Mietspiegel Münster: ortsübliche Vergleichsmiete, Spannen und was Vermieter daraus ableiten dürfen

Der Mietspiegel Münster ist in der Fassung 2025 seit dem 1. April 2025 gültig und damit die verbindliche Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierten Wohnraum in der Stadt zu bestimmen. Er wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt Münster sowie den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter einstimmig anerkannt. Dieser Ratgeber bündelt die zentralen Zahlen des aktuellen Jahrgangs: Basismieten nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße, Wohnbereichszuschläge, Mietspannen in vier Stadtteilen und den Rechtsrahmen aus Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.

Das Wichtigste in Kürze:

• Der Mietspiegel Münster 2025 gilt seit dem 1. April 2025 und ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.
• Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,85 Euro je Quadratmeter netto kalt — ein Plus von 5,1 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2023 (Stand: 1. April 2025).
• Die Mietpreisbremse gilt in Münster und wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
• Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen liegt in Münster bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren — nicht bei 20 Prozent.
• Rund 61.000 Studierende (Wintersemester 2023/24) sorgen für eine ungewöhnlich hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen.

Was ist der Mietspiegel Münster und wofür gilt er?

Ein Mietspiegel ist nach § 558c BGB eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren, nicht preisgebundenen Wohnraum vereinbart oder geändert wurden. Der Mietspiegel Münster 2025 erfasst Wohnungen zwischen 20 und 160 Quadratmetern mit einem Baujahr vor Mai 2024. Ausdrücklich ausgenommen sind:

• möblierter oder teilmöblierter Wohnraum
• Wohngemeinschaften und einzeln vermietete Zimmer
• Neubauten ab Mai 2024
• geförderter Wohnraum während der Sozialbindung

Die Stadt stellt den Mietspiegel als PDF und als Online-Abfrage auf der Website des Wohnungsamts Münster bereit. Dort liegen auch die Erläuterungen zum Mietspiegel und die Vorgängerjahrgänge 2023 und 2021 samt Dokumentation abrufbar.

Qualifizierter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze auf einen Blick

Drei Fragen entscheiden über die praktische Verwertbarkeit des Mietspiegels. Für Münster lauten die Antworten eindeutig:

Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB — was das für Vermieter bedeutet

Der Mietspiegel Münster ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie den Interessenvertretern beider Seiten anerkannt. Das hat eine konkrete Rechtsfolge: Vor Gericht wird widerleglich vermutet, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Mieterhöhungsverlangen lassen sich damit deutlich einfacher begründen als auf Basis eines einfachen Mietspiegels.

Mietpreisbremse in Münster — verlängert bis 31. Dezember 2029

Die Mietpreisbremse gilt in Münster seit dem 1. Juli 2015. Entgegen vereinzelt kursierender Angaben ist sie nicht Mitte 2025 ausgelaufen: Das NRW-Landeskabinett hat die Geltung der entsprechenden Landesverordnung um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, wie die Begründung des Bauministeriums NRW zur Änderungsverordnung bestätigt. Bei Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB); Ausnahmen gelten etwa für Neubauten und nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

Kappungsgrenze: 15 statt 20 Prozent in drei Jahren

Münster ist in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 unter Nummer 39 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet. Damit greift die abgesenkte Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen — auch dann, wenn der Mietspiegel eine höhere Vergleichsmiete nahelegt. Die häufig pauschal genannten 20 Prozent gelten für Münster nicht.

Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr und ersetzen keine Rechtsberatung. Im Streitfall empfiehlt sich die Beratung durch den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Ortsübliche Vergleichsmiete Münster nach Baualter und Größe

Kernstück des Mietspiegels ist die Tabelle der Basismieten: durchschnittliche Nettokaltmieten je Quadratmeter, differenziert nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße. Der folgende Auszug zeigt beispielhafte Werte aus der Tabelle 1 des Mietspiegels Münster 2025 (Stand: 1. April 2025), jeweils in Euro je Quadratmeter netto kalt:

Quelle: Mietspiegel Münster 2025, Tabelle 1, Stand 1. April 2025 (Auszug). Das vollständige Raster mit allen Baualtersklassen und Größenstaffeln von 20 bis 160 m² enthält das amtliche Dokument.

Zwei Muster fallen auf: Je kleiner die Wohnung, desto höher die Quadratmetermiete — und je jünger das Baujahr, desto höher das Niveau. Eine 30-m²-Wohnung aus dem jüngsten Baualtersjahrgang kostet im Durchschnitt knapp 58 Prozent mehr je Quadratmeter als eine 70-m²-Altbauwohnung.

Der Mietspiegel weist die Basismieten als Durchschnittswerte aus. Um diese durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Mietspanne von plus/minus 20 Prozent zulässig; Abweichungen müssen über die Merkmale der konkreten Wohnung begründet werden.

Zu- und Abschläge: Lage im Gebäude, Ausstattung, Wohnbereich

Die Basismiete wird über Zu- und Abschlagspunkte an die konkrete Wohnung angepasst — etwa bei Ausstattungsmerkmalen wie einer Einbauküche oder einer offenen Küche, letztere allerdings nur, wenn neben dem Wohnraum mit offener Küche mindestens ein weiterer Wohn- oder Schlafraum zur Wohnung gehört. Den größten Hebel bildet der Wohnbereich. Nach Tabelle 5 des Mietspiegels 2025 gelten folgende Zuschläge auf die Basismiete (Stand: 1. April 2025):

• Altstadt: +25 Prozent
• Innenstadtbereich: +20 Prozent
• erweiterter Innenstadtbereich: +14 Prozent
• übriges Stadtgebiet: 0 Prozent

Eine 50-m²-Wohnung, Baujahr 2021 bis April 2024, kommt damit in der Altstadt auf rund 12,50 Euro je Quadratmeter (10,00 Euro plus 25 Prozent), im übrigen Stadtgebiet bleibt sie bei 10,00 Euro.

