Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Was der neue Vermieter darf

Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel beschäftigt Käufer vermieteter Immobilien früher oder später – und sie wird hartnäckig von einem Missverständnis begleitet: dem Glauben, mit dem neuen Eigentümer beginne mietrechtlich ein neues Spiel. Das Gegenteil ist richtig. Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus erwirbt, tritt per Gesetz in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten, allen Pflichten und der vollständigen Erhöhungshistorie des Vorbesitzers. Sperrfrist und Kappungsgrenze laufen unverändert weiter, der Eigentümerwechsel setzt nichts auf null. Gleichzeitig bleiben praktische Fragen: Ab welchem Zeitpunkt darf der Käufer überhaupt als Vermieter handeln? Was geschieht mit Kaution und Betriebskostenvorauszahlungen? Und unter welchen Voraussetzungen ist eine Erhöhung zulässig? Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage allgemein ein; eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.

Das Wichtigste in Kürze

• Kauf bricht nicht Miete: Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag eins zu eins – inklusive Sperrfrist- und Kappungsgrenzen-Historie des Vorbesitzers (§ 566 BGB).
• Grundbuch entscheidet: Vermieter wird der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch; vorher darf er weder erhöhen noch kündigen.
• Gleiche Spielregeln: Erhöhen darf der neue Eigentümer nur wie der alte – bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Wahrung von Sperrfrist und Kappungsgrenze.
• Kaution und Vorauszahlungen: Beides geht kraft Gesetzes auf den Erwerber über, unabhängig davon, ob der Verkäufer die Beträge tatsächlich übergibt.
• Eigenbedarf: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich; bei umgewandelten Wohnungen gilt jedoch eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren.

Kauf bricht nicht Miete – das gilt nach § 566 BGB

Die Grundlage jeder Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist § 566 BGB. Die Norm regelt den gesetzlichen Vertragseintritt: Der Erwerber wird automatisch Vertragspartner des Mieters, ohne dass es einer Vertragsänderung oder Zustimmung bedarf. Der Gesetzestext lautet:

„(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Veräußerer für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Veräußerers Kenntnis, so wird der Veräußerer von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.“

Den vollständigen Wortlaut stellt das Bundesministerium der Justiz auf gesetze-im-internet.de (§ 566 BGB) bereit.

Was Absatz 1 konkret bedeutet: Die Vermieterstellung geht komplett über – Mietzinsansprüche, das Recht zur Mieterhöhung und Kündigungsbefugnisse, aber auch sämtliche Pflichten von der Instandhaltung bis zur Betriebskostenabrechnung. Der Mietvertrag läuft ohne Unterbrechung fort, eine Zustimmung des Mieters zum Eigentümerwechsel ist nicht erforderlich. Absatz 2 schützt den Mieter zusätzlich: Kommt der Erwerber seinen Pflichten nicht nach, haftet der Verkäufer bürgenähnlich weiter. Erst wenn der Mieter nach offizieller Mitteilung des Eigentumsübergangs die Möglichkeit zur Kündigung zum nächstmöglichen Termin ungenutzt verstreichen lässt, endet diese Haftung.

Für die Praxis folgt daraus das Kernprinzip dieses Beitrags: Der Erwerber beginnt wirtschaftlich und rechtlich exakt dort, wo der Verkäufer aufgehört hat. Die Erhöhungshistorie, vereinbarte Staffel- oder Indexmieten und bereits gestellte Erhöhungsverlangen gelten gegenüber dem neuen Eigentümer unverändert fort.

Ab wann darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen? Der Zeitpunkt des Vermieterwechsels

Maßgeblich für die Vermieterstellung ist ausschließlich der Eigentumsübergang – und der vollzieht sich beim Immobilienkauf erst mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Der notarielle Kaufvertrag begründet lediglich den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsverschaffung. Zwischen Kaufvertragsunterschrift und Umschreibung vergehen in der Praxis häufig mehrere Wochen, bei Finanzierungen, Grundschuldlöschungen oder überlasteten Grundbuchämtern auch mehrere Monate.

In diesem Zeitraum bleibt der Verkäufer Vermieter. Die Konsequenz: Ein Mieterhöhungsverlangen, das der Käufer vor seiner Grundbucheintragung versendet, ist ebenso unwirksam wie eine Kündigung. Das hat handfeste Folgen, denn das Erhöhungsverlangen ist ein förmliches Verlangen – es muss in Textform erklärt und begründet werden, und nur der berechtigte Vermieter kann es wirksam stellen. Ein voreilig versandtes Schreiben muss vollständig wiederholt werden; der Wirkzeitpunkt der Erhöhung verschiebt sich dadurch um Monate. Käufer sollten die Eintragung daher abwarten und das Verlangen erst danach aufsetzen.

Ein Beispiel verdeutlicht die Trennung von wirtschaftlichem und rechtlichem Übergang: Der notarielle Kaufvertrag wird am 10. März geschlossen; im Vertrag vereinbaren die Parteien den Übergang von Nutzen und Lasten auf den 1. Mai; die Grundbucheintragung erfolgt erst am 20. Juni. Wirtschaftlich stehen dem Käufer die Mieteinnahmen dann bereits ab Mai zu – üblicherweise tritt der Verkäufer ihm die Mietforderungen für die Zwischenzeit ab. Gegenüber dem Mieter bleibt der Verkäufer jedoch bis zum 20. Juni Vermieter: Nur er kann in dieser Zeit wirksam erhöhen, abrechnen oder kündigen. Erhöhungsverlangen, Abmahnungen oder Kündigungen des Käufers vor diesem Datum sind unwirksam und müssen nach der Eintragung wiederholt werden. Wer die Monatsfristen für ein geplantes Erhöhungsverlangen einhalten will, sollte den Grundbuchstand daher unmittelbar vor dem Versand prüfen.

Zwei Spezialregeln prägen den Übergang zusätzlich. Hat der Verkäufer vor dem Eigentumsübergang bereits über künftige Mieten verfügt – etwa Mietvorauszahlungen vereinnahmt oder Mietforderungen abgetreten –, wirkt diese sogenannte Vorausverfügung dem Erwerber gegenüber nur eingeschränkt, im Kern für den Kalendermonat des Eigentumsübergangs und bei Kenntnis des Erwerbers auch für Folgemonate (§ 566b BGB). Und teilt der Verkäufer dem Mieter den Eigentumsübergang mit, darf sich der Mieter auf diese Mitteilung verlassen und die Miete an den neuen Eigentümer zahlen (§ 566e BGB); ohne Mitteilung bleibt die Zahlung an den bisherigen Vermieter wirksam.

Für die Kaufprüfung ergibt sich daraus eine klare Empfehlung: Käufer sollten im Kaufvertrag festhalten lassen, welche Mieterhöhungsverlangen der Verkäufer bereits gestellt hat und ob Fristen laufen. Ein vom Verkäufer kurz vor dem Verkauf gestelltes Erhöhungsverlangen läuft mit dem Vertrag weiter – der Erwerber tritt in das Verfahren ein und muss die Erhöhung gegebenenfalls selbst durchsetzen, im Streitfall durch Zustimmungsklage.

Sperrfrist und Kappungsgrenze: Warum die Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel nicht bei null beginnt

Die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete folgt § 558 BGB: Der Vermieter kann Zustimmung verlangen, wenn die Miete im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig. Diese Zeitrechnung knüpft an den Mietvertrag an – unabhängig davon, wer Eigentümer ist. Hat der Verkäufer die Miete zuletzt vor acht Monaten erhöht, muss der Erwerber weitere vier Monate warten, bis er ein neues Verlangen stellen kann, und mindestens sieben Monate, bis eine erhöhte Miete greifen kann. Gerade bei Mieterhöhungen gegenüber langjährigen Mietern lohnt sich zuvor ein Blick in die vollständige Erhöhungshistorie des Mietverhältnisses.

Dasselbe gilt für die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in von den Ländern per Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent. Auch hier zählt die Historie des Voreigentümers voll mit. Beispiel: Hat der Verkäufer vor zwei Jahren um 12 Prozent erhöht, bleiben dem Erwerber in einer 15-Prozent-Region lediglich drei Prozentpunkte Spielraum – selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Steigerung rechtfertigen würde. Bei der Bemessung der Vergleichsmiete werden die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre herangezogen; sie bildet unabhängig von der Kappungsgrenze die absolute Obergrenze jeder Erhöhung.

Von der Kappungsgrenze des § 558 BGB zu unterscheiden sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB): Auch sie setzt der Eigentümerwechsel nicht zurück. Hat der Verkäufer eine Modernisierung bereits angekündigt oder begonnen, tritt der Erwerber in das Verfahren ein und kann die Erhöhung nach Abschluss der Arbeiten selbst geltend machen – mit bis zu acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten, dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt. Für Modernisierungserhöhungen gilt allerdings eine eigene Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen; lag die Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es höchstens zwei Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Umgekehrt gilt: Hat der Verkäufer in den vergangenen sechs Jahren bereits modernisiert und erhöht, verringert sich der verbleibende Spielraum des Erwerbers entsprechend.

Wie oft Vermieter die Miete insgesamt erhöhen dürfen und wie die Kappungsgrenze im Detail berechnet wird, erläutert ein separater Beitrag auf im heute.

Umwandlung in Eigentumswohnungen: Kündigungssperrfrist beachten

Ein gesonderter Fall liegt vor, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln veräußert werden. Für Mieter, deren Wohnung nach der Umwandlung verkauft wurde, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren; durch Rechtsverordnungen der Bundesländer kann sie auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a BGB). Die Sperrfrist betrifft ausschließlich Kündigungen – Mieterhöhungen nach den allgemeinen Regeln bleiben in dieser Zeit zulässig. Welche Fristen für die Eigenbedarfskündigung im Einzelnen gelten und was passiert, wenn der betroffene Mieter keine Ersatzwohnung findet, erläutert der Beitrag zur Eigenbedarfskündigung, wenn der Mieter keine Wohnung findet.

Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf – was gilt?

Der Erwerb einer vermieteten Wohnung zur Eigennutzung ist zulässig. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen. Drei Punkte sind für Erwerber entscheidend.

Erstens kann der Erwerber erst kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist; eine Kündigung des Käufers vor der Umschreibung ist unwirksam. Zweitens gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB: drei Monate bei einer Mietdauer unter fünf Jahren, sechs Monate nach fünf Jahren und neun Monate nach acht Jahren. Drittens kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung unter der Sozialklausel des § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa weil zumutbarer Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann.

Wer eine Immobilie gezielt zur Eigennutzung erwerben will, sollte die Konstellation daher vor dem Kauf prüfen: Mietdauer der Bestandsmieter, mögliche Umwandlungs-Sperrfristen und die Frage, ob überhaupt ein bezogenes oder ein freies Objekt gekauft wird. Verkäuferseitige Ankündigungen einer Eigenbedarfskündigung vor dem Eigentumsübergang entfalten für den Erwerber keine Wirkung.

Kaution und Betriebskostenvorauszahlungen beim Eigentümerwechsel

Der am häufigsten unterschätzte Teil des Eigentümerwechsels betrifft das Geld: Kaution und laufende Betriebskostenvorauszahlungen gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über – mit erheblichen Haftungs- und Abrechnungsfolgen für beide Seiten.

Im Einzelnen gilt:

• Kaution (§ 566a BGB): Der Erwerber ist dem Mieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, selbst wenn der Verkäufer sie ihm niemals übergibt oder sie nicht mehr ordnungsgemäß angelegt ist. Der Verkäufer haftet daneben bürgenähnlich weiter, falls der Erwerber nicht zahlen kann.
• Betriebskostenvorauszahlungen: Wechselt das Eigentum mitten in einer Abrechnungsperiode, muss der Erwerber die gesamte Periode abrechnen – einschließlich aller Vorauszahlungen, die der Mieter noch an den Verkäufer geleistet hat (BGH, WM 2000, 609). Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB bleibt davon unberührt.
• Altforderungen: Mietrückstände aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang stehen grundsätzlich dem Verkäufer zu; der Erwerber kann sie nur geltend machen, wenn sie ihm ausdrücklich abgetreten wurden.

Für Käufer folgt daraus ein handfestes wirtschaftliches Risiko: Wer die Kaution vom Verkäufer nicht ausgehändigt bekommt, muss sie am Ende des Mietverhältnisses trotzdem aus eigenen Mitteln zurückzahlen. Und wer die Betriebskosten für eine Periode abrechnet, in der der Mieter seine Vorauszahlungen an den Vorbesitzer gezahlt hat, trägt ein etwaiges Guthaben des Mieters wirtschaftlich mit, ohne die entsprechenden Zahlungen erhalten zu haben. Beide Punkte gehören deshalb ausdrücklich in den Kaufvertrag – als Übergaberegelung für die Kaution, als Abrechnungs- und Ausgleichsklausel für die laufenden Vorauszahlungen sowie als Regelung für eventuelle Mietrückstände.

Vertraglich lässt sich dieses Risiko steuern: In der Praxis verknüpfen Käufer die Aushändigung der Kautionssummen mit der Kaufpreisfälligkeit oder mindern den Kaufpreis entsprechend. Wichtig ist die Grenze solcher Klauseln: Interne Aufteilungen der Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer wirken nur im Verhältnis der beiden Parteien zueinander. Dem Mieter gegenüber bleibt der Erwerber für die gesamte laufende Abrechnungsperiode verantwortlich – er kann sich auf eine anderslautende Vereinbarung mit dem Verkäufer nicht berufen.

Für Mieter ändert sich praktisch wenig: Die geleistete Kaution bleibt bestehen, ein neuerlicher Nachschuss ist nicht erforderlich, und der Rückzahlungsanspruch richtet sich am Ende des Mietverhältnisses gegen den jeweiligen Eigentümer. Wer statt einer Barkaution eine Bankbürgschaft als Mietkaution vereinbart hat, für den läuft diese Vereinbarung ebenfalls automatisch weiter; Details zu dieser Kautionsalternative behandelt ein eigener Beitrag auf im heute. Einen Prüfpunkt sollten Mieter dennoch kennen: In der ersten Betriebskostenabrechnung nach dem Eigentümerwechsel ist darauf zu achten, dass sämtliche Vorauszahlungen vollständig gutgeschrieben wurden – einschließlich der Monate, die noch an den früheren Eigentümer gezahlt wurden. Fehlen solche Monate in der Abrechnung, lohnt sich ein schriftlicher Hinweis an den neuen Vermieter, bevor eine Nachforderung gezahlt wird.

Muss der Eigentümerwechsel dem Mieter mitgeteilt werden?

Eine gesetzliche Pflicht, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren, existiert nicht – der Übergang ist auch ohne Mitteilung wirksam. Gleichwohl ist die Information aus Sicht des Erwerbers dringend geboten, denn die Zahlungswege folgen eigenen Regeln. Zahlt der Mieter nach Kenntnis des Eigentumsübergangs weiter an den alten Eigentümer, befreit ihn das von seiner Schuld gegenüber dem neuen Eigentümer nur noch für den laufenden Kalendermonat; erlangt er die Kenntnis erst nach dem 15. eines Monats, bleibt zusätzlich der Folgemonat geschützt (§ 566c BGB). Solange der Mieter vom Wechsel schlicht nichts weiß, zahlt er an den bisherigen Vermieter mit schuldbefreiender Wirkung.

In der Praxis bewährt sich ein gemeinsames Übergabeschreiben von Verkäufer und Käufer: Es nennt den Stichtag des Eigentumsübergangs, die neue Zahlungsadresse beziehungsweise die beauftragte Hausverwaltung und klärt, wer Abrechnungs- und Kautionsfragen beantwortet. So vermeiden Erwerber Zahlungsirrtümer und schaffen die Grundlage für ein sachliches Verhältnis zu den Bestandsmietern – was sich spätestens beim ersten Mieterhöhungsverlangen auszahlt.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Ab wann gilt die neue Miete nach dem Verkauf?

Die erhöhte Miete schuldet der Mieter frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang eines wirksamen Erhöhungsverlangens (§ 558b BGB). Wirksam stellen kann es der Erwerber erst, sobald er im Grundbuch eingetragen ist und die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung gewahrt ist. Zwischen Kauf und erster höherer Mietzahlung vergehen daher regelmäßig mehrere Monate.

Muss der Mieter dem neuen Eigentümer zustimmen?

Dem Eigentümerwechsel selbst muss der Mieter nicht zustimmen – er vollzieht sich kraft Gesetzes. Einer konkreten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Mieter dagegen zustimmen; verweigert er die Zustimmung ohne Grund, kann der Vermieter sie gerichtlich ersetzen lassen.

Was passiert mit der Kaution beim Eigentümerwechsel?

Die Kaution geht automatisch auf den Erwerber über. Er muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, auch wenn der Verkäufer sie ihm nie ausgehändigt hat; der Mieter muss nichts unternehmen und schuldet keinen Nachschuss. Zusätzlich haftet der Verkäufer bürgenähnlich weiter (§ 566a BGB).

Darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich ja, sobald er Eigentümer ist und die gesetzlichen Kündigungsfristen wahrt. Wurde die Wohnung zuvor von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, greift jedoch eine Kündigungssperrfrist von drei bis zehn Jahren. Zudem kann der Mieter Härtefälle geltend machen und der Kündigung widersprechen.

Muss der Eigentümerwechsel dem Mieter mitgeteilt werden?

Eine Mitteilungspflicht besteht nicht; der Übergang wirkt auch ohne Ankündigung. Erhält der Mieter jedoch eine formelle Mitteilung des Vermieters über den Eigentumsübergang, darf er sich darauf verlassen und die Miete an den neuen Eigentümer zahlen. Erwerber sollten die Mieter daher frühzeitig und schriftlich informieren, um Zahlungsirrtümer und doppelte Mahnläufe zu vermeiden.