Quartier 21 in Hamburg: Wie aus dem AK Barmbek 587 Wohnungen wurden

Das Quartier 21 in Hamburg-Barmbek zählt zu den großen innerstädtischen Konversionsprojekten der Hansestadt: Auf dem Gelände des früheren Allgemeinen Krankenhauses Barmbek entstanden 587 Wohnungen, ergänzt um Büros, Handel, Gastronomie und Kitas. Hinter dem rund 350 Millionen Euro schweren Projekt steht ein Konsortium aus HAMBURG TEAM, HOCHTIEF Projektentwicklung und der Hamburger Sparkasse. Diese Fallstudie ordnet Kennzahlen, Akteure, Zeitplan und die Herausforderungen des Denkmalschutzes für das Fachpublikum ein.

Quartier 21 in Hamburg: Das Projekt im Steckbrief

Die wichtigsten Kennzahlen des Projekts im Überblick – Quelle ist das Projektdatenblatt von HAMBURG TEAM sowie die Angaben der Stadt Hamburg:

Wie aus dem Klinikgelände ein eigenständiger Stadtteil wurde, zeigt ein Blick auf die Vorgeschichte des Areals.

Vom Allgemeinen Krankenhaus Barmbek zum Quartier 21 – die Vorgeschichte

Das Allgemeine Krankenhaus Barmbek wurde 1913 eröffnet. Die Anlage folgte dem Pavillonsystem, das zu jener Zeit als fortschrittlicher Standard des Krankenhausbaus galt: Die einzelnen Häuser – meist zwei Vollgeschosse – waren in eine aufwendig gestaltete Parklandschaft mit Sichtachsen, Plätzen und Höfen eingebettet. In der baugeschichtlichen Literatur wurde später gewürdigt, dass die Abteilungen wie selbstständige, herrenhausartige Gebilde in der Anlage stehen.

Im Zweiten Weltkrieg wurde das Klinikum zu rund 60 Prozent zerstört und nach dem Krieg wieder aufgebaut. Das Ende des Klinikbetriebs am Standort kam mit einem Neubau auf dem nördlichen Teil des Geländes: Im Dezember 2005 zog das Krankenhaus in den Asklepios-Neubau um. Damit stand das 13,8 Hektar große Südareal mit seiner historischen Bausubstanz für eine neue Nutzung zur Verfügung – eine der größeren innerstädtischen Konversionsflächen jener Jahre in Hamburg.

Gescheitertes Erstkonzept und Investorensuche 2005 bis 2008

Der schnelle Verkauf gelang der Stadt nicht. Ein erstes Konzept sah auf dem Areal Hotels, Büros und einen Wissenschaftscampus vor – es erwies sich als wirtschaftlich nicht tragfähig. Die Investorensuche zog sich entsprechend hin: „Bisher hat sich kein Entwickler an die Umwidmung des parkähnlichen Geländes mit seiner historischen Bausubstanz gewagt“, berichtete die Immobilien Zeitung am 21. September 2006.

Mit einem Konsortium aus HAMBURG TEAM, HOCHTIEF Projektentwicklung und der Hamburger Sparkasse (HASPA) war im September 2006 schließlich ein Investor gefunden. Die Projektierung lief von 2006 bis 2008, der Baubeginn folgte 2008. Für Projektentwickler ist die Lücke zwischen Klinikauszug und Baustart die eigentliche Lehre dieses Projekts: Konversionsflächen mit Denkmalbestand brauchen ein tragfähiges Nutzungskonzept, bevor Kapital und Planung zusammenkommen.

Masterplan, Wettbewerb und Akteure

Grundlage der Entwicklung war ein internationaler, zweistufiger Architektenwettbewerb, den HAMBURG TEAM im Einvernehmen mit dem Bezirksamt Hamburg-Nord koordinierte. Den ersten Preis erhielt das Weimarer Büro Osterwold & Schmidt – EX!PANDER Architekten; sein Masterplan bildete die Basis für den Bebauungsplan. In einer zweiten Stufe wurden einzelne Baufelder hochbaulich konkretisiert. Das Bezirksamt dokumentierte das Verfahren und stellt die Wettbewerbsdokumentation und den Lageplan des Quartiers sowie eine Dokumentationsbroschüre zum Wettbewerb (PDF) online bereit.

Die Aufgabenverteilung im Konsortium: HAMBURG TEAM steuerte die Quartiersentwicklung – von der Erschließung und Parzellierung über die baufeldweise Projektentwicklung bis zum Vertrieb an die Endnutzer. HOCHTIEF realisierte als Konsortialpartner den Hochbau, einschließlich des Ausbaus der pavillonartigen Krankenhausgebäude zu modernen Wohnhäusern. Die HASPA komplettierte das Konsortium als dritter Partner.

