Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung: Vollständige Übersicht

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung entscheiden darüber, wie viel von den Mieteinnahmen am Ende tatsächlich versteuert werden muss. Die kurze Antwort auf die Kernfrage lautet: Abziehbar sind nahezu alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen – von der Abschreibung über Schuldzinsen und Grundsteuer bis zur Instandhaltung. Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und ermittelt sie als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Dieser Artikel liefert eine vollständige, alphabetisch sortierte Übersicht der wichtigsten Positionen, zeigt ihre Zuordnung in der Anlage V und ordnet die vier Praxisthemen ein, die in der Steuererklärung regelmäßig Fragen aufwerfen: die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand, die Verteilung größerer Renovierungskosten auf mehrere Jahre, die Behandlung von Leerstand und die verbilligte Vermietung an Angehörige. Ein durchgerechnetes Zahlenbeispiel zeigt die Anwendung für eine typische Eigentumswohnung.

Das Wichtigste in Kürze:

• Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen (§ 9 Abs. 1 EStG).
• Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung und kleinere Instandhaltung sind in der Regel sofort und in voller Höhe im Jahr der Zahlung abziehbar.
• Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden können auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
• Herstellungskosten werden nicht sofort abgezogen; sie mindern die Steuerlast nur über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes.
• Bei Leerstand bleiben Werbungskosten abziehbar, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar fortbesteht; bei verbilligter Vermietung an Angehörige gilt seit dem 1. Januar 2021 die 66-Prozent-Grenze zur ortsüblichen Miete.

Was zählt zu Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung?

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind das alle Ausgaben, die durch das Mietobjekt veranlasst sind – von der Grundsteuer über die Darlehenszinsen bis zur Heizungsreparatur. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung: Aufwendungen für die eigene Lebensführung gehören nicht dazu. Wird ein Gebäude teils selbst genutzt und teils vermietet, sind die Aufwendungen aufzuteilen; abziehbar ist nur der Teil, der auf die vermietete Fläche entfällt.

Die Einkünfte ergeben sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Für den Abzugszeitpunkt gilt das Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG: Ausgaben sind grundsätzlich in dem Kalenderjahr abzuziehen, in dem sie gezahlt wurden. Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben wie Versicherungsprämien, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel geleistet werden, werden dabei dem Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugerechnet. Erklärt werden die Positionen in der Anlage V, in der die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt werden. Werbungskosten können auch dann entstehen, wenn vorübergehend keine Miete fließt – etwa bei Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen oder bei Aufwendungen vor der ersten Vermietung. In beiden Fällen entscheidet die Einkünfteerzielungsabsicht über die Abziehbarkeit; beide Konstellationen behandeln eigene Abschnitte dieses Artikels.

Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick (alphabetische Tabelle)

Die folgende Tabelle listet die zwölf Positionen, die in der Praxis am häufigsten als Werbungskosten bei der Vermietung anfallen – alphabetisch sortiert, mit einem Satz zur Abziehbarkeit und dem Hinweis, wo die Position in der Anlage V eingetragen wird. Die Angaben zur Einordnung beziehen sich auf das amtliche Formular der Anlage V; im elektronischen Verfahren ELSTER sind die Felder entsprechend beschriftet. Positionen ohne eigene ausgewiesene Zeile werden unter den sonstigen Werbungskosten erfasst.

Zwei Details der Tabelle verdienen eine genauere Betrachtung. Erstens die Erhaltungsrücklage bei vermieteten Eigentumswohnungen: Die monatliche Zuführung durch die WEG ist noch keine Werbungskosten, weil das Geld zunächst nur zweckgebunden angespart wird. Abziehbar wird der Betrag erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft die Rücklage für konkrete Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet. Zweitens die umlagefähigen Nebenkosten: Wer Grundsteuer, Versicherungen oder Betriebskosten auf den Mieter umlegt, vereinnahmt diese Beträge – sie erhöhen zunächst die Einnahmen. Gleichzeitig bleiben die zugrunde liegenden Ausgaben Werbungskosten, sodass sich der Effekt im Idealfall ausgleicht. Nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dagegen belasten den Überschuss in voller Höhe.

