Mietspiegel Frankfurt: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Wer in Frankfurt am Main eine Wohnung neu vermietet, eine Mieterhöhung vorbereitet oder als Mieter ein Erhöhungsverlangen prüfen will, kommt am Mietspiegel Frankfurt nicht vorbei. Seit dem 25. Juni 2026 gilt der Mietspiegel 2026 – ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, der eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 12,28 Euro je Quadratmeter ausweist. Das sind 6,8 Prozent mehr als im Vorgänger-Jahrgang 2024, der noch auf 11,50 Euro je Quadratmeter kam. Dieser Ratgeber bündelt die aktuellen Tabellenwerte, die rechtlichen Eckpunkte Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Mietspiegel-Status sowie die Spannen in vier Frankfurter Stadtteilen – mit Quelle und Stand-Datum zu jeder Zahl, damit Vermieter, Eigentümer und Mieter die Werte verlässlich einordnen können.

• Status: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, anerkannt am 25.06.2026, gültig bis 31.05.2028
• Durchschnitt: 12,28 €/m² ortsübliche Vergleichsmiete – ein Plus von 6,8 % gegenüber dem Mietspiegel 2024
• Mietpreisbremse: gilt in Frankfurt – bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Kappungsgrenze: 15 % innerhalb von drei Jahren statt der regulären 20 %
• Neue Systematik: nur noch zwei Baualtersklassen (bis 2017 / ab 2018) und zehn adressgenaue Lage-Kategorien statt der bisherigen Wohnlagen-Einteilung

Mietspiegel Frankfurt 2026 im Überblick: qualifiziert, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze

Drei Fragen entscheiden über die praktische Verwertbarkeit des Mietspiegels – und alle drei lassen sich für Frankfurt eindeutig beantworten.

Qualifizierter Mietspiegel: Frankfurt führt keinen einfachen, sondern einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und am 25. Juni 2026 von der Stadt Frankfurt am Main anerkannt; die Laufzeit endet am 31. Mai 2028 (Quelle: Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen; Frankfurter Mietspiegel 2026). Der Mietspiegel gilt im gesamten Stadtgebiet und erfasst frei finanzierte Wohnungen. Für die Praxis bedeutet der qualifizierte Status eine höhere Beweiskraft vor Gericht: In der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens darf ausdrücklich auf ihn Bezug genommen werden. Die Broschüre und die Methodik-Dokumentation stehen als PDF auf der Mietspiegel-Seite der Stadt Frankfurt bereit.

Mietpreisbremse: Frankfurt zählt zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land Hessen in der Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 (MiSchuV) ausgewiesen hat. Damit gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Bei der Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ausgenommen sind Wohnungen in Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie Wohnungen nach umfassender Modernisierung.

Kappungsgrenze: Dieselbe Verordnung senkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand von regulär 20 Prozent auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren ab (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB); Frankfurt am Main ist in der Verordnung ausdrücklich gelistet (Quelle: Hessisches Wirtschaftsministerium). Die Obergrenze bildet dabei stets die ortsübliche Vergleichsmiete.

Für Eigentümer und Asset Manager heißt das: Der Mietspiegel ist die gemeinsame Bezugsgröße beider Regulierungsinstrumente. Wer die Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung falsch ermittelt, kalkuliert sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen auf einer fehlerhaften Basis.

Ortsübliche Vergleichsmiete Frankfurt: Tabelle nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt wird im Mietspiegel 2026 anders ermittelt als in früheren Jahrgängen. Ausgangspunkt ist die Basis-Netto-Miete, die allein von der Wohnfläche abhängt (Tabelle 1 des amtlichen Mietspiegels). Danach kommen Zu- und Abschläge aus Tabelle 2 hinzu – etwa für energetische Beschaffenheit, Ausstattung, Art der Wohnung und die Lage-Kategorie. Erst die Summe aller Faktoren ergibt die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung.

