Mietspiegel Stuttgart: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Stuttgart 2025/2026 ist die amtliche Übersicht über die Mieten, die in der Landeshauptstadt für frei finanzierte Wohnungen gezahlt werden. Er gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 und bildet die ortsübliche Vergleichsmiete zum Erhebungszeitpunkt April 2024 ab. Dieser Daten-Ratgeber fasst die Grundwerte nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße zusammen, erklärt die Lagezuschläge von Stuttgart-Mitte bis Zuffenhausen und benennt die rechtlichen Leitplanken für Neuvermietung und Mieterhöhung.

Die wichtigsten Antworten zum Mietspiegel Stuttgart in Kürze:

• Qualifizierter Mietspiegel: Ja – der Gemeinderat hat den Mietspiegel 2025/2026 im Dezember 2024 als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Gesetzlich wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
• Mietpreisbremse: Sie gilt in Stuttgart. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen – mit gesetzlich geregelten Ausnahmen.
• Kappungsgrenze: Bei Mieterhöhungen im Bestand darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.
• Gültigkeit: 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026, Grundlage ist eine repräsentative Stichprobenerhebung vom April 2024.
• Spanne: Die Vergleichsmiete wird als Spanne von -1,80 €/m² bis +1,77 €/m² um den berechneten Durchschnittswert ausgewiesen – etwas enger als im Vorjahrgang 2023/2024.

Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze auf einen Blick

Drei Fragen entscheiden über die praktische Verwertbarkeit des Mietspiegels Stuttgart. Die Antworten (Quelle: amtlicher Mietspiegel 2025/2026, Stand 12/2024):

Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB

Erstellt wurde der Mietspiegel vom Statistischen Amt und dem Amt für Stadtplanung und Wohnen als Regressionsmietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen; beteiligt waren der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein und der DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung. Durch die Anerkennung des Gemeinderats gilt die gesetzliche Vermutung: Die ausgewiesenen Entgelte geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Praktische Folge: Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für eine Wohnung, müssen Vermieter diese im Mieterhöhungsverlangen mitteilen – auch wenn sie die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen.

Mietpreisbremse gilt in Stuttgart

Bei der Neuvermietung darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§§ 556d bis 556f BGB in Verbindung mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg). Ausgenommen sind unter anderem die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie Fälle, in denen die Vormiete bereits oberhalb der Grenze lag. Zu viel gezahlte Miete können Mieter nach § 556g BGB bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern.

Kappungsgrenze: 15 Prozent in drei Jahren

Im bestehenden Mietverhältnis begrenzt die Kappungsgrenze Mieterhöhungen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg). Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten bleiben unberücksichtigt; kommt die Nebenkostenabrechnung zu spät, greifen besondere Mieterrechte. Zusätzlich gilt: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und ein Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete Stuttgart?

Die ortsübliche Vergleichsmiete Stuttgart bezeichnet die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum auf dem freien Wohnungsmarkt der Stadt üblich ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Eingerechnet werden alle Mietverhältnisse, die in den letzten sechs Jahren abgeschlossen oder in diesem Zeitraum angepasst wurden. Ausgewiesen werden Nettokaltmieten – ohne Betriebskosten, Heizkosten und ohne Zuschläge für Möblierung, Küchenausstattung oder Stellplatz.

Der Mietspiegel soll das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent machen und Streitigkeiten über das örtliche Mietniveau vermeiden. Er gilt auch für Appartements, Maisonette- und Penthousewohnungen, Einfamilienhäuser und möblierten Wohnraum; für geförderte Sozialwohnungen gelten Sonderregelungen (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, S. 4–5). Andere Städte veröffentlichen eigene Übersichten – etwa den Mietspiegel Leipzig – mit den jeweils dort üblichen Vergleichsmieten.

Ortsübliche Vergleichsmiete Stuttgart nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße

Im ersten Schritt der Anwendung wird aus dem Baujahr des Gebäudes und der Wohnfläche ein Grundwert in Euro je Quadratmeter abgelesen. Die Tabelle zeigt die amtlichen Grundwerte des aktuellen Jahrgangs (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, S. 6, Stand 12/2024):

* Für ab Mai 2024 fertiggestellte Wohnungen liegen keine Werte vor; der Mietspiegel weist hier keine Vergleichsmiete aus.