Kennzahlen und Nutzungsmix im Überblick

Das Projekt in Zahlen (Quelle: Projektdatenblatt HAMBURG TEAM):

• Fläche: ca. 13,8 ha Grundstück, aufgeteilt in zehn Baufelder
• Projektvolumen: ca. 120.700 m² BGF
• Wohnen: 587 Wohnungen – Stadthäuser sowie Miet- und Eigentumswohnungen, zum Teil im Denkmalbestand
• Mischnutzung: 34.900 m² für Büro, Einzelhandel, Gastronomie, Kitas sowie Bildungs-, Sozial- und Gesundheitseinrichtungen
• Investition: ca. 350 Mio. Euro
• Zeitraum: Projektierung 2006–2008, Bauzeit 2008–2013

Der Nutzungsmix folgt dem Konzept eines eigenständigen kleinen Stadtteils: Neben dem Wohnen wurden Flächen für Arbeiten, Versorgung und Betreuung geschaffen, ergänzt um den denkmalgeschützten Park. Ein Quartiersverein, bereits 2008 – also vor Fertigstellung – gegründet, organisierte die Nachbarschaft von Beginn an mit. Dieser Mix unterscheidet das Quartier 21 von reinen Wohnbauprojekten vergleichbarer Größenordnung. Für das Fachpublikum ist zudem die baufeldweise Abwicklung bemerkenswert: Sie erlaubte eine schrittweise Realisierung und Vermarktung – ein Ansatz, der bei Konversionsprojekten dieser Größenordnung das Umsetzungsrisiko verteilt.

Denkmalschutz und Nachhaltigkeit im Quartier 21

Seinen Namen verdankt das Quartier den 21 markanten Backsteinbauten, die unter Denkmalschutz gestellt wurden – und zugleich dem Anspruch generationenübergreifenden Wohnens und Arbeitens im 21. Jahrhundert. Die 21 Gebäude und die Umfassungsmauer stehen unter Ensembleschutz; auch die Parkgestaltung ist denkmalrechtlich unveränderlich festgeschrieben.

Für die Wirtschaftlichkeit war das zweischneidig. Rund 30.000 m² BGF entstanden durch Umnutzung des Bestands zu Wohnraum – eine ressourcenschonende Alternative zu Abriss und Neubau, die zudem einen eigenen Produkttyp schuf: hohe, großzügig proportionierte Räume mit historischer Bauplastik. Gleichzeitig verteuerten die Denkmalauflagen die Sanierung, weil Substanz, Fassaden und Freiflächen in Abstimmung mit dem Hamburger Denkmalschutzamt bearbeitet werden mussten. Für Entwickler zeigt das Projekt, dass Ensembleschutz Kalkulation und Zeitplan von Anfang an mitbestimmt.

Lage, Anbindung und Stand heute

Das Quartier liegt in Barmbek-Nord, nördlich des Hamburger Stadtparks. Die S-Bahn-Station Rübenkamp und die U-Bahn-Station Habichtstraße sind zu Fuß erreichbar. Hinzu kam die komplette Neuerschließung des Areals, die HAMBURG TEAM mit der Anbindung an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz der Stadt umsetzte.

Heute ist das Projekt abgeschlossen: Die Bauzeit endete 2013, mit dem Wasserturmpalais folgte 2014 der letzte Baustein; dort ist inzwischen ein Gasthaus ansässig. Die Stadt führt das Vorhaben auf hamburg.de als realisiertes Projekt (Stand Juli 2026).

Eine Frage beantworten die öffentlichen Darstellungen allerdings nicht: Ob und in welchem Umfang im Quartier 21 geförderter Wohnungsbau entstanden ist, lässt sich den verfügbaren Quellen nicht entnehmen. Angesichts der Debatte um steigende Mieten und Gentrifizierung in Barmbek ist das eine relevante Lücke. An der städtebaulichen Bilanz ändert sie jedoch nichts: Aus einem leerstehenden Klinikareal ist ein gemischter, vollständig erschlossener Stadtteil geworden.

Wie unterschiedlich neue Quartiere andernorts dimensioniert sind, zeigen vergleichbare Projekte: In Berlin markiert das Segelflieger-Quartier den Auftakt für ein neues Stadtviertel mit 1.800 Wohnungen, in Bonn hat Instone 500 neue Wohnungen im Quartier West Side vollendet, und in Essen wurden 236 barrierefreie Wohnungen am Literatur-Quartier fertiggestellt.

Häufige Fragen zum Quartier 21

Was ist das Quartier 21?

Das Quartier 21 ist ein gemischt genutzter Stadtteil auf dem früheren Gelände des Allgemeinen Krankenhauses Barmbek in Hamburg-Barmbek. Es umfasst 587 Wohnungen sowie Flächen für Büro, Handel, Gastronomie, Kitas und Gesundheitseinrichtungen.

Wer hat das Quartier 21 gebaut?

Entwickelt wurde das Projekt von einem Konsortium aus HAMBURG TEAM, HOCHTIEF Projektentwicklung und Hamburger Sparkasse. Der Masterplan stammt von Osterwold & Schmidt – EX!PANDER Architekten aus Weimar, die den ersten Preis im internationalen Architektenwettbewerb erhielten.

Wie viele Wohnungen hat das Quartier 21?

Nach Angaben des Projektdatenblatts von HAMBURG TEAM wurden 587 Wohnungen realisiert – als Miet- und Eigentumswohnungen, darunter Stadthäuser und Wohnungen im denkmalgeschützten Bestand.

Wie kommt man mit dem ÖPNV zum Quartier 21?

Die nächstgelegenen Stationen sind Rübenkamp (S-Bahn) und Habichtstraße (U-Bahn). Beide liegen in Laufweite des Quartiers.