Für den Eintrag gilt: Die Werbungskosten werden nach den Hinweisen des Finanzamts NRW ab der zweiten Seite der Anlage V ermittelt und als Summe in Zeile 82 ausgewiesen. Bei der Position Möblierung ist zudem eine Besonderheit der Rechtsprechung zu beachten: Eine komplette Einbauküche gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15) als einheitliches Wirtschaftsgut; abgeschrieben wird sie in der Regel über zehn Jahre. Lediglich der Austausch einzelner defekter Teile bleibt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand – die Abgrenzung in Kürze

Die wichtigste Weiche bei den Werbungskosten ist die Frage, ob eine Baumaßnahme den vorhandenen Zustand lediglich erhält oder das Gebäude über diesen Standard hinaus verbessert. Davon hängt ab, ob die Kosten sofort abgezogen werden dürfen oder erst über Jahrzehnte mit der Abschreibung wirken. Die Kurzfassung:

Praktisch heikel ist die Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten: Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen an, die netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen, behandelt das Finanzamt sie als nachträgliche Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – der Sofortabzug entfällt, die Kosten werden über die AfA verteilt. Wer kurz nach dem Erwerb umfangreich sanieren will, sollte diese Grenze im Blick behalten.

Entlastung schafft eine Vereinfachungsregel der Verwaltung: Baumaßnahmen am bereits fertiggestellten Gebäude mit einem Rechnungsbetrag von bis zu 4.000 Euro netto je Einzelmaßnahme können auf Antrag stets als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt werden – selbst wenn sie dem Grunde nach Herstellungskosten wären. Die Details der Abschreibung, der AfA-Sätze und der Bemessungsgrundlagen behandelt der Beitrag zur Abschreibung von Immobilien bei im heute.

Größere Erhaltungsaufwendungen verteilen (§ 82b EStDV)

Erhaltungsaufwand ist nach dem Abflussprinzip grundsätzlich im Jahr der Zahlung vollständig abzuziehen. Bei größeren Maßnahmen – etwa einer Dachsanierung für 30.000 Euro – kann das dazu führen, dass ein hoher Verlust aus Vermietung und Verpachtung entsteht, der sich im Zahlungsjahr steuerlich nur begrenzt auswirkt. Für diese Fälle hält § 82b EStDV ein Wahlrecht bereit: Auf Antrag lassen sich größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Voraussetzung ist, dass das Gebäude im Zeitpunkt der Aufwendung nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient. Die Verteilung erfolgt in gleichen Jahresbeträgen; eine frei gewählte Staffelung ist nicht möglich. Im Beispiel der 30.000-Euro-Dachsanierung bedeutet eine Verteilung auf drei Jahre einen Abzug von jeweils 10.000 Euro in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren.

Sinnvoll ist die Verteilung vor allem in zwei Konstellationen. Erstens, wenn die Aufwendung im Zahlungsjahr auf ein niedriges Gesamteinkommen trifft: Der Sofortabzug würde dann zu großen Teilen in einem niedrigen Steuersatz verpuffen, während die verteilten Raten in Folgejahren mit höherem Einkommen stärker wirken. Zweitens zur Progressionsglättung, wenn ein einmalig hoher Werbungskostenblock den Steuersatz in einem Jahr stark verzerren würde. Umgekehrt ist der Sofortabzug meist die bessere Wahl, wenn das Zahlungsjahr ohnehin von hohen Einkünften und einem entsprechenden Grenzsteuersatz geprägt ist. Zu beachten ist außerdem: Die einmal beantragte Verteilung läuft personenbezogen weiter. Endet die Eigentümerstellung vor Ablauf des Verteilungszeitraums – etwa bei Verkauf oder Erbfall –, hängt die weitere Abziehbarkeit der verbleibenden Raten vom jeweiligen Einzelfall ab; die Folgen sollten frühzeitig geprüft werden.

Werbungskosten bei Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen

Steht eine Wohnung nach einer auf Dauer angelegten Vermietung leer, bleiben die Aufwendungen nach der Verwaltungsauffassung in den Einkommensteuerhinweisen (EStH) so lange als Werbungskosten abziehbar, wie der Eigentümer den Entschluss zur Vermietung fortsetzt. Grundsteuer, Schuldzinsen, Versicherungen und Abschreibung laufen in der Leerstandszeit einfach weiter und mindern die Einkünfte – sie können in dieser Phase auch einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung begründen.