Zwei Details fallen auf: Die Baualtersklassen bis 1914, 1915–1984 und 2007 bis April 2024 weisen identische Grundwerte aus, nur die Klasse 1985–2006 liegt durchgehend 0,60 €/m² höher. Und je größer die Wohnung, desto niedriger der Quadratmeter-Grundwert – von 12,36 €/m² in der kleinsten Stufe bis 8,94 €/m² bei 90 bis unter 115 m². Der Grundwert ist allerdings nur der Ausgangspunkt: Lagezuschläge und Ausstattungsmerkmale werden anschließend addiert beziehungsweise abgezogen.

Kessellage und Halbhöhenlage: Wie die Wohnlage die Miete beeinflusst

Stuttgarts Topografie prägt den Mietmarkt wie in kaum einer anderen deutschen Großstadt. Die Innenstadt liegt im Talkessel, gefragte Wohnlagen reihen sich am Kesselrand und auf den umliegenden Höhen. Der Mietspiegel bildet das über zehn Lagekategorien ab: Mitte 1 bis 3 für das Zentrum und die Kesselränder, Filder 1 bis 3 für die südliche Hochfläche, Neckar für die Niederung entlang des Flusses und Nord 1 bis 3 für die nördlichen Stadtteile.

Die begehrten Halbhöhenlagen – Hanglagen oberhalb des Kesselgrunds, häufig mit Aussicht – erreichen regelmäßig die oberen Kategorien: In der Gruppe Mitte steigt der Zuschlag von 0,84 €/m² (Mitte 1) auf 1,36 €/m² (Mitte 3). Lagen am Kesselgrund oder direkt am Neckar werden dagegen mit Basiswerten von 0,00 €/m² bewertet. Weicht die individuelle Mikrolage eines Gebäudes erheblich vom gebietstypischen Standard ab, kann das eine Einordnung im unteren oder oberen Bereich der Mietpreisspanne rechtfertigen.

Maßgeblich für die Zuordnung ist nicht der Stadtteilname, sondern die Adresse: Die Stadt stellt dafür einen digitalen Kartenviewer bereit, der auf dem generalisierten Wohnlagenatlas des Stuttgarter Gutachterausschusses basiert. Gerade an Lagengrenzen sollten Vermieter und Mieter die Zuordnung dort adressgenau prüfen (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, S. 11).

Ortsübliche Vergleichsmiete Stuttgart nach Lage: Die Zuschläge im Überblick

Ausgewählt wird genau eine Lagekategorie; ihr Zuschlag wird auf den Grundwert addiert (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, S. 6):

Der Lagezuschlag ist nur ein Baustein. Hinzu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale – etwa +0,77 €/m² für eine Flächenheizung, +0,65 €/m² für eine Videogegensprechanlage oder -0,37 €/m², wenn keine zentrale Warmwasserbereitung vorhanden ist (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, S. 7–8).

Lagenspannen im Vergleich: Stuttgart-Mitte, Bad Cannstatt, Degerloch und Zuffenhausen

Die amtliche Lagezuordnung erfolgt adressgenau über den Wohnlagenatlas, nicht über Stadtteilnamen – einzelne Straßenzüge können abweichen. Auf Basis der geografischen Einordnung ergeben sich für vier häufig nachgefragte Stadtteile folgende typische Zuordnungen:

Die Tabelle dient der Orientierung; für Grenzfälle und eine verbindliche Zuordnung ist der amtliche Kartenviewer maßgeblich. Aus Grundwert, Lagezuschlag und den Ausstattungs-Zu- und Abschlägen ergibt sich die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung, um die der Mietspiegel die Spanne von -1,80 €/m² bis +1,77 €/m² legt. Eine 65-m²-Wohnung aus dem Baujahr 1975 in der Kategorie Mitte 2 mit durchschnittlicher Ausstattung läge damit bei 9,72 + 1,21 = 10,93 €/m² – also in einer Spanne von rund 9,13 bis 12,70 €/m².

Mieterhöhung nach Mietspiegel Stuttgart: die Praxis in Kürze

Vermieter leiten eine Mieterhöhung aus dem Mietspiegel ab, indem sie Grundwert, Lagezuschlag und Ausstattungs-Zu- und Abschläge zur durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete addieren und das Verlangen in Textform unter Angabe der Mietspiegel-Werte begründen; wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf und welche Bausteine eine Mieterhöhung-Vorlage enthalten muss, erläutern die verlinkten Detailratgeber. Unwirksam wird ein Erhöhungsverlangen insbesondere bei Formfehlern, fehlenden Mietspiegel-Angaben, einer überschrittenen Kappungsgrenze oder nicht eingehaltenen Sperrfristen. Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung – im Streitfall sind der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtigen Ansprechpartner.

