Mietspiegel Augsburg: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Augsburg 2025 gilt seit dem 1. Dezember 2025 als qualifizierter Mietspiegel und ist damit die maßgebliche Bezugsgröße für Mieterhöhungen und Neuvermietungen in der bayerischen Großstadt. Dieser Daten-Ratgeber bündelt die amtlichen Werte der Stadt Augsburg, erklärt den Rechtsstatus und zeigt, wie Vermieter und Eigentümer daraus die ortsübliche Vergleichsmiete ableiten.

• Qualifizierter Mietspiegel: Der Augsburger Stadtrat hat den Mietspiegel 2025 am 27. November 2025 nach § 558d BGB anerkannt; er gilt vom 1. Dezember 2025 bis 30. November 2027.
• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Kappungsgrenze: Bei Mieterhöhungen im Bestand sind maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig.
• Basiswert: Die durchschnittliche Nettomiete liegt laut Primärdatenerhebung vom Juli/August 2025 bei 9,80 Euro je Quadratmeter.
• Spanne: Die Zweidrittelspanne beträgt rund ±23 Prozent um die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete.

Rechtsstatus auf einen Blick: qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze

Drei Punkte entscheiden darüber, wie Vermieter und Eigentümer den Mietspiegel in Augsburg praktisch nutzen können: der Rechtsstatus, die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze. Die Antworten im Überblick:

Quelle: Mietspiegel-Broschüre der Stadt Augsburg 2025, Kap. 2.1 und Vorwort; Stand: Dezember 2025.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt. Er genießt im Streitfall ein höheres Beweisgewicht als ein einfacher Mietspiegel und erleichtert die formgerechte Begründung von Erhöhungsverlangen. Der Mietspiegel gilt für frei finanzierten Wohnraum im Stadtgebiet; preisgebundene Wohnungen sind ausgenommen. Für Erhöhungsverlangen, die dem Mieter bis zum 30. November 2025 zugegangen sind, bleibt der Mietspiegel 2023 die maßgebliche Grundlage. Weil Augsburg seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist, greifen die Mietpreisbremse und die auf 15 Prozent reduzierte Kappungsgrenze – im bundesweiten Standard wären es 20 Prozent. Die Stadt stellt alle Unterlagen auf ihrer amtlichen Mietspiegel-Seite bereit.

Ortsübliche Vergleichsmiete Augsburg: Basiswert und Tabelle nach Baualter und Größe

Die ortsübliche Vergleichsmiete Augsburg bildet nach § 558 BGB die Entgelte ab, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren frei finanzierten Wohnraum vereinbart oder geändert wurden. Grundlage des Mietspiegels 2025 ist eine Primärdatenerhebung vom Juli und August 2025, die das EMA-Institut im Auftrag der Stadt durchgeführt hat. Über alle Wohnwertmerkmale hinweg ergibt sich eine durchschnittliche Nettomiete von 9,80 Euro je Quadratmeter (Mietspiegel-Broschüre 2025, Kap. 2.1). Die wichtigsten Kennzahlen der Erhebung:

Die amtliche Basismiete-Tabelle ist zweidimensional aufgebaut: Jeder Zellenwert hängt von der Kombination aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße ab, wobei neuere Baujahre und kleinere Wohnungen in der Regel höhere Quadratmeterwerte aufweisen. Die exakten Werte für jede Kombination stehen in Kapitel 3.1 (Tabelle 1) der Mietspiegel-Broschüre 2025 (PDF) und lassen sich adressgenau über den Online-Rechner der Stadt ermitteln. Dieser Aufbau macht den Artikel zugleich leicht aktualisierbar: Erscheint ein neuer Jahrgang, müssen hier nur Basiswert, Erhebungsstand und Quellenangabe ersetzt werden.

