Neue Mitte Oberhausen: Der Masterplan 2040 will Wohnen aufs alte Stahlwerksgelände bringen

Die Neue Mitte Oberhausen gilt als eines der bekanntesten Beispiele für den Strukturwandel im Ruhrgebiet: Auf dem Gelände der ehemaligen Gutehoffnungshütte ist seit 1996 ein Besuchermagnet mit Deutschlands größtem Einkaufszentrum entstanden. Doch der östliche Teil des Areals – rund 143 Hektar ehemaliges Stahlwerksgelände zwischen Alt-Oberhausen und Sterkrade – liegt bis heute in weiten Teilen brach. Genau hier setzt der Masterplan Neue Mitte Oberhausen 2040 an: Die Stadt will auf dem alten Industriegelände zwei weitgehend autofreie Wohnquartiere für 3.500 bis 4.500 Menschen schaffen, dazu kommen Büro- und Gewerbeflächen sowie ein neues Mobilitätskonzept mit Straßenbahn und urbaner Seilbahn.

Beschlossen hat der Rat der Stadt Oberhausen den vom Planungsbüro AS+P Albert Speer + Partner erarbeiteten Masterplan am 16. Mai 2022. Vier Jahre später, Stand Juli 2026, gilt: Die Zielbilder sind ambitioniert, das Baurecht für die geplanten Wohnquartiere liegt jedoch noch nicht vor. Dieser Beitrag ordnet ein, was der Masterplan konkret vorsieht, welche Kennzahlen belegt sind – und wo die Umsetzung hakt.

Die wichtigsten Fakten zur Neuen Mitte Oberhausen in Kürze:

• Träger: Stadt Oberhausen unter Oberbürgermeister Daniel Schranz; erarbeitet wurde der Masterplan 2021/2022 von AS+P Albert Speer + Partner, der Ratsbeschluss datiert auf den 16. Mai 2022.
• Fläche: rund 143 Hektar ehemaliges Stahlwerksgelände der Gutehoffnungshütte zwischen Alt-Oberhausen und Sterkrade.
• Wohnen: zwei weitgehend autofreie Wohnquartiere für ca. 3.500 bis 4.500 Einwohner; die Oberhausener Wirtschafts- und Tourismusförderung GmbH (OWT) nennt rund 1.700 Wohneinheiten.
• Gewerbe: bis zu 70.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche am Brammenring; Mischnutzung entlang der Centro-Allee inklusive Umnutzung von CentrO-Parkhäusern zugunsten von Wohnen.
• Status (Juli 2026): Die Maßnahmen befinden sich laut Stadt in weiterer Ausarbeitung und Abstimmung; Baurecht für die Wohnquartiere besteht noch nicht.

Steckbrief: Zahlen und Fakten zum Masterplan Neue Mitte Oberhausen

Die zentralen Kennzahlen des Projekts im Überblick – jeweils mit Quelle und Stand:

Die Tabelle zeigt zweierlei: Der Masterplan ist kein Einzelprojekt, sondern ein Bündel von Maßnahmen mit einem Zeithorizont von knapp zwei Jahrzehnten. Und die letzte Zeile enthält den entscheidenden Vorbehalt – die Planung ist beschlossen, das Baurecht für die zentralen Wohnquartiere steht dagegen noch aus.

Was ist die Neue Mitte Oberhausen – und was will der Masterplan 2040?

Die Neue Mitte Oberhausen ist ein Stadtquartier zwischen Alt-Oberhausen und Sterkrade, das seit der Mitte der 1990er-Jahre auf dem Gelände der ehemaligen Gutehoffnungshütte entstanden ist. Bekannt ist es vor allem durch das 1996 eröffnete CentrO – nach Angaben des Planungsbüros AS+P Deutschlands größte Shopping-Mall – sowie durch Freizeitangebote rund um den Gasometer Oberhausen, eines der Wahrzeichen der Route der Industriekultur. Was dem Quartier bislang fehlt, ist nennenswerter Wohnungsbau: Der Stadtteil ist fast vollständig auf Handel, Freizeit und Erlebnisgastronomie ausgerichtet.

