Hebesatz Grundsteuer: Wie Kommunen ihn festlegen und warum er so stark schwankt

Der Hebesatz der Grundsteuer entscheidet darüber, wie hoch die jährliche Steuerlast für ein Grundstück tatsächlich ausfällt – und er variiert bundesweit um ein Vielfaches: Während der Satz in Karlsruhe bei 270 Prozent liegt, beträgt er in Hamburg 975 Prozent und in einzelnen nordrhein-westfälischen Kommunen wie Alsdorf 1.240 Prozent (Bund der Steuerzahler NRW, Stand Juli 2026). Der bundesweite Median für die Grundsteuer B liegt bei 395 Prozent (Destatis, Stichtag 30.06.2025). Dieser Daten-Ratgeber erklärt, wer den Hebesatz festlegt, zeigt die Sätze von 20 deutschen Großstädten in einer jährlich aktualisierbaren Tabelle und rechnet durch, was dieselbe Immobilie in zwei Kommunen kostet.

• Definition: Der Hebesatz ist ein von jeder Gemeinde selbst festgelegter Prozentsatz, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird.
• Bundesmedian: 395 Prozent bei der Grundsteuer B (Destatis, 30.06.2025); die Großstadtspanne reicht von 270 Prozent (Karlsruhe) bis 975 Prozent (Hamburg).
• Spitzenwerte: Finanzschwache Kommunen in Nordrhein-Westfalen rufen die höchsten Sätze auf, vereinzelt über 1.200 Prozent – Hintergrund ist die Haushaltssicherung.
• Reform 2025: Der Hebesatz sollte aufkommensneutral bleiben – viele Kommunen haben ihn dennoch erhöht.
• Differenzierung: Mehrere Länder erlauben getrennte Sätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke; ein Urteil des VG Gelsenkirchen schränkt das Instrument in NRW deutlich ein.

Wer legt den Hebesatz fest und wie läuft das Verfahren ab?

Den Hebesatz beschließt der Gemeinderat – in den Stadtstaaten die Bürgerschaft beziehungsweise das Abgeordnetenhaus – im Rahmen der Haushaltssatzung. Die rechtliche Grundlage ist § 25 des Grundsteuergesetzes: Er überträgt den Gemeinden das Recht, die Hebesätze durch Satzung selbst zu bestimmen, und erlaubt getrennte Sätze für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und die Grundsteuer B (bebaute und bebaubare Grundstücke). Seit 2025 können Gemeinden zusätzlich einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen (Grundsteuer C, § 25 Abs. 5 GrStG) – ein Instrument gegen Spekulation mit Bauland. Das Hebesatzrecht ist Teil der verfassungsrechtlich abgesicherten kommunalen Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Abs. 2 Satz 3 GG); das Grundgesetz weist den Gemeinden das Recht zu, die Hebesätze der Grund- und Gewerbesteuer im Rahmen der Gesetze selbst festzusetzen (Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG). Die Kommune legt damit den letzten Faktor der Grundsteuerberechnung fest; das Finanzamt erlässt anschließend den Grundsteuerbescheid auf Basis des Messbescheids.

Der Beschluss gilt jeweils für ein Kalenderjahr; Gemeinden können den Satz aber auch für mehrere Jahre festlegen. Eine Anpassung für das laufende Jahr ist rückwirkend zum 1. Januar möglich, wenn die Satzung bis zum 30. Juni beschlossen und öffentlich bekannt gemacht wird (§ 25 Abs. 3 GrStG). Nach diesem Stichtag bleibt der Satz für das laufende Jahr fixiert – Erhöhungen wirken dann erst ab dem Folgejahr. Die Satzung samt Begründung ist im Amtsblatt und über die Ratsinformationssysteme der Kommunen öffentlich einsehbar.

Praxisbeispiel Berlin: Dort senkte das Abgeordnetenhaus den Hebesatz für die Grundsteuer B zum 1. Januar 2025 von 810 auf 470 Prozent, um die durch die Reform gestiegenen Grundsteuerwerte auszugleichen (berlin.de). In Kommunen unter Haushaltssicherung läuft das Verfahren anders: Dort stimmt die Kommunalaufsicht mit, und der Spielraum des Rats ist begrenzt – mehr dazu im Abschnitt zu Nordrhein-Westfalen.

