Kündigung der Hausverwaltung nach dem neuen Gesetz: Fristen und Abberufung seit der WEG-Reform

Die Kündigung der Hausverwaltung ist nach dem neuen Gesetz deutlich einfacher geworden als früher: Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer ihren Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen, ohne einen wichtigen Grund nachweisen zu müssen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Das regelt § 26 Abs. 3 WEG, der mit der Reform zum 1. Dezember 2020 neu gefasst wurde.

In der Praxis werden dabei zwei Vorgänge regelmäßig verwechselt: die Abberufung des Verwalters von seinem Amt und die Kündigung des Verwaltervertrags. Beides hängt zusammen, ist aber rechtlich getrennt – und genau diese Zweistufigkeit entscheidet darüber, wann die Gemeinschaft wieder handlungsfähig ist, wie lange die Vergütung weiterläuft und wann sich eine fristlose Kündigung lohnt. Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf von der Tagesordnung bis zur Übergabe der Unterlagen, zeigt typische wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung und grenzt die WEG-Verwaltung von der Mietverwaltung ab. Er richtet sich an Verwaltungsbeiräte, Wohnungseigentümer sowie Asset- und Property-Manager, die einen Verwalterwechsel vorbereiten oder begleiten – er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze

• Abberufung und Kündigung sind zwei getrennte Vorgänge: Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters, die Kündigung beendet den Verwaltervertrag.
• Die Abberufung ist seit der WEG-Reform jederzeit per Beschluss mit einfacher Mehrheit möglich – ohne wichtigen Grund.
• Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG); vertragliche Laufzeiten und Kündigungsfristen stehen dem nicht entgegen.
• Eine fristlose Kündigung des Vertrags kommt nur bei einem wichtigen Grund in Betracht, etwa bei fehlender Jahresabrechnung, Verstößen gegen Beschlüsse oder Untreue.
• Ohne amtierenden Verwalter bleibt die Gemeinschaft über Versammlung und Beirat handlungsfähig; im Notfall kann das Gericht einen Notverwalter bestellen.

Abberufung und Kündigung: zwei getrennte Vorgänge

Wer die Kündigung der Hausverwaltung vorbereitet, sollte zuerst verstehen, dass das Gesetz Amt und Vertrag auseinanderhält. Der Verwalter hat eine Doppelrolle: Er ist Inhaber eines Amts, zu dem ihn die Wohnungseigentümer per Beschluss bestellt haben (§ 26 Abs. 1 WEG). Zugleich besteht zwischen ihm und der Gemeinschaft ein Verwaltervertrag, der Aufgaben, Vergütung und Vertragslaufzeit regelt. In der Kommentarliteratur wird diese Unterscheidung als Trennungstheorie bezeichnet: Amt und Vertrag sind zwei eigenständige Rechtsverhältnisse, die jeweils eigenen Regeln folgen.

Die Abberufung betrifft nur das Amt. Darüber beschließen die Wohnungseigentümer seit der Reform jederzeit und ohne Angabe von Gründen. Mit dem Beschluss verliert der Verwalter seine Vertretungsmacht und darf für die Gemeinschaft nicht mehr handeln. Der Verwaltervertrag besteht aber zunächst fort. Er endet kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung – unabhängig davon, welche Laufzeit oder Kündigungsfristen im Vertrag vereinbart sind. § 26 Abs. 5 WEG stellt ausdrücklich klar, dass Abweichungen von diesen Regeln unzulässig sind.

Die Kündigung dagegen betrifft den Vertrag. Praktisch relevant ist sie vor allem als außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: Liegt ein solcher Grund vor, kann die Gemeinschaft den Vertrag sofort beenden, statt die Sechs-Monats-Frist abzuwarten. Die Unterscheidung hat unmittelbare finanzielle Folgen. Nach einer Abberufung ohne gleichzeitige Kündigung läuft der Vertrag weiter, und die vereinbarte Vergütung ist grundsätzlich bis zum Vertragsende zu zahlen – auch dann, wenn der abberufene Verwalter faktisch keine Aufgaben mehr wahrnimmt. Ob im Einzelfall Ansprüche wegen nicht erbrachter Leistungen gekürzt werden können, hängt von den Umständen ab und sollte rechtlich geprüft werden.