Bei den Baualtersklassen gilt eine deutliche Vereinfachung: Der Mietspiegel 2026 unterscheidet nur noch Wohnungen mit Baujahr bis einschließlich 2017 und Wohnungen mit Baujahr ab 2018. Für Baujahre 2018 bis 2025 sieht er einen Neubau-Zuschlag von 1,25 €/m² vor. Frühere Frankfurter Mietspiegel waren feiner nach Baujahr gestuft; die Stadt begründet die Reduzierung mit gesetzlichen Präzisierungen zur Mietspiegelerstellung und methodischen Weiterentwicklungen – das Baujahr hat sich in der Auswertung als weniger preisrelevant erwiesen als bislang angenommen. Mietunterschiede, die bislang pauschal über die Baualtersklasse abgebildet wurden, sind jetzt nur noch geltend zu machen, wenn das betreffende Merkmal an der Wohnung tatsächlich vorliegt.

Quelle: Tabelle 1 des Frankfurter Mietspiegels 2026, Amt für Wohnungswesen, Stand 25.06.2026. Die rechte Spalte zeigt die Basis-Netto-Miete zuzüglich des Neubau-Zuschlags von 1,25 €/m² für Baujahre 2018–2025.

Die Werte folgen einem typischen Mietspiegel-Muster: Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis. Eine 40-m²-Wohnung kommt damit auf rund 436 Euro Basis-Nettokaltmiete im Monat, eine 80-m²-Wohnung auf rund 697 Euro – jeweils vor Zu- und Abschlägen. Liegt die Wohnfläche zwischen zwei Tabellenzeilen, etwa bei 55 m², wird der passende Wert rechnerisch interpoliert; das Verfahren ist in der Mietspiegel-Broschüre Schritt für Schritt erläutert. Wer die Rechenschritte nicht von Hand nachvollziehen möchte, kann den Online-Mietspiegelrechner von Haus & Grund Frankfurt nutzen. Wichtig für die Anwendung: Die Tabelle ist nur der Einstieg. Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale, energetische Beschaffenheit und Lage werden anschließend addiert oder subtrahiert. Möblierten Wohnraum, Teilinklusivmieten und Stellplatzmieten behandelt der Mietspiegel in eigenen Abschnitten mit gesonderten Werten.

Lage-Kategorien und Stadtteil-Spannen: Westend, Bornheim, Gallus, Nied

Die größte Neuerung des Mietspiegels 2026 ist die adressgenaue Wohnlagenbewertung. Statt der früheren Einteilung in Wohnlagen von „sehr einfach“ bis „sehr gut“ arbeitet Frankfurt jetzt mit zehn Lage-Kategorien. Lage 1 bedeutet keinen Zuschlag (± 0,00 €/m²), Lage 10 einen Zuschlag von 5,32 €/m² auf die Basis-Netto-Miete. Die Zuordnung erfolgt adressgenau über das Wohnlagenverzeichnis beziehungsweise das Geoportal der Stadt – zwei Hausnummern in derselben Straße können damit unterschiedliche Kategorien haben.

Wichtig zur Einordnung: Der amtliche Mietspiegel weist keine pauschalen Quadratmeterwerte pro Stadtteil aus. Stadtteiltabellen, die im Netz kursieren, zeigen marktbeobachtete Näherungswerte Dritter – in der Regel Angebotsmieten aus Portalen oder Makler-Auswertungen. Beides zu vermischen, führt zu falschen Erwartungen, denn Angebotsmieten liegen erfahrungsgemäß über den Bestands- und Vergleichsmieten. Die folgende Tabelle ist deshalb ausdrücklich als Marktbeobachtung gekennzeichnet, nicht als Mietspiegel-Auszug.

Quelle: Marktauswertung panthera-immobilien.com auf Basis von Angebotsmieten, Stand April 2026. Zum Vergleich: Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete des amtlichen Mietspiegels 2026 liegt bei 12,28 €/m² (Stand 25.06.2026).

Die Spannen lassen sich aus der Mietspiegel-Systematik heraus erklären: Westend-Adressen erreichen im Wohnlagenverzeichnis regelmäßig die oberen Lage-Kategorien, in Nied oder Höchst dominieren die unteren Stufen. Kombiniert man die Basis-Netto-Miete mit dem jeweils typischen Lage-Zuschlag, bleibt die amtliche Vergleichsmiete selbst in Bestlagen deutlich unter den aufgerufenen Angebotsmieten. Genau dieser Abstand entscheidet darüber, wie viel Spielraum bei Neuvermietung und Mieterhöhung tatsächlich besteht.