Marktentwicklung: Mietspiegel 2025/2026 im Vergleich zum Vorjahrgang

Methodisch bleibt der neue Jahrgang seinem Vorgänger treu: Wie alle Stuttgarter Mietspiegel seit 1972 wurde er als Regressionsmietspiegel auf Basis der alle zwei Jahre stattfindenden Wohnungsmarktbefragung erstellt; Erhebungszeitpunkt war der April 2024 (Vorjahrgang: April 2022).

Verändert hat sich die Spannenbreite: Sie beträgt nun -1,80 €/m² nach unten und +1,77 €/m² nach oben, nach -1,83 €/m² beziehungsweise +1,81 €/m² im Mietspiegel 2023/2024 (Vergleichswerte nach Auswertung der Stuttgarter Kanzlei Tettenborn; der Mietspiegel 2023/2024 ist weiterhin über die Mietspiegel-Seite der Stadt abrufbar). Für die Praxis bedeutet die engere Spanne: Der berechnete Durchschnittswert rückt stärker in den Mittelpunkt, und Abweichungen kommen im Kern nur noch über den Erhaltungszustand, Kategorie- oder Lagengrenzen zustande.

Einen einzelnen durchschnittlichen Quadratmeterpreis weist die Stadt im Mietspiegel nicht aus. Die Grundwerte bewegen sich zwischen 8,94 und 12,96 €/m² vor Zu- und Abschlägen – Online-Portale, die deutlich höhere Durchschnittswerte nennen, bilden in der Regel Angebotsmieten ab, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wo gibt es den Mietspiegel Stuttgart – und wer hilft bei Fragen?

Der Mietspiegel 2025/2026 steht auf der Mietspiegel-Seite der Landeshauptstadt Stuttgart kostenlos als PDF zum Download bereit. Die Druckversion kostet 7 Euro zzgl. Versand und ist unter anderem beim Statistischen Amt (Eberhardstraße 37), beim Amt für Stadtplanung und Wohnen (Hospitalstraße 8), in der Rathaus-Infothek, in den Bezirksämtern und beim Stadtmessungsamt erhältlich. Online unterstützen der Mietspiegelrechner auf service-bw.de und der Kartenviewer bei der Ermittlung der Vergleichsmiete; für Indexmietverträge, deren Erhöhung sich nicht am Mietspiegel, sondern am Verbraucherpreisindex orientiert, steht ein Indexmiete-Rechner zur Verfügung.

Fachliche Auskünfte zur Anwendung erteilt das Amt für Stadtplanung und Wohnen, Sachgebiet Wohnbauförderung, unter 0711 216 91381 oder per E-Mail an mietpreis@stuttgart.de. Bei rechtlichen Streitfragen – etwa zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung – sind der DMB-Mieterverein Stuttgart, Haus & Grund Stuttgart oder ein Fachanwalt für Mietrecht die richtigen Ansprechpartner.

Häufige Fragen zum Mietspiegel Stuttgart

Ist der Mietspiegel Stuttgart qualifiziert oder einfach?

Der Mietspiegel Stuttgart 2025/2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und im Dezember 2024 vom Gemeinderat anerkannt. Deshalb wird gesetzlich vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Gilt die Mietpreisbremse in Stuttgart?

Ja. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen gelten etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und bei entsprechend hoher Vormiete.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Stuttgart?

Die Kappungsgrenze liegt bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg). Der allgemeine gesetzliche Rahmenwert von 20 Prozent gilt in Stuttgart damit nicht; Baden-Württemberg hat von der Ermächtigung zur Absenkung Gebrauch gemacht.

Wann wird der Mietspiegel Stuttgart aktualisiert?

Der Mietspiegel wird turnusmäßig alle zwei Jahre neu erstellt, zuletzt mit Erhebungszeitpunkt April 2024. Der aktuelle Jahrgang gilt bis zum 31. Dezember 2026; der nächste Mietspiegel ist damit voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 zu erwarten. Qualifizierte Mietspiegel sind nach § 558d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei Jahren fortzuentwickeln.