Für Beiräte und Eigentümer ergibt sich daraus eine einfache Arbeitsregel: Der Beschluss über die Abberufung startet die Uhr, das Vertragsende folgt spätestens sechs Monate später automatisch. Wer schneller aus dem Vertrag will, braucht einen wichtigen Grund und eine fristlose Kündigung. Beide Schritte lassen sich kombinieren, müssen aber getrennt beschlossen beziehungsweise erklärt werden.

Die gesetzliche Grundlage: § 26 Abs. 3 WEG im Wortlaut

Die zentrale Vorschrift für die Kündigung der Hausverwaltung nach dem neuen Gesetz ist § 26 Abs. 3 WEG. Der Gesetzestext lautet:

„Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ Quelle: § 26 WEG auf gesetze-im-internet.de

Zwei Sätze, die die Rechtslage grundlegend verändert haben. Nach der bis Ende November 2020 geltenden Fassung konnte die Abberufung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden – und viele Gemeinschaften hatten genau davon Gebrauch gemacht. Verwalterverträge enthielten zudem regelmäßig Laufzeiten von mehreren Jahren mit entsprechenden Kündigungsfristen. Beides ist seit der Reform entfallen beziehungsweise wirkungslos: Die Abberufung lässt sich nicht mehr erschweren, und keine Vertragsklausel kann das Vertragsende über die Sechs-Monats-Grenze hinausschieben (vgl. MüKoBGB, WEG § 26).

Ergänzend regelt § 26 Abs. 2 WEG, dass die Bestellung des Verwalters auf höchstens fünf Jahre erfolgen kann, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Auch eine Wiederbestellung ist zulässig, erfordert aber einen erneuten Beschluss der Wohnungseigentümer. Für die Praxis heißt das: Eine Gemeinschaft, die mit ihrer Verwaltung unzufrieden ist, muss weder das Ende der Bestellungszeit noch eine vertragliche Laufzeit abwarten. Sie kann den Wechsel jederzeit über einen Beschluss einleiten.

Ablauf der Abberufung in der Praxis

Der Weg von der Unzufriedenheit zur wirksamen Abberufung folgt einer klaren Schrittfolge. Entscheidend ist, dass der Verwalterwechsel über die Eigentümerversammlung läuft – ein Umlaufbeschluss kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht; ein einzelner Eigentümer oder der Verwaltungsbeirat kann den Verwalter nicht im Alleingang abberufen. Der Ablauf gliedert sich in fünf Schritte:

• Tagesordnungspunkt anmelden: Die Abberufung muss als eigener Punkt auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung stehen. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein solcher Punkt aufgenommen wird; praktisch geht das Anliegen meist vom Verwaltungsbeirat aus. Ohne entsprechende Ankündigung kann über die Abberufung grundsätzlich nicht beschlossen werden – eine Ausnahme gilt nur, wenn sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung erschienen sind.
• Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen: In der Versammlung stimmen die anwesenden und vertretenen Eigentümer ab. Erforderlich ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das Stimmrecht folgt grundsätzlich dem Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), unabhängig von der Höhe seiner Miteigentumsanteile.
• Wirkung der Abberufung: Mit dem Beschluss endet das Amt des Verwalters sofort. Er verliert die Vertretungsmacht gegenüber Dritten, darf keine Verträge mehr für die Gemeinschaft schließen und keine Gelder mehr verwalten. Der Verwaltervertrag läuft zunächst weiter.
• Vertragsende spätestens nach sechs Monaten: Kraft Gesetzes endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung. In dieser Übergangsfrist sollte der Nachfolger bereits bestellt sein, damit keine verwaltungslose Zeit entsteht.
• Übergabe der Unterlagen: Die ausscheidende Verwaltung muss alle Verwaltungsunterlagen, das Verwaltungsvermögen und die Beschluss-Sammlung herausgeben. Die Beschluss-Sammlung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 24 Abs. 7 WEG) und gehört der Gemeinschaft.

Diese fünf Schritte bilden zugleich den Zeitstrahl des Verwalterwechsels ab: Beschluss der Eigentümerversammlung, sofortige Wirkung der Abberufung, spätestes Vertragsende sechs Monate danach und die Übergabe an die neue Verwaltung. Wer die Übergangsfrist frühzeitig einplant, vermeidet die größte praktische Falle des Wechsels – eine Phase, in der niemand für die Gemeinschaft handeln darf. Zu beachten ist außerdem, dass gegen den Beschluss wie gegen andere Beschlüsse der Versammlung binnen eines Monats gerichtlich vorgegangen werden kann; bis zu einer gerichtlichen Entscheidung bleibt er grundsätzlich wirksam.