Frankfurt als Bankenstadt: Spreizung zwischen Büroumfeld und Außenbezirken

Die Frankfurter Mietstruktur folgt dem Arbeitsmarkt. Rund um Bankenviertel und Westend konzentrieren sich Banken, Versicherungen und Kanzleien mit überdurchschnittlichen Gehältern; die Nachfrage dieser Beschäftigten hält die Angebotsmieten in Gehweite der Bürotürme auf einem Niveau, das in den Außenbezirken nicht erzielbar ist. Zwischen der Westend-Spitze von 22 €/m² und dem Einstiegswert in Nied von 9 €/m² liegt der Faktor 2,4 – innerhalb derselben Stadt und desselben Mietspiegels.

Für Neuvertragsmieten hat diese Spreizung zwei Konsequenzen. Erstens wirkt die Mietpreisbremse in allen Lagen gleichermaßen: Zehn Prozent über der Vergleichsmiete ist die Obergrenze, solange keine Ausnahme greift. Da die Vergleichsmiete dank Lage-Zuschlag im Westend höher ausfällt als in Nied, ist der absolute Spielraum in Bestlagen größer – relativ zur geforderten Angebotsmiete bleibt die Bremse dort aber spürbar. Zweitens ist im Büroumfeld in den vergangenen Jahren viel Neubau entstanden, etwa im Europaviertel im Gallus und rund um den Hauptbahnhof. Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Deshalb liegen Neuvertragsmieten in diesen Neubauquartieren oft deutlich über dem Mietspiegel-Niveau – zulässig, aber auf Bestandswohnungen nicht übertragbar. In Außenbezirken wie Nied, Höchst oder Griesheim bleibt die Bremse dagegen der wirksame Deckel: Niedrige Lage-Kategorie plus Basis-Netto-Miete ergeben eine Vergleichsmiete, die Neuvermietungen faktisch auf einstellige oder knapp zweistellige Quadratmeterwerte begrenzt.

Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels: die Praxis in Kürze

Leiten Vermieter eine Mieterhöhung aus dem Mietspiegel ab, ermitteln sie die Vergleichsmiete aus der Basis-Netto-Miete plus den tatsächlich vorliegenden Zu- und Abschlägen für Ausstattung, Energie und Lage-Kategorie – den formal korrekten Aufbau des Verlangens zeigt unsere Mieterhöhung-Vorlage. Unwirksam wird eine Mieterhöhung typischerweise durch eine falsch zugeordnete Lage-Kategorie, pauschale Zuschläge ohne belegtes Merkmal oder das Missachten von Zustimmungs- und Wartefristen, deren Ablauf unsere Übersicht zur Mieterhöhung-Frist erklärt. Beachten Sie außerdem, dass die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren unabhängig vom rechnerisch korrekten Mietspiegel-Wert gilt und die Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete reichen darf.

Marktentwicklung: Mietspiegel 2026 im Vergleich zum Vorjahrgang 2024

Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ist von 11,50 €/m² im Mietspiegel 2024 auf 12,28 €/m² im Mietspiegel 2026 gestiegen – ein Plus von 6,8 Prozent innerhalb von zwei Jahren (Quelle: hessenschau.de, 02.06.2026). Der Durchschnittswert ist dabei die einzige Zahl, die sich sauber zwischen den Jahrgängen vergleichen lässt: Wegen des Methodikwechsels – zwei statt mehrerer Baualtersklassen, zehn Lage-Kategorien statt der früheren Wohnlagen-Einteilung – ist ein direkter Vergleich einzelner Tabellenfelder von 2024 und 2026 nur eingeschränkt möglich.