Voraussetzung ist, dass die Vermietungsabsicht nachweisbar fortbesteht. Das Finanzamt erwartet aktive, dokumentierbare Bemühungen: Mietinserate, einen Maklerauftrag, Renovierungsarbeiten zur Wiedervermietung oder nachvollziehbare Gespräche mit Mietinteressenten. Zieht sich der Leerstand über einen längeren Zeitraum ohne erkennbare Vermietungsaktivitäten, kann die Finanzverwaltung die Einkünfteerzielungsabsicht verneinen – mit der Folge, dass die Werbungskosten für diesen Zeitraum entfallen, im Streitfall auch rückwirkend. Eine sorgfältige Dokumentation aller Vermietungsbemühungen ist daher der wichtigste Schutz.

Abzugrenzen ist der Leerstand vor der ersten auf Dauer angelegten Vermietung: Aufwendungen in dieser Phase sind keine laufenden Werbungskosten eines bestehenden Mietverhältnisses, sondern sogenannte vorweggenommene Werbungskosten, für die strengere Anforderungen gelten – etwa an die Festlegung auf eine bestimmte, auf Dauer angelegte Vermietung. Dieser Fall wird im Beitrag „vorweggenommene Werbungskosten Vermietung“ bei im heute gesondert behandelt.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Grenze

Wohnungen werden häufig an Kinder, Eltern oder andere Angehörige unter dem Marktpreis vermietet. Steuerlich entscheidet das Verhältnis zur ortsüblichen Miete darüber, in welchem Umfang die Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Seit dem 1. Januar 2021 gilt § 21 Abs. 2 EStG in einer Fassung mit drei Zonen:

• Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Überlassung gilt als voll entgeltlich; die Werbungskosten sind in voller Höhe abziehbar, eine weitere Prognose ist nicht erforderlich.
• Zwischen 50 und 66 Prozent: Voraussetzung für den vollen Abzug ist eine positive Totalüberschussprognose. Fällt sie negativ aus, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
• Weniger als 50 Prozent: Die Aufteilung ist zwingend. Nur der entgeltliche Teil ist steuerlich relevant; die Werbungskosten sind entsprechend dem Mietverhältnis anteilig abziehbar, der unentgeltliche Teil bleibt steuerlich ohne Bedeutung.

Für den Prozentvergleich ist die vereinbarte Miete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten der ortsüblichen Marktmiete ebenfalls einschließlich dieser Umlagen gegenüberzustellen. Als ortsüblich gilt die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist – Anhaltspunkt ist regelmäßig der Mietspiegel. Ein Beispiel: Beträgt die ortsübliche Miete 900 Euro kalt, liegt eine vereinbarte Miete von 600 Euro bei 66,7 Prozent – der volle Werbungskostenabzug ist gesichert. Bei 550 Euro (61,1 Prozent) kommt es auf die Totalüberschussprognose an.

Die Totalüberschussprognose prüft, ob über die voraussichtliche Dauer der Vermietung – regelmäßig wird ein Zeitraum von 30 Jahren zugrunde gelegt – ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Bei frisch finanzierten Objekten mit hohen Anfangszinsen und hoher AfA fällt sie in den ersten Jahren häufig negativ aus und kippt später ins Positive; maßgeblich ist das Gesamtergebnis über den Prognosezeitraum. Praktisch empfiehlt es sich, die vereinbarte Miethöhe und den Vergleichsmaßstab zu dokumentieren und die Quote bei steigenden Marktmieten regelmäßig zu überprüfen. Rutscht die vereinbarte Miete durch die Marktentwicklung unter die 66-Prozent-Marke, ohne dass nachjustiert wird, droht die Aufteilung – mit entsprechend geringerem Werbungskostenabzug.

Zahlenbeispiel: Werbungskosten für eine vermietete Eigentumswohnung

Wie die einzelnen Positionen zusammenwirken, zeigt ein vereinfachtes Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird für 280.000 Euro erworben (Gebäudeanteil 80 Prozent, Rest Grund und Boden) und für 900 Euro Kaltmiete monatlich vermietet. Die Finanzierung läuft über ein Darlehen von 180.000 Euro zu 1,9 Prozent Zinsen.

Zu versteuern sind also nur 2.140 Euro, obwohl kassenwirksam deutlich mehr übrig bleibt – die AfA von 4.480 Euro ist eine reine Buchgröße ohne Auszahlung. Umgekehrt kann bei höheren Zinsen, geringerer Miete oder einer größeren Reparatur auch ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Solche Verluste sind grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechenbar, etwa mit dem Gehalt, und mindern so die Gesamtsteuerlast. Das Beispiel zeigt zugleich, warum die saubere Trennung in AfA, Finanzierungskosten und sofort abziehbare laufende Kosten praktisch wichtig ist: Nur so lassen sich alle Positionen vollständig in der Anlage V abbilden.