Hebesatz der Grundsteuer B: 20 deutsche Großstädte im Vergleich

Die folgende Tabelle zeigt den Hebesatz der Grundsteuer B für 20 deutsche Großstädte, darunter die bevölkerungsreichsten Kommunen des Bundes. Die Werte stammen aus den kommunalen Hebesatzsatzungen und Grundsteuerportalen der Städte (Städtevergleich 2025); für Berlin und Hamburg sind sie zusätzlich mit den Angaben der Landesfinanzverwaltungen abgeglichen. Die Spalte „Stand“ macht die Tabelle jährlich aktualisierbar – Ratsbeschlüsse bis zum 30. Juni können Werte im laufenden Jahr noch verändern.

Beim direkten Vergleich der Prozentsätze ist Vorsicht geboten: Die Bundesländer wenden unterschiedliche Bewertungsmodelle an – vom Bundesmodell über das baden-württembergische Bodenwertmodell bis zu den Flächenmodellen in Bayern und Hamburg. Deshalb fällt der Messbetrag für ein vergleichbares Objekt je nach Land unterschiedlich aus. Das IW Köln hat im Grundsteuerranking 2025 die tatsächliche Jahresbelastung eines Musterhauses in 100 Großstädten unter Berücksichtigung der Landesmodelle berechnet: Sie reicht von 258 Euro in Zwickau bis 1.377 Euro in Tübingen (IW Köln, November 2025).

Beispielrechnung: Dieselbe Immobilie in Karlsruhe und Hamburg

Wie stark der Hebesatz wirkt, zeigt ein Vergleich mit einem einheitlichen Grundsteuermessbetrag von 100 Euro – die Rechnung isoliert bewusst nur den Hebesatz und lässt die unterschiedlichen Landesmodelle außen vor:

• Karlsruhe (270 %): 100 Euro × 2,7 = 270 Euro Grundsteuer pro Jahr
• Hamburg (975 %): 100 Euro × 9,75 = 975 Euro Grundsteuer pro Jahr

Die Differenz beträgt 705 Euro pro Jahr – die Hamburger Belastung liegt um den Faktor 3,6 über der Karlsruher. Über zehn Jahre summiert sich der Abstand auf 7.050 Euro, ohne dass sich an Messbetrag oder Objekt etwas ändert. In der Praxis kommen die Modellunterschiede hinzu: Hamburg bewertet Wohngrundstücke im Flächenmodell mit Wohnlagekorrektur, Baden-Württemberg nach dem Bodenwert. Für die Standortbewertung von Portfolios ist der Hebesatz daher immer zusammen mit dem Landesmodell zu lesen.

Aufkommensneutraler Hebesatz: Anspruch und Wirklichkeit nach der Reform

Die Grundsteuerreform ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Weil die neu festgestellten Grundsteuerwerte in vielen Kommunen deutlich über den alten Einheitswerten liegen, hätte ein unveränderter Hebesatz das Aufkommen automatisch erhöht. Der politische Anspruch lautete deshalb Aufkommensneutralität: Jede Kommune sollte ihren Hebesatz so anpassen, dass sie insgesamt nicht mehr einnimmt als vor der Reform. Mehrere Länder veröffentlichten zu diesem Zweck aufkommensneutrale oder „faire“ Hebesätze je Kommune als Rechengröße.

Schon vor der Reform kannte die Entwicklung der Hebesätze überwiegend nur eine Richtung: nach oben. Von 2018 bis 2023 erhöhten rund 48 Prozent aller Städte und Gemeinden in Deutschland ihren Satz, nur etwa 1 Prozent senkte ihn; der durchschnittliche Hebesatz stieg 2023 von 391 auf 409 Prozent (finanztip.de auf Basis einer EY-Auswertung).

Auch nach der Reform weicht die Wirklichkeit vom Anspruch ab. Einer Recherche von CORRECTIV zufolge haben in Hessen vier von fünf Kommunen den vom Land empfohlenen fairen Hebesatz überschritten, rund die Hälfte davon um mehr als fünf Prozent; in Sachsen lag die Quote bei etwa 20 Prozent (correctiv.org, 24.04.2026). In Nordrhein-Westfalen fiel das Gesamtaufkommen 2025 dagegen leicht unter das Vorjahresniveau, obwohl zahlreiche Kommunen ihren Satz anhoben – die Reform verschob die Lasten zwischen Objektarten und Eigentümern, ohne das Aufkommen landesweit zu steigern (kommunen.nrw, 03.08.2026).