An dieser Monostruktur setzt der Masterplan Neue Mitte an. Trägerin des Projekts ist die Stadt Oberhausen unter Oberbürgermeister Daniel Schranz; erarbeitet hat das Konzept das Büro AS+P Albert Speer + Partner im Auftrag der Stadt. Der Rat beschloss den Masterplan am 16. Mai 2022. Er ist als Richtschnur für die Entwicklung des Stadtteils bis zum Jahr 2040 konzipiert – nicht als Bauleitplan, sondern als strategischer Rahmen, auf dessen Grundlage spätere planungsrechtliche Schritte erfolgen sollen.

Die Stadt formuliert das Ziel so: Das Quartier soll urbaner, lebenswerter und grüner werden. Konkret heißt das: zwei neue Wohnquartiere auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände im Osten, eine ausgeprägte Mischnutzung entlang der Centro-Allee, zusätzliche Büro- und Gewerbeflächen sowie ein Mobilitätssystem, das den Stadtteil weniger vom Pkw abhängig macht. Die von der Stadt veröffentlichte Planzeichnung zeigt das Zielbild 2040 mit den beiden neuen Wohnquartieren im Osten, den Grünverbindungen in Richtung Rhein-Herne-Kanal und den geplanten Verkehrsachsen.

Für die Immobilienwirtschaft ist der Masterplan aus einem Grund besonders relevant: Er würde einen der bekanntesten Handels- und Freizeitstandorte Deutschlands um eine vollständig neue Nutzungssäule ergänzen. Entstehen sollen kein erschlossenes Neubaugebiet am Stadtrand, sondern Quartiere in innerstädtischer Lage, unmittelbar angrenzend an einen etablierten Besuchermagneten mit rund 30 Jahren Betriebserfahrung. Diese Konstellation – Wohnen neben Shopping und Entertainment – ist in Deutschland in dieser Größenordnung ungewöhnlich. Als Maßstab für eine Großkonversion in innerstädtischer Lage gilt der Branche bis heute die Hamburger HafenCity; die Bilanz nach 25 Jahren HafenCity zeigt zugleich, wie lange der Weg von der Rahmenplanung bis zum gewachsenen Quartier dauern kann.

Vom Stahlwerk zum Wohnquartier – die Vorgeschichte des Geländes

Die Gutehoffnungshütte war jahrzehntelang eines der bedeutendsten Eisen- und Stahlwerke im Ruhrgebiet und prägte die Entwicklung Oberhausens maßgeblich. Mit dem Niedergang der Stahlindustrie verlor die Stadt ihren industriellen Kern. Die Neue Mitte auf den westlichen Flächen des Hüttenareals – mit CentrO, Gasometer und Freizeitangeboten – war ab 1996 die Antwort auf diesen Strukturbruch und wurde zum viel zitierten Symbol des Wandels.

Der östliche Teil des Geländes, das ehemalige Stahlwerksgelände, blieb dagegen weitgehend ungenutzt. Nicht aus Mangel an Ideen: Bereits das erste Masterplankonzept aus dem Jahr 2000 sah für die Fläche einen überregional bedeutsamen Themenpark vor. Das Projekt kam nicht zustande – und die Fläche blieb, wie die Stadt selbst einräumt, bis heute in weiten Teilen brach. Auch das in den 2000er-Jahren verfolgte Projekt „O.Vision“, das dem Gelände ein neues Nutzungskonzept geben sollte, scheiterte.

Die planungsrechtliche Folge dieser gescheiterten Vorhaben wirkt bis heute nach. Das Baurecht auf den Flächen des ehemaligen Elektrostahlwerks regelt der Bebauungsplan Nr. 465, der 2003 Rechtskraft erlangte und 2008 in einer ersten Änderung angepasst wurde. Die Änderung diente dazu, das Maß der baulichen Nutzung und die Bebauungsstruktur an eine breitere Vermarktung der Flächen anzupassen; großflächiger Einzelhandel mit relevanten Auswirkungen auf Zentren und Versorgungsstrukturen blieb dabei ausdrücklich ausgeschlossen. Zulässig wurden entlang der Osterfelder Straße dagegen bestimmte Vergnügungsstätten – im November 2011 eröffnete dort eine wegen ihrer Architektur „UFO“ genannte Großspielhalle.

