Mietspiegel Bochum: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen
Mietspiegel Bochum 2025-2027: ortsübliche Vergleichsmiete nach Baualter und Wohnungsgröße, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Praxistipps für Vermieter.
Der Mietspiegel Bochum legt fest, welche ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum im Stadtgebiet gilt. Seit dem 1. April 2025 liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, der bis maximal zum 31. März 2027 gültig ist und vom Arbeitskreis Mietspiegel aus Eigentümerverbänden, Mietervereinen und der Stadt Bochum erstellt wurde. Drei Fragen entscheiden über die praktische Verwertbarkeit: Ist der Mietspiegel qualifiziert oder einfach? Gilt die Mietpreisbremse? Welche Kappungsgrenze greift bei Mieterhöhungen? Dieser Ratgeber beantwortet alle drei Punkte zuerst und liefert danach die vollständige Mietpreistabelle nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße, die zulässigen Zu- und Abschläge sowie eine Einordnung der Stadtteil-Märkte.
- Qualifizierter Mietspiegel: Bochum führt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, anerkannt vom Arbeitskreis Mietspiegel; gültig vom 1. April 2025 bis maximal 31. März 2027.
- Keine Mietpreisbremse: Bochum ist nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen enthalten; die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt im Stadtgebiet daher nicht (Stand: Februar 2025).
- Kappungsgrenze 20 Prozent: Bei Mieterhöhungen gilt die gesetzliche Standard-Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB); eine Verschärfung auf 15 Prozent besteht in Bochum nicht.
- Keine Wohnlagen mehr: Seit dem Jahrgang 2025 weist der amtliche Mietspiegel keine Wohnlagen und keine Stadtteil-Zuschläge mehr aus.
- Datengrundlage: Befragung von Bochumer Eigentümern zu mehr als 10.000 Liegenschaften im Juli 2024.
Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Bochum im Überblick
Der aktuelle Bochumer Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf Basis einer Erhebung bei Bochumer Vermietern erstellt und vom Arbeitskreis Mietspiegel anerkannt. Dem Arbeitskreis gehören Haus + Grundeigentümer Bochum, die Mietervereine Bochum und Wattenscheid sowie die Stadt Bochum (Amt für Stadtplanung und Wohnen) an. Die Dokumentation zum Jahrgang 2025 wertet Wohnfläche und Baualter aus; eine Differenzierung nach Wohnlage ist seit diesem Jahrgang nicht mehr Bestandteil der amtlichen Tabellen. Gegenüber einem einfachen Mietspiegel hat das für Vermieter einen praktischen Vorteil: Ein qualifizierter Mietspiegel gilt als belastbares Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen und genießt im Streitfall eine widerlegliche Vermutungswirkung zugunsten der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Broschüre mit allen Tabellen steht auf der amtlichen Mietspiegel-Seite der Stadt Bochum zum Download bereit (Jahrgang 2025–2027, gültig ab 1. April 2025).
Die Mietpreisbremse gilt in Bochum nicht. Das Land Nordrhein-Westfalen hat seine Mieterschutzverordnung im November 2025 bis Ende 2029 verlängert, ohne die Gebietskulisse zu ändern – Bochum ist weiterhin nicht enthalten, wie der Mieterverein Bochum am 10. Februar 2025 bestätigt hat. Damit gelten im Stadtgebiet weder die Mietpreisbremse nach § 556d BGB noch die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent noch eine verlängerte Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen. Ob das Land Bochum künftig in die Verordnung aufnimmt, bleibt abzuwarten; maßgeblich ist stets die jeweils aktuelle Fassung der Mieterschutzverordnung.
Für Mieterhöhungen gilt die gesetzliche Standard-Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Miete darf sich also innerhalb von drei Jahren um höchstens ein Fünftel erhöhen – und auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht darüber hinaus.