Zu den überzugebenden Unterlagen zählen in der Praxis insbesondere die laufenden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, die Beschluss-Sammlung, Verträge mit Versorgern und Handwerkern, Kontounterlagen und Belege zum Verwaltungsvermögen sowie die aktuellen Daten der Eigentümer. Das Verwaltungsvermögen – etwa Instandhaltungsrücklagen und laufende Hausgelder auf den Verwaltungskonten – ist an die Gemeinschaft beziehungsweise die neue Verwaltung zu übertragen. Grundlage ist der Herausgabeanspruch aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag einzuordnen ist: Nach § 675 BGB in Verbindung mit § 667 BGB muss herausgegeben werden, was aus der Geschäftsbesorgung erlangt wurde.

Wenn die alte Verwaltung Unterlagen nicht herausgibt

Verweigert die bisherige Verwaltung die Herausgabe, empfiehlt sich ein gestuftes Vorgehen. Zuerst sollte die Gemeinschaft – vertreten durch den neuen Verwalter oder einen beschlussmäßig bevollmächtigten Eigentümer – schriftlich und unter Fristsetzung zur Übergabe auffordern und die geforderten Unterlagen konkret benennen. Bleibt die Aufforderung erfolglos, kann der Herausgabeanspruch gerichtlich durchgesetzt werden; in Betracht kommt eine Klage auf Herausgabe. Parallel ist zu prüfen, ob die Verweigerung zugleich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung des noch laufenden Vertrags darstellt. Da das weitere Vorgehen stark vom Einzelfall abhängt, ist hier die Begleitung durch einen im WEG-Recht erfahrenen Rechtsanwalt sinnvoll.

Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund

Die Abberufung braucht seit der Reform keinen Grund – die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags dagegen schon. Wer den Vertrag sofort beenden will, statt die Sechs-Monats-Frist abzuwarten, muss sich auf einen wichtigen Grund berufen können. Maßgeblich ist die allgemeine Regelung des § 626 BGB: Danach kann ein Dienstverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der Interessen beider Seiten die Fortsetzung des Vertrags nicht zuzumuten ist. Wichtig ist zudem die Frist des § 626 Abs. 2 BGB: Die fristlose Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, nachdem der Kündigungsberechtigte von den maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat.

In Rechtsprechung und Praxis haben sich als wichtige Gründe gegenüber WEG-Verwaltern vor allem drei Konstellationen etabliert:

• Fehlende oder nicht ordnungsgemäße Jahresabrechnung: Die Jahresabrechnung gehört zu den Kernpflichten des Verwalters. Legt er über einen längeren Zeitraum keine ordnungsgemäße Abrechnung vor oder weist die Abrechnung erhebliche Mängel auf, kann das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört sein.
• Verstöße gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Der Verwalter ist an die gefassten Beschlüsse gebunden. Setzt er sich wiederholt darüber hinweg – etwa indem er beschlossene Maßnahmen nicht umsetzt oder nicht beschlossene Aufträge vergibt –, liegt ein schwerwiegender Pflichtverstoß vor.
• Untreue und Vermögensverstöße: Veruntreuungen, nicht abgerechnete oder zweckwidrig verwendete Gelder der Gemeinschaft sowie vergleichbare Vermögensverstöße rechtfertigen die fristlose Kündigung regelmäßig ohne vorherige Abmahnung.

Entscheidend ist stets der Einzelfall: Je nach Schwere des Verstoßes kann eine vorherige Abmahnung erforderlich sein, damit die fristlose Kündigung wirksam ist. Bei Vermögensdelikten entfällt sie in der Regel, bei weniger schweren Pflichtverletzungen wird sie häufig verlangt. Die Kündigung muss gegenüber dem Verwalter erklärt werden; der wichtige Grund ist auf Verlangen schriftlich mitzuteilen und sollte von Anfang an dokumentiert werden.