Damit basiert das heute geltende Baurecht für das Stahlwerksgelände im Kern noch auf den Zielsetzungen eines gescheiterten Projekts aus den 2000er-Jahren. Statt einer abgestimmten Entwicklung gab es seither überwiegend punktuelle Einzelvorhaben. In ihrer Meldung „Neue Pläne für das Stahlwerksgelände“ kommt die Stadt Oberhausen zu einer ungewöhnlich offenen Feststellung: Um das Areal einer nachhaltigen Neunutzung zuzuführen, „fehlen derzeit jedoch tragfähige Rahmenbedingungen“.

Genau diese Lücke soll der Masterplan 2040 schließen: Er definiert erstmals seit dem Scheitern von O.Vision wieder ein Gesamtkonzept für die Fläche – diesmal mit Wohnen als Kernnutzung statt mit einem Großprojekt der Freizeitwirtschaft. Die historische Einordnung zeigt aber auch, warum aus einem Ratsbeschluss zum Zielbild noch lange kein Baurecht folgt: Die veraltete Bebauungsplanung muss durch neue Verfahren ersetzt werden, und das ist ein Prozess, der sich über Jahre hinziehen kann.

Die geplanten Wohnquartiere auf dem Stahlwerksgelände

Das Herzstück des Masterplans sind zwei neue Wohnquartiere auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände – auf den Flächen des Stahlwerks Ost und des früheren Eisenbahnausbesserungswerks, das später als NEWAG firmierte. Nach Angaben der Stadt Oberhausen sollen dort Quartiere für ca. 3.500 bis 4.500 Einwohner entstehen, ergänzt um Infrastruktureinrichtungen wie Kindertagesstätte, Grundschule und Einzelhandel des täglichen Bedarfs. Geplant sind unterschiedliche Bautypologien und Bebauungsdichten; beide Quartiere sollen weitgehend autofrei ausgeführt werden.

Die städtische Zielsetzung ist doppelt: Erstens sollen die Quartiere die Neue Mitte beleben und zu einem eigenständigen Stadtviertel weiterentwickeln – bislang kehrt der Ort nach Ladenschluss weitgehend zur Ruhe zurück, weil es dort schlicht keine Wohnbevölkerung gibt. Zweitens soll das Angebot an qualitativ hochwertigen und dennoch bezahlbaren Wohnungen in Oberhausen wachsen. Für eine Kommune, die mit angespannten kommunalen Finanzen und zugleich steigendem Wohnraumbedarf umgehen muss, ist das ein strategisch wichtiger Hebel.

Bei der Zahl der Wohneinheiten lohnt ein genauer Blick auf die Quellen. Die Oberhausener Wirtschafts- und Tourismusförderung GmbH nennt auf ihrer Projektseite zum Masterplan Neue Mitte rund 1.700 Wohneinheiten. Frühere städtische Prognosen lagen darunter: In älteren Meldungen war von 1.000 bis 1.600 Wohneinheiten für 2.000 bis 3.500 Einwohner die Rede. Die Spanne zeigt, dass die Planzahlen im laufenden Prozess in Bewegung sind – für Investoren und Projektentwickler ein Hinweis darauf, dass die endgültige Ausbaudichte und damit das reale Flächenpotenzial erst mit den künftigen Bebauungsplänen festgezurrt werden.