Zu- und Abschläge sowie Lageklassen: wie die Spannen in den Stadtteilen entstehen

Die Ermittlung folgt einem Drei-Schritte-Modell. Im ersten Schritt wird die Basismiete aus Baujahr und Wohnfläche abgelesen. Im zweiten Schritt kommen Zu- und Abschläge hinzu – für Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung sowie für die Wohnlage. Augsburg unterscheidet sieben Lageklassen: Die Spanne reicht von einem Zuschlag von bis zu 11 Prozent in den besten Lagen bis zu einem Abschlag von bis zu 11 Prozent in einfachen Lagen (Mietspiegel-Broschüre 2025, Kap. 3.2, Tabelle 2). Im dritten Schritt ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete samt Spanne. Diese Zweidrittelspanne liegt in Augsburg bei rund ±23 Prozent um den ermittelten Mittelwert; wer davon abweicht, muss die Abweichung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründen (Kap. 3.4).

Entgegen einer verbreiteten Annahme weist der Mietspiegel keine pauschalen Quadratmeterwerte pro Stadtteil aus. Jede Adresse wird einzeln einer Lageklasse zugeordnet. Für die häufig nachgefragten Gebiete bedeutet das:

Bandbreiten-Einordnung auf Basis der amtlichen Lageklassen-Systematik (Abschlag bis −11 Prozent, Zuschlag bis +11 Prozent auf den Basiswert von 9,80 €/m²; eigene Berechnung). Es handelt sich nicht um amtlich ausgewiesene Stadtteilwerte; maßgeblich ist die Lageklasse der Einzeladresse. Quelle der Systematik: Mietspiegel-Broschüre 2025, Kap. 3.2.

Welche Lageklasse für eine bestimmte Adresse gilt, steht im Adressverzeichnis des Mietspiegels. Am schnellsten lässt sie sich über den amtlichen Online-Mietspiegel-Rechner der Stadt Augsburg ermitteln, der Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung Schritt für Schritt abfragt und das Ergebnis samt Spanne ausweist.

Augsburg im Verhältnis zu München: wie stark wirkt der Preisdruck der Metropole?

Die Nähe zu München prägt den Augsburger Mietmarkt. Auch die Landeshauptstadt hat 2025 einen neuen qualifizierten Mietspiegel: Der Münchner Stadtrat hat ihn am 26. März 2025 anerkannt. Das Münchner Mietniveau liegt deutlich über dem Augsburger Basiswert von 9,80 Euro je Quadratmeter; exakte Vergleichswerte je nach Baujahr, Größe und Lage liefert der amtliche Mietspiegel für München. Für Augsburg wirkt die Metropole vor allem über Ausweichnachfrage: Wer in München keinen bezahlbaren Wohnraum findet, weicht in die gut angebundene Großstadt aus. Das hält die Nachfrage hoch und stützt die Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt. Für Vermieter ist dabei entscheidend: Die Augsburger Werte sind keine abgeschwächte Münchner Kopie, sondern eine eigenständig erhobene, amtlich anerkannte Datengrundlage – nur sie zählt bei Erhöhungsverlangen in Augsburg. Andere Großstädte haben ihre Mietspiegel ebenfalls zuletzt neu aufgelegt; aktuelle Daten und Spannen liefern etwa der Mietspiegel Stuttgart und der Mietspiegel Leipzig.

Vom Mietspiegel zur rechtssicheren Mieterhöhung: die Praxis in Kürze

Die Ableitung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird die Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr bestimmt, danach werden die im Mietspiegel ausgewiesenen Zu- und Abschläge für Ausstattungs-, Beschaffenheits- und Lagemerkmale verrechnet, abschließend wird das Ergebnis mit der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete abgeglichen. Zulässig sind nur die im Mietspiegel vorgesehenen Merkmale – ein Erhöhungsverlangen wird typischerweise durch eine falsche Zuordnung von Baujahr oder Wohnfläche sowie durch Form- und Begründungsfehler im Anschreiben unwirksam. Maßgeblich ist dabei stets der zum Zeitpunkt des Zugangs gültige Mietspiegel-Jahrgang.