Für Eigentümer gilt: Aufkommensneutralität ist eine kommunale Rechengröße, keine Garantie für die individuelle Steuerlast. Selbst bei exakt neutralem Gesamtaufkommen zahlt der einzelne Eigentümer mehr oder weniger als zuvor, je nachdem, wie sich der Wert seines Grundstücks relativ zum Gemeindegebiet entwickelt hat.

Warum finanzschwache Kommunen in Nordrhein-Westfalen die höchsten Hebesätze aufrufen

Die höchsten Grundsteuer-B-Hebesätze Deutschlands konzentrieren sich in Nordrhein-Westfalen. Nach der aktuellen Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW haben 140 von 396 Kommunen des Landes ihren Hebesatz von 2025 auf 2026 erhöht, nur drei haben ihn gesenkt. Der Durchschnitt der Kommunen mit einheitlichem Hebesatz liegt bei 764 Punkten – der höchste Wert aller Flächenländer (vgl. die Zeitreihe Hebesatz der Realsteuern bis 2024 bei Statista). Die Spitzenwerte halten Alsdorf mit 1.240, Nideggen mit 1.200 und Lüdenscheid mit 1.190 Prozent (BdSt NRW, Stand Juli 2026).

Treiber ist die kommunale Finanzlage. Haushaltssicherung bedeutet: Eine Kommune kann ihren Haushalt nicht mehr aus eigener Kraft ausgleichen und muss mit der Kommunalaufsicht ein Konsolidierungskonzept umsetzen. Viele Städte im Ruhrgebiet und in ländlichen Regionen des Landes stehen in dieser Lage – Strukturschwäche, hohe Sozialausgaben und Altschulden treffen auf begrenzte Gewerbesteuereinnahmen. Die Grundsteuer B bleibt neben der Gewerbesteuer einer der wenigen eigenen Einnahmehebel, und die Kommunalaufsicht erwartet im Sicherungsverfahren regelmäßig, dass die Kommunen diesen Hebel nutzen. Der Hauptgeschäftsführer des Städte- und Gemeindebunds NRW, Christof Sommer, verteidigt die Erhöhungen: „Niemand in den Städten und Gemeinden erhöht leichtfertig die Grundsteuer“ – die Entscheider vor Ort wüssten, dass sie damit vor allem die Bürger belasten (kommunen.nrw, 03.08.2026).

Wer den Hebesatz einer bestimmten Gemeinde amtlich prüfen will, findet ihn in der Regionaldatenbank Deutschland: Die Tabelle 71231-03-01-5 „Hebesätze der Realsteuern“ weist die Sätze zum Stichtag 31. Dezember für mehr als 13.500 Gemeinden aus, getrennt nach Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer (regionalstatistik.de). Die Tabelle dient auch als amtliche Belegquelle für die in diesem Artikel genannten kommunalen Hebesätze.

Differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke

Mehrere Bundesländer haben im Zuge der Reform die Möglichkeit geschaffen, innerhalb der Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzusetzen; Nordrhein-Westfalen führte die Option im Sommer 2024 ein. Ziel der Landesregierungen: Die Reform hatte in vielen Kommunen die Last von Gewerbe- auf Wohngrundstücke verschoben, und differenzierte Sätze sollten diese Verschiebung korrigieren. Rheinland-Pfalz nutzt eine gesplittete Grundsteuer B bereits aktiv – in Neuwied liegt der Satz für Gewerbeimmobilien bei 1.400 Prozent gegenüber 610 Prozent für Wohngrundstücke, in Bingen bei 1.200 gegenüber 610 Prozent (IHK Rheinland-Pfalz). Berlin erreicht einen ähnlichen Effekt über getrennte Steuermesszahlen: 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,45 Promille für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke (berlin.de).

In NRW hat das Instrument einen deutlichen rechtlichen Dämpfer erhalten. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschied Anfang Dezember 2025, dass Kommunen von Gewerbebetrieben keine höheren Hebesätze verlangen dürfen als von Wohngrundeigentümern, wenn die Satzung die Differenzierung nicht ausreichend begründet. Die Folge: 53 der zuvor differenzierenden Kommunen kehrten zum einheitlichen Hebesatz zurück; für 2026 nutzen nur noch 70 von 361 Mitgliedskommunen des Städte- und Gemeindebunds NRW die Differenzierung (DIE ZEIT, 18.07.2026; kommunen.nrw, 03.08.2026). Auch das VG Düsseldorf kippte die Regelung der Stadt Hilden. Das NRW-Finanzministerium hat den Kommunen Unterstützung angekündigt – von der IT-Programmierung bis zu Begründungsmustern für die Satzungen.