Die Wirkung unterscheidet sich deutlich von der bloßen Abberufung: Bei wirksamer fristloser Kündigung endet der Vertrag sofort – und mit ihm grundsätzlich auch der Vergütungsanspruch des Verwalters für die Zeit nach der Kündigung. Nach einer reinen Abberufung ohne Kündigung läuft der Vertrag dagegen bis zum Ablauf der Sechs-Monats-Frist fort, einschließlich der vereinbarten Vergütung. Genau deshalb kombinieren viele Gemeinschaften beide Schritte: Sie berufen den Verwalter ab und kündigen zugleich fristlos, sofern ein wichtiger Grund vorliegt und hinreichend belegt ist.

Handlungsfähig ohne Verwalter: Beirat, Notverwalter und Gericht

Zwischen Abberufung und Bestellung des Nachfolgers kann eine Phase ohne amtierenden Verwalter liegen. Dann stellt sich die Frage, wer für die Gemeinschaft handeln darf. Die Antwort des Gesetzes lautet: die Wohnungseigentümer selbst. Nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, soweit nichts anderes bestimmt ist. Die Eigentümerversammlung bleibt damit auch ohne Verwalter das zentrale Entscheidungsorgan: Sie kann Beschlüsse fassen, die ordnungsgemäße Verwaltung regeln und einen neuen Verwalter bestellen. Die Einberufung der Versammlung kann in dieser Lage auch durch den Verwaltungsbeirat erfolgen.

Ohne Verwalter fehlt allerdings die Person, die Beschlüsse umsetzt und die Gemeinschaft nach außen vertritt. In dieser Lücke helfen zwei Mechanismen. Zum einen greift die Notgeschäftsführung des § 21 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind – etwa einen Akutauftrag nach einem Wasserrohrbruch. Zum anderen kann der Verwaltungsbeirat die Übergangszeit koordinieren: Er organisiert die Suche nach einem Nachfolger, holt Angebote ein und bereitet die Versammlung vor. Rechtlich vertritt der Beirat die Gemeinschaft allerdings nicht; die Außenvertretung fehlt ohne Verwalter.

Für den Notfall sieht das Recht die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters vor. Auf der Grundlage des § 21 WEG kann das Gericht auf Antrag einen Notverwalter bestellen, wenn die Gemeinschaft ohne Verwalter nicht handlungsfähig ist und wichtige Maßnahmen anstehen. Antragsberechtigt sind die Wohnungseigentümer; nach der Kommentarliteratur kommen unter engen Voraussetzungen auch Dritte mit einem berechtigten Interesse in Betracht. Zuständig ist regelmäßig das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Gericht prüft, ob die Bestellung zur Vermeidung erheblicher Nachteile für die Gemeinschaft erforderlich ist, und bestellt gegebenenfalls eine geeignete Person als Notverwalter, die die Gemeinschaft bis zur ordentlichen Neubestellung vertritt.

Praktisch relevant wird der Notverwalter vor allem in drei Situationen: wenn die Gemeinschaft intern so zerstritten ist, dass keine Beschlüsse mehr zustande kommen; wenn dringende Angelegenheiten – laufende Kreditraten, Versicherungen, Notmaßnahmen am Gebäude – keinen Aufschub dulden; oder wenn nach einer Abberufung über Wochen kein Nachfolger gefunden wird. Der Notverwalter ist eine Übergangslösung und kein Dauerzustand: Seine Bestellung sichert die Handlungsfähigkeit, bis die Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellt hat. Für Beiräte heißt das: Wer die Abberufung plant, sollte die Nachfolge parallel vorbereiten – die Bestellung eines Notverwalters ist das Sicherungsnetz, nicht das Ziel.

Den richtigen Nachfolger auswählen: Checkliste für die Angebotsprüfung

Der Beschluss über die Abberufung ist schnell gefasst – die eigentliche Arbeit liegt in der Auswahl des Nachfolgers. Weil die Sechs-Monats-Frist nach der Abberufung läuft, sollte die Suche nicht erst nach dem Beschluss beginnen. Bewährt hat sich eine strukturierte Angebotsprüfung, bei der der Verwaltungsbeirat mehrere Verwaltungen anhand derselben Kriterien vergleicht und der Versammlung eine begründete Empfehlung vorlegt. Die folgende Checkliste deckt die Punkte ab, die in der Praxis am häufigsten über die Qualität einer Verwaltung entscheiden:

• Referenzen und Bestand: Welche Objekte verwaltet die Hausverwaltung aktuell, in welcher Größenordnung und seit wann? Referenzobjekte vergleichbarer Größe und Lage sollten benannt werden und auf Nachfrage prüfbar sein.
• Leistungsumfang: Was ist im Pauschalhonorar enthalten, was wird gesondert berechnet? Typische Streitpunkte sind die Betreuung der Eigentümerversammlungen, die Vergabe von Instandhaltungsaufträgen und das Mahnwesen.
• Vergütungsmodell: Wird pro Einheit und Monat abgerechnet, pauschal oder nach Aufwand? Wichtig ist eine transparente Leistungsbeschreibung, aus der alle Zusatzkosten hervorgehen.
• Erreichbarkeit und Reaktionszeiten: Gibt es feste Ansprechpartner, Vertretungsregelungen und verbindliche Antwortzeiten? Für Eigentümer und Beirat zählt im Alltag vor allem, wie schnell die Verwaltung auf Störungen reagiert.
• Software und Transparenz: Bietet die Verwaltung ein digitales Eigentümerportal mit Einblick in Abrechnungen, Beschlüsse und Dokumente? Nachvollziehbare Online-Einsicht reduziert Rückfragen und Konflikte erheblich; größere Verwaltungen setzen dafür häufig ein professionelles CAFM-System ein.
• Vertragsgestaltung: Welche Laufzeit und welche Kündigungsregeln sieht der neue Verwaltervertrag vor? Auch wenn § 26 Abs. 3 WEG das Vertragsende nach einer Abberufung auf sechs Monate begrenzt, sollte der Vertrag saubere Regeln zur Übergabe und zur Schlussrechnung enthalten.
• Übergabemodalitäten: Wie organisiert die neue Verwaltung die Übernahme der Unterlagen, Konten und laufenden Vorgänge von der alten Verwaltung? Erfahrene Verwaltungen bringen dafür eigene Checklisten und Ansprechpartner mit.

Wer die Angebote anhand dieser Kriterien tabellarisch gegenüberstellt, erkennt schnell, wo die Unterschiede tatsächlich liegen – meist nicht beim Grundhonorar, sondern bei Zusatzleistungen, Reaktionszeiten und Transparenz. Die Empfehlung des Beirats sollte schriftlich dokumentiert werden, damit die Eigentümer vor der Versammlung nachvollziehen können, warum ein Angebot den anderen vorgezogen wird. Der Beschluss über die Neubestellung kann in derselben Versammlung gefasst werden, in der die Abberufung beschlossen wird – oder in einer zeitnah folgenden.

Sonderfall Mietverwaltung: andere Regeln als bei der WEG-Verwaltung

Die bisher beschriebenen Regeln gelten für die WEG-Verwaltung – also für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Andere Spielregeln gelten für die Mietverwaltung, bei der ein Eigentümer oder Investor die Verwaltung vermieteter Wohnungen oder Häuser an einen Dienstleister vergibt. Hier gibt es kein Verwalteramt und keinen Beschluss einer Eigentümerversammlung; das Verhältnis ist ein reiner Vertrag zwischen Auftraggeber und Verwaltung.

Für den Mietverwaltungsvertrag gelten deshalb die allgemeinen Vorschriften des Dienstvertragsrechts. Ist die Vergütung nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen, kommt für die ordentliche Kündigung insbesondere § 621 BGB in Betracht: Danach ist die Kündigung spätestens am fünfzehnten Tag eines Monats zum Schluss eines Kalendermonats zulässig. Entscheidend ist aber zuerst der Vertrag selbst: Mietverwaltungsverträge enthalten häufig feste Laufzeiten und eigene Kündigungsfristen, die eingehalten werden müssen. Anders als beim WEG-Verwaltervertrag werden diese vertraglichen Fristen nicht durch eine Sechs-Monats-Höchstgrenze überlagert – die Sonderregelung des § 26 Abs. 3 WEG greift hier nicht, weil es kein Amt gibt, aus dem jemand abberufen werden könnte.