Ortsübliche Vergleichsmiete Bochum nach Baualter und Wohnungsgröße
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Bochum wird im amtlichen Mietspiegel als Nettokaltmiete je Quadratmeter und Monat ausgewiesen, aufgeschlüsselt nach acht Baualtersklassen und fünf Wohnungsgrößen. Die Tabelle zeigt jeweils den Mittelwert, in Klammern die Spanne zwischen unterem und oberem Richtwert.
| Baujahr | bis 34 m² | 35–49 m² | 50–64 m² | 65–109 m² | ab 110 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 1924 | 8,00 (7,84–8,15) | 7,01 (6,91–7,10) | 6,54 (6,46–6,63) | 6,33 (6,28–6,38) | 6,01 (5,86–6,15) |
| 1925–1949 | 7,77 (7,57–7,97) | 6,78 (6,64–6,93) | 6,32 (6,18–6,45) | 6,10 (6,01–6,20) | 5,78 (5,59–5,98) |
| 1950–1964 | 8,00 (7,84–8,15) | 7,01 (6,91–7,10) | 6,54 (6,46–6,63) | 6,33 (6,28–6,38) | 6,01 (5,86–6,15) |
| 1965–1979 | 7,67 (7,48–7,87) | 6,68 (6,54–6,82) | 6,22 (6,09–6,35) | 6,01 (5,92–6,10) | 5,69 (5,50–5,88) |
| 1980–1994 | 8,00 (7,84–8,15) | 7,01 (6,91–7,10) | 6,54 (6,46–6,63) | 6,33 (6,28–6,38) | 6,01 (5,86–6,15) |
| 1995–2009 | 8,68 (8,40–8,97) | 7,70 (7,46–7,93) | 7,23 (7,01–7,45) | 7,02 (6,84–7,20) | 6,70 (6,42–6,98) |
| 2010–2019 | 9,30 (8,96–9,63) | 8,31 (8,03–8,59) | 7,85 (7,58–8,12) | 7,63 (7,40–7,86) | 7,31 (6,98–7,64) |
| ab 2020 | 10,77 (10,42–11,12) | 9,78 (9,49–10,08) | 9,32 (9,04–9,60) | 9,11 (8,86–9,35) | 8,79 (8,44–9,13) |
Zwei Muster springen ins Auge: Kleine Wohnungen bis 34 m² erzielen in jeder Baualtersklasse den höchsten Quadratmeterpreis – im Neubau ab 2020 sind es 10,77 € im Mittel. Und Wohnungen aus den Baujahren 1965 bis 1979 bilden das untere Ende des Spektrums, etwa 5,69 € je Quadratmeter bei großen Einheiten ab 110 m². Wer seine Wohnung einordnet, sucht also zuerst die Zeile des Baujahrs und danach die Spalte der Wohnfläche.
Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale
Die Tabellenwerte beschreiben eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung. Für konkrete Ausstattungsmerkmale sieht der Mietspiegel 2025–2027 feste Zu- und Abschläge je Quadratmeter vor.
Zuschläge je m²:
- Energieeffizienzklasse A oder A+: +0,66 €
- Energieeffizienzklasse B: +0,28 €
- hochwertiger Bodenbelag: +0,89 €
- gehobene Badausstattung: +0,54 €
- zweites Bad: +0,33 €
- Balkon: +0,44 €
- Terrasse: +0,51 €
- alleinige Gartennutzung: +0,28 €
- Gegensprechanlage ohne Video: +0,18 €
- Gegensprechanlage mit Video: +0,46 €
- elektrische Rollläden: +0,42 €
Abschläge je m²:
- Elektrospeicherheizung, Nachtspeicherheizung oder Einzelöfen: −0,60 €
- kein Bodenbelag oder PVC-Belag: −0,59 €
- unzureichende Elektroinstallation: −0,83 €
Wichtig ist eine klarstellende Ergänzung zum Bad-Zuschlag: Der Arbeitskreis Mietspiegel hat im Jahr 2025 klar gestellt, dass der Zuschlag für eine gehobene Badausstattung gilt, wenn mindestens zwei der genannten Ausstattungskriterien erfüllt sind oder der Gesamteindruck des Bades den Zuschlag rechtfertigt. Die ergänzte Version der Broschüre liegt auf der amtlichen Seite der Stadt Bochum zum Download bereit.