Für Investoren und Asset Manager bleibt die Lage unsicher: Ob ein differenzierter Hebesatz Bestand hat, hängt aktuell von der Qualität der Satzungsbegründung ab. Weitere Verfahren sind anhängig; Eigentümer gewerblicher Objekte sollten die Begründung ihrer kommunalen Satzung prüfen.

Was Eigentümer bei einer Hebesatz-Erhöhung tun können

Eine Hebesatz-Erhöhung ist ein Ratsbeschluss – mit einem Einspruch gegen den eigenen Bescheid kommt der einzelne Eigentümer dagegen nicht an. Sinnvoll ist ein gestuftes Vorgehen:

• Grundsteuerbescheid und Satzung prüfen: Die Hebesatzsatzung liegt dem Bescheid zugrunde und ist im Amtsblatt sowie im Ratsinformationssystem der Kommune öffentlich. Einspruch gegen den Bescheid ist binnen eines Monats möglich, greift aber nur Rechen- oder Zuordnungsfehler auf.
• Begründung differenzierter Sätze prüfen: Zahlt ein Gewerbeobjekt einen höheren Satz als Wohngrundstücke, zeigt das Gelsenkirchener Urteil, wo eine rechtliche Prüfung ansetzt.
• Härtefallregelungen nutzen: Berlin hat im Zuge der Reform eine Härtefallregelung eingeführt (berlin.de); auch in anderen Kommunen lohnt es sich zu prüfen, ob vergleichbare Möglichkeiten bestehen.
• Ratskalender im Blick behalten: Erhöhungen für das laufende Jahr müssen bis zum 30. Juni beschlossen sein. Wer die Haushaltsberatungen seiner Kommune verfolgt, erfährt Änderungen vor dem Bescheid.
• Umlagefähigkeit klären: In vermieteten Objekten ist die Grundsteuer als Betriebskostenposition grundsätzlich auf Mieter umlegbar; Asset Manager sollten Abrechnungszyklen und Mietvertragsklauseln prüfen.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Bei hohen Erhöhungen oder komplexen Portfolien empfiehlt sich die Prüfung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.

Die Jahresgrundsteuer ergibt sich aus der Kette Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz; dieser Ratgeber betrachtet bewusst nur die kommunale Stellschraube. Wie die beiden anderen Faktoren zustande kommen und worin sich die Grundsteuer A von der Grundsteuer B unterscheidet, erklärt der Beitrag Grundsteuer A und B.

Häufige Fragen zum Hebesatz der Grundsteuer

Wie wird die Grundsteuer mit dem Hebesatz berechnet?

Der Hebesatz selbst wird nicht berechnet, sondern von der Gemeinde per Satzung festgelegt. In die Berechnung fließt er als letzter Faktor ein: Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag; dieser, multipliziert mit dem Hebesatz, ergibt die Jahressteuer. Beispiel: Bei einem Messbetrag von 100 Euro und einem Hebesatz von 500 Prozent zahlt der Eigentümer 500 Euro pro Jahr.

Wer legt den Hebesatz fest?

Der Gemeinderat beziehungsweise in Stadtstaaten das Landesparlament beschließt den Hebesatz im Rahmen der Haushaltssatzung (§ 25 GrStG). Der Beschluss gilt für ein Kalenderjahr; eine rückwirkende Anpassung ist bis zum 30. Juni des laufenden Jahres möglich.

Warum ist der Hebesatz in NRW so hoch?

Weil viele Kommunen des Landes unter Haushaltssicherung stehen und die Grundsteuer einer der wenigen eigenen Einnahmehebel ist. Der Landesdurchschnitt der einheitlichen Hebesätze liegt bei 764 Punkten, die Spitzenwerte bei bis zu 1.240 Prozent (Bund der Steuerzahler NRW, Juli 2026).

Was passiert, wenn die Kommune den Hebesatz erhöht?

Die Erhöhung gilt ab dem im Beschluss genannten Jahr für alle Grundstücke im Gemeindegebiet. Eigentümer sollten Bescheid und Satzung prüfen, die Einspruchsfrist von einem Monat beachten und bei Gewerbeobjekten die Begründung eines differenzierten Satzes kontrollieren. In Mietverhältnissen ist die Grundsteuer grundsätzlich umlagefähig. Zum Jahreswechsel lohnt sich zudem regelmäßig ein Blick in die Satzung der eigenen Kommune – und in die aktualisierte Tabelle weiter oben.