Rechnerisch ergibt sich aus den Eckwerten eine durchschnittliche Haushaltsgröße von rund 2,1 bis 2,6 Personen je Wohneinheit – 3.500 bis 4.500 Einwohner verteilt auf etwa 1.700 Wohnungen. Das liegt mindestens im Bereich des bundesweiten Durchschnitts von gut zwei Personen pro Haushalt und deutet auf eine Zielgruppenmischung hin, in der auch familienorientierte Haushalte eine Rolle spielen – konsistent zur geplanten Infrastruktur aus Kindertagesstätte und Grundschule. Für die Wohnungswirtschaft ist diese Größenordnung praxisrelevant: Sie beeinflusst Grundrissstrukturen, Geschossflächen und Freiraumstandards der künftigen Bautypologien. Zwei getrennte Quartierstandorte erlauben zudem eine Etappierung, bei der Bebauungsplanverfahren und Erschließung nicht zwingend parallel für beide Areale laufen müssen – ein Ansatz, der bei Konversionsprojekten dieser Größe wie dem Holsten-Areal in Hamburg regelmäßig gewählt wird, um Markt- und Finanzierungsrisiken zu staffeln.

Bemerkenswert ist die Entscheidung für weitgehend autofreie Quartiere. Sie setzt voraus, dass der ÖPNV-Ausbau tatsächlich kommt, denn ohne leistungsfähige Straßenbahnanbindung wäre eine autofreie Wohnlage zwischen Alt-Oberhausen und Sterkrade für viele Haushalte kaum vermittelbar. Wohnungsbau und Verkehrsprojekt hängen in Oberhausen direkt zusammen – eine Abhängigkeit, die im Abschnitt zum Mobilitätskonzept deutlich wird.

Für die Wohnungswirtschaft wären die beiden Quartiere ein seltenes Angebot: innerstädtische Nachverdichtung auf einem großen, zusammenhängenden Konversionsareal, ohne die üblichen Eigentums- und Grundstücksfragmentierungen. Gleichzeitig gilt: Solange kein Baurecht existiert, bleibt das Potenzial ein Planwert. Erst die Aufstellung neuer Bebauungspläne würde aus den genannten Einwohner- und Wohneinheiten-Zahlen verbindliche Festsetzungen machen.

Büro, Gewerbe und Mischnutzung entlang der Centro-Allee

Neben dem Wohnen bildet die gewerbliche Entwicklung die zweite Säule des Masterplans. Nach Angaben der OWT sind am Brammenring bis zu 70.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche vorgesehen. Der Brammenring liegt im östlichen Bereich der Neuen Mitte und würde damit räumlich an die geplanten Wohnquartiere anschließen – die Flächen folgen der Logik, Arbeiten und Wohnen im selben Stadtteil zu bündeln.

Das „bis zu“ vor den 70.000 Quadratmetern ist wörtlich zu nehmen: Es handelt sich um eine planerische Obergrenze, nicht um eine Zusage. Wie viel Büro- und Gewerbefläche tatsächlich entsteht, wird davon abhängen, ob sich am Standort Nachfrage aus den angestrebten Segmenten Dienstleistung, Forschung und Hotelgewerbe binden lässt. Für Asset Manager und Projektentwickler ist der Brammenring damit zunächst ein Optionswert, der erst mit konkreten Nutzer- oder Bauträgerzusagen greifbar wird – und dessen Wert eng mit dem Wohnungsbau im selben Stadtteil verknüpft ist, weil die Quartiere die Grundfrequenz liefern, von der Büro- und Nahversorgungsangebote profitieren.

Entlang der Centro-Allee ist eine ausgeprägte Mischnutzung vorgesehen: Dienstleistung, Büro, Hotel und Wohnen sollen sich dort ergänzen. Die vielleicht bemerkenswerteste Einzelmaßnahme betrifft die CentrO-Parkhäuser: Sie sollen perspektivisch umgenutzt beziehungsweise überbaut werden, um Wohnen in den CentrO-Komplex selbst zu integrieren. Für einen Standort, dessen Besuchermodell Jahrzehnte auf großzügigen Parkflächen beruhte, ist das ein deutliches Signal – es spiegelt den erwarteten Rückgang des motorisierten Individualverkehrs und den Wertzuwachs von Flächen in zentraler Lage.