Wo werden Werbungskosten in der Steuererklärung eingetragen?

Sämtliche Positionen gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung – für jedes Mietobjekt beziehungsweise jede wirtschaftliche Einheit ist ein eigener Erfassungsblock auszufüllen. Auf der ersten Seite stehen die Grundstücksdaten und die Einnahmen; die Werbungskosten werden nach den Hinweisen des Finanzamts NRW ab der zweiten Seite ermittelt und als Summe in Zeile 82 ausgewiesen. Schuldzinsen, Abschreibungen und Erhaltungsaufwendungen haben eigene Felder; alles Übrige – von der Grundsteuer über die Kosten der Hausverwaltung bis zu den Fahrtkosten – läuft über die Positionen der sonstigen Werbungskosten. In ELSTER sind die Eingabefelder entsprechend beschriftet, sodass die Zuordnung entlang der Tabellenübersicht in diesem Artikel erfolgen kann.

Belege müssen der Erklärung grundsätzlich nicht beigefügt werden; das Finanzamt kann sie jedoch im Einzelfall anfordern. Rechnungen, Kontoauszüge, Verwalterabrechnungen und Fahrtenaufzeichnungen sollten deshalb geordnet aufbewahrt werden – bei Zahlungen über ein separates Mietkonto lässt sich der Nachweis besonders einfach führen.

FAQ zu Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Was zählt alles zu den Werbungskosten bei der Vermietung?

Alle Ausgaben mit wirtschaftlichem Bezug zum Mietobjekt: Abschreibung, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Instandhaltung, Renovierung bei Mieterwechsel, Fahrtkosten zum Objekt, Kontoführung, Rechts- und Steuerberatung sowie Maklerkosten für die Neuvermietung. Nicht abziehbar sind private Wohnkosten und die Tilgung von Darlehen.

Können größere Renovierungskosten auf mehrere Jahre verteilt werden?

Ja. Größere Erhaltungsaufwendungen an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden können auf Antrag nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Ohne Antrag erfolgt der Abzug vollständig im Jahr der Zahlung. Sinnvoll ist die Verteilung vor allem, wenn der Sofortabzug in einem Jahr mit niedrigem Einkommen steuerlich verpuffen würde.

Kann ich Werbungskosten auch bei Leerstand absetzen?

Ja, sofern der Entschluss zur Vermietung fortbesteht und nachweisbar ist. Das Finanzamt erwartet aktive Vermietungsbemühungen wie Inserate oder einen Maklerauftrag. Bei längerem Leerstand ohne Bemühungen kann die Einkünfteerzielungsabsicht verneint werden, und die Werbungskosten entfallen.

Wie wirkt sich eine verbilligte Vermietung an Angehörige aus?

Seit dem 1. Januar 2021 sind die Werbungskosten voll abziehbar, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Zwischen 50 und 66 Prozent ist zusätzlich eine positive Totalüberschussprognose erforderlich; darunter wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, sodass nur anteilige Werbungskosten abziehbar sind.

Müssen Belege mit der Steuererklärung eingereicht werden?

Nein, Belege werden der Anlage V grundsätzlich nicht beigefügt. Sie müssen aber aufbewahrt und dem Finanzamt auf Anforderung vorgelegt werden können – insbesondere bei größeren Instandhaltungsmaßnahmen, Leerstandsphasen und der verbilligten Vermietung lohnt eine lückenlose Dokumentation.

Fazit

Die Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung sind vielfältig, aber gut systematisierbar: Laufende Kosten werden sofort abgezogen, Herstellungskosten nur über die Abschreibung, und für größere Erhaltungsaufwendungen besteht mit der Verteilung nach § 82b EStDV ein echter Gestaltungsspielraum. Besondere Aufmerksamkeit verlangen Leerstandsphasen und die verbilligte Vermietung an Angehörige, weil dort Nachweis- und Grenzwertfragen über den vollen Abzug entscheiden. Für die Vertiefung der Abschreibung empfiehlt sich der Beitrag zur Abschreibung von Immobilien, für Aufwendungen vor der ersten Vermietung der Beitrag zu vorweggenommenen Werbungskosten bei der Vermietung. Dieser Artikel dient der neutralen Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung; bei komplexen Sanierungen, gemischter Nutzung oder grenzwertigen Mietquoten ist eine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater sinnvoll.