Mietspiegel und WG-Mieten für Studierende in Bochum
Bochum ist mit der Ruhr-Universität Bochum und der Hochschule Bochum eine der großen Hochschulstädte des Ruhrgebiets, und der Studierendenmarkt prägt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Genau diese Größenklasse ist laut amtlicher Tabelle die teuerste pro Quadratmeter: Appartements bis 34 m² liegen je nach Baualter zwischen 7,67 € und 10,77 € je Quadratmeter, während große Wohnungen ab 110 m² mit 5,69 € bis 8,79 € deutlich darunter bleiben (Quelle: Mietspiegel Bochum 2025–2027). Zum Vergleich mit einer anderen großen Hochschulstadt bietet sich der Mietspiegel Leipzig an.
Für WG-Zimmer gilt eine Besonderheit: Der Mietspiegel bezieht sich auf abgeschlossene Wohnungen; einen eigenen Mietspiegel für einzelne WG-Zimmer gibt es nicht. Bei der Vermietung einzelner Zimmer dient der anteilige Quadratmeterwert der Gesamtwohnung als Referenzgröße. Da die rechtliche Einordnung im Einzelfall vom Mietvertrag abhängt, empfiehlt sich bei Unklarheiten die Beratung durch den Mieterverein Bochum oder einen Fachanwalt für Mietrecht – dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.
Mietspiegel-Spannen im Stadtteilvergleich: Ehrenfeld, Stiepel, Langendreer, Wattenscheid
Ein wichtiger Unterschied zu früheren Jahrgängen: Der amtliche Mietspiegel Bochum weist seit dem 1. April 2025 keine Wohnlagen mehr aus. Die wissenschaftliche Dokumentation zum Mietspiegel hat die Wohnlage eigens untersucht und die Ergebnisse offengelegt; in den Tabellen wurde dennoch nicht lagebezogen differenziert. Stadtteil-spezifische Werte können daher nicht aus dem amtlichen Mietspiegel stammen. Die folgenden Zahlen basieren auf einer Auswertung von Angebotsdaten des unabhängigen Immobilienportals miete-aktuell.de; sie sind nicht amtlich, nicht rechtsverbindlich und keine Berechnungsgrundlage für Mieterhöhungen.
| Stadtteil | Kaltmiete (€/m²) | Warmmiete (€/m²) |
|---|---|---|
| Ehrenfeld | 10,43 | 13,37 |
| Stiepel | 10,49 | 14,21 |
| Langendreer | 8,74 | 11,88 |
| Wattenscheid | 8,40 | 11,51 |
Die Entwicklungsdaten des Portals zeigen die Dynamik der Märkte: In Stiepel stieg die ausgewiesene Kaltmiete von 6,92 € je Quadratmeter im Jahr 2018 auf zuletzt 10,49 €; in Langendreer von 7,77 € (2023) über 8,28 € (2024) und 8,47 € (2025) auf zuletzt 8,74 €. Diese Werte eignen sich zur groben Marktorientierung – für rechtliche Zwecke zählt ausschließlich der amtliche Mietspiegel, der seit 2025 bewusst ohne Lagedifferenzierung auskommt. Zur regionalen Einordnung lohnt zudem ein Blick auf den Mietspiegel Essen in der benachbarten Ruhrgebietsstadt.
Rechtssichere Mieterhöhung aus dem Mietspiegel ableiten
Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ermitteln Sie zunächst den Tabellenwert aus Baualtersklasse und Wohnungsgröße, wenden die Zu- und Abschläge für die tatsächliche Ausstattung an und begründen das Verlangen mit dem qualifizierten Mietspiegel. Häufige Fehler, die eine Mieterhöhung unwirksam machen, sind die falsche Baualtersklasse, eine fehlende oder unzureichende Begründung und das Überschreiten der Kappungsgrenze. Wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf, erläutert unser Ratgeber zur gesetzlichen Begrenzung im Detail; für die formell korrekte Umsetzung nutzen Sie unsere Mieterhöhung-Vorlage.