Ein weiterer Baustein ist das geplante Innovationsquartier um das Fraunhofer UMSICHT, das in Oberhausen bereits ansässige Institut für Umwelt-, Sicherheits- und Energietechnik. Damit bekäme die Neue Mitte neben Handel und Wohnen auch einen Forschungs- und Technologieanker, der die gewerbliche Struktur über den klassischen Einzelhandel hinaus diversifizieren soll. Der Wert eines solchen Ankers liegt für einen Bürostandort erfahrungsgemäß nicht allein in der eigenen Flächennachfrage des Instituts: Forschungseinrichtungen erzeugen Umgebungsbedarf durch Kooperationspartner, Dienstleister und Ausgründungen und können damit als Keimzelle für ein kleinteiliges Technologie- und Dienstleistungsumfeld wirken. Für Oberhausen ist der Ansatz strategisch passend, weil die Themenfelder des Instituts – Umwelt, Sicherheit, Energie – unmittelbar an die Transformationsaufgaben der Region anschließen.

AS+P beschreibt die Absicht dahinter so: Die Funktion der Neuen Mitte als erfolgreiches Urban Entertainment Centre solle weiter ausgebaut und die gewerbliche Struktur diversifiziert werden. Aus Sicht von Projektentwicklern ist diese Mischung die eigentliche Stärke des Konzepts – und zugleich seine Schwachstelle: Büroflächen in dieser Größenordnung müssen in einem regionalen Büromarkt wie Oberhausen erst nachgefragt werden, und die Parkhaus-Umnutzungen hängen an den Vereinbarungen mit den Betreibern des CentrO.

AS+P Albert Speer + Partner – Planungsgrundlage und Konzept

Die planerische Urheberschaft des Masterplans liegt bei AS+P Albert Speer + Partner. Das Projektdatenblatt des Büros nennt als Nutzungsschwerpunkt Stadtplanung, als Zeitraum 2021 bis 2022 und als Auftraggeber die Stadt Oberhausen. In rund zwölf Monaten erarbeitete ein Team aus Stadtplanern, Städtebauarchitekten, Verkehrsplanern und Landschaftsplanern das Konzept – eingebettet in umfangreiche Abstimmungen mit ansässigen Akteuren, den politischen Gremien und zwei öffentlichen Bürgerinformationsveranstaltungen.

Die städtebaulichen Darstellungen auf dem Datenblatt – darunter die geplanten Grünverbindungen und Landschaftsbezüge sowie die neue Straßenbahnverbindung – belegen die Planungstiefe des Konzepts. Als Richtschnur der Neupositionierung bis 2040 soll die Neue Mitte nach Formulierung von AS+P dichter, lebenswerter, grüner und durch die Integration von Wohnungsbau in nennenswertem Umfang auch gemischter werden. Elementare Voraussetzung sei dafür ein innovatives Mobilitätssystem.

Verkehrswende als Voraussetzung: Straßenbahn 105 und urbane Seilbahn

Die heutige Neue Mitte ist ein Auto-Standort: Die Erschließung erfolgt überwiegend über die nahegelegene Autobahn und großflächige Parkplätze, die Stadtstruktur ist – so AS+P – sehr stark segmentiert. Für das Zielbild 2040 ist das kein tragfähiger Zustand. Zwei weitgehend autofreie Wohnquartiere, mehrere Tausend zusätzliche Einwohner und neue Büroflächen vertragen sich nicht mit einem Verkehrsmodell, das auf dem Pkw aufbaut.

Das Kernstück des Mobilitätskonzepts ist der Lückenschluss der Straßenbahn 105 zwischen Oberhausen und Essen. Die Stadt Oberhausen bezeichnet diese Verbindung als „unabdingbare Voraussetzung“ für die Erschließung der östlichen Wohngebiete. Die Linie 105 ist ein klassischer Fall interkommunaler Verkehrsplanung: Sie verbindet zwei Städte und erfordert die Abstimmung beider Kommunen, der Verkehrsbetriebe und des Verkehrsverbunds Rhein-Ruhr. Genau diese Verzahnung macht das Projekt komplex – und seinen Zeitrahmen schwer prognostizierbar.