Marktentwicklung: der Mietspiegel Augsburg 2025 im Vergleich zum Vorjahrgang 2023

Der Mietspiegel 2025 hat den Mietspiegel 2023 zum 1. Dezember 2025 nahtlos abgelöst – für Vermieter entsteht dadurch keine Lücke bei der Begründung von Erhöhungsverlangen. Es ist bereits die fünfte Ausgabe seit 2017 und die dritte vollständige Neuerstellung (Mietspiegel-Broschüre 2025, Vorwort). Ein regionales Immobilienportal beziffert die Steigerung des Durchschnittswerts gegenüber dem Jahrgang 2023 auf rund 5,3 Prozent; diese Zahl stammt nicht von der Stadt und ist als Marktbeobachtung zu lesen, nicht als amtlicher Vergleichswert. Relevant für die mittelfristige Planung: Mit der voraussichtlich ab dem 1. Januar 2026 in Kraft tretenden Mieterschutzverordnung, die bis Ende 2029 gelten soll, wird Augsburg weiterhin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Damit bleiben Mietpreisbremse und reduzierte Kappungsgrenze voraussichtlich über die gesamte Geltungsdauer des neuen Mietspiegels hinaus in Kraft.

FAQ zum Mietspiegel Augsburg

Was ist der Unterschied zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern anerkannt (§ 558d BGB). Er hat im Streitfall ein höheres Beweisgewicht als ein einfacher Mietspiegel, der diese Anforderungen nicht erfüllt. Augsburg führt einen qualifizierten Mietspiegel; der aktuelle Jahrgang 2025 wurde durch Stadtratsbeschluss vom 27. November 2025 anerkannt und gilt seit dem 1. Dezember 2025.

Was bedeutet die Mietpreisbremse in Augsburg konkret?

Bei der Neuvermietung darf die vereinbarte Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gesetzliche Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten und nach umfassender Modernisierung; ob eine Ausnahme greift, sollte im Einzelfall fachlich geprüft werden.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Augsburg?

In Augsburg gilt die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, weil die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist – der Bundesstandard läge bei 20 Prozent. Zusätzlich ist jede Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gedeckelt.

Ab wann gilt der Mietspiegel Augsburg 2025 – und wie lange?

Der Mietspiegel 2025 gilt seit dem 1. Dezember 2025 und bleibt bis zum 30. November 2027 in Kraft. Für Erhöhungsverlangen, die dem Mieter bis zum 30. November 2025 zugegangen sind, ist weiterhin der Mietspiegel 2023 die maßgebliche Grundlage.

Wo finden Mieter und Vermieter Beratung bei Streitfällen?

Anlaufstellen sind der Mieterverein Augsburg für Mieter, der Haus- und Grundbesitzerverein für Vermieter sowie Fachanwälte für Mietrecht. Beratungsbedarf entsteht dabei nicht nur rund um den Mietspiegel, sondern auch bei anderen mietrechtlichen Konflikten – etwa wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät zugeht und Mieter ihre Rechte prüfen wollen. Die Broschüre und das Adressverzeichnis stellt die Stadt Augsburg auf ihrer amtlichen Mietspiegel-Seite zum Download bereit.

Praxis-Hinweis zum Schluss

Der Mietspiegel Augsburg 2025 gibt Eigentümern eine amtlich anerkannte Grundlage mit hohem Beweiswert an die Hand – vorausgesetzt, Basismiete, Lageklasse und Zu- beziehungsweise Abschläge werden sauber ermittelt. Prüfen Sie die Lageklasse Ihrer Adresse im Online-Rechner und gleichen Sie die Werte mit der amtlichen Broschüre ab. Bei Unsicherheit oder im Streitfall sollten Sie den Mieterverein Augsburg, den Haus- und Grundbesitzerverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten, bevor Sie ein Erhöhungsverlangen versenden – dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.