Zum Hintergrund der Erhebung: Der Mietspiegel 2024 war eine Anpassung des qualifizierten Mietspiegels 2022 an die Marktentwicklung mittels Stichprobe nach § 558d Abs. 2 BGB; dafür waren rund 3.500 Frankfurter Mieterhaushalte in nicht preisgebundenen Wohnungen befragt worden. Er galt als qualifizierter Mietspiegel vom 1. Juni 2024 bis zum 31. Mai 2026 und konnte wegen der späteren Anerkennung des Nachfolgers zwischen dem 1. und 24. Juni 2026 in aller Regel übergangsweise noch als einfacher Mietspiegel angewendet werden. Für den Mietspiegel Frankfurt am Main 2026 hat die Stadt wieder eine umfangreiche Erhebung mit ausführlichem Fragebogen durchgeführt.

Nach Angaben der Stadt beruht der neue Mietspiegel auf einer breiteren Datengrundlage als frühere Jahrgänge: Durch gesetzliche Änderungen konnten erstmals Eigentümer und Mieter zur Auskunft verpflichtet werden. Gleichzeitig wurden einzelne preisrelevante Merkmale neu gewichtet.

Für Diskussionen in der Branche sorgt die Haltung des Eigentümerverbands: Haus & Grund Frankfurt hat den Mietspiegel 2026 nach Berichten von hessenschau.de nicht mitgetragen und kritisiert vor allem die neue Wohnlagenbewertung. Nach Einschätzung des Verbands verlieren mehrere bislang gut bewertete Randstadtteile an Wert, darunter Bergen-Enkheim, Seckbach und Kalbach-Riedberg – mit der Folge sinkender Vergleichsmieten und, so die Befürchtung, geringerer Anreize für Modernisierung und Investition. Die Stadt weist die Kritik zurück und verweist auf die genauere Abbildung der Wohnlagen durch die zehn Kategorien. Neutral betrachtet gilt beides: Für Eigentümer in den abgestuften Randlagen verkleinert sich der rechtliche Spielraum bei Mieterhöhungen, für Mieter in denselben Lagen wirkt die neue Kategorie als zusätzlicher Schutz.

FAQ zum Mietspiegel Frankfurt

Ist der Mietspiegel Frankfurt qualifiziert oder einfach?

Frankfurt führt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, am 25. Juni 2026 anerkannt und gilt bis zum 31. Mai 2028. Damit genießt er vor Gericht eine höhere Beweiskraft als ein einfacher Mietspiegel.

Gilt in Frankfurt die Mietpreisbremse?

Ja. Frankfurt ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt in der Hessischen Mieterschutzverordnung ausgewiesen. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen; Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen.

Welche Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen in Frankfurt?

Es gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren statt der regulären 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB i. V. m. der Hessischen Mieterschutzverordnung). Die Obergrenze bleibt in jedem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wo bekomme ich den aktuellen Mietspiegel Frankfurt?

Der Mietspiegel 2026 der Stadt Frankfurt steht als PDF beim Amt für Wohnungswesen zum Download; die gedruckte Broschüre liegt aktuell noch nicht vor. Für die schnelle Einzelfallprüfung stellt die Stadt außerdem einen Online-Mietspiegelrechner bereit.

Kann ein Vermieter die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen?

Im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht – die Vergleichsmiete ist die Obergrenze. Darüber hinaus ist eine Anhebung nur über andere Wege möglich, etwa eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB oder eine vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Bei der Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse den Aufschlag auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahme greift.

Einordnung und Hinweis

Der Mietspiegel 2026 gibt Vermietern und Mietern in Frankfurt eine belastbare gemeinsame Rechengrundlage – mehr, aber auch nicht. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung: Im Streitfall, etwa bei einem bestrittenen Erhöhungsverlangen oder einer strittigen Lage-Kategorie, sollten Sie sich an den Mieterschutzverein Frankfurt oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Alle Zahlen in diesem Beitrag sind mit Quelle und Stand-Datum versehen und werden mit dem nächsten Mietspiegel-Jahrgang aktualisiert.

Weitere Stadt-Ratgeber dieser Reihe: Mietspiegel Karlsruhe, Mietspiegel Regensburg, Mietspiegel Freiburg, Mietspiegel Dortmund, Mietspiegel Bielefeld, Mietspiegel Duisburg und Mietspiegel Gelsenkirchen.