Unverändert gilt auch bei der Mietverwaltung das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB. Wer etwa nachweisen kann, dass Mieteingänge nicht ordnungsgemäß abgerechnet wurden, kann den Vertrag fristlos beenden. Für die Praxis heißt das: Bevor der Mietverwaltungsvertrag gekündigt wird, lohnt der Blick in die Vertragsunterlagen – Laufzeit, Verlängerungsklauseln und Fristen entscheiden über den richtigen Zeitpunkt. Dasselbe gilt für andere Dienstverträge rund um die Immobilie: Wer etwa einen Maklervertrag kündigen möchte, muss ebenfalls die vereinbarten Fristen einhalten. Wer mehrere Objekte oder Portfolios betreuen lässt, sollte den Ausstieg objektweise dokumentieren und die Übergabetermine aufeinander abstimmen.

Häufige Fragen zur Kündigung der Hausverwaltung nach dem neuen Gesetz

Was ist der Unterschied zwischen Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags?

Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters: Mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung verliert er seine Vertretungsmacht und darf für die Gemeinschaft nicht mehr tätig werden. Die Kündigung beendet dagegen den Verwaltervertrag als Vertragsverhältnis. Nach der Abberufung endet der Vertrag kraft Gesetzes spätestens sechs Monate später; nur eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet ihn sofort.

Braucht die Abberufung einen wichtigen Grund?

Nein. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden, ohne dass Gründe angegeben oder nachgewiesen werden müssen (§ 26 Abs. 3 WEG). Eine Erschwerung der Abberufung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist nach § 26 Abs. 5 WEG unzulässig. Ein wichtiger Grund ist nur dann erforderlich, wenn der Verwaltervertrag sofort und nicht erst nach sechs Monaten enden soll.

Wie lange muss die WEG nach der Abberufung noch zahlen?

Grundsätzlich bis zum Ende des Verwaltervertrags, also längstens sechs Monate nach der Abberufung. Solange der Vertrag fortbesteht, ist die vereinbarte Vergütung zu zahlen – in der Regel auch dann, wenn der abberufene Verwalter faktisch keine Aufgaben mehr wahrnimmt. Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund entfällt der Vergütungsanspruch für die Zeit nach der Kündigung grundsätzlich. Ob im Einzelfall Kürzungen wegen nicht erbrachter Leistungen möglich sind, sollte rechtlich geprüft werden.

Wer verwaltet, wenn kein Verwalter da ist?

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht dann den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 WEG). Dringende Maßnahmen zur Abwendung unmittelbar drohender Schäden kann jeder Eigentümer im Wege der Notgeschäftsführung treffen. Ist die Gemeinschaft auf Dauer handlungsunfähig, kann das Gericht auf Antrag einen Notverwalter bestellen, der die Gemeinschaft bis zur Neubestellung eines Verwalters vertritt.

Gilt das neue Gesetz auch für die Mietverwaltung?

Nein. Die jederzeitige Abberufung mit einfacher Mehrheit und die Sechs-Monats-Frist gelten nur für die WEG-Verwaltung, weil dort ein Verwalteramt per Beschluss bestellt und abberufen wird. Der Mietverwaltungsvertrag ist ein reiner Dienst- beziehungsweise Geschäftsbesorgungsvertrag: Es gelten die vertraglich vereinbarten Laufzeiten und Kündigungsfristen, ergänzt um die gesetzlichen Regeln – etwa § 621 BGB – und um die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

Praxis-Hinweis: die Übergangsfrist aktiv managen

Der wichtigste Hebel für einen reibungslosen Verwalterwechsel liegt im Timing: Der Tagesordnungspunkt zur Abberufung sollte erst dann anstehen, wenn die Auswahl des Nachfolgers bereits weit fortgeschritten ist. Laufen Beschlussfassung, Vertragsende und Übergabe aufeinander abgestimmt ab, bleibt die Gemeinschaft durchgehend handlungsfähig, und die Sechs-Monats-Frist wird zum planbaren Übergabefenster statt zum Risiko.

Beiräte sollten den Prozess von Anfang an dokumentieren: Beschlussanträge, Versammlungsniederschriften, Kündigungserklärungen und Übergabeprotokolle sind die entscheidenden Nachweise, wenn es später Streit gibt. Und weil die Wirksamkeit von Abberufung und fristloser Kündigung stark vom Einzelfall abhängt, ist die Begleitung durch einen im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Rechtsanwalt zu empfehlen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage neutral ein und ersetzt keine Rechtsberatung – er liefert die Struktur, mit der Eigentümer und Beiräte den Wechsel vorbereiten können.