Konkret bedeutet Lückenschluss: Die Straßenbahnnetze von Oberhausen und Essen würden durchgängig verbunden, die Neue Mitte erhielte eine umstiegsfreie Schienenanbindung an das Essener Netz. Infrastruktur dieser Größenordnung durchläuft einen langen Verfahrenspfad – von der Vorplanung über das Planfeststellungsverfahren bis zu den Finanzierungsvereinbarungen. Gefördert wird kommunaler Schienennahverkehr in Nordrhein-Westfalen in der Regel über das Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz (GVFG) und ergänzende Landesprogramme; bis zu Bewilligung und Baubeginn vergehen erfahrungsgemäß Jahre. Mit der Masterplan-Zeitachse bis 2040 ist das grundsätzlich vereinbar – es erklärt aber, warum die Stadt die Verbindung frühzeitig als Voraussetzung benennt, statt sie als nachträgliche Ergänzung zu behandeln.

Ergänzend ist eine urbane Seilbahn vorgesehen, die in den ÖPNV integriert werden und unter anderem eine Anbindung an Essen-Dellwig herstellen soll. Seilbahnen gelten als vergleichsweise schnell zu realisierende Ergänzung des Nahverkehrs, weil sie weniger Fläche beanspruchen und bestehende Barrieren wie Kanäle und Verkehrsachsen ohne aufwendige Brückenbauwerke überwinden. Auch die Seilbahn ist jedoch ein interkommunales Projekt – und wie bei der Straßenbahn 105 ist die Finanzierung bislang offen. Urbane Seilbahnen als ÖPNV-Ergänzung werden derzeit in mehreren deutschen Städten geprüft oder geplant; Oberhausen bettet das Thema mit der geplanten Anbindung an Essen-Dellwig konkret in eine Quartiersentwicklung ein, was den Fall über den Status einer bloßen Ideenstudie hebt – allerdings noch nicht auf den Status eines finanzierten Projekts.

Hinzu kommen kleinräumige Verbindungselemente: Fußgängerbrücken und neue Radwege sollen die heute zerschnittene Stadtstruktur vernetzen und die Wege zwischen CentrO, den neuen Quartieren und dem Umfeld verkürzen. Für das Fachpublikum ist die Konsequenz aus dieser Verkehrsarchitektur entscheidend: Die Vermarktbarkeit der östlichen Wohnquartiere steht und fällt mit dem ÖPNV. Ohne den Lückenschluss der 105 verlieren die autofreien Quartiere ihre zentrale Begründung; mit ihm erhielte Oberhausen eine Straßenbahnachse, die den Wohnstandort direkt an Essen anbindet.

Die Kostenfrage ist dabei öffentlich bislang nicht abschließend beantwortet. Beide Schlüsselprojekte des Mobilitätskonzepts benötigen Finanzierungszusagen, die über den städtischen Haushalt hinausgehen – Förderkulissen des Landes Nordrhein-Westfalen und des Bundes sowie die Beteiligung der Nachbarstadt Essen spielen eine Rolle. Das macht den Verkehrsteil des Masterplans zum unsichersten Faktor der Gesamtkonzeption.

Nachhaltigkeit und Klimaanpassung im Quartier

Der Masterplan setzt ökologisch auf ein durchgrüntes Quartier. AS+P beschreibt als Schwerpunkt die ökologische Aufwertung des Stadtteils durch klimawirksame Durchgrünung und die Stärkung der Bezüge zum umgebenden Landschaftsraum und zur Uferzone des Rhein-Herne-Kanals. Die Idee eines weitläufigen, parkartigen Grünzugs – in der öffentlichen Diskussion auch als Central-Park-Konzept bezeichnet – greift diese Leitlinie auf und soll dem heute versiegelten und asphaltierten Erscheinungsbild der Neuen Mitte einen landschaftlichen Gegenpol entgegensetzen.

