrücklage verausgabten Beträge ausweisen, damit der Werbungskostenabzug ins richtige Jahr fällt.

Fehlt die Bescheinigung oder ist sie zu pauschal, riskieren Eigentümer, dass das Finanzamt den Abzug streicht oder kürzt. Die Verwaltungspraxis zeigt, dass nicht jede Standardabrechnung die geforderten Angaben automatisch enthält; Eigentümer sollten die Bescheinigung deshalb frühzeitig anfordern. Gegenüber dem Verwalter können Eigentümer eine entsprechend aufgeschlüsselte Aufstellung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen; in der Eigentümerversammlung lässt sich die jährliche Ausstellung einer solchen Bescheinigung zudem beschließen. In die zugrunde liegenden Belege der Gemeinschaft können Eigentümer beim Verwalter auf Anfrage Einsicht nehmen. Die unbare Zahlung des Hausgelds ist zusätzlich durch Kontoauszüge zu dokumentieren. Belege und Bescheinigung müssen nicht mit der Steuererklärung eingereicht werden, sind aber auf Verlangen des Finanzamts vorzulegen – eine geordnete Ablage über das Veranlagungsjahr hinaus ist daher Pflichtprogramm.

FAQ: Häufige Fragen zum Hausgeld in der Steuererklärung

Ist das Hausgeld vollständig absetzbar?

Nur für Vermieter, und selbst dort mit einer Ausnahme: Die laufenden Bewirtschaftungskosten sind vollständig als Werbungskosten abziehbar, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage jedoch erst bei tatsächlicher Verausgabung durch die Gemeinschaft. Selbstnutzer können das Hausgeld nie in voller Höhe absetzen, sondern nur die begünstigten Lohnanteile nach § 35a EStG.

Was wird steuerlich aus der Erhaltungsrücklage?

Die monatliche Zuführung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs noch keine abziehbare Ausgabe. Abziehbar ist der auf die eigene Wohnung entfallende Anteil an den Beträgen, die die Gemeinschaft im Jahr tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben hat. Grundlage ist eine entsprechende Aufstellung des Verwalters.

Zählt eine Sonderumlage steuerlich wie Hausgeld?

Ja, die steuerliche Behandlung folgt derselben Logik. Vermieter ziehen die Sonderumlage als Werbungskosten ab, wenn die Gemeinschaft die Mittel verausgabt. Selbstnutzer machen nur die enthaltenen Lohnanteile begünstigter Handwerkerleistungen geltend – innerhalb des Jahreshöchstbetrags von 1.200 Euro.

Was muss die Verwalterbescheinigung enthalten?

Sie sollte den Abrechnungszeitraum und die Wohnung benennen, die begünstigten Aufwendungen getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen ausweisen und die Lohn- und Fahrtkostenanteile beziffern. Für Vermieter gehört die Angabe der tatsächlich aus der Erhaltungsrücklage verausgabten Beträge dazu.

Die Zuordnung der Hausgeld-Positionen ist im Kern eine Frage sauberer Unterlagen: Wer die Jahresabrechnung und die Verwalterbescheinigung konsequent prüft, holt das steuerlich Mögliche heraus – als Vermieter über die Anlage V, als Selbstnutzer über die Anlage Haushaltsnahe Dienstleistungen. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage allgemein ein und ersetzt keine individuelle Beratung. Im Zweifel, etwa bei gemischter Nutzung, mehrjährigen Sanierungen oder unklaren Abrechnungsposten, sollte ein Steuerberater die konkrete Hausgeldabrechnung prüfen.