Marktentwicklung: Mietspiegel Bochum 2025–2027 im Vergleich zum Vorjahrgang
Der größte strukturelle Unterschied zum Vorjahrgang ist der Wegfall der Wohnlagen: Wer den Mietspiegel 2025–2027 mit älteren Jahrgängen vergleicht, muss beachten, dass die früheren Lagekategorien entfallen sind und die Werte dadurch nicht eins zu eins vergleichbar sind. Hinzu kommt die klarstellende Ergänzung zum Bad-Zuschlag, mit der der Arbeitskreis die Anwendung während der laufenden Geltungsdauer präzisiert hat. Zur Höhe der Veränderung gegenüber dem Vorjahrgang liegen keine amtlichen Vergleichswerte vor, deshalb wird hier bewusst auf Prozentangaben verzichtet. Zur Markteinordnung: Das Portal miet-check.de beziffert den durchschnittlichen Mietpreis der vergangenen zwölf Monate für Bochum auf rund 10,30 € je Quadratmeter; die Angebotsdaten weiterer Drittportale deuten für Bochum insgesamt auf eine weiter steigende Tendenz, etwa in Stiepel und Langendreer. Sobald der nächste amtliche Jahrgang vorliegt – spätestens zum 1. April 2027 –, wird dieser Artikel mit den neuen Tabellenwerten und Stichtagen fortgeschrieben.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Bochum
Ist der Mietspiegel Bochum qualifiziert oder einfach?
Qualifiziert. Der aktuelle Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Arbeitskreis Mietspiegel – bestehend aus Eigentümerverbänden, Mietervereinen und der Stadt Bochum – gemäß § 558d BGB anerkannt. Er gilt vom 1. April 2025 bis maximal 31. März 2027; die Datengrundlage lieferte eine Befragung von Eigentümern zu mehr als 10.000 Liegenschaften im Juli 2024.
Gilt in Bochum die Mietpreisbremse?
Nein. Bochum ist nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen enthalten (Stand: Februar 2025); die Mietpreisbremse nach § 556d BGB findet im Stadtgebiet daher keine Anwendung. Eine künftige Aufnahme in die Gebietskulisse bleibt einer entsprechenden Verordnung des Landes vorbehalten.
Welche Kappungsgrenze gilt bei einer Mieterhöhung in Bochum?
Es gilt die gesetzliche Standard-Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die in angespannten Wohnungsmärkten mögliche Verschärfung auf 15 Prozent gilt in Bochum nicht, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung erfasst ist.
Wie wird die Miete für ein WG-Zimmer in Bochum berechnet?
Der Mietspiegel bezieht sich auf abgeschlossene Wohnungen; einen separaten Mietspiegel für WG-Zimmer gibt es nicht. Bei der Vermietung einzelner Zimmer dient der anteilige Quadratmeterwert der Gesamtwohnung als Referenzgröße. Im Streitfall empfiehlt sich die Beratung durch den Mieterverein Bochum oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Fazit und Ausblick auf den nächsten Mietspiegel-Jahrgang
Der Mietspiegel Bochum 2025–2027 bietet Vermietern, Eigentümern und Mietern eine wissenschaftlich fundierte Basis für die Mietpreisbildung – mit der Einschränkung, dass eine Differenzierung nach Stadtteilen seit diesem Jahrgang entfallen ist. Entscheidend für die Praxis bleiben drei Punkte: qualifizierter Mietspiegel mit Vermutungswirkung, keine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Der aktuelle Jahrgang läuft bis maximal zum 31. März 2027; mit dem nächsten Jahrgang werden die Tabellenwerte und Stichtage fortgeschrieben, und dieser Artikel wird dann aktualisiert. Wer Bochum mit einem süddeutschen Großstadtmarkt vergleichen möchte, findet weitere Anhaltspunkte im Mietspiegel Stuttgart. Bei Streitigkeiten über die konkrete Miethöhe wenden Sie sich an den Mieterverein Bochum, die Eigentümerverbände oder einen Fachanwalt für Mietrecht – diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.
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