Bei der Entwicklung der beiden Wohnquartiere sollen nach Angaben der Stadt „nicht nur die Herausforderungen des Klimawandels, sondern auch die bevorstehende Verkehrswende eine besondere Rolle spielen“. Konkret bedeutet das: weitgehend autofreie Quartiere, die den motorisierten Individualverkehr reduzieren, sowie eine Grün- und Freiraumplanung, die auf Hitze- und Starkregenereignisse reagiert. Klimaanpassung ist damit nicht nachträgliches Add-on, sondern formale Leitplanke der Konzeption.

Städtebaulich hat die Grünstrategie eine doppelte Funktion. Sie wertet die künftigen Wohnlagen unmittelbar auf: Grünverbindungen zum Rhein-Herne-Kanal und ein parkartiger Grünzug schaffen Naherholungsqualität, die das ehemalige Industrieareal bislang nicht bietet. Dass aus Uferflächen ehemaliger Hafen- und Industrieareale gefragte Wohnquartiere entstehen können, zeigt das Beispiel des Deutzer Hafens in Köln. Und sie adressiert die Klimarisiken eines heute großflächig versiegelten Standorts. Für die spätere Vermarktung der Quartiere ist das kein weicher Imagefaktor: Die unmittelbare Wohnumfeldqualität ist ein harter Standortfaktor, der Miet- und Preisniveaus mitbestimmt – insbesondere bei der angestrebten Zielgruppenmischung einschließlich familienorientierter Haushalte.

Eine Einordnung für die Branche: Ein Quartierszertifikat – etwa nach den üblichen Systemen für nachhaltige Quartiere – ist für die Neue Mitte bislang nicht vorgesehen beziehungsweise nicht öffentlich kommuniziert. Die Nachhaltigkeitsziele des Masterplans beruhen damit allein auf den städtebaulichen Festlegungen selbst, ohne den Prüfrahmen und die Verbindlichkeit einer externen Zertifizierung. Wer die ökologische Qualität der künftigen Quartiere beurteilen will, muss daher auf die konkreten Festsetzungen der noch ausstehenden Bebauungspläne achten – etwa zu Versiegelung, Dach- und Fassadenbegrünung oder Energieversorgung.

Kritische Einordnung – wo der Masterplan noch hakt

So ambitioniert das Zielbild 2040 ist, so deutlich ist der Abstand zur gegenwärtigen Umsetzungslage. Der erste und gewichtigste Punkt: Vier Jahre nach dem Ratsbeschluss vom 16. Mai 2022 liegt für die geplanten Wohnquartiere auf dem Stahlwerksgelände, Stand Juli 2026, noch kein Baurecht vor. Das heute geltende Planungsrecht – der Bebauungsplan Nr. 465, zuletzt 2008 geändert – stammt aus der Ära des gescheiterten Projekts „O.Vision“ und sieht Wohnen in dem angestrebten Umfang nicht vor. Bis neue Bebauungspläne rechtskräftig sind, bleiben die rund 1.700 Wohneinheiten und die 3.500 bis 4.500 Einwohner Planungsgrößen, keine vermarktbaren Potenziale.

Der zweite Punkt ist die ungewöhnlich offene Selbsteinschätzung der Kommune. In ihrer Meldung zu den neuen Plänen für das Stahlwerksgelände räumt die Stadt Oberhausen ein, dass derzeit tragfähige Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Neunutzung der Fläche fehlen. Aus Investorensicht ist das der zentrale Hinweis dieses Projekts: Es geht nicht um die Feinjustierung eines laufenden Verfahrens, sondern um grundlegende Voraussetzungen, die erst geschaffen werden müssen – von der planungsrechtlichen Neuordnung bis zur abgestimmten Erschließung eines 143 Hektar großen ehemaligen Industrieareals.

Der dritte Punkt betrifft die Mobilität. Beide Schlüsselprojekte des Verkehrskonzepts – der Lückenschluss der Straßenbahn 105 und die urbane Seilbahn – sind interkommunale Vorhaben, deren Finanzierung bislang offen ist. Sie setzen die Abstimmung mit der Stadt Essen, den Verkehrsbetrieben und dem Verkehrsverbund Rhein-Ruhr sowie Förderzusagen von Land und Bund voraus. Zugleich stuft die Stadt den Schienenlückenschluss als unabdingbare Voraussetzung für die östlichen Wohngebiete ein. Das Kernstück des Wohnungsbauprogramms hängt damit an einem Projekt, das die Kommune allein weder beschließen noch finanzieren kann – ein strukturelles Risiko für den gesamten Zeitplan.

Fairerweise gehört zur Einordnung auch die Perspektive: Ein Zeithorizont bis 2040 ist für Konversionsvorhaben dieser Größenordnung nicht ungewöhnlich, und der Masterplan ist bewusst als strategischer Rahmen formuliert, nicht als Bauleitplan. Die Geschichte des Geländes – gescheiterter Themenpark, gescheitertes O.Vision, veralteter Bebauungsplan – zeigt allerdings, wie oft große Zielbilder für diese Fläche bereits verkündet wurden, ohne dass eine Umsetzung folgte. Genau daran wird sich der Masterplan 2040 messen lassen müssen.

FAQ zur Neuen Mitte Oberhausen

Was ist die Neue Mitte Oberhausen?

Die Neue Mitte Oberhausen ist ein Stadtteil zwischen Alt-Oberhausen und Sterkrade auf dem Gelände der ehemaligen Gutehoffnungshütte. Bekannt wurde er ab 1996 durch das CentrO, den Gasometer und weitere Freizeitangebote. Der Masterplan 2040 der Stadt Oberhausen soll das Quartier um zwei Wohnquartiere, Büro- und Gewerbeflächen sowie ein neues Mobilitätskonzept erweitern.

Wie viele Wohnungen entstehen auf dem Stahlwerksgelände?

Nach Angaben der Oberhausener Wirtschafts- und Tourismusförderung GmbH (OWT) sind rund 1.700 Wohneinheiten für ca. 3.500 bis 4.500 Einwohner in zwei weitgehend autofreien Quartieren geplant, ergänzt um Kindertagesstätte, Grundschule und Nahversorgung. Verbindlich werden die Zahlen erst mit den künftigen Bebauungsplänen.

Wann kommt die Straßenbahn 105 nach Essen?

Ein Termin steht bislang nicht fest. Der Lückenschluss der Linie 105 zwischen Oberhausen und Essen ist ein interkommunales Projekt mit offener Finanzierung; Planfeststellung und Förderzusagen stehen aus. Die Stadt Oberhausen bezeichnet die Verbindung als unabdingbare Voraussetzung für die östlichen Wohngebiete, das Zieljahr des Gesamtplans ist 2040.

Ist das Gelände schon baureif?

Nein. Für die geplanten Wohnquartiere liegt, Stand Juli 2026, kein Baurecht vor. Die Maßnahmen des Masterplans befinden sich laut Stadt in weiterer Ausarbeitung und Abstimmung; die erforderlichen Bebauungsplanverfahren müssen noch aufgesetzt und rechtskräftig abgeschlossen werden.

Für die Immobilienwirtschaft bleibt die Neue Mitte Oberhausen damit ein Projekt im Beobachtungsmodus: Die Kennzahlen sind ambitioniert, die innerstädtische Lage attraktiv, die Trägerschaft mit der Stadt Oberhausen und AS+P klar benannt. Die nächsten belastbaren Signale werden nicht aus weiteren Zielbildern kommen, sondern aus drei Verfahrensschritten: der Aufstellung neuer Bebauungspläne für die Wohnquartiere, belastbaren Finanzierungsentscheidungen für Straßenbahn 105 und Seilbahn sowie ersten konkreten Nutzer- oder Entwicklerzusagen für die Flächen am Brammenring. Erst wenn diese Punkte Fortschritte zeigen, wird aus dem Masterplan 2040 ein kalkulierbares Projekt.