Mietspannen nach Lage: Kreuzviertel, Gievenbeck, Hiltrup, Coerde

Der amtliche Mietspiegel arbeitet mit den vier genannten Wohnbereichen, nicht mit Stadtteiltabellen. Wer Werte für einzelne Viertel sucht, findet sie nur bei Immobilienportalen. Diese Zahlen beruhen auf Angebotsmieten und stellen keinen Mietspiegel im Sinne der §§ 558c, 558d BGB dar — das weisen die Portale selbst aus. Als grobe Marktorientierung, nicht als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen, geben die Auswertungen derzeit folgende Richtwerte:

Stand: fortlaufend aktualisierte Portal-Auswertungen zum Recherchezeitpunkt. Angebotsmieten liegen erfahrungsgemäß über den Bestandsmieten des Mietspiegels.

Die Reihenfolge entspricht der Lagequalität: Das Kreuzviertel gilt als teuerste Wohnlage in unmittelbarer Zentrums- und Uninähe, während Coerde im Norden der Stadt das untere Ende der Spanne markiert. Gievenbeck und Hiltrup bewegen sich dazwischen, jeweils mit guter Anbindung an Campus beziehungsweise Innenstadt.

Warum Münster eine Sonderrolle bei kleinen Wohnungen hat

Münster ist Hochschulstadt: Im Wintersemester 2023/24 waren an den zehn Hochschulen der Stadt 60.877 Studierende eingeschrieben, davon 42.274 an der Universität Münster und 10.616 an der Fachhochschule Münster (Statistik-Newsletter der Stadt Münster, 26. Juli 2024). Gemessen an einer Stadtgesellschaft von gut 320.000 Menschen studiert damit statistisch knapp jeder Fünfte.

Diese Nachfrage konzentriert sich auf Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, WG-nahe Grundrisse und Lagen in Campusnähe. Sie erklärt, warum kleine Wohnungen im Mietspiegel je Quadratmeter spürbar teurer sind als große — und warum Leerstand in diesem Segment praktisch kein Thema ist. Für Vermieter heißt das: Die Basismiete muss zwingend aus der passenden Größenklasse abgelesen werden; ein pauschaler Quadratmetersatz verzerrt das Ergebnis erheblich.

Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels: Praxis in Kürze

Aus dem qualifizierten Mietspiegel lässt sich eine Mieterhöhung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete ableiten (§ 558 BGB): Basismiete der passenden Baualters- und Größenklasse nehmen, Wohnbereichszuschlag und Merkmale verrechnen, die Position innerhalb der 20-Prozent-Spanne begründen und dabei die maximal zulässige Erhöhung von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren einhalten. Das Verlangen braucht die Textform und eine schlüssige Begründung mit den konkreten Mietspiegel-Werten; formale Fehler, eine falsche Zuordnung oder das Überschreiten der Kappungsgrenze machen es unwirksam. Wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf und welche Angaben eine rechtssichere Vorlage für das Erhöhungsschreiben enthalten sollte, behandeln die vertiefenden Ratgeber von im heute zu diesen Themen.

Marktentwicklung: Mietspiegel 2025 im Vergleich zum Vorjahrgang

Gegenüber dem Mietspiegel 2023 ist die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Münster innerhalb von zwei Jahren um 5,1 Prozent gestiegen — auf nun 9,85 Euro je Quadratmeter im Schnitt über alle Baualtersklassen und Größen (Stand: 1. April 2025). Das entspricht einem Jahresplus von rund 2,5 Prozent und liegt damit unterhalb der Dynamik, die viele Immobilienportale für Angebotsmieten ausweisen.

Qualifizierte Mietspiegel sollen nach § 558d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Der nächste Jahrgang ist daher turnusgemäß für 2027 zu erwarten; die Jahrgänge 2021, 2023 und 2025 dokumentieren die Entwicklung auf der Website des Wohnungsamts. Alle Zahlen in diesem Artikel sind mit ihrem Stand-Datum versehen, sodass sie sich beim Erscheinen eines neuen Mietspiegels gezielt aktualisieren lassen.

Zum Vergleich lohnt zudem ein Blick auf andere Städte, etwa den Mietspiegel Dresden, den Mietspiegel Essen oder den Mietspiegel Stuttgart.

FAQ zum Mietspiegel Münster

Gilt die Mietpreisbremse in Münster?

Ja. Die Mietpreisbremse gilt in Münster seit dem 1. Juli 2015 und wurde durch Änderung der Mieterschutzverordnung NRW bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Bei Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB); Ausnahmen bestehen etwa für Neubauten und nach umfassender Modernisierung.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Münster?

15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Münster ist in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 (Nr. 39) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet, sodass die abgesenkte Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt — nicht die allgemeine Grenze von 20 Prozent.

Ist der Mietspiegel Münster qualifiziert oder einfach?

Qualifiziert. Der Mietspiegel 2025 wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt Münster sowie den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter einstimmig anerkannt (§ 558d BGB). Vor Gericht wird daher vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Was kostet eine Wohnung pro Quadratmeter in Münster laut Mietspiegel?

Im Durchschnitt 9,85 Euro je Quadratmeter netto kalt (Stand: 1. April 2025). Die konkrete Basismiete hängt von Baualtersklasse und Größe ab: Der Auszug aus Tabelle 1 oben zeigt Werte zwischen 7,60 Euro (70 m², Baujahr bis 1918) und 11,98 Euro (30 m², Baujahr 2021 bis April 2024), hinzu kommen Wohnbereichszuschläge von bis